【正文】 欽州**項目前期市場調研報告 南寧**行房地產咨詢有限公司二〇〇七年七月前言：216。 調查地點：住宅物業(yè)市場的調查：中金名苑、世紀新城、廣場麗園、東方巴黎、陽光麗城、金湖國際、中央公館、悉尼陽光、新天地花園、香江花園、新澳花園、金匯花園、恒基國際城、錦繡家園、怡景花園、長榮新城等在售住宅項目的售樓中心；商業(yè)物業(yè)市場的調查：欽州市欽州灣大道、人民路、南珠西大街、南珠東大街、新興街、新陽街、向陽街、木井街、子材西大街、永福西大街、文峰路、新華路、一馬路、二馬路等十四條街道的商業(yè)網(wǎng)點，及協(xié)盛商業(yè)廣場、福寧鑫都、金色海岸商鋪、賽格新時代、萬國廣場商鋪等主要商業(yè)物業(yè)的售樓中心。216。 調查方式：問卷調查、同行交流、暗訪踩盤、文獻查閱；216。 調查時間：2007年6月22日—7月12日；216。 調查對象：各主要街道過往市民、商鋪的經營者，主要競爭對手的房地產銷售人員；216。 調查機構：南寧**行房地產咨詢有限公司216。 調查目的：了解欽州市各商業(yè)街區(qū)的經營戶置業(yè)偏好、業(yè)態(tài)、租金、經營情況及主要競爭樓盤的商鋪銷售情況，為**項目的商鋪業(yè)態(tài)定位及商業(yè)物業(yè)規(guī)劃的決策提供市場依據(jù)；了解欽州市欽州市民置業(yè)偏好，各在售住宅房地產項目的產品概況、銷售概況、推廣概況等信息，為**項目的住宅產品定位及規(guī)劃設計的決策提供市場依據(jù)。目 錄第一部分：欽州市房地產市場宏觀調研部分一、欽州城市簡介…………………………………………………………………………………………………………………………………8二、欽州市社會經濟發(fā)展概況簡述………………………………………………………………………………………………………………10（一）欽州市社會經濟發(fā)展指標概述……………………………………………………………………………………………………………10（二）經濟發(fā)展機遇與房地產發(fā)展關系概述……………………………………………………………………………………………………20（三）欽州城市發(fā)展和規(guī)劃概述…………………………………………………………………………………………………………………22（四）有關政策對項目的影響概述………………………………………………………………………………………………………………24三、欽州市房地產市場宏觀小結…………………………………………………………………………………………………………………28第二部分：欽州市房地產市場微觀調研部分I住宅市場部分一、欽州市各房地產板塊概述……………………………………………………………………………………………………………………30二、欽州市區(qū)各在建房地產項目概況……………………………………………………………………………………………………………35三、欽州市區(qū)各在建房地產項目產品特征情況…………………………………………………………………………………………………42（一）、欽州市區(qū)各在建房地產項目戶型配比……………………………………………………………… …………………………………42（二）、欽州市區(qū)各在建房地產項目戶型設計特點及分析…………………………………………………… ………………………………46（三）、欽州市區(qū)各在建房地產項目配套環(huán)境………………………………………………………………………………………… ………61四、欽州市區(qū)各在建房地產項目銷售情況………………………………………………………………………………………………………65五、欽州市區(qū)各房地產項目營銷推廣情況………………………………………………………………………………………………………68II商業(yè)市場部分一、欽州市商業(yè)市場經營狀況調查………………………………… …………………………………………………………………………73（一）、欽州市主要街區(qū)商業(yè)群概況………………… …………………………… …………………………………………………………73（二）、各個商業(yè)群分析…………………… ……………………………………………………………………………………… …………75（三）欽州市各商業(yè)群經營狀況總結……………… …………………………………………………………………………………………79二、欽州市主要街區(qū)經營業(yè)態(tài)概況…………… ………………………………………………………………………………………………80（一）、競爭情況較為激烈的行業(yè)………………………………………………………………………………………………………………83（二）、盈利相對穩(wěn)定的行業(yè)……………………………………………………………………………………………………………………84（三）市場空白點……………………………………………………………………………………………………………… ………………84三、欽州市主要街區(qū)商鋪租金概況………………………………………………………………………………… …………………………84（一）各主要街道租金情況…………………………………………………………… ………………………………………………………84(二)租金差異的原因…………………………………………… …………………………………………………………… ………………86四、欽州市商業(yè)街區(qū)消費群體構成……………………… ……………………………………………………………………………………87五、欽州市整體商業(yè)市場經營分析…………………………… ………………………………………………………………………………88（一）、商場檔次參差不齊，無高檔次商場……………………………………………………………………………………………………88（二）、各大商場缺乏特色，同質化嚴重，經營堪憂…………………………………………………………………………………………88（三）、商業(yè)發(fā)展相對滯后，部分消費群體為周邊城市分流…………………………………………………………………………………88六、欽州市商業(yè)物業(yè)市場租售調查……………………………………… ……………………………………………………………………89（一）、欽州樓市商業(yè)物業(yè)項目租售情況分析與競爭力研判…………………………………………………………………………………89（二）、競爭對手威脅點評………………………………………………………………………………………………………………………93七、本項目所處街區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢…………………………………… ………………………………………………………………95（一）、項目所處位置介紹………………………………………………………………………………………………………………………95（二）、項目所處街區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀…………………………………………………………………………………………………………………96（三）、項目所處商街SWOT分析…………………………………………… …………………………………………………………………97第三部分：欽州市住宅產品解讀I市場供給產品情況解讀一、樓高控制………………………………………………………… …………………………………………………………………………99（一）、電梯房日益增多…………………………………………………………………………………………………………………………99（二）、小高層（高層）物業(yè)樓高控制…………………………………………………………………………………………………………99二、單元布局……………………………………………………… ……………………………………………………………………………99三、主力戶型及面積控制………………………………………………………………………………………… ……………………………100(一)、50畝以下的小型社區(qū)或單體樓（群）…………………………………………………………………………………………… ……100（二）、50畝以上的大型社區(qū)……………………………………… ………… ………………………………………………………………100四、戶型朝向………………………………………… …………………………………………………………………………………………101五、裝修標準……………………………………… ……………………………………………………………………………………………102六、社區(qū)內部配套…………………………………………………… …………………………………………………………………………102（一）、會所配套……………………………………… …………………………… …………………………………………………………102（二）、運動配套……………………………………………………… …………… …………………………………………………………102（三）、園林配套…………………………………………………… …………… ……………………………………………………………102（四）、停車配套………………………………………………………………… …………………………………………………… ………102（五）、商業(yè)/教育配套：…………………………………………………………………………………………………………………………102II欽州市民購房偏好解讀一、調查對象五年內的購房需求…………………………………………………………………………………………………………………103二、購買新房考慮的區(qū)域…………………………………………………………………………………………………………………………104三、市民對不同戶型的需求情況…………………………………………………………………………………………………………………105四、調查對象買房考慮購買的類型………………………………………………………………………………………………………………107五、調查對象買房的較為首先考慮的三個因素…………………………………………………………………………………………………109六、市民對社區(qū)園林風格的偏好…………………………………………………………………………………………………………………110七、調查對象購房的主要目的……………………………………………………………………………………………………………………111八、調查對象獲得樓房信息的渠道………………………………………………………………………………………………………………112九、欽州市民購房經濟承受能力情況分析………………………………………………………………………………………………………114十、市民對市中心房價的預期分析………………………………………………………………………………………………………………115第四部分：欽州市商業(yè)物業(yè)市場讀解Ⅰ商業(yè)物業(yè)市場供給產品情況解讀一、商業(yè)物業(yè)層高控制………………………………………… ………………………………………………………………………………116二、商業(yè)物業(yè)租售政策………………………………………… ………………………………………………………………………………118三、商業(yè)物業(yè)后期運營………………………………………… ………………………………………………………………………………118Ⅱ欽州市潛在商鋪買家（經營戶部分）解讀一、商業(yè)經營戶對所經營的鋪面滿意度調查……………………………………… …………………………… ……………………………119二、商業(yè)經營戶對商業(yè)物業(yè)的租售傾向……………………………………… …………………………… …………………………………120三、潛在購鋪群體購鋪目的調查……………………………………… …………………………… …………………………………………121四、商業(yè)經營戶購（租）鋪考慮因素調查……………………………………… …………………………… ………………………………124五、欽州商家購鋪經驗分析……………………………………… …………………………… ………………………………………………127六、經營戶對面積需求分析……………………………………… …………………………… ………………………………………………127七、商業(yè)物業(yè)運作分析小結與建議匯總……………………………………… …………………………… …………………………………128八、商業(yè)經營戶選擇進駐本項目的意向調查……………………………………… …………………………… ……………………………129九、商業(yè)經營戶對經營環(huán)境的偏好調查……………………………………… …………………………… …………………………………130十、樓市信息傳播媒介效果調查……………………………………… …………………………… …………………………………………131第五部分：欽州**項目產品規(guī)劃建議項目規(guī)劃思路架構………………………………………………………………………………………………………………………………132一、項目概況項目………………………………………………………………………………………………………………………………133二、項目SWOT分析………………………………………………………………………………………………………………… …………134（一）、項目優(yōu)勢（Strength）…………………………………………………………………………………………………… …………134（二）、項目劣勢（Weakness）………………………………………………………………………………………………… ……………135（三）、市場機會（Opportunity）……………………………………………………………………………………………………………136（四）、市場威脅（Threat）…………………………………………… ……………………………………………………………………137三、項目市場定位………………………………………………………………………………………………………………………………138四、住宅產品規(guī)劃設計思路……