【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樓占比較高，而中高端的寫(xiě)字樓供應(yīng)量較小。 ? 從未來(lái)供應(yīng)看，區(qū)域未來(lái)供應(yīng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目不多，共三個(gè)；其中沃達(dá)廣場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二期與本項(xiàng)目在位置和物業(yè)組合上具有較大的類(lèi)似性，沃達(dá)廣場(chǎng)將早于本項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)將成為本項(xiàng)目的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ? 從寫(xiě)字樓分布來(lái)看，寫(xiě)字樓主要分布在和平北大街、南京北大街和中華路兩側(cè)區(qū)域。 ? 和平北大街和南京北大街由于交通條件和可視性好等原因，是區(qū)域高檔寫(xiě)字樓主要集中的主要地帶。 ? 相對(duì)而言，中華路由東向西單行，兩側(cè)有較多商業(yè)，車(chē)流和人流兩大，道路較擁擠，除原有的一些老舊寫(xiě)字樓外，新發(fā)展的主要是商務(wù)公寓。 ? 區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓租金在 13501600元 /平米 /年（使用面積），其中代表最高水平的城市廣場(chǎng)租金高達(dá) 1600元 /平米 /年。 ? 乙級(jí)寫(xiě)字樓租金主要集中在 790900元 /平米 /年（使用面積），位置、交通條件較差，且老舊的中興商業(yè)大廈寫(xiě)字樓租金僅為 650元 /平米 /年（使用面積）。 ? 商務(wù)公寓由于在辦公形象、位置、硬件條件等方面存在較多缺陷，租金水平較低，主要集中在 600750元 /平米 /年（使用面積）；人流較混雜的商貿(mào)國(guó)際租金水平僅在 400元 /平米 /年（使用面積）。 ? 總統(tǒng)大廈、城市廣場(chǎng)和海悅城市廣場(chǎng)采取只租不售，目前沒(méi)有售價(jià)。 ? 乙級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)在 85008800元 /平米（建筑面積）左右； ? 交通條件較好的商務(wù)公寓的售價(jià)主要在 60006600元 /平米左右，部分帶有精裝修的小戶型公寓售價(jià)達(dá)到 83008888元 /平米。而商貿(mào)國(guó)際由于交通條件差，人流雜，銷(xiāo)售較早，售價(jià)與周邊住宅價(jià)格類(lèi)似，僅為 4490元 /平米。 ? 城市廣場(chǎng)作為沈陽(yáng)最好的寫(xiě)字樓之一，吸引的客戶資源比較廣泛，主要集中在運(yùn)輸物流、貿(mào)易、制藥、汽車(chē)、通訊，以及服務(wù)于沈陽(yáng)重工業(yè)企業(yè)的數(shù)控機(jī)床、精密測(cè)量、電力設(shè)備、污水處理等制造企業(yè)。外資企業(yè)比例在90％以上，企業(yè)主要為歐美和日本的知名企業(yè)。 ? 總統(tǒng)大廈作為沈陽(yáng)最好的寫(xiě)字樓之一，入住公司除了服務(wù)于沈陽(yáng)工業(yè)企業(yè)的機(jī)電等制造企業(yè)外，還有較大比例的 IT通訊、品牌代理、傳媒廣告、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、化工、金融等企業(yè)。入駐企業(yè)知名度不如城市廣場(chǎng)。外資企業(yè)比例在 6070％之間，除歐美企業(yè)外，有較多韓國(guó)企業(yè)。 ? 區(qū)域以城市廣場(chǎng)和總統(tǒng)大廈內(nèi)入住的國(guó)際知名企業(yè)為核心，在乙級(jí)寫(xiě)字樓、酒店以及商務(wù)公寓內(nèi)分布有較多服務(wù)于沈陽(yáng)制造業(yè)的數(shù)控機(jī)床、精密測(cè)量?jī)x器、電力設(shè)備、工業(yè)廢棄物處理等企業(yè)，以及運(yùn)輸物流、品牌代理、顧問(wèn)咨詢等企業(yè)。 ? 較多企業(yè)選擇在此區(qū)域辦公，是由于區(qū)域濃厚的商務(wù)氛圍，已聚集有較多類(lèi)似企業(yè)，有利于促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展；同時(shí)區(qū)域處于城市中心區(qū)，周邊配套豐富，出行成本低。 ? 其中區(qū)域內(nèi)有較多優(yōu)質(zhì)企業(yè)目前在金都酒店、升龍酒店、遼寧賓館、銀都大廈、商貿(mào)飯店等三四星級(jí)賓館內(nèi)辦公，隨著這些企業(yè)的發(fā)展及周邊優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的興建，這部分酒店的辦公客戶將成為未來(lái)新寫(xiě)字樓的優(yōu)質(zhì)客戶。例如原商貿(mào)的上海貝爾阿爾卡特移動(dòng)通信公司遷入總統(tǒng)大廈。 ? 相對(duì)于南京北京以及和平北大街制造業(yè)企業(yè)比例高的特征，中華路和太原街作為商場(chǎng)集中區(qū)域，聚集的企業(yè)更多是針對(duì)個(gè)人的品牌代理、產(chǎn)品直銷(xiāo)、教育留學(xué)咨詢、旅游、廣告等類(lèi)別公司。這部分企業(yè)看重的是接近于產(chǎn)品的銷(xiāo)售終端以及區(qū)域內(nèi)聚集的眾多消費(fèi)人群。 城市廣場(chǎng)客戶代表 機(jī)電 3M中國(guó)有限公司沈陽(yáng)辦事處 松下電工 (中國(guó) )有限公司沈陽(yáng)分公司 ABB(中國(guó) )有限公司 富士施樂(lè) (中國(guó) )有限公司沈陽(yáng)分公司 雷尼紹 制藥 安斯泰萊制藥 (中國(guó) )有限公司沈陽(yáng)辦事處 諾和諾德 (中國(guó) )制藥有限公司沈陽(yáng)辦事處 通訊 朗訊科技中國(guó)有限公司沈陽(yáng)辦事處 上海貝爾阿爾卡特遼寧分公司 摩托羅拉中國(guó)電子有限公司沈陽(yáng)分公司 貿(mào)易 英中貿(mào)易協(xié)會(huì)沈陽(yáng)代表處 奧地利聯(lián)邦商會(huì) 沈陽(yáng)代表處 運(yùn)輸物流 大韓航空公司沈陽(yáng)辦事處 日本郵船 (中國(guó) )有限公司沈陽(yáng)辦事處 大連華迅國(guó)際運(yùn)輸有限公司沈陽(yáng)分公司 日郵物流 (中國(guó) )有限公司沈陽(yáng)辦事處 汽車(chē) 豐田通商 (大連 )有限公司沈陽(yáng)事務(wù)所 豐田汽車(chē)公司沈陽(yáng)事務(wù)所 總統(tǒng)大廈客戶代表 機(jī)電 大金 (中國(guó) )投資有限公司沈陽(yáng)辦事處 佳能 (中國(guó) )有限公司沈陽(yáng)分公司 山高刀具 (上海 )有限公司沈陽(yáng)辦事處 富士達(dá)電梯沈陽(yáng)銷(xiāo)售分公司 正泰集團(tuán)東北辦事處 通用電氣 (中國(guó) )有限公司沈陽(yáng)辦事處 IT通訊 北京創(chuàng)博巍網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司沈陽(yáng)辦事處 遼寧天洋偉業(yè)電子商務(wù)安全服務(wù)有限公司 深圳市騰訊計(jì)算機(jī)系統(tǒng)有限公司沈陽(yáng)分公司 浪潮集團(tuán)有限公司沈陽(yáng)辦事處 品牌代理 廣州百事高企業(yè)發(fā)展有限公司沈陽(yáng)辦事處 尤妮佳生活用品服務(wù) (上海 )有限公司沈陽(yáng)分公司 愛(ài)茉莉太平洋貿(mào)易有限公司沈陽(yáng)分公司 沈陽(yáng)發(fā)現(xiàn)姿源服飾商行 法派集團(tuán)職業(yè)裝遼寧辦事處 傳媒廣告 金輝陽(yáng)光 (沈陽(yáng) )廣告有限公司 沈陽(yáng)康利公交廣告有限公司 遼寧陽(yáng)光加信廣告有限公司 博域傳媒 (遼寧 )有限公司 沈陽(yáng)沙諾環(huán)球傳媒有限公司 房地產(chǎn) 沈陽(yáng)安邦置業(yè)發(fā)展有限公司 沈陽(yáng)中馳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 沈陽(yáng)寶弘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 沈陽(yáng)瑪莉藍(lán)國(guó)際實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 SR開(kāi)發(fā)韓國(guó)總部沈陽(yáng)銷(xiāo)售部 城市廣場(chǎng) 總統(tǒng)大廈 表 ：總統(tǒng)大廈客戶類(lèi)型示意 表 ：城市廣場(chǎng)客戶類(lèi)型示意 ? 由于區(qū)域良好的區(qū)位條件以及原來(lái)形成的濃厚商務(wù)氛圍，區(qū)域內(nèi)企業(yè)的平均入住率為 76％，高于全市平均 71％的入住率，也高于其他兩個(gè)商圈的入住水平。 ? 城市廣場(chǎng)和總統(tǒng)大廈由于其良好的硬件、優(yōu)質(zhì)的龍頭企業(yè)帶動(dòng)、良好的展示性以及區(qū)位等因素，入住率在 95％左右，擁有較高的入住率。 ? 乙級(jí)寫(xiě)字樓由于區(qū)域良好的商務(wù)氛圍，入住率也保持較高的水平，普遍在 85％以上；部分老舊的寫(xiě)字樓由于自身品質(zhì)下降以及新建樓宇的爭(zhēng)奪，入住率稍微低些，在 75％左右，但也高于沈陽(yáng)整體平均水平。 ? 對(duì)于商住公寓，入住率相對(duì)較低；入住率低部分是由于入住時(shí)間不長(zhǎng)，另外一方面由于居住和辦公混雜，降低了對(duì)辦公客戶的吸引力。相對(duì)而言，純粹辦公的商務(wù)公寓，由于其辦公氛圍相對(duì)純粹，保持有相對(duì)理想的入住率，如商貿(mào)國(guó)際和新華大廈等。 ? 對(duì)于城市廣場(chǎng)和總統(tǒng)大廈此類(lèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓，客戶需求的面積主要集中在 100300平米之間，少部分大客戶需求面積在 8002500平米左右。 ? 乙級(jí)寫(xiě)字樓的客戶需求面積在 80200平米左右，部分入住的大型國(guó)內(nèi)企業(yè)集團(tuán)需求的面積在 15005000平米左右。 ? 商務(wù)公寓主要針對(duì)處于發(fā)展初期的公司，面積需求在 40200平米之間；其中 4080平米的主要針對(duì)投資型客戶，出租給公司剛起步的公司；相對(duì)而言，購(gòu)買(mǎi)自用的公司客戶需求面積普遍在 100250平米左右。 ? 為了進(jìn)一步把握沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，在此選擇部分代表性寫(xiě)字樓的專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行訪談，分別為城市廣場(chǎng)、華新國(guó)際和沈陽(yáng)財(cái)富中心。 ? 以上三個(gè)項(xiàng)目分別是太原街商圈、五里河商圈和北站商圈的代表性項(xiàng)目。具體訪談內(nèi)容如下： 訪談對(duì)象基本情況 整體市場(chǎng)情況 項(xiàng)目名稱 商圈 姓名 職務(wù) 需求增長(zhǎng)情況 客戶需求特征 客戶關(guān)注因素 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 華新國(guó)際大廈 五里河 周先生 銷(xiāo)售主管 需求增長(zhǎng)慢，負(fù)責(zé)華新兩三年租戶很少擴(kuò)租，幾大優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓之間爭(zhēng)奪客戶，價(jià)格一直難以提升 一般需求面積在100200平米，象甲骨文、 IBM等大客戶面積在 1000平米左右；很少搬遷，兩年內(nèi)僅遷走兩個(gè)客戶 主要看重項(xiàng)目自身，硬件方面比較關(guān)注電梯、空調(diào)和停車(chē)位；部分優(yōu)質(zhì)客戶并不完全只看品質(zhì)，如柯達(dá)原來(lái)在星光大廈老樓，萬(wàn)科部分辦公在云頂大廈； 需求增長(zhǎng)慢，供應(yīng)增長(zhǎng)快，空置率會(huì)上升；如果建優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓會(huì)有一定市場(chǎng)，但有較大部分要爭(zhēng)奪其他樓的客戶 沈陽(yáng)財(cái)富中心 北站 桂先生 銷(xiāo)售主管 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快，需求有增長(zhǎng)，但不快；金融商貿(mào)去規(guī)劃多年，增長(zhǎng)也不快； 項(xiàng)目最好售的是 170平米左右的。大面積購(gòu)買(mǎi)客戶是當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)企業(yè)，并不完全是國(guó)企 主要看重的是地理位置、交通條件、電梯、空調(diào)、車(chē)位配比和價(jià)格 未來(lái)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)量大，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)前景也不是很確定，項(xiàng)目的 A座寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)還要看后期市場(chǎng)情況 城市廣場(chǎng) 太原街 蒯越麗 租戶關(guān)系主任 需求增長(zhǎng)還是較快，每年都有很多新公司進(jìn)入沈陽(yáng)；但現(xiàn)有客戶擴(kuò)租面積不大 需求面積從 8090平米起，主要集中在100300平米 先看區(qū)域和地段，其次是價(jià)格，最后是整體形象、硬件配置、服務(wù)水平以及戶型面積 未來(lái)供應(yīng)量大，但不會(huì)存在太大問(wèn)題；部分銷(xiāo)售不好，主要是自身原因 表 ：寫(xiě)字樓訪談內(nèi)容 項(xiàng)目名稱 區(qū)域看法 區(qū)域商務(wù)氛圍 區(qū)域公司特征 對(duì)本項(xiàng)目建議 其他建議 華新國(guó)際大廈 2022年以前商貿(mào)酒店、聯(lián)營(yíng)大廈、中興商廈客戶不錯(cuò)，部分租金曾達(dá)到 2022元 /年 目前主要是一些商貿(mào)物流類(lèi)公司 可以吸引商場(chǎng)品牌代理公司、房地產(chǎn)公司平；租金不要太高，也就在 800元 /年，建議還是出售 做服務(wù)式公寓需求小，華新作為外企主要集中地，真正的老外少，公司負(fù)責(zé)人多為本地人或者大連人，會(huì)自己買(mǎi)房 沈陽(yáng)財(cái)富中心 整體感覺(jué)比較亂，商務(wù)氣氛不濃厚，交通也不好，太原北街好于南街 有較多商貿(mào)、物流類(lèi)公司，多是中小型的公司，需求面積在 100以下到 200平米 現(xiàn)有條件不適于建太高檔寫(xiě)字樓，中等檔次有一定市場(chǎng)，太原街有部分公司到本項(xiàng)目咨詢購(gòu)買(mǎi)。但規(guī)模不要太大 － 城市廣場(chǎng) 除了城市廣場(chǎng)，周邊多是商務(wù)公寓和聯(lián)營(yíng)、中興這樣的老寫(xiě)字樓 可能主要是私營(yíng)企業(yè)，有部分是商場(chǎng)品牌的管理公司 如果建檔次不是很高，租金在 800900元 /年的中檔寫(xiě)字樓還是有較好市場(chǎng)，需求量還是比較大 如果建服務(wù)式公寓，檔次不要太高，本項(xiàng)目里集中沈陽(yáng)最好的外資公司，真正外籍較少。外地來(lái)的，多是北京和上海的，在大公司里比例約 20％左右 ? 訪談對(duì)象認(rèn)為沈陽(yáng)寫(xiě)字樓需求增長(zhǎng)不是很快，現(xiàn)有租戶面積擴(kuò)租少，需求增長(zhǎng)主要依靠新進(jìn)入公司產(chǎn)生的需求。 ? 客戶需求面積主要集中在 80300平米之間，但在 100200平米之間的戶型會(huì)更受歡迎。 ? 客戶選擇寫(xiě)字樓時(shí)，除了地段外，項(xiàng)目自身硬件條件、服務(wù)水平和價(jià)格所起的作用非常大。 ? 未來(lái)供應(yīng)量很大，雖然需求量在增長(zhǎng)，但存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓。 ? 太原街商圈原來(lái)商務(wù)氛圍好，現(xiàn)在有所下降；除了城市廣場(chǎng)和總統(tǒng)大廈，品質(zhì)普遍不高。 ? 本項(xiàng)目所處位置不好，不適宜建太高檔寫(xiě)字樓；如果建中等檔次的寫(xiě)字樓還是有較大的需求量； ? 由于沈陽(yáng)真正常駐的外籍人士少， 開(kāi)發(fā)高檔的服務(wù)式公寓會(huì)有較大的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 為進(jìn)一步把握區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機(jī)會(huì)，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供借鑒參考，在此選擇距離本項(xiàng)目較近、具有較相似區(qū)域環(huán)境的中興商業(yè)大廈和聯(lián)營(yíng)物業(yè)大廈項(xiàng)目作為個(gè)案參考。 ? 中興商業(yè)大廈、聯(lián)營(yíng)物業(yè)大廈距離本項(xiàng)目近，寫(xiě)字樓為商業(yè)上部建筑，在項(xiàng)目周邊環(huán)境以及項(xiàng)目自身物業(yè)構(gòu)成上具有較大相似性，在此將其作為參考案例。 項(xiàng)目基本情況 位置 ：中華路與太原北街交匯的西北角 建成時(shí)間 ：一期： 1987年 二期： 2022年 10月 總建筑面積 ： 145,000平米 一期： 54,000平米 二期： 91,000平米 商業(yè)： 108,000平米 寫(xiě)字樓： 22,000平米，南樓自用，北樓外租 地下： 15,000平米，車(chē)位 360個(gè) 樓層：地上 18層，地下 2層 18層商業(yè) 北樓： 918層寫(xiě)字樓 南樓： 911層 地下 12層為停車(chē)位及設(shè)備用房 寫(xiě)字樓硬件設(shè)施 ? 電梯 ： 6部 ? 空調(diào) ：中央空調(diào) ? 供電 ：雙路供電 ? 消防系統(tǒng) ：自動(dòng)報(bào)警噴淋系統(tǒng) ? 安防系統(tǒng) ：保安監(jiān)控系統(tǒng) ? 通訊系統(tǒng) ：光纖寬帶接入，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)情況 ? 面積分割： 35170平米 ? 租金： 650元 /年 /平米（使用面積） ? 入住率： 85％ ? 入住公司：自用、商貿(mào)公司、制造類(lèi)公司、美容美發(fā)公司、科技類(lèi)公司 樓層 房號(hào) 公司名稱 9層 0901 中興財(cái)務(wù)部現(xiàn)金科 0902 中興財(cái)務(wù)部 10層 1001 金飾品商場(chǎng) 1001 中興國(guó)際名品廣場(chǎng) 1002 中興針織運(yùn)動(dòng)休閑商場(chǎng) 1003