【文章內容簡介】 投資型戶型不可或缺 本項目距離城內較近，得天獨厚的地段優(yōu)勢必會吸引眾多投資客的青睞目光，他們的非凡關注也使得投資型的公寓式產品變得不可或缺 因此針對目標客戶的需求，以及我們在戶型設計上的創(chuàng)新，建議戶型主要設置五種：一室、小二房、二房、小三房（二房加一多功能房）、三房。 根據(jù)單價及總價水平來控制戶型面積的設計建議 市場調研中知道：目前西安主流的三房總房價一般在 45萬左右，二房總價在30萬左右，一房總價在 20萬左右，而鄰近的西高新、城內、曲江的部分三房總價甚至達到 55萬左右，二房達到 40萬左右。 為了使本項目在總價上占據(jù)絕對優(yōu)勢，建議三房總價控制在 45－ 55萬之間，二房控制在 28－ 38萬之間，一房控制在 18— 23萬之間。 目前區(qū)域整體價格基本在 4500元 /平方米左右 ,由此推算項目面積區(qū)間 40—140平方米左右 戶型面積確定－－ 依據(jù)單價總價控制原則，結合市場實際供應狀況，建議一室面積區(qū)間 40— 60，兩室面積區(qū)間 65— 70，三室面積區(qū)間 95— 115。 戶型配比建議 戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比 套數(shù) 一室一廳一衛(wèi) 40—45 35% 158 一室一廳一衛(wèi) +功能房 55—60 25% 112 二房一廳一衛(wèi) 65—70 20% 90 二房二廳一衛(wèi) +功能房 95－ 105 10% 45 三房二廳二衛(wèi) 110－ 115 10% 45 合計 100% 450 戶型建議－－－ 增加戶型休閑功能性，添加居住樂趣 轉角飄窗運用 美觀，增加采光面 功能房增設 增加了居住的功能性和體驗感 局部帶露臺 西安雖灰塵較大，但部分戶型帶露臺仍對購房者吸引較大 一房一廳（ 45平米） 功能型小戶 舒適型小戶 豐 富 居 所 的 功 能 空 間 采光充足的陽光房 適用面積范圍 125－ 140平米 客廳、餐廳、陽臺一體，采光充足 空間緊湊，戶型方正 轉角飄窗，增加休閑功能 功能房，增加居所的功能性 客廳與陽臺一體，采光充足 形象定位－－－－ 綜合分析，本項目應著力打造成一個以 “城市之心 +先鋒階層 “為主題的形象品牌 基于項目的市場定位及目標消費者預估，結合項目特點，我們從項目的內在蘊含分析，來確定形象特征。 人文、精神分析 ： 城市先鋒喜歡標志化的城市生活，享受繁華地段、快捷交通帶來的生活和工作便利，擁有時代的觀念，他們包容了城市的一切，并在此最大限度的展示自我，追尋豐富、浪漫的生活。 外在的居家印象 ——象征職業(yè)、身份、地位等； 內在的生活情調 ——標榜個人品位、內涵、情致等。 社會形象體現(xiàn)： 品牌化： 依托項目自身打造的概念品牌優(yōu)勢，打造城南精品樓盤； 都市化： 與現(xiàn)代城市生活緊密相連，具有便利的城市生活印象； 情趣化： 內部規(guī)劃極具情調，感染力強，主題色彩鮮明； 品位化： 外觀造型飄逸、個性張揚、極具浪漫色彩與時代氣息 。 先鋒公館 －－－城市之心，先鋒至上－－－ 一類 案名 二類 案名 **LOGO生活館 ** 西安格調 世界胸懷 **華嶺 .大仕館 ** 長安，我的大使館 建筑風格：外觀造型簡潔、明快、流暢、飄逸，輔以局部線狀或塊狀鮮亮色彩，富有浪漫韻味的純粹現(xiàn)代主義風格。 建筑外立面色彩建議：在色彩上選用色彩明麗純凈，凸現(xiàn)品質感和時尚特征。 建筑風格建議－－－－ 建筑用材建議－－－－ 采用節(jié)能環(huán)保材質 迎合新政實施中的有關要求，增加項目賣點，提升項目品質。 使用節(jié)能環(huán)保型產品，既給項目增加顯著賣點；又給業(yè)主帶來實實在在的利益；同時提升項目價格和品質，增加生活附加值。 節(jié)能主要體現(xiàn)在墻體、屋面保溫隔熱材料的運用，窗戶大小的設計上等等： ——樓頂太陽能預留口的預留位。 ——節(jié)水、節(jié)電管道和閥門的改造和安裝。 ——采取保溫、隔熱、密封等措施，讓建筑在使用過程中減少對煤、電等能源的消耗。同時建議最好以地輻熱采暖，節(jié)省能源，增加賣點。 裝修節(jié)能建議： 項目部分小戶型設計為精裝修，精裝過程強調體現(xiàn)品牌、環(huán)保。裝修標準成本控制在 300元 /平米左右。 可與品牌裝飾公司聯(lián)合推出，裝修物料全面采用品牌材料，并享有到位的質保服務。以強化裝修房品質賣點。 物業(yè)管理建議－－－－ 特色物業(yè) 房屋共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新 物業(yè)管理區(qū)域內容公共設施的使用管理、維修和更新 電梯、供水、排水、通信等設備的運行服務 小區(qū)保潔和綠化服務 小區(qū)保安及代交水、氣、電、有線電視、電話費服務 家政服務 —代寄、代購、訂餐訂票、接送兒童、護理病弱等服務 信息咨詢和信息服務 小區(qū)文化活動組織實施等 其他物管延伸服務 制定物業(yè)管理條例和物管手冊 小區(qū)配套建議－－ 超市、茶秀、棋牌室、商務會所 定位原則： 用便利、多樣的商業(yè)配套有力的提升項目綜合素質，便利每一位業(yè)主生活和工作，并以此帶動商業(yè)業(yè)主盈利的信心，體現(xiàn)開發(fā)商處處為業(yè)主考慮的“以人為本”的理念。 超市功能： 小區(qū)規(guī)劃設計超市，該超市的業(yè)態(tài)定位為業(yè)主生活方便而配套。以服務本區(qū)內業(yè)主為主，區(qū)外人士為輔。以多樣的商業(yè)面積、適中的商業(yè)規(guī)模、合理的利用空間吸引客戶。 商業(yè)街功能： 茶坊、花店、棋牌室等。 景觀規(guī)劃建議－－－ 組團綠化，輔以園藝小品 價格定位－－－－ 價格定位主要考慮因素： 區(qū)域內目前在售商品住宅價格 區(qū)域內主要在售的公寓類物業(yè)價格： 區(qū)域內新建商品住宅價格走勢： 價格定位之市場比較法 依據(jù)地段、區(qū)域、產品相似性出發(fā)選取長安國際、宏府公寓、萬達公寓、檸檬宮舍、 頤和宮作為主要參照對象 定價方法： 以市場比較法選取有參考性的對比樓盤，對主要類比因素通過打分計算。并據(jù)此進行加權試算，得出項目本階段的參考性實收均價。 比較內容 權重 樓盤名稱 長安國際 萬達公寓 宏府公寓 檸檬宮舍 頤和宮 本案 區(qū) 位 20 18 16 18 15 16 18 地 段 10 9 9 9 8 8 9 戶 型 15 10 10 10 11 9 11 環(huán)境 /規(guī)劃 15 13 12 10 10 12 13 樓盤配套 10 8 9 8 8 8 8 交樓時間 10 9 8 9 9 9 6 物業(yè)管理 10 9 8 8 9 9 9 開發(fā)商實力 10 8 10 7 7 7 7 合 計 100 84 82 79 76 77 81 實收均價合成表： 計算內容 代碼 長安國際 萬達公寓 宏府公寓 檸檬宮舍 頤和宮 本案 合計權重值 84 82 79 76 77 81 實際均價 PI 10000 5000 6000 4425 4400 權重值比例 權重均價 PI’ 10370 5062 5880 4152 4183 樓盤權重 WI 1 樓盤權重價 PI’*WI 2074 1012 1341 623 627 5678 通過以上計算，本項目實收均價為 5678元 /平米，較為客觀的反映了項目目前的市場地位，入市價格可以此為依據(jù)作適當修正得出之后據(jù)市場反映分階段加以調整，逐步走高 。 建議整體均價為 5800元 /平方米 此價格為針對毛坯房的項目整體均價，不含付款折扣，以及營銷中的促銷成本等因素。 營銷推廣 我們的銷售目