【文章內(nèi)容簡介】 投資型戶型不可或缺 本項(xiàng)目距離城內(nèi)較近，得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢(shì)必會(huì)吸引眾多投資客的青睞目光，他們的非凡關(guān)注也使得投資型的公寓式產(chǎn)品變得不可或缺 因此針對(duì)目標(biāo)客戶的需求，以及我們?cè)趹粜驮O(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，建議戶型主要設(shè)置五種：一室、小二房、二房、小三房（二房加一多功能房）、三房。 根據(jù)單價(jià)及總價(jià)水平來控制戶型面積的設(shè)計(jì)建議 市場調(diào)研中知道：目前西安主流的三房總房價(jià)一般在 45萬左右，二房總價(jià)在30萬左右，一房總價(jià)在 20萬左右，而鄰近的西高新、城內(nèi)、曲江的部分三房總價(jià)甚至達(dá)到 55萬左右，二房達(dá)到 40萬左右。 為了使本項(xiàng)目在總價(jià)上占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，建議三房總價(jià)控制在 45－ 55萬之間，二房控制在 28－ 38萬之間，一房控制在 18— 23萬之間。 目前區(qū)域整體價(jià)格基本在 4500元 /平方米左右 ,由此推算項(xiàng)目面積區(qū)間 40—140平方米左右 戶型面積確定－－ 依據(jù)單價(jià)總價(jià)控制原則，結(jié)合市場實(shí)際供應(yīng)狀況，建議一室面積區(qū)間 40— 60，兩室面積區(qū)間 65— 70，三室面積區(qū)間 95— 115。 戶型配比建議 戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比 套數(shù) 一室一廳一衛(wèi) 40—45 35% 158 一室一廳一衛(wèi) +功能房 55—60 25% 112 二房一廳一衛(wèi) 65—70 20% 90 二房二廳一衛(wèi) +功能房 95－ 105 10% 45 三房二廳二衛(wèi) 110－ 115 10% 45 合計(jì) 100% 450 戶型建議－－－ 增加戶型休閑功能性，添加居住樂趣 轉(zhuǎn)角飄窗運(yùn)用 美觀，增加采光面 功能房增設(shè) 增加了居住的功能性和體驗(yàn)感 局部帶露臺(tái) 西安雖灰塵較大，但部分戶型帶露臺(tái)仍對(duì)購房者吸引較大 一房一廳（ 45平米） 功能型小戶 舒適型小戶 豐 富 居 所 的 功 能 空 間 采光充足的陽光房 適用面積范圍 125－ 140平米 客廳、餐廳、陽臺(tái)一體，采光充足 空間緊湊，戶型方正 轉(zhuǎn)角飄窗，增加休閑功能 功能房，增加居所的功能性 客廳與陽臺(tái)一體，采光充足 形象定位－－－－ 綜合分析，本項(xiàng)目應(yīng)著力打造成一個(gè)以 “城市之心 +先鋒階層 “為主題的形象品牌 基于項(xiàng)目的市場定位及目標(biāo)消費(fèi)者預(yù)估，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，我們從項(xiàng)目的內(nèi)在蘊(yùn)含分析，來確定形象特征。 人文、精神分析 ： 城市先鋒喜歡標(biāo)志化的城市生活，享受繁華地段、快捷交通帶來的生活和工作便利，擁有時(shí)代的觀念，他們包容了城市的一切，并在此最大限度的展示自我，追尋豐富、浪漫的生活。 外在的居家印象 ——象征職業(yè)、身份、地位等； 內(nèi)在的生活情調(diào) ——標(biāo)榜個(gè)人品位、內(nèi)涵、情致等。 社會(huì)形象體現(xiàn)： 品牌化： 依托項(xiàng)目自身打造的概念品牌優(yōu)勢(shì)，打造城南精品樓盤； 都市化： 與現(xiàn)代城市生活緊密相連，具有便利的城市生活印象； 情趣化： 內(nèi)部規(guī)劃極具情調(diào)，感染力強(qiáng)，主題色彩鮮明； 品位化： 外觀造型飄逸、個(gè)性張揚(yáng)、極具浪漫色彩與時(shí)代氣息 。 先鋒公館 －－－城市之心，先鋒至上－－－ 一類 案名 二類 案名 **LOGO生活館 ** 西安格調(diào) 世界胸懷 **華嶺 .大仕館 ** 長安，我的大使館 建筑風(fēng)格：外觀造型簡潔、明快、流暢、飄逸，輔以局部線狀或塊狀鮮亮色彩，富有浪漫韻味的純粹現(xiàn)代主義風(fēng)格。 建筑外立面色彩建議：在色彩上選用色彩明麗純凈，凸現(xiàn)品質(zhì)感和時(shí)尚特征。 建筑風(fēng)格建議－－－－ 建筑用材建議－－－－ 采用節(jié)能環(huán)保材質(zhì) 迎合新政實(shí)施中的有關(guān)要求，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目品質(zhì)。 使用節(jié)能環(huán)保型產(chǎn)品，既給項(xiàng)目增加顯著賣點(diǎn)；又給業(yè)主帶來實(shí)實(shí)在在的利益；同時(shí)提升項(xiàng)目價(jià)格和品質(zhì)，增加生活附加值。 節(jié)能主要體現(xiàn)在墻體、屋面保溫隔熱材料的運(yùn)用，窗戶大小的設(shè)計(jì)上等等： ——樓頂太陽能預(yù)留口的預(yù)留位。 ——節(jié)水、節(jié)電管道和閥門的改造和安裝。 ——采取保溫、隔熱、密封等措施，讓建筑在使用過程中減少對(duì)煤、電等能源的消耗。同時(shí)建議最好以地輻熱采暖，節(jié)省能源，增加賣點(diǎn)。 裝修節(jié)能建議： 項(xiàng)目部分小戶型設(shè)計(jì)為精裝修，精裝過程強(qiáng)調(diào)體現(xiàn)品牌、環(huán)保。裝修標(biāo)準(zhǔn)成本控制在 300元 /平米左右。 可與品牌裝飾公司聯(lián)合推出，裝修物料全面采用品牌材料，并享有到位的質(zhì)保服務(wù)。以強(qiáng)化裝修房品質(zhì)賣點(diǎn)。 物業(yè)管理建議－－－－ 特色物業(yè) 房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)容公共設(shè)施的使用管理、維修和更新 電梯、供水、排水、通信等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù) 小區(qū)保潔和綠化服務(wù) 小區(qū)保安及代交水、氣、電、有線電視、電話費(fèi)服務(wù) 家政服務(wù) —代寄、代購、訂餐訂票、接送兒童、護(hù)理病弱等服務(wù) 信息咨詢和信息服務(wù) 小區(qū)文化活動(dòng)組織實(shí)施等 其他物管延伸服務(wù) 制定物業(yè)管理?xiàng)l例和物管手冊(cè) 小區(qū)配套建議－－ 超市、茶秀、棋牌室、商務(wù)會(huì)所 定位原則： 用便利、多樣的商業(yè)配套有力的提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，便利每一位業(yè)主生活和工作，并以此帶動(dòng)商業(yè)業(yè)主盈利的信心，體現(xiàn)開發(fā)商處處為業(yè)主考慮的“以人為本”的理念。 超市功能： 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)超市，該超市的業(yè)態(tài)定位為業(yè)主生活方便而配套。以服務(wù)本區(qū)內(nèi)業(yè)主為主，區(qū)外人士為輔。以多樣的商業(yè)面積、適中的商業(yè)規(guī)模、合理的利用空間吸引客戶。 商業(yè)街功能： 茶坊、花店、棋牌室等。 景觀規(guī)劃建議－－－ 組團(tuán)綠化，輔以園藝小品 價(jià)格定位－－－－ 價(jià)格定位主要考慮因素： 區(qū)域內(nèi)目前在售商品住宅價(jià)格 區(qū)域內(nèi)主要在售的公寓類物業(yè)價(jià)格： 區(qū)域內(nèi)新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)： 價(jià)格定位之市場比較法 依據(jù)地段、區(qū)域、產(chǎn)品相似性出發(fā)選取長安國際、宏府公寓、萬達(dá)公寓、檸檬宮舍、 頤和宮作為主要參照對(duì)象 定價(jià)方法： 以市場比較法選取有參考性的對(duì)比樓盤，對(duì)主要類比因素通過打分計(jì)算。并據(jù)此進(jìn)行加權(quán)試算，得出項(xiàng)目本階段的參考性實(shí)收均價(jià)。 比較內(nèi)容 權(quán)重 樓盤名稱 長安國際 萬達(dá)公寓 宏府公寓 檸檬宮舍 頤和宮 本案 區(qū) 位 20 18 16 18 15 16 18 地 段 10 9 9 9 8 8 9 戶 型 15 10 10 10 11 9 11 環(huán)境 /規(guī)劃 15 13 12 10 10 12 13 樓盤配套 10 8 9 8 8 8 8 交樓時(shí)間 10 9 8 9 9 9 6 物業(yè)管理 10 9 8 8 9 9 9 開發(fā)商實(shí)力 10 8 10 7 7 7 7 合 計(jì) 100 84 82 79 76 77 81 實(shí)收均價(jià)合成表： 計(jì)算內(nèi)容 代碼 長安國際 萬達(dá)公寓 宏府公寓 檸檬宮舍 頤和宮 本案 合計(jì)權(quán)重值 84 82 79 76 77 81 實(shí)際均價(jià) PI 10000 5000 6000 4425 4400 權(quán)重值比例 權(quán)重均價(jià) PI’ 10370 5062 5880 4152 4183 樓盤權(quán)重 WI 1 樓盤權(quán)重價(jià) PI’*WI 2074 1012 1341 623 627 5678 通過以上計(jì)算，本項(xiàng)目實(shí)收均價(jià)為 5678元 /平米，較為客觀的反映了項(xiàng)目目前的市場地位，入市價(jià)格可以此為依據(jù)作適當(dāng)修正得出之后據(jù)市場反映分階段加以調(diào)整，逐步走高 。 建議整體均價(jià)為 5800元 /平方米 此價(jià)格為針對(duì)毛坯房的項(xiàng)目整體均價(jià)，不含付款折扣，以及營銷中的促銷成本等因素。 營銷推廣 我們的銷售目