【正文】 市之心 +先鋒階層 “為主題的形象品牌 基于項目的市場定位及目標消費者預估，結合項目特點，我們從項目的內在蘊含分析，來確定形象特征。 定建筑形態(tài)容積率－－－－區(qū)域特點、自身分析、容積率與利潤率之關系 定戶型－－－－區(qū)域供應及需求 定戶型面積－－－－總價及單價控制原則 產品定位－－－－ 容積率確定－－－－ 投資收益率示意%%%%%%%1 . 4 2 3 容積率投資收益率投入資金收益率示意0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 . 4 2 2 . 4 3 3 . 3容積率投入資金收益率容積率與利潤額成本利潤率的關系 建議項目容積率為 容積率與建筑形態(tài)之間的關系 建筑形態(tài) 容積率 低層 １ .０ ——１ .５ 多層＋板式小高層 １ .８ ——２ .１ 小高層＋板式高層 ２ .４ ——２ .７ 小高層＋點式高層 ３ .０ ——３ .３ 板式高層 ３ .７ ——４ .０ 板式高層＋點式高層 ４ .３ ——４ .６ 點式高層 ４ .９ ——５ .２ 建筑形態(tài)確定－－－－ 建議項目總建筑 34136平方米，容積率 ，總套數(shù) 450套。 受眾人文精神分析： 追求自我的釋放，精神追求 。 區(qū)域發(fā)展預測－－－－ １、價格：隨著區(qū)域規(guī)劃的逐步落實，地鐵二號線的竣工等，物業(yè)價格將 加速增長；“破 5沖 6“是大勢所趨。 政策的頻頻出臺使得消費者反應疲憊，并未出現(xiàn)嚴重的持幣觀望態(tài)勢，說明消費者對政策的依賴性逐漸降低，購買熱情依然高漲，供求矛盾并不突出，價格增長幅度仍然保持高位運行，官方數(shù)據(jù)價格增長幅度 %，高出政府設定的年度目標%。 消費群體分析－－－－ 消費群體購買力強 ,對產品功能性、區(qū)域配套、交通便捷度要求；居住目的多樣自住、他住、投資、商務往來皆有；價格承受能力較高 2840歲為主； 大多已婚或即將結婚，重視后代教育； 學歷及文化層次較高，且有一定的社會位； 家庭月收入在 8000元以上，多為三口和兩口之家； 購買目的自住占到 50％，投資 40%，其它約占 10％； 購買群體以城南為主，約占 50％， 其次為其他城區(qū) 40%和外地占 10％； 城南 城內 高新 曲江 其他區(qū)域 外地 營銷特征分析－－－－ 隨著房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，差異化營銷越來越重要，想在激烈的市場競爭中得到高回報，產品差異化、品牌差異化尤為重要，目前不僅僅是外埠企業(yè)在此大做文章，本地企業(yè)也不敢放松。 定位依據(jù) 目標客群定位－－－－ 各企業(yè)、公司中高層管理者（經(jīng)理、私企老板等）； 城市白領精英階層（ IT產業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)等）； 外地常駐西安人士（生意、子女工作或上學等）； 外地高收入階層 （陜北、山西等） 其他中高收入人群（夜工作者） 作為品牌都心物業(yè)，項目面臨的目標市場相對較大，根據(jù)項目特征，截取一部分作為主打目標。 隨著市場的不斷成熟，消費者也逐漸呈現(xiàn)出更為理性的購買趨勢，都心升值潛力、商業(yè)價值的提示也將導向其購房決策。 根據(jù)單價及總價水平來控制戶型面積的設計建議 市場調研中知道：目前西安主流的三房總房價一般在 45萬左右，二房總價在30萬左右，一房總價在 20萬左右，而鄰近的西高新、城內、曲江的部分三房總價甚至達到 55萬左右，二房達到 40萬左右。 建筑外立面色彩建議：在色彩上選用色彩明麗純凈，凸現(xiàn)品質感和時尚特征。裝修標準成本控制在 300元 /平米左右。 景觀規(guī)劃建議－－－ 組團綠化，輔以園藝小品 價格定位－－－－ 價格定位主要考慮因素： 區(qū)域內目前在售商品住宅價格 區(qū)域內主要在售的公寓類物業(yè)價格： 區(qū)域內新建商品住宅價格走勢： 價格定位之市場比較法 依據(jù)地段、區(qū)域、產品相似性出發(fā)選取長安國際、宏府公寓、萬達公寓、檸檬宮舍、 頤和宮作為主要參照對象 定價方法： 以市場比較法選取有參考性的對比樓盤，對主要類比因素通過打分計算。 【 持續(xù)期二 】 時間： 2022年 11月上旬 ——2022年 1月中旬 營銷推廣： 一年中的第一個房地產銷售旺季，恢復強勢的傳播力度，參與 3月的春季房展會，再次提升價格，并根據(jù)這個階段節(jié)日高度集中的特點，策劃并實施不間斷的節(jié)點促銷活動。 報紙 ——主流媒體，具有傳播范圍廣、圖文并貌、易保存等特點； 戶外 ——視覺沖擊力強，但實效性相對較短； DM——針對性強、易保存； 廣播 ——成本低，以聲音傳遞信息，感染力強； 車身 ——流動性強，傳播范圍廣； 總之：媒體總有優(yōu)略勢，只有充分利用好各種主流媒體，并與其它傳播手段相結合，才能取得 1+1＞ 2的理想效果。期望與開發(fā)商達成共識，并據(jù)以展開后續(xù)工作。 戶型面積： ； 、 、 、 、 、 ； 、 、 方米左右兩室兩廳 戶型配比： ，約占 8%； 、 、 、 、 、 ，約占 67%； 、 ，約占 25% 現(xiàn)時均價： 4800元 /平方米 物業(yè)管理費： /平方米 /月 銷售進度： 60% ＊＊＊頤和宮 ＊＊＊ 開發(fā)商： 陜西旅游大地置業(yè)有限公司 項目概況： 項目位于含光路唐城賓館南側，東距朱雀大街，南近子午路，西臨含光路，北望唐城賓館；項目占地面積約 ，總建筑面積38852平方米，容積率約 ，整體由 2棟 24層高層，北樓為標準酒店公寓，南樓為板式服務型住宅，總戶數(shù) 454戶，其中酒店公寓 328套，服務型住宅 126套；項目整體簡潔現(xiàn)代，戶型設計舒適實用，交通便捷，市政配套齊全。 。 產品營銷手段簡析－－－ 劍橋公寓－－－ 地理位置優(yōu)勢為核心賣點，自住、投資皆有，借勢營銷策略，一定程度上禰補了四鄰環(huán)境的不足，主要針對高新區(qū)新貴和西工大陪讀家長。 戶型面積： ； 、 廳； 、 戶型配比： ，約占； 、 兩室兩廳，約占； 、 ，約占 現(xiàn)時均價： 5000元 /平方米 物業(yè)管理費： /月 /平方米 銷售進度： 85% ＊＊＊天倫盛世 ＊＊＊ 開發(fā)商： 天倫地產 項目概況： 項目位于友誼東路與文藝北路交匯以東，東接雁塔路，南臨友誼東路，西接文藝南路，北距環(huán)城路；項目占地 20畝，總建筑面積約 50000平方米，容積率 ，整體為 2棟高層，在售的主要為商住樓，住宅樓基本售磬，總戶數(shù) 400余戶；項目整體簡潔現(xiàn)代，戶型設計舒適實用，交通便捷，市政配套齊全。 活動時間： 08年 3月上旬 活動地點： 星級酒店 ◎ 活動二： （具體活動執(zhí)行案待本案通過后呈上） 活動主題：我就是城市的絕對主角 活動內容： 開盤前三天在各種組合媒體中發(fā)布“先鋒公館”項目開盤信息，并通知前期積累客戶到現(xiàn)場簽約，通過領導致辭、項目介紹、演藝表演、有獎竟猜、簽約儀式等環(huán)節(jié)活躍現(xiàn)場氣氛，增強消費者對本相目的信心。 各階段