【正文】 北海酒店項(xiàng)目前期發(fā)展方案橙輝商業(yè)管理公司2023年 9月我司自 2023年 9月 5日至 9月 11日，集合調(diào)查專員 8人，歷時 6天，對北海酒店業(yè)進(jìn)行集中調(diào)查。調(diào)查方式 ：網(wǎng)絡(luò)資料收集、酒店現(xiàn)場考察、電話訪談等。調(diào)查對象 ：精選北海市內(nèi)二星級（主要是三星以上）酒店 45家，另有一定規(guī)模的商務(wù)賓館和旅館 25家。報(bào)告形成 ：結(jié)合項(xiàng)目地塊所處區(qū)域環(huán)境，我司對調(diào)查所獲取的 73家酒店賓館信息資料進(jìn)行整理、分析、研究，集中精力于三星級以上的 17家酒店賓館，最終形成本報(bào)告，以期對項(xiàng)目定位及運(yùn)營提供參考建議。前言報(bào)告思路一、酒店發(fā)展 概況二、酒店基本情況三、酒店格局調(diào)查第三部分、項(xiàng)目區(qū)域背景與分析第二部分、北海酒店運(yùn)營調(diào)查與分析第一部分、北海酒店發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略第四部分、項(xiàng)目總體布局建議第三部分、項(xiàng)目區(qū)域背景與分析第一部分、北海酒店發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略第四部分、項(xiàng)目總體布局建議第二部分、北海酒店運(yùn)營調(diào)查與分析第三部分、項(xiàng)目區(qū)域背景與分析第一部分、北海酒店發(fā)展概況第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略第五部分、項(xiàng)目總體布局建議第一部分 北海酒店發(fā)展概況及格局北海旅游業(yè)快速發(fā)展 2023年北海共接待國內(nèi)游客約 1100萬人次，比增 17%；接待入境旅游者約 ，比增 %；實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入約 80億元，比增 19%；實(shí)現(xiàn)國際創(chuàng)匯約 2500萬美元，比增16%。北海酒店業(yè)蓬勃興起截止到 2023年 9月，北海共有星級酒店賓館 37家，擁有床位近 9000張。一批老酒店被淘汰，如綠島酒店等；更多的新酒店投入運(yùn)營，如金昌開元名都大酒店等。北海酒店業(yè)正由緩慢的粗放模式向快速的集約模式轉(zhuǎn)變據(jù)北海旅游局 2023年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北海共有酒店賓館約 284家，而具有一定規(guī)模和檔次的星級酒店，尤其是三星級以上的共 37家。而在 2023年和 2023年新獲批建設(shè)的五星級酒店就有 11家。集約型的快速發(fā)展時代，已經(jīng)來臨。一、酒店發(fā)展概況 酒店的發(fā)展與旅游業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，旅游業(yè)的發(fā)展直接帶動酒店業(yè)的發(fā)展一、酒店發(fā)展概況 從 2023年開始，北海旅游業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展，年旅游收入增值均保持在 19%以上。 相對于旅游業(yè)的快速發(fā)展，北海酒店業(yè)卻進(jìn)入總量下降的怪圈，到 2023年星級酒店從 2023年的 40家降低為 37家。 究其原因，在于一批設(shè)施落后、管理不善的老式酒店退出市場。一、酒店發(fā)展概況 酒店發(fā)展概況，是旅游發(fā)展的一面鏡子北?，F(xiàn)有 37家星級酒店，共有五星、準(zhǔn)五星、四星、準(zhǔn)四星、三星、準(zhǔn)三星等標(biāo)準(zhǔn)。其中，五星級 1家，準(zhǔn)五星 2家，四星 10家，準(zhǔn)四星 4家，三星 14家，準(zhǔn)三星 6家。二、酒店基本情況三、酒店發(fā)展格局 珍珠灣海景酒店 海珠度假大酒店 蘇 福比畫廊酒店 楓 林 藍(lán) 灣大酒店 金昌開元名都大酒店 城市便捷酒店 城市便捷酒店和美假日度假酒店同大商 務(wù) 酒店香格里拉大 飯 店 路海大酒店 荔珠國 際 大酒店 真 龍 國 際 大酒店 南陽國 際 大酒店鼎盛 長 安酒店利源國 際 大酒店石林大酒店國 發(fā) 夜巴黎酒店北海酒店主要集中在北部的海城區(qū)和南部的銀海區(qū)，這兩個區(qū)集中的北海高檔的 90%以上? 一、總體而言北海酒店發(fā)展較為滯后，星級酒店及床位數(shù)量連續(xù)幾年下降，與三亞等沿海旅游城市相比更是落后，與北海作為旅游城市的地位嚴(yán)重不符，并且已在一定程度上制約了北海旅游經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。? 二、現(xiàn)有的酒店中，半數(shù)以上酒店已非常老舊，如銀暉、皇都、路海、天湖等（甚至香格里拉酒店也已經(jīng)有近 20年歷史），這些酒店設(shè)備老化、配套不全、經(jīng)營理念落后，距離淘汰僅一步之遙。但在酒店床位不足的情況下，即使這些酒店已經(jīng)老舊，旺季仍然床位爆滿。? 三、現(xiàn)有的酒店以商務(wù)型酒店為主，除了個別酒店之外，絕大部分經(jīng)營中的酒店缺乏特色和個性，與北海旅游度假酒店的定位不符。? 四、酒店分布主要是銀灘、北海大道及茶亭路等區(qū)域，其中茶亭路聚集了香格里拉、富麗華兩大五星級酒店，高端酒店形象深入人心。? 五、酒店經(jīng)營淡旺季節(jié)明顯，房費(fèi) 1—4月、 5—6月、 7—8月、 9月、 10月、春節(jié)前后都不同，價(jià)格變化明顯。四、發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié) 北海酒店升級換代的時刻已經(jīng)來臨總體而言，北海酒店業(yè)已經(jīng)到了升級換代時刻，在未來幾年內(nèi)將迎來大洗牌！第二部分 北海酒店運(yùn)營調(diào)查與分析報(bào)告思路第三部分、項(xiàng)目發(fā)展背景與戰(zhàn)略第二部分、北海酒店運(yùn)營調(diào)查與分析一、 五星級 酒店運(yùn)營調(diào)查第一部分、北海酒店發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略第四部分、項(xiàng)目總體布局建議第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略第四部分、項(xiàng)目總體布局建議第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略第五部分、項(xiàng)目總體布局建議三、商務(wù)酒店運(yùn)營調(diào)查四、 特色 酒店運(yùn)營調(diào)查五、 分析 與結(jié)論二、 三 星級以上酒店運(yùn)營調(diào)查北?，F(xiàn)有酒店中，掛牌的五星級酒店僅香格里拉大酒店一家；準(zhǔn)五星級酒店有兩家，分別是南洋國際大酒店和金昌開元名都大酒店。 一、五星級酒店運(yùn)營調(diào)查 香格里拉大酒店： 北海唯一的掛牌五星級酒店， 有 364間客房及套房， 2023年重裝。酒店提供設(shè)施高檔的健身俱樂部，包括桑拿、蒸汽浴、旋渦浴、按摩設(shè)施等。健身房配備齊全的心血管鍛煉設(shè)備及衛(wèi)星電視，另有室外網(wǎng)球場。北海香格里拉酒店還擁有當(dāng)?shù)刂笼R全的會議設(shè)施。在舉辦大型會議及娛樂活動時，宴會廳可充分?jǐn)U展，容納多達(dá) 2023賓客；如欲舉行小型會議及社交聚會，飯店另有 10間不同大小的多功能室以供選擇。 一、星級酒店運(yùn)營調(diào)查 酒店大堂 情趣泳池 室外園林 香格里拉大酒店一、星級酒店運(yùn)營調(diào)查共 364間客房，房價(jià)跨度大（ 以上房價(jià)未含服務(wù)費(fèi)），門市價(jià)高出 300—400元 /間。 香格里拉大酒店一、星級酒店運(yùn)營調(diào)查實(shí)地調(diào)查了解到，香格里拉大酒店 日常入住率達(dá)到 60%以上 ，旺季幾乎 100%。以北海最高的房價(jià)，何以有如此高的入駐率？！原因一，北海唯一的掛牌五星級酒店 ，品牌效應(yīng)無可比擬，沒有同等級的競爭對手；原因二，高檔的裝修標(biāo)準(zhǔn) 。該酒店 1996年開業(yè)， 2023年重新裝修， 2023年第三次裝修。目前盡管設(shè)施依然高于北海大多酒店，但部分客房設(shè)備的更新已經(jīng)開始，始終保持裝修標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)先，讓香格里拉大酒店在品質(zhì)上遙遙領(lǐng)先。原因三，豐富的服務(wù)設(shè)施 。從近 200人的中餐廳，到 100余人的西餐廳；從大型多功能廳，到多種形式的小規(guī)模會議室；從室內(nèi)健身桑拿，到室外泳池；從考究的室內(nèi)裝飾，到精致的室外園林 ……香格里拉配套之豐富，遠(yuǎn)超其他酒店。 南洋國際大酒店： 準(zhǔn)五星級酒店， 擁有 284間客房及套房。　由南洋投資控股集團(tuán)公司按國際 5星級標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)資興建的現(xiàn)代商務(wù)旅游型酒店，地處北海金融商業(yè)中心貴州路與北海大道交匯處，環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。酒店樓高 28層，總建筑面積 ，整體建筑矯健偉岸、氣勢拔云，是北海地標(biāo)性建筑，是集商務(wù)、休閑、餐飲、健身、娛樂為一體的大型綜合性酒店。 　　酒店開業(yè)時間 2023年 1月 1日，是目前廣西北部灣最為豪華的酒店之一。 一、星級酒店運(yùn)營調(diào)查 豪華的會議大廳 酒店大堂 酒店立面 南洋國際大酒店一、星級酒店運(yùn)營調(diào)查共 284間客房。以上均為協(xié)議價(jià)，不含服務(wù)費(fèi)，門市價(jià)高出 100—200元 /天。 南洋國際大酒店一、星級酒店運(yùn)營調(diào)查實(shí)地調(diào)查了解到，南洋國際大酒店日常入住率達(dá)到 70%以上，周末達(dá) 80%以上，旺季 100%爆滿。入駐率達(dá)到 70%以上的原因有：一，性價(jià)比較高。 做為北海為數(shù)不多的可以和香格里拉競爭的酒店，該酒店房價(jià)明顯低于香格里拉，較高的性價(jià)比，可以讓旅客少花 200元 /天以上，而享受到與香格里拉最為接近的服務(wù)；二， 掛靠的士也是招牌 。北海幾乎所有的出租車都不打表，只靠協(xié)商確定價(jià)格，唯獨(dú)南洋大酒店門口的的士都要求打表，僅此一項(xiàng)就給游客以收費(fèi)服務(wù)非常透明的感覺。三，高標(biāo)準(zhǔn)的酒店裝飾。 該酒店 2023年投入運(yùn)營，至今酒店各項(xiàng)裝飾尤其是客房裝飾依然處于北海領(lǐng)先地位，與其隔路相望的精通銀暉酒店已有破敗之相，雙方呈鮮明對比，南洋車水馬龍，精通銀暉門可羅雀。 金昌開元名都大酒店： 準(zhǔn)五星級酒店， 擁有 255間客房及套房， 2023年投入運(yùn)營?！?北海金昌開元名都大酒店是一家由浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)投資興建，中國最大的民營高星級連鎖酒店集團(tuán)、最具規(guī)模中國飯店集團(tuán)第二名的開元酒店集團(tuán)全權(quán)管理的豪華商務(wù)旅游型酒店 。 一、星級酒店運(yùn)營調(diào)查 開元的集團(tuán)品牌 時尚的健身房 康體設(shè)施 金昌開元名都大酒店一、星級酒店運(yùn)營調(diào)查共有客房 255套。以上均為協(xié)議價(jià)，門市價(jià)高出 300—400元 /天。另北海市政府與該酒店淡季的協(xié)議價(jià)為 320元 /天，旺季要更高。 金昌開元名都大酒店一、星級酒店運(yùn)營調(diào)查實(shí)地調(diào)查了解到，金昌開元名都大酒店日常入住率達(dá)到 60%以上，旺季幾乎 100%。能夠有如此高的入駐率，得益于：一集團(tuán)化的標(biāo)準(zhǔn)管理 ，開元酒店集團(tuán)全權(quán)管理下，依托集團(tuán)品牌形象，在高端客戶中擁有強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢；尤其是對省外旅客，開元集團(tuán)的品牌優(yōu)勢成為這些旅客選擇下榻酒店的重要因素。二高檔酒店中距銀灘最近。 在銀灘附近的所有酒店中，金昌開元名都酒店裝修最為豪華；在整個北海酒店業(yè)中，裝修標(biāo)準(zhǔn)能夠與金昌開元名都酒店相對比的，距離銀灘距離都較遠(yuǎn)。五星級酒店調(diào)查對比客房設(shè)置對比分析 ： （ 1）客房設(shè)置以雙人間為主：單間 344套，占全部客房總量 903套的 38%；雙間 415套，占客房總量的 46%；套間 144套，占客房總量的 16%。（ 2）客房配置豪華，房間寬帶上網(wǎng)、獨(dú)立的淋浴間和浴缸、國際衛(wèi)星電視、私人電子保險(xiǎn)箱、迷你酒吧、國際直撥長途電話、免費(fèi)瓶裝水、熨斗 /熨衣板、電子結(jié)帳系統(tǒng)、嬰兒床、免費(fèi)衛(wèi)生間清潔備品，并有非吸煙客房、殘障人設(shè)施。 （ 3）套間面積在 100㎡以上，雙人間面積在 40—50㎡ ，單人間面積在 30—40㎡ 五星級酒店調(diào)查對比房價(jià)對比分析 ： （ 1）城景房價(jià)格基本在 600元 /天以下，海景房價(jià)格基本在 490元 /天以上；套間價(jià)格基本在 1100元 /天以上，南洋國際例外；（ 2）南洋國際因無海景可利用，其價(jià)格定位為五星級酒店享受，三星級價(jià)格；（ 3）豪華套間，尤其是總統(tǒng)套房，定價(jià)最高，旨在提高酒店檔次，入住率 50%左右。五星級酒店調(diào)查對比入住率對比分析 ： （ 1）日常入駐率基本都在 60%以上，其中金昌開元最高，日常入駐率達(dá) 70%以上；（ 2）評估全年入住率均在 77%以上，其中南洋國際大酒店因價(jià)格優(yōu)勢明顯，達(dá)到 82%（ 3）表明高檔酒店在北海旅游市場生存環(huán)境良好。五星級酒店調(diào)查對比配套設(shè)施對比分析 ： （ 1）餐飲設(shè)施，三家酒店基本相同，南洋國際缺少西餐、酒吧；（ 2）康體設(shè)施，金昌開元名都最為完善，南洋國際僅有健身館一項(xiàng)；（ 3）休閑設(shè)施，以南洋國際最少僅有桑拿，香格里拉