【正文】 富盈 項目定位策劃報告 深圳中原地產(chǎn) 建立轟動效應(yīng) 持續(xù)旺銷 提升品牌和知名度 利潤最大化 整體目標(biāo) 長期目標(biāo) 實現(xiàn)企業(yè)品牌戰(zhàn)略 實現(xiàn)目標(biāo)利潤 迅速回籠資金 短期目標(biāo) 第一部分 市場現(xiàn)狀 惠州是中國華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一 政 策： 深惠官方不斷加強(qiáng)合作，率各行業(yè)企業(yè)家考察惠州，明 確表示要加強(qiáng)深惠合作；深企投資惠州，深政府大力支持。 物流業(yè)： 2023年初和黃加盟惠州港，年吞吐量將由目前 12萬發(fā)展到 100萬 標(biāo)箱。物流業(yè)起飛將帶動全市第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 建材業(yè)： 環(huán)球、塔牌和光大水泥項目即將投產(chǎn)，建材成為惠州基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè) 。 水電業(yè)： 2023年東江水利樞紐工程蓄水發(fā)電。 旅游業(yè)： “百里生態(tài)旅游長廊”，完善一批四五星級賓館和景區(qū)。 工 業(yè)： 通用、索尼、松下、三星、 LG、菲利普等近 20家世界五百強(qiáng)落戶；世界最大電池和鐳射頭基地，亞洲最大電話機(jī)、主板基地，中國最大電視機(jī)、汽車音響、高級電工、相機(jī)基地之一。中國最大中外合資項目殼牌南海石化帶動效應(yīng) 1： 50 惠州市歷年國民生產(chǎn)總值情況4 7 6 . 3 95 2 5 . 25 9 0 . 9 76 8 5 . 18 0 3 . 9 49 3 3 . 1 9172111864120758236422683425019010020030040050060070080090010002023 2023 2023 2023 2023 2023050001000015000202302500030000國內(nèi)生產(chǎn)總值( 億元)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元） 惠州 2023年人均 GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá) 3127美元，突破 3000美元 大關(guān)。 住房、汽車等大宗消費開始群體出現(xiàn) 。由此表明，惠州的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長階段。 居民消費水平不斷提高，消費結(jié)構(gòu)逐步改變 惠州人口快速增長，住宅市場供應(yīng)缺口較大 0501001502002503003504002023年 2023年 2023年 2023年 2023年總?cè)丝诔菂^(qū)人口 上表看出惠州人口總量成逐漸增加趨勢，其中城區(qū)人口自 2023年更是翻了一倍，城市人口的增加必然導(dǎo)致住宅市場的剛性需求增加，按照全國人均居住面積 M2計算，從 2023年至 2023年間，住宅市場需求為 3200萬 M2，以2023年竣工面積來看， 住宅市場依然存在較大的市場缺口 。 日期 部門 政策 ０６年 5月 18日 國務(wù)院 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施 5月 29日 九部委 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 ［戶型結(jié)構(gòu)］ 9070規(guī)定出臺，嚴(yán)格執(zhí)行 90平米以下戶型 70%比例 —— 小戶型比例將日益提高，大戶型稀缺性日益突顯 ［供應(yīng)結(jié)構(gòu)］ 未來住宅供應(yīng)市區(qū)有所減少，周邊市鎮(zhèn)供應(yīng)量增大 —— 惠州城市規(guī)劃的落實，供應(yīng)量將會從市區(qū)向周邊城鎮(zhèn)擴(kuò)展 ［投資結(jié)構(gòu)］ 影響消費者預(yù)期，平抑投資，打擊投機(jī) —— 投資轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?、商鋪、出租型住房和大戶型住宅（別墅等） 央行三次加息 日期 原利率 上調(diào) 執(zhí)行利率 06年 4月 28日 % % 06年 8月 19日 % % 07年 3月 17日 % % 三個階段： 第一次 配合中央出臺“國六條”及九部委關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的執(zhí)行細(xì)則，短期內(nèi)有效 地平抑了房價。 第二次 配合二手樓交易的未滿五年則需要交納營業(yè)稅的規(guī)定，從而有效地抑制 熱錢快速撤資。 第三次 為平抑股市的過熱情緒，從而提高了貸款炒股的成本；另一方面也對過 熱房價有一定的抑制作用。 政府加息雖然給置業(yè)者帶來一定影響，也使發(fā)展商的資金鏈更加緊崩，但置業(yè)者對政府加息基本持理性態(tài)度，置業(yè)熱情不減反增． 房產(chǎn)交易價格快速上漲 20232023上 半年價格走勢（單位：元/平 米）24861954239419652424 26152978010002023300040002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 6 年上半年275725132794 27272492 25563001 30283536373833612628050010001500202325003000350040001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年房地產(chǎn)價格走勢 用途 面積 (㎡ ) 金額 (萬元 ) 宗 (套 )數(shù) 平均價 (元 /㎡ ) 住宅 439623 176340 3712 4011 商業(yè)營業(yè)用房 21781 191 7629 寫字樓 1967 49 7648 別野、公寓 2638 9 5592 其他 5131 3 3334 合計 471140 3964 4195 由圖表得知， 2023年第一季度，惠州房產(chǎn)交易平均價格已經(jīng)達(dá)到 4195元 /平米 ，價格上漲速度比去年同期上漲了 65%左右，但仍具備上升空間。 2023年（ 13）月商品房預(yù)售登記備案明細(xì)表 (資料來源 :惠州市房地產(chǎn)交易中心 ) 眾多知名品牌開發(fā)商進(jìn)駐惠州，特色地產(chǎn)異軍突起 品牌開發(fā)商進(jìn)入惠州，帶來很多先進(jìn)的產(chǎn)品營銷理念的同時，也促進(jìn)樓盤品質(zhì)不斷提升。 購房主力改變 ,深圳投資客活躍惠州市場 大量的深圳人開始關(guān)注惠州房地產(chǎn)市場并進(jìn)行投資。隨著市場價格的不斷攀升，深圳客戶的比例也有不斷增高趨勢。他們主要關(guān)注高端住宅、地段好的小戶型或商鋪、大社區(qū)的中檔住宅。 惠州房地產(chǎn)整體市場客戶分析惠州客戶, 6 8 %深圳客戶, 2 8 %其他, 4 %惠州客戶 深圳客戶 其他 2023年惠州市（惠城區(qū)）土地供應(yīng) 序號 地塊位置 用地性質(zhì) 用地面積(平方米 ) 總建筑面積 容積率 建筑限高 (米 ) 綠地率 (%) 住宅 商業(yè) 建筑層數(shù) (層 ) 1 尖峰山 住宅 307957 349300 12層 35% 2 江北 24小區(qū) 住宅 /商業(yè) 132808 247216 55000 16層 35% 3 江北 40小區(qū) 住宅 /商業(yè) 170372 298125 76600 19層 35% 4 江北 18小區(qū) 2地塊 商業(yè) 8123 53832 28層 15% 5 江北 18小區(qū) 5地塊 商業(yè) 21338 58653 15層 15% 6 火車西站 住宅 300000 600000 待定 待定 待定 7 磚瓦廠 住宅 /商業(yè) 72887 144496 10000 80米 30% 8 磚瓦廠 酒店 /配套公寓住宅 37588 26565 54250 酒店住宅 酒店 98米住宅 80米 酒店42%住宅 30% 2023年房地產(chǎn)一級市場分析 9 東江學(xué)府地塊 住宅 /商業(yè) 110055 179702 12023 12層 30% 10 江北 45小區(qū) 住宅 202300 360000 40000 待定 待定 待定 11 文頭嶺 住宅 /商業(yè) 112023 202304 22400 待定 待定 待定 12 文頭嶺 住宅 /商業(yè) 181766 327179 36353 60米 30% 13 文頭嶺 住宅 /商業(yè) 202345 414100 46000 60米 30% 14 文頭嶺 住宅 /商業(yè) 130509 255070 28000