惠州富盈地產(chǎn)項(xiàng)目前期營銷策劃報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 會所及售樓處 地塊 2：緊臨鹿江，景觀面好，居住價(jià)值最高 地塊 3：周邊環(huán)境較為混亂，居住價(jià)值一般，適合建小高層 地塊 4：位于小區(qū)內(nèi)部的中心地帶，居住價(jià)值良好，小區(qū)主流產(chǎn)品將在此處。 臨江 墻裙門柱、券廊煙道，均以不規(guī)則狀的天然毛石貼面。 平緩的兩坡、四坡或 圓坡屋面 ，選用 土赭色燒結(jié)陶瓦 鋪設(shè)，出檐很少，檐口極富裝飾意味的磚制筒券，與立面的弧線窗框， 連續(xù)性立柱拱券門廊 ，一同構(gòu)成雍容考究的巴洛克裝飾風(fēng)范。 ?會所與水景的相融：會所伸架在水面、水繞會所甚至將水引入會所 /會所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計(jì)都體現(xiàn)會所與水景的互生相融 ?水上私家會所 /結(jié)合水體的廣場和棧道 /標(biāo)志物（鐘樓 /雕塑） 水上會所及售樓處 項(xiàng)目景觀將由 2條主景觀軸和一條副景觀軸 特色景觀長廊 構(gòu)成 水的邊緣與開敞空間體系 ?連續(xù)的步行系統(tǒng) —— 盡可能地提供親水的條件 ?面水側(cè) —— 下沉式處理形成場所 /更親近水體 ?背水側(cè) —— 小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑 /荔枝林 /廣場 ?環(huán) 境 —— 標(biāo)志性鋪地 /噴泉 /街道家具 /招貼 /燈塔 /伸出水面的碼頭和棧道 特色景觀長廊 飽覽全江景的特色景觀長廊示意 一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo) 人均商業(yè)服務(wù)建筑面積 居 住 區(qū) 類 別 合理服務(wù)半徑 8001000m 城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，應(yīng)依據(jù)人口規(guī)模確定合理的服務(wù)面積。 , March 26, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :42:0914:42:09March 26, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 26日星期日 2時(shí) 42分 9秒 14:42:0926 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :42:0914:42Mar2326Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 26, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 26日星期日 2時(shí) 42分 9秒 14:42:0926 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 26日星期日 下午 2時(shí) 42分 9秒 14:42: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :42:0914:42Mar2326Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 26日星期日 2時(shí) 42分 9秒 14:42:0926 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :42:0914:42:09March 26, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 26, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :42:0914:42Mar2326Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 大盤啟動的原則： HOUSE 退臺式設(shè)計(jì) ?采取 “退臺式”設(shè)計(jì)，上一層都退縮，使下一層都能有一個(gè)露臺花園。 第四部分 項(xiàng)目規(guī)劃性建議 一 .項(xiàng)目的人文營造 1. 項(xiàng)目會所 售樓處建議 會 所 項(xiàng)目會所位置如上圖，展示面廣，距離城區(qū)距離最近。窗戶、圍墻、院門、陽臺的花柵欄桿，均以 扭鐵 拉延制成，造型極其精美。 所用建材完全返樸歸真， 水泥沙漿 、 天然毛石 、 瓦片 原木，統(tǒng)統(tǒng)奉為建筑的主角。 偶得客戶群 游離客戶群 重點(diǎn)客戶群 核心客戶群 惠東、河源客戶 香港客戶 惠州周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶、 深圳客戶 /惠城區(qū)本土高端客戶 外省客戶 項(xiàng)目客戶來源區(qū)域 7. 項(xiàng)目物業(yè)定位 : 惠州中央別墅區(qū) 到河源約 1小時(shí)車程 藍(lán)波灣 合生國際新城 項(xiàng)目總占地232023平米 , 地勢平坦 ,地形不規(guī)則 ,地勢低于三環(huán)路面約 。 原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場，擴(kuò)大客戶層面。 400730M2，雙拼 180318M2，連排 190415M2，疊加別墅 200300M2,小高層 104250M2 ，單價(jià)越高，占有率越高 ，目前還未針對香港區(qū)域。 ４ .深圳客戶成為未來惠州市場的主力客戶。他們主要關(guān)注高端住宅、地段好的小戶型或商鋪、大社區(qū)的中檔住宅。 政府加息雖然給置業(yè)者帶來一定影響，也使發(fā)展商的資金鏈更加緊崩，但置業(yè)者對政府加息基本持理性態(tài)度，置業(yè)熱情不減反增． 房產(chǎn)交易價(jià)格快速上漲 20232023上 半年價(jià)格走勢（單位：元/平 米）24861954239419652424 26152978010002023300040002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 6 年上半年275725132794 27272492 25563001 30283536373833612628050010001500202325003000350040001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年房地產(chǎn)價(jià)格走勢 用途 面積 (㎡ ) 金額 (萬元 ) 宗 (套 )數(shù) 平均價(jià) (元 /㎡ ) 住宅 439623 176340 3712 4011 商業(yè)營業(yè)用房 21781 191 7629 寫字樓 1967 49 7648 別野、公寓 2638 9 5592 其他 5131 3 3334 合計(jì) 471140 3964 4195 由圖表得知， 2023年第一季度，惠州房產(chǎn)交易平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 4195元 /平米 ，價(jià)格上漲速度比去年同期上漲了 65%左右，但仍具備上升空間。 居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變 惠州人口快速增長，住宅市場供應(yīng)缺口較大 0501001502002503003504002023年 2023年 2023年 2023年 2023年總?cè)丝诔菂^(qū)人口 上表看出惠州人口總量成逐漸增加趨勢，其中城區(qū)人口自 2023年更是翻了一倍，城市人口的增加必然導(dǎo)致住宅市場的剛性需求增加，按照全國人均居住面積 M2計(jì)算，從 2023年至 2023年間，住宅市場需求為 3200萬 M2，以2023年竣工面積來看， 住宅市場依然存在較大的市場缺口 。 工 業(yè)： 通用、索尼、松下、三星、 LG、菲利普等近 20家世界五百強(qiáng)落戶；世界最大電池和鐳射頭基地，亞洲最大電話機(jī)、主板基地，中國最大電視機(jī)、汽車音響、高級電工、相機(jī)基地之一。物流業(yè)起飛將帶動全市第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 物流業(yè)： 2023年初和黃加盟惠州港，年吞吐量將由目前 12萬發(fā)展到 100萬 標(biāo)箱。 旅游業(yè)： “百里生態(tài)旅游長廊”，完善一批四五星級賓館和景區(qū)。由此表明，惠州的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長階段。 第三次 為平抑股市的過熱情緒，從而提高了貸款炒股的成本；另一方面也對過 熱房價(jià)有一定的抑制作用。隨著市場價(jià)格的不斷攀升，深圳客戶的比例也有不斷增高趨勢。 ２ .住宅價(jià)格快速上漲 ， 市場未來供應(yīng)量大，競爭激烈 ． ３ .眾多知名品牌開發(fā)商進(jìn)駐，導(dǎo)致產(chǎn)品升級、競爭升級、 服務(wù)升級，大盤 +品牌將成為市場未來競爭的方向。 東方新城 1月 28日 深圳 看樓團(tuán) 東方新城杯高爾夫球賽 營銷方式分析 深圳成為推廣的重點(diǎn)區(qū)域 沒有針對香港進(jìn)行推廣 惠州高端物業(yè)客戶區(qū)域分析65%50%55%50%45%25%3
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