惠州富盈地產(chǎn)項目前期營銷策劃報告-文庫吧在線文庫
【正文】 大化 整體目標 長期目標 實現(xiàn)企業(yè)品牌戰(zhàn)略 實現(xiàn)目標利潤 迅速回籠資金 短期目標 第一部分 市場現(xiàn)狀 惠州是中國華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一 政 策： 深惠官方不斷加強合作，率各行業(yè)企業(yè)家考察惠州，明 確表示要加強深惠合作；深企投資惠州，深政府大力支持。中國最大中外合資項目殼牌南海石化帶動效應(yīng) 1： 50 惠州市歷年國民生產(chǎn)總值情況4 7 6 . 3 95 2 5 . 25 9 0 . 9 76 8 5 . 18 0 3 . 9 49 3 3 . 1 9172111864120758236422683425019010020030040050060070080090010002023 2023 2023 2023 2023 2023050001000015000202302500030000國內(nèi)生產(chǎn)總值( 億元)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元） 惠州 2023年人均 GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達 3127美元，突破 3000美元 大關(guān)。 2023年（ 13）月商品房預(yù)售登記備案明細表 (資料來源 :惠州市房地產(chǎn)交易中心 ) 眾多知名品牌開發(fā)商進駐惠州，特色地產(chǎn)異軍突起 品牌開發(fā)商進入惠州，帶來很多先進的產(chǎn)品營銷理念的同時，也促進樓盤品質(zhì)不斷提升。 ５ .樓盤物業(yè)類型以多層及小高層為主，主要以洋房物業(yè)為主，低密度產(chǎn)品較少，這與政府減少別墅用地及控制低密度產(chǎn)品數(shù)量有關(guān)。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。地塊南向區(qū)域有高壓線。別墅立面、外墻圍擋，乃至花壇柱式，都用最常見的水泥沙漿砌就，且不以靠尺和泥刀刻意修飾平整，拉毛的飾面涂上白色涂料，其高低凹凹凸的效果，顯得“很是隨意”。前期可作為項目的銷售中心，也能與合生、遠達項目形成聚焦效應(yīng) 。 14:42:0914:42:0914:42Sunday, March 26, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 14:42:0914:42:0914:423/26/2023 2:42:09 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 下午 2時 42分 9秒 下午 2時 42分 14:42: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 2時 42分 :42March 26, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 14:42:0914:42:0914:42Sunday, March 26, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 26日星期日 下午 2時 42分 9秒 14:42: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 2時 42分 :42March 26, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 立體綠化打破界面、立體綠化，為社區(qū)營造一個環(huán)保的多層次空間體系 送夾層 /送閣樓 建筑面積： 300平米 （送 40%建筑面積） 附送建筑面積 —— 120平米 附送庭院面積 —— 200平米 ● 約 70平方米半地下（低于 ） 附屬功能用房 (含車庫 ) ● 約 10平方米內(nèi)院 ●戶內(nèi)花園 20平米 ● 約 30平方米露臺 ● 約 200平方米前后庭院 深圳熙園 原則： 縮小可售面積 增加贈送面積 提高單價 降低總價 景觀自足性 空間內(nèi)向性 功能多樣性 根據(jù)景觀資源的不同設(shè)置不同的戶內(nèi)花園 /形成豐富的空間形式 /同時賦予空間不同的功能 西班牙建筑風格 三 .項目園林建議及其他 ： ： ： ： 第五部分 項目開發(fā)節(jié)奏及入市時間建議 ? 入市條件： ? 按項目工程進度決定入市時機 ? 競爭對手的工程進度 ? 房地產(chǎn)市場的銷售季節(jié) ? 是否取得預(yù)售許可證 ? 售樓處進場最佳時機 : 2023年 10月 ? 一期最佳時機 : 2023年 12月 入市時機 6萬㎡ （別墅 +聯(lián)排 +寬景） 8萬㎡ （聯(lián)排 +寬景 +小高層） 7萬㎡ （別墅 +聯(lián)排 +寬景 +小高層） 臨 江 三 環(huán) 路 1. 為提升項目的品質(zhì)和形象，必須先營造好，三環(huán)路小區(qū)主入口和臨江景觀走廊 項目進度與銷售時機劃分表 日期 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 項目規(guī)劃 地塊平整 規(guī)劃報建 廣場綠化及會所土建 售樓處裝修 項目認籌 取得預(yù)售證 進入銷售期 銷售進場 公開銷售 預(yù)祝項目銷售成功 謝謝 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。露臺、陽臺上豎立的 葡萄架 ，工藝也很“原始”，先將油松原木鋸割成形，表面噴火炙燒至黑，使木筋節(jié)疤紋路凸顯，然后涂上褐色清油，感覺異常的滄桑絕世。23 萬平米 到深圳約 1小時車程 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （ 新進者 ） （ 社會資源 ） （自然資源） “核心競爭力矩陣” （ 品牌 ） 主流模式：“ 1+3” 客觀性；典型的單一項目成功要素和高價樓盤的充分條件 成本高，對地塊先天條件依賴高 —— 體現(xiàn)“項目價值” [潤園 . 鵬基萬林湖 ] 補充模式：“ 1+4” 人本主義 , 體現(xiàn)項目的舒適尺度和高性價比 客群相對復(fù)雜 [奧林匹克花園 . 合生國際新城 .領(lǐng)墅 ] 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （新進者） （品牌） （社會資源） （自然資源） 雖然有江景資源，但與其他項目相比優(yōu)勢不明顯 初入市場，缺品牌支撐，但可整合資源 本項目的選擇：“ 1+2+4”（產(chǎn)品 +人文 +服務(wù) ） —— 體現(xiàn)“項目差異化” “ 4” — “人文性”體現(xiàn)社區(qū)價值，增強社區(qū)的內(nèi)聚力和外來客戶牽引力 “ 1” — “產(chǎn)品”以獨特性和創(chuàng)新性成為市場關(guān)注的焦點 “ 2” — “服務(wù)”以人性化銷售及物管體現(xiàn)“安全”與“尊貴” 短期目標：建立轟動效應(yīng) 項目啟動模式 實現(xiàn) 原則一：高端入市。 惠州房地產(chǎn)整體市場客戶分析惠州客戶, 6 8 %深圳客戶, 2 8 %其他, 4 %惠州客戶 深圳客戶 其他 2023年惠州市（惠城區(qū)）土地供應(yīng) 序號 地塊位置 用地性質(zhì) 用地面積(平方米 ) 總建筑面積 容積率 建筑限高 (米 ) 綠地率 (%) 住宅 商業(yè) 建筑層數(shù) (層 ) 1 尖峰山 住宅 307957 349300 12層 35% 2 江北 24小區(qū) 住宅 /商業(yè) 132808 247216 55000 16層 35% 3 江北 40小區(qū) 住宅 /商業(yè) 170372 298125 76600 19層 35% 4 江北 18小區(qū) 2地塊 商業(yè) 8123 53832 28層 15% 5 江北 18小區(qū) 5地塊 商業(yè) 21338 58653 15層 15% 6 火車西站 住宅 300000 600000 待定 待定 待定 7 磚瓦廠 住宅 /商業(yè) 72887 144496 10000 80米 30% 8 磚瓦廠 酒店 /配套公寓住宅 37588 26565 54250 酒店住宅
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