【正文】 ?渾南新區(qū)位于沈陽城區(qū)南部，分為中央商務(wù)區(qū)、居住區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、大學(xué)城區(qū)； ?“滿融經(jīng)濟(jì)區(qū)”是在原渾河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)上建立的，從東陵區(qū)渾河站至白塔鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有人口５．５萬人，企業(yè)２１０家，其中韓資企業(yè)７０多家。 菜市場 長白島配套 宗地 2公里范圍內(nèi)配套 公交現(xiàn)狀：直接經(jīng)過項(xiàng)目周邊的公交線路只有 327路 ? 線路長度： ? 單程時(shí)間： 55分 ? 線路配車： 35臺(tái) ? 高峰車隔： 56分 平峰車隔： 79分 ? 等車難易度：一般 ? 高峰時(shí)期車內(nèi)擁擠程度：★★★★★ ? 平峰時(shí)期車內(nèi)擁擠程度：★★★★ ? 車輛行駛速度：★★★★ ? 線路舒適指數(shù)：★★ ? 票價(jià)： 16站 1元， 712站 2元， 13站以上 3元有人售票 不能使用 IC卡或月票 ? 所屬公司：沈蘇 ? 車型： DD6980QS、 DD6121H5 ? 線路資料采編：沈陽公交網(wǎng) 遠(yuǎn)景規(guī)劃：項(xiàng)目位于規(guī)劃中的地鐵四號(hào)線沿線 四號(hào)線從南至北由蘇家屯通往觀音屯，沿線經(jīng)過 上河灣 、長白、三好橋、五里河、南塔鞋城、中街、長客總站等 。 密度因素 項(xiàng)目屬性 ——城市邊緣、中等密度、大規(guī)模住宅項(xiàng)目 ?緊臨但不屬于城市熱點(diǎn)區(qū)域， 有一定陌生區(qū)域認(rèn)知抗性 。計(jì)劃總投資 50億元，建筑面積 300萬平方米。 ? 5年后，滿融經(jīng)濟(jì)區(qū)的人口可達(dá) 15萬，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值達(dá)百億元，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 2億元。 目前屬于和平區(qū)；渾河、人工島；政府大力投入；品牌開發(fā)商大規(guī)模項(xiàng)目； 受長白規(guī)劃及交通通達(dá)影響，客戶主要來自和平區(qū)，有穩(wěn)定的收入來源，事業(yè)處在上升通道之中，追求居住品質(zhì)，以公務(wù)員為典型代表。 規(guī)模 現(xiàn)有產(chǎn)品占地 ，建面 20萬 分期 有后期，但為高層產(chǎn)品 物業(yè)類型 多層 5層 小高層 戶型與面積 多層 88150平方米，頂層 5樓閣樓戶型為 80~90平兩居，其他為 128平三居多層 700多套 小獨(dú)棟 190平 3~4層 6000元 /平 小高層 140復(fù)式、 90平兩居平層 價(jià)格 多層均價(jià) 4800元 /平方米，小高層 4800元 /平方米起（未開盤） 銷售 主力 60萬 /套 三期 06年初銷售， 月均銷售 40多套，目前已基本售完 目前在售為后期高層產(chǎn)品 客戶 周邊客戶不足 10%,有東軟職工，車位地上 1： 1(實(shí)際顯示不足此比例 ) 外地客戶基本沒有；主要來自鐵西、和平 地域性不明顯，很多周末度假用 盡管在育才中學(xué)旁邊，由于購房與學(xué)位不掛鉤，客戶對此關(guān)注不高 有配套班車 賣點(diǎn) 社區(qū)園林環(huán)境、多層組團(tuán)式規(guī)劃 競爭項(xiàng)目分析 唯美品格 項(xiàng)目競爭 唯美品格低密社區(qū) ?商業(yè) 2023`3000平，一期銷售 3000元 /平，目前租金 3萬 /年/100平，業(yè)態(tài)為小餐館、瑜伽健身、小超市，周圍育才中學(xué)對商業(yè)有較大支持； ?客戶基本處于滿足升級(jí)住房需求臵業(yè)，是明顯的理性客戶 ?屬于成功人士，支付能力較高，追求寧靜舒適的居住環(huán)境，業(yè)主基本都有私家車 競爭項(xiàng)目分析 唯美品格 “ 1+4” 服務(wù) +產(chǎn)品 服務(wù)：大連億達(dá)品牌 開發(fā)商 產(chǎn)品：花園社區(qū)規(guī)劃 項(xiàng)目競爭 傾力打造園林景觀，營造私密感受，體驗(yàn)營銷 項(xiàng)目前期低密產(chǎn)品主要針對具備一定支付能力的高端客戶，以品質(zhì)贏人，后期推向市場的，為其高層產(chǎn)品，由于已具備一定的品牌口碑，會(huì)與本項(xiàng)目 小高層產(chǎn)品形成競爭 規(guī)模 總占地面積 2023畝 總建筑面積 200萬㎡，目前已開發(fā) 500畝 位置 和平區(qū)長白西路 55號(hào) 物業(yè)類別 多層、小高層 3棟 容積率 綠化率 35% 戶型面積 多層戶型 100、 1 140，比例均衡，小高層 59平、 106平，比例 2： 1 銷售及價(jià)格 去年銷售 500多套，月均 50套 多層精裝 3800~4200元 /平，精裝標(biāo)準(zhǔn) 500元 /平 配套 25公里長、 200米寬的公園帶包括高爾夫練習(xí)場、網(wǎng)球等 規(guī)劃 ~2萬平的商業(yè)， 2023多平會(huì)所 賣點(diǎn) 性價(jià)比，雖然項(xiàng)目為沈陽稀有的精裝產(chǎn)品，但客戶群不太關(guān)注產(chǎn)品精裝度 物管 /平米 〃 月 開發(fā)商 沈陽穗港房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 競爭項(xiàng)目分析 理想新城 項(xiàng)目競爭 理想新城品質(zhì)社區(qū) ?德式洋房貼磚立面，樹立了項(xiàng)目品質(zhì)感的形象。短短 2年內(nèi)，華南碧桂園社區(qū)入住戶數(shù)近 3000戶，入住人口逾萬，成為華南板塊的超大型樓盤。 碧桂園 核心競爭項(xiàng)目分析小結(jié) 競爭項(xiàng)目 核心競爭力 競爭策略 新加坡城 人文 +產(chǎn)品 唯美品格 理想新城 恒大綠洲 產(chǎn)品 +服務(wù) 環(huán)境 +產(chǎn)品 環(huán)境 +產(chǎn)品 +服務(wù) 陽光 100 環(huán)境 +產(chǎn)品 分期開發(fā)，避免同質(zhì)競爭 主打低密，規(guī)模實(shí)現(xiàn) 主打低密，品質(zhì)打造 完整的產(chǎn)品體系，便捷的城市切換 主打低密，便捷交通 泰盈地產(chǎn)以開發(fā)低密度項(xiàng)目見長，崇尚產(chǎn)品舒適性 碧桂園以區(qū)域開發(fā)見長，操作遠(yuǎn)郊低密度項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)豐富 巧占先機(jī)，開發(fā)節(jié)奏把空，形成產(chǎn)品風(fēng)格差異 便捷的城市交通，低密度整體均質(zhì) 競爭分析小結(jié) 競爭 策略 區(qū)域競爭 板塊競爭 項(xiàng)目競爭 大渾南區(qū)域占據(jù)沈陽區(qū)域競爭的優(yōu)勢地位 長白和奧體是區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)跑者，站位明晰；于洪（臨河）、長青、渾南南部作為跟隨者并無明晰的形象區(qū)分和站位，發(fā)展空間大有可為 鎖定的重要競爭項(xiàng)目均屬中大規(guī)模項(xiàng)目，地理位置交通距離接近，產(chǎn)品形式雷同，價(jià)格也基本屬于同一平臺(tái) 立足渾南區(qū)域，充分借勢 與長白、奧體形成產(chǎn)品差異（容積率不同），主打低密感受；與于洪（臨河）、長青通過產(chǎn)品品質(zhì)塑造和區(qū)域價(jià)值挖掘獲得競爭優(yōu)勢 通過開發(fā)策略的制定規(guī)避強(qiáng)勢項(xiàng)目的直面競爭；通過產(chǎn)品力打造和產(chǎn)品形式的創(chuàng)新變化在同質(zhì)化競爭中決勝 市場 機(jī)會(huì) 。喜歡高品質(zhì)的產(chǎn)品，對于太前衛(wèi)的風(fēng)格和鮮艷的色彩有排斥，喜歡比較 沉穩(wěn)大氣 的色調(diào)，認(rèn)為有 品質(zhì)感 ，看著舒服。 大渾南區(qū)域憑借各類資源優(yōu)勢，主要承接和平、沈和的中高端臵業(yè)人口。 渾南區(qū)的很多房子都看過了 ， 認(rèn)為區(qū)域環(huán)境不錯(cuò) ， 未來有發(fā)展前景 。 希望所有的窗戶都是 落地大窗 ， 最好有一定弧度 對物業(yè)服務(wù)很重視 ， 愿意多付費(fèi) 30歲，東北大學(xué)碩士，鞍山師范老師， 先生和孩子都在鞍山。 市場環(huán)境分析 ： ?指標(biāo)機(jī)會(huì)：數(shù)據(jù)研究支撐市場與需求的成長 ?土地機(jī)會(huì)：城區(qū)芥蒂削減，外圍供應(yīng)漸成市場主流 ?區(qū)域機(jī)會(huì)：大渾南區(qū)域是城市發(fā)展方向，中高端地位無可置疑，立足區(qū)域，充分借勢 ?板塊機(jī)會(huì)：主打低密為區(qū)域內(nèi)競爭重要策略，板塊價(jià)值深入挖掘 ?項(xiàng)目機(jī)會(huì)：大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)策略有效制定，突出賣點(diǎn) 本體優(yōu)勢條件 ： ?河岸線、原生樹 ?低密度空間 ?大盤規(guī)模 ?快速切換城市 ?九年制學(xué)校 我們有 我們最 我們是 渾南新市鎮(zhèn)主義典范； 城市邊緣大規(guī)模住區(qū)； 多物業(yè)類型混合社區(qū)； 原生態(tài)園林，自然親水堤岸； 高效的城市切換速度 九年制學(xué)校； 齊全的生活配套； 舒適的生活空間； 低密、舒適、便捷 項(xiàng)目核心競爭力體系梳理 定位。 善待朋友就是善待自己 慢樂生活 ? “尚友” 分享、交流，才能贏得尊重 本項(xiàng)目的核心策略： “ 1+2+4”產(chǎn)品 +服務(wù) —— 整合產(chǎn)品優(yōu)勢及配套服務(wù)，建立體驗(yàn)價(jià)值點(diǎn) 本項(xiàng)目的產(chǎn)品策略：低密 +適度附加和創(chuàng)新 +配套 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （新進(jìn)者） （品牌） （社會(huì)資源） （自然資源） 河岸 +地脈 配套 +物業(yè) 體驗(yàn) 產(chǎn)品優(yōu)勢突出并有一定創(chuàng)新 南北朝向、戶型方正、主打低密居住感受，突出戶型別墅感，增加景觀享有率，努力營造整體社區(qū)氛圍；通過創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)一定面積贈(zèng)送，提高產(chǎn)品附加值 本項(xiàng)目產(chǎn)品形式定位 基本原則： ?大盤定律：需要通過產(chǎn)品形式的復(fù)合來覆蓋更大的客戶群，提高消化速度； ?競爭關(guān)系：未來供應(yīng)以高層為主，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)盡量增加市場實(shí)現(xiàn)非常好的洋房類產(chǎn)品； ?低密度形象：為樹立項(xiàng)目低密的高品質(zhì)形象，需少量配合低密度表達(dá)強(qiáng)烈的聯(lián)排 /疊拼產(chǎn)品做為標(biāo)桿； ?容積率約束：產(chǎn)品形式復(fù)合、做足容積率的前提下，配合高層實(shí)現(xiàn)社區(qū)產(chǎn)品的多樣化； 產(chǎn)品形式定位： ?主力產(chǎn)品：小高層（多層）、洋房 ?標(biāo)桿產(chǎn)品：聯(lián)排 /疊拼、寬景 House ?輔助產(chǎn)品：高層 本項(xiàng)目整體客戶定位回顧 購買意愿 支付能力 中產(chǎn)階層 外地來沈工作 權(quán)力階層 小白領(lǐng) 小業(yè)主 外地私企業(yè)主 低 高 主力客戶 :必保 私企業(yè)主 養(yǎng)老客戶 外地官員 邊緣客戶：兼顧 偶得客戶 補(bǔ)充客戶 :爭取 高 普通工薪 本項(xiàng)目主力客戶細(xì)分 分類 群體特征 置業(yè)目的 產(chǎn)品選擇 置業(yè)要素 豐盛人生型 多是三口之家， A。 ?規(guī)模 ? 占地約 45平方公里 ? 規(guī)劃戶數(shù) ，建成戶數(shù) 里斯頓 是全球聞名的中產(chǎn)社區(qū)，這里通過 大規(guī)模開發(fā)空間 的打造、多物業(yè) 復(fù)合的產(chǎn)品組合 、 高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施配套 以及 豐富的社區(qū)活動(dòng) 共同營造了 中產(chǎn)社區(qū)的生活方式 ，打造了全美最佳居住選擇社區(qū) 美國 Reston社區(qū) 高設(shè)施強(qiáng)度、中密度的規(guī)劃理念，注重居民的生活便利性和居住環(huán)境 Town Center Single House Town House Apartment Office/RD Lake School/Church 中等密度、多種產(chǎn)品形式復(fù)合 重視居住環(huán)境（多個(gè)湖泊） 高設(shè)施強(qiáng)度滿足居民多樣化的配套需求 ?60%的居民在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè) ?一個(gè)市鎮(zhèn)中心、 12個(gè)街區(qū) ?豐富的配套設(shè)施 占地 (公頃 ) 用地百分比 居住 3960 53% 市鎮(zhèn)中心 1330 18% 開放空間 1100 15% 公共設(shè)施 330 5% 道路 /停車 680 9% 總計(jì) 7400 100% 美國 Reston社區(qū) 多物業(yè)復(fù)合的產(chǎn)品組合構(gòu)成了復(fù)合而勻質(zhì)的社區(qū)居住群體 ?里斯頓通過提供各種物業(yè)類型 —— 從小戶型公寓到大面積的獨(dú)棟別墅 —— 滿足臵業(yè)者對于物業(yè)形式和居住面積的多種需求。 區(qū)域級(jí)商業(yè)： 約 18000平米綜合性購物中心，設(shè)有大型超市、酒樓、電影院、美食街 等； 小區(qū)級(jí)商業(yè)： 3個(gè)約 2023— 5000平米小區(qū)商業(yè)中心，滿足日常生活所需 ； 特色商業(yè)街： 8條特色商業(yè)街 —— 酒吧一條街 、 Soho商業(yè)街 、 時(shí)尚服裝街 …… 各具風(fēng)情 。 美國 Reston社區(qū) 社區(qū)內(nèi)部豐富的組織和活動(dòng)構(gòu)成了社區(qū)生活方式的重要部分 ?各種俱樂部以及社區(qū)組織的慶典及交流活動(dòng)，使社區(qū)每一位業(yè)主 ——從孩子到老人，都融入到社區(qū)生活之中，構(gòu)成社區(qū)的鄰里文化，形成歸屬感 社區(qū)成立周年慶典 健康寶貝俱樂部 老年交響樂團(tuán) 自行車俱樂部 復(fù)活節(jié)社區(qū)盛裝游行 ?? 美國 Reston社區(qū) 美國 Reston社區(qū) 美國 Reston社區(qū)給我們的啟示 ?多物業(yè)復(fù)合的產(chǎn)品組合，滿足各類臵業(yè)者需求，構(gòu)成復(fù)合而勻質(zhì)的居住社區(qū) ?通過三級(jí)中心構(gòu)建社區(qū)生活體系，增強(qiáng)了社區(qū)凝聚力，形成人性化的空間 ?建立高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的配套設(shè)施，滿足中產(chǎn)人群生活方式 ?社區(qū)內(nèi)部豐富的組織和活動(dòng)，成為精英社區(qū)的象征與社區(qū)文化 魅力之城位于無錫的太湖新城，以“新城市主義”的規(guī)劃理念，打造國際街區(qū)生活 項(xiàng)目位于無錫濱湖新城北部，占地面積 。 A增加居住面積 B增加功能空間 C改善居住環(huán)境 D休閑度假選擇 洋房、疊拼 三居、四居 關(guān)注戶型設(shè)計(jì) 、社區(qū)規(guī)模 、 園林景觀 、 物業(yè)管理 、教育配套等 積極人生型 年輕小兩口， 2530歲之間，事業(yè)已經(jīng)起步，正處于強(qiáng)勁的上升期。 沈陽 ?城市精英 “慢樂”生活區(qū) Citta Slow Town 項(xiàng)目整體定位 城市精英階層對于居所功能的潛在需求解析 1 2 3 4 居住需求 配套需求 投資需求 社交需求 中產(chǎn)居所的 四大潛在需求 ?居所的舒適性 ?生活的便利性 ?環(huán)境的宜居性 ?生活、教育配套 ?休閑、娛樂場所 ?身份感 ?社交場所 ?良好的升值預(yù)期 本報(bào)告是嚴(yán)格