惠州富盈地產(chǎn)項目前期營銷策劃報告(文件)
【正文】 總建面 130萬 二期 惠州、深圳 闊院 86008800， 含 2500裝修 合院 9000，含 2500裝修 聯(lián)排 10000，含 2500裝修 (一 ) 名稱 物業(yè)類型 規(guī)模 容積率 入市時機(jī) 客戶群 均價 公爵小鎮(zhèn) 莊園式 獨棟別墅 總占地 26萬 一期建面8600㎡ 深圳 16000 領(lǐng)墅 聯(lián)排別墅 占地 61939 建筑 43357 惠州 預(yù)計 70008000 山水江南 疊院洋房 聯(lián)排別墅 占地 建面 10萬 惠州、深圳 未定 潤園 獨棟別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅 小高層 占地 30萬㎡ 總建面 20萬 一期建筑面積約 8萬㎡，共213戶 二期 惠州、深圳 獨棟 12023 聯(lián)排 7000 疊加 5000 小高層 4500 惠州高端樓盤基本概況 (二 ) 項目 名稱 物業(yè)類型 規(guī)模 容積率 入市時機(jī) 客戶群 均價 棕櫚島 疊加別墅 公寓 占地 ㎡， 建面 ㎡ 二期 惠州、深圳 疊加 20230 公寓 13000 半島 一號 聯(lián)排別墅 疊加別墅 小高層 總建面 42萬 二期 惠州、深圳 聯(lián)排 65006800 小高層 46004800 東方 新城 獨棟別墅 雙拼 /合院 小高層 總占地 33萬 總建面 31萬 三期 惠州、深圳 雙拼 7000 獨棟 1202313000 小高層 3500 惠州高端樓盤基本情況 (三 ) 項目名稱 物業(yè)類型 規(guī)模 容積率 入市時機(jī) 客戶群 均價 湯泉高爾夫 逸墅 聯(lián)排別墅 小高層 占地 4萬 建面 7萬 惠州、深圳 聯(lián)排 10000 小高層 5000 鵬基 萬林湖 獨棟別墅 雙拼、聯(lián)排 臺地別墅 花園洋房 總占地 41建 面 惠州、深圳 未定， 世紀(jì) 東方城 獨立別墅 聯(lián)排別墅 小高層 占地 一期建面 4萬 惠州 未定 惠州高端樓盤基本概況 (四 ) ： 占地規(guī)模 入市時機(jī) 客戶群 合生國際 新城 東方威尼斯 奧林匹克 花園 潤園 萬林湖 棕櫚島 半島一號 東方新城 競爭對手 我們通過占地規(guī)模、入市時機(jī)、客戶群 3個指標(biāo)選取 8個同類項目進(jìn)行產(chǎn)品特征分析： 項目名稱 建筑風(fēng)格特征 東方威尼斯 意大利風(fēng)格， 合生國際新城 現(xiàn)代英式風(fēng)格， 現(xiàn)代歐洲村落式規(guī)劃 奧林匹克 花園 萊特建筑理念， 采用古典三段式結(jié)構(gòu) 潤園 法式 鵬基萬林湖 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 半島一號 地中海建筑風(fēng)格 東方新城 現(xiàn)代美式風(fēng)格 建筑風(fēng)格分析 歐式建筑風(fēng)格依然為目前高端市場的主流，受到市場的追捧 項目名稱 園林風(fēng)格及景觀布局 東方威尼斯 威尼斯風(fēng)情 合生國際新城 歐洲園林式 奧林匹克花園 地中海、普羅旺、 潤園 巴厘島風(fēng)情 鵬基萬林湖 未定 半島一號 地中海風(fēng)格 東方新城 東南亞園林風(fēng)情 園林景觀分析 歐式園林占據(jù)市場主流，客戶認(rèn)可程度高 樓盤名稱 獨棟 別墅 雙拼 別墅 聯(lián)排別墅 （闊院 /合院） 疊加 別墅 空中 別墅 多層 洋房 小高層 東方威尼斯 / / 290320 / / 170 230 160 180 合生國際 新城 / 五房 218318 四房 190 五房 219299 / / / / 奧林匹克 花園 / / 三房 186 四房 231282 / / / / 潤園 482 554 / 260415 200300 300 / 157 213 萬林湖 400 730 180 280 / / / 130 300 / 棕櫚島 / / / 285305 / / 104 180 半島一號 / / 200260 / / / 128 250 東方新城 327 502 255 272 / / / / 戶型面積分析 樓盤名稱 獨棟 別墅 雙拼 別墅 聯(lián)排別墅 （闊院 /合院） 疊加 別墅 空中 別墅 多層 洋房 小高層 東方威尼斯 / / 18 / / 110 217 合生國際新城 / 142 536 / / / / 奧林匹克花園 / / 420 / / / / 潤園 19 / 52 28 40 / 74 萬林湖 39 80 136 / / 453 / 棕櫚島 / / / 24 / / 131 半島一號 / / 120 280 / / 1600 東方新城 82 45 / / / / / 總計 140 267 1282 332 40 563 2023 合計： 4646 戶型配比 (套數(shù) )分析 項目名稱 營銷活動 /方式 東方威尼斯 2023年 4月抽獎月 （獎品為品牌家電） 合生國際新城 96折，及送 1年管理費 22套特價聯(lián)排別墅 奧林 匹克花園 （ 1） “ 深圳 企業(yè)家中秋之夜” （ 2）圣誕親子嘉年華 （ 3）打造生態(tài)旅游 （ 4） 2023年 潤園 成立潤緣會（交納 5萬圓入會費） 參加 06國慶 深圳 報看樓的活動 鵬基萬林湖 參加 2023年 春交會 半島一號 參加 2023年 。樹立形象，制造價格標(biāo)桿。 作為差異化項目啟動的原則： 建立充分的競爭優(yōu)勢 回到項目的目標(biāo) : KPI體系 尊貴的體驗 功能化體系 高立意的形象主題 標(biāo)志性建筑群 硬性指標(biāo) 全新 生活方式 優(yōu)質(zhì)的豪宅尺度 人文商業(yè)街區(qū)的營造 名校效應(yīng) 國際品牌物管 都市休閑生活體驗 頂級豪華會所 良好的內(nèi)環(huán)境營造 豪宅服務(wù)體系打造 高融合性的、可持續(xù)發(fā)展的、示范式的高尚住宅區(qū) 高融合性的 可持續(xù)發(fā)展的 示范式的 ?通過高標(biāo)準(zhǔn)、高起點的規(guī)劃實現(xiàn) ?是多層次復(fù)合功能的，對客戶具有高輻射特性 ?開發(fā)模式具有示范效應(yīng) ?充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系 ?國際化的 /多種用途 /不同性質(zhì)人群的交流平臺 ?擁有較大規(guī)模 /配套完善 ?為后續(xù)項目打下堅實的基礎(chǔ) 第三部分 項目定位分析 1. 地塊片區(qū)城市定位 以商業(yè)性開發(fā)為主的生活居住功能區(qū)域 毗鄰惠州市區(qū)，城市版塊節(jié)點門戶，惠州城市規(guī)劃最完善的區(qū)域，惠州有機(jī)會成為高尚住宅片區(qū)的區(qū)域，未來惠州的后花園。 到惠陽約 30分鐘車程 北臨鹿江 ,西靠三環(huán)路 ,南向為水泥廠 ,東面惠陽高級中學(xué)等學(xué)校 如右圖 西枝江枝流 鹿江 三環(huán)路 水泥廠 文教區(qū)域 高壓電線 40 140 380 700 130 120 360 高壓線 住宅樓 項目南面地塊 東南有高壓線 南有水泥攪拌廠 南向宿舍樓 南向水泥場 項目地塊中部 地塊南面狀況及地塊中部 東面 西面 北面 小山丘 地塊附著物 防洪堤及合生國際新城 鹿江江景 藍(lán)波灣 廠房 高壓電線 1 2 3 地塊 1：緊臨城市主干道，交通便利，昭示性強(qiáng)，噪聲較大，居住價值較低，適合做項目
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