【正文】 金都豪庭項(xiàng)目提案借船出海世紀(jì)偉達(dá) 策劃部出品2023年 11月前言 一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的推售，關(guān)鍵關(guān)注兩點(diǎn)，一是如何打開(kāi)銷售通路，快速回籠資金；二是如何規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，降低運(yùn)營(yíng)成本。 藉此，本案核心將緊緊圍繞尋求快速銷售通路及低成本運(yùn)營(yíng)的方向展開(kāi)； 營(yíng)銷，從發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品所能滿足的市場(chǎng)需求點(diǎn)開(kāi)始； 金都豪庭所能滿足的市場(chǎng)需求點(diǎn)，從挖掘其產(chǎn)品特性開(kāi)始 …壹壹我所看到的一些現(xiàn)狀我所看到的一些現(xiàn)狀 地處城市邊緣： 項(xiàng)目位于撫州市城區(qū)西部偏南，隸屬撫州市和臨川區(qū)結(jié)合部，近撫州，屬城市邊緣地段。 難以更改的項(xiàng)目規(guī)劃： 項(xiàng)目規(guī)劃現(xiàn)已報(bào)建，調(diào)整更改已無(wú)可能，就像一道命題作文，只能在劃定的框框里尋求發(fā)揮的空間。 明顯弱勢(shì)的產(chǎn)品： 地處郊區(qū)的地段，備受抵觸的臨街高層，南北不通透的戶型，進(jìn)出不便利的交通，唯有北向夢(mèng)湖景觀是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源?？皯n的游戲空間： 截止 2023年 10月，據(jù)調(diào)查，撫州市場(chǎng)已有存量房源5千余套，存量土地 6000余畝，待供應(yīng)土地 1000余畝；換一種表達(dá)方式就是，按 ，按每套房子平均 110 ㎡ /套計(jì)算，撫州市場(chǎng)即將上市房源約 36364套，總計(jì)建筑面積 4000002㎡；這是未計(jì)入 5千余套存量房源和待供應(yīng) 1000畝土地的數(shù)字，如何來(lái)理解這樣的一個(gè)數(shù)字？恐怖 ! 一個(gè)不協(xié)調(diào)的三國(guó)爭(zhēng)霸格局： 分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我們更多從片區(qū)競(jìng)品樓盤去著手；就本項(xiàng)目而言，所處區(qū)域，已是烽煙四起，項(xiàng)目屬于后期參戰(zhàn)型，力量對(duì)比猶如一個(gè)很不協(xié)調(diào)的三國(guó)，南有偉星，北有濱湖，兩個(gè)均屬撫州樓市超級(jí)大盤；參照魏蜀吳，項(xiàng)目如何對(duì)號(hào)入座？南北夾擊的格局，我們將如何在這個(gè)夾縫中尋求異軍突起的空間？小結(jié)： 直觀的感覺(jué)和基本的預(yù)判是對(duì)地產(chǎn)人的一種檢驗(yàn)，設(shè)定一個(gè)框框，尋求一個(gè)概念，項(xiàng)目的基本面自然浮現(xiàn)，帶著對(duì)項(xiàng)目的基本認(rèn)知，深入市場(chǎng)，細(xì)研產(chǎn)品，尋求產(chǎn)品與市場(chǎng)的結(jié)合點(diǎn)與沖突點(diǎn)，在挖掘產(chǎn)品特性的同時(shí)，尋找產(chǎn)品滿足市場(chǎng)的需求點(diǎn)。 產(chǎn)品特性的利與不利，取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求與否， 分析產(chǎn)品是否能滿足市場(chǎng)的需求點(diǎn)，從了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)開(kāi)始 …貳貳撫州樓市 我們所關(guān)注的一張 2023年樓市宏觀數(shù)據(jù)表開(kāi)發(fā)總投資 同比增長(zhǎng) %，占全市固定資產(chǎn)投資 %完成投資 同比下降 4%開(kāi)發(fā)建設(shè)用地 比 2023年減少 1400畝存量土地 6000畝 /新開(kāi)工商品房面積 ㎡ 同期增長(zhǎng) %商品房銷售面積 ㎡ 同比下降 %商品房銷售金額 同比增長(zhǎng) %商品房預(yù)售許可證 46個(gè) /預(yù)售批準(zhǔn)總面積 ㎡ 同比減少 %住宅預(yù)售面積 ㎡ 同比減少 %住宅預(yù)售套數(shù) 5482套 同比減少 %合同備案面積 ㎡ 同比減少 14%住宅備案套數(shù) 2896套 同比減少 1%存量房 5270套 為 0 07年總套數(shù)的 %辦證面積 ㎡ 同比面積增加 ㎡，增幅 %辦證戶數(shù) 5675戶 同比戶數(shù)增加 466戶，增幅 %新建商品房登記辦證 3826戶 同比戶數(shù)增加 973戶，增幅 %新建商品房登記面積 ㎡ 同比面積增加 ㎡，增幅 %90㎡以下增量 / 占整體供應(yīng)量的 70%供應(yīng)住宅均價(jià) 2325元 /㎡ 增幅達(dá) %，較 07年的 12%上升 %商品房綜合成本均價(jià) 2086元 /㎡ 其中建設(shè)規(guī)費(fèi) 153元 /㎡，約占成本 %，此外還有 20項(xiàng)服務(wù)性收費(fèi)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款前三季度 余額 比年初下降 ，下降 %近期即將面市樓盤對(duì)比編號(hào) 地理位置 土地面積 容積率建筑面積約㎡土地單價(jià)萬(wàn) /畝物業(yè)形態(tài) 項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 開(kāi)發(fā)商1 迎賓大道以北，伍唐路以東8 747畝≤萬(wàn) 96小高層、高層商鋪?lái)?xiàng)目界址圍墻已完成福建三盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2 迎賓大道以南，贛東國(guó)際大酒店后 200畝 ≤萬(wàn) 90小高層、高層沿街商鋪不明 江西格美科技股份有 限公司3 撫州市玉茗大道以西 S1： S2： 共 畝≤ 23萬(wàn) 108小高層、高層二層沿街商鋪案名為豐源宜合，已動(dòng)工，正蓄客，待開(kāi)盤江西豐源集團(tuán)4 撫州市迎賓大道以南，金巢大道以東，竹山路以北，伍塘路以西 ≤ 48萬(wàn) 70小高層、高層沿街商鋪、裙樓進(jìn)入前期市場(chǎng)調(diào)研階段江西亞洲城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5 贛東大道以東，金巢大道以西 329畝 ≤ 48萬(wàn) 92小高層、高層沿街商鋪、裙樓項(xiàng)目墻體包裝已完成，規(guī)劃設(shè)計(jì)已開(kāi)始，預(yù)計(jì)今年年底動(dòng)工香港宏安集團(tuán)共計(jì) 164萬(wàn) 即將上市樓盤分析與研判A、 1號(hào)地塊 （ 1）、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于迎賓大道以北，伍唐路以東，土地面積為 89﹒747 畝，容積率為 ，可開(kāi)發(fā)建筑面積約 ㎡；周邊臨近伍塘新村、市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、金巢開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)及高壓走廊，距離貿(mào)易廣場(chǎng)及短途汽車站相對(duì)較近；區(qū)域內(nèi)有北辰御景園、城市原墅等別墅項(xiàng)目；靠近高家、陳家、伍家、周家、艾家等村落，與金巢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)僅一路之隔，地段優(yōu)劣勢(shì)十分明顯。（ 2）、開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介 福建三盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是三盛集團(tuán)全資子公司之一。三盛集團(tuán)是一家跨地域、多元化經(jīng)營(yíng)的大型集團(tuán)企業(yè)，亞洲最大的橡塑發(fā)泡廠商， “ 福建興業(yè)銀行 ” 、 “ 國(guó)都證券 ” 的股東之一，在國(guó)內(nèi)投資涉及橡塑、化工、金融、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，旗下十二家全資子公司，固定資產(chǎn)達(dá)10億，注冊(cè)資金總計(jì) 50億。集團(tuán)總部和旗下公司分布在福建、四川、江西、香港等地，形成了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，以物業(yè)管理等相關(guān)行業(yè)為配套的專業(yè)化房地產(chǎn)集團(tuán)。 公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多年，相繼投資開(kāi)發(fā)了泉州 “ 匯金廣場(chǎng) ” 、 “ 溫泉新都城 ” ，漳洲新華東舊城改造、 “ 麗景薌城 ” ，福州 “ 三盛 ?果嶺生活 ”、 “ 三盛 ?巴厘島 ” 、 “ 三盛 ?中央公園 ” 、 “ 三盛 ?南香湖 ” 、 “ 麗景天成 ” ，寧德第一大盤 “ 三盛 ?君臨天下 ” ，成都 “ 牧馬山 ” 等房地產(chǎn)項(xiàng)目。 2023年，三盛地產(chǎn)集團(tuán)在福州、泉州、南安、漳州、寧德、撫州、成都、沈陽(yáng)八大城市同時(shí)操作十一大項(xiàng)目，可開(kāi)發(fā)總建筑面積 500萬(wàn)平方米。（ 3）、分析及預(yù)判優(yōu)勢(shì)：企業(yè)多元化發(fā)展，資金實(shí)力雄厚具有多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)性較強(qiáng)，實(shí)力不容忽視地塊靠近多處村落，與金巢開(kāi)發(fā)區(qū)較近，購(gòu)房的群體較多劣勢(shì)：地段位于老城邊緣，既不能承上，也不能啟下，脫離新城規(guī)劃范疇周邊配套匱乏，環(huán)境較為惡劣，公交交通十分不便靠近高壓走廊，購(gòu)房者心里戒備性強(qiáng)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，資金和精力有所分散預(yù)判： 根據(jù)其周邊樓盤、土地價(jià)格及容積率來(lái)分析，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該往中高端物業(yè)發(fā)展，但其周邊配套、環(huán)境及購(gòu)買群體難以支撐其高定位、高房?jī)r(jià)；因此，根據(jù)以上情況進(jìn)行預(yù)判，其物業(yè)發(fā)展的類型應(yīng)走中低端路線，產(chǎn)品類型應(yīng)為小高層、高層，其價(jià)格應(yīng)與金巢開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的創(chuàng)業(yè)嘉園進(jìn)行比對(duì)，應(yīng)在 1900—2100 區(qū)間內(nèi)。B、 2號(hào)地塊（ 1）、項(xiàng)目概況 該地塊座落在迎賓大道以南，贛東大道延伸段以東，金巢大道以西，竹山路以北區(qū)域，土地面積為 200畝，容積率為 ，可開(kāi)發(fā)建筑面積約 ㎡；該地塊四面臨街，北面緊靠五星級(jí)贛東國(guó)際大酒店，西面緊鄰撫州市文化廣場(chǎng)、湯顯祖大劇院、圖書(shū)館、博物館、市直單位辦公樓，南面為市行政中心，東面緊靠金巢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域內(nèi)道路交通、綠化、亮化工程均已成熟，該區(qū)域已經(jīng)逐漸形成完整的行政、商務(wù)、居住中心集群。（ 2）、開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介 成立于 2023年 7月 20日，系浙江正路工貿(mào)集團(tuán) 20億元人民幣巨資打造，公司坐落于撫州市金巢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。公