西安涇河項(xiàng)目前期提案(已修改)
2025-01-30 12:12 本頁(yè)面
【正文】 開(kāi)宗明義 項(xiàng)目的產(chǎn)品決定了其項(xiàng)目定位的基本屬性。如何將項(xiàng)目在區(qū)域中脫穎而出，不再混于同質(zhì)化產(chǎn)品中，在操盤手法上也是一項(xiàng)新課題。如何將此區(qū)域及產(chǎn)品的價(jià)值充分發(fā)揮，并規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，最大化的實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，則是本案的重點(diǎn)研究。 策略綱要 形象建議 產(chǎn)品建議 開(kāi)發(fā)策略 區(qū)域狀況 市場(chǎng)狀況 PART ONE：市場(chǎng)認(rèn)知 ? 市場(chǎng)格局分析 ? 西安市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 ? 西安消費(fèi)分析 市場(chǎng)狀況 經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊 城市中心區(qū) 曲江新區(qū)： 借助文化旅游打造的西安最大的主題區(qū)域，目前已成為西安高尚生活區(qū)的代表，市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)，成為人們最向往的區(qū)域。 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊： 受經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和市級(jí)行政中心遷移的影響，已成為西安新一輪房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 西高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊： 西安 CBD，目前西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最活躍的區(qū)域，西安開(kāi)發(fā)量最大，人氣最旺。 舊城區(qū)旅游商貿(mào)板塊： 居住用地逐漸減少，商業(yè)市場(chǎng)日漸發(fā)達(dá)。受到交通影響，并不適宜居住，政府規(guī)劃也將此板塊向旅游商貿(mào)方向發(fā)展。 浐灞生態(tài)區(qū)板塊： 西安新興且唯一的綠色生態(tài)板塊，擁有全市面積最大的水資源，開(kāi)發(fā)最晚，但最有開(kāi)發(fā)潛力的板塊。 離心狀態(tài)的市場(chǎng)格局 長(zhǎng)安板塊 長(zhǎng)安板塊： 憑借其價(jià)格、區(qū)位以及大學(xué)城優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)已逐漸成長(zhǎng)為新的城南核心居住板塊 市場(chǎng)格局分析 跟隨城市離心狀態(tài)的市場(chǎng)格局，城市中心住宅成為稀缺產(chǎn)品，導(dǎo)致低舒適度且高價(jià)位的市場(chǎng)現(xiàn)狀； 隨著市區(qū)外延的擴(kuò)大，從而形成“新市鎮(zhèn)”的出現(xiàn)。“新市鎮(zhèn)”，不等于是被放大了的居住區(qū)，而是由于產(chǎn)業(yè)的不斷完善，派生出更多產(chǎn)業(yè)的有機(jī)整體，成為邊緣城市。這里不僅具有城市的生活標(biāo)準(zhǔn)，且不失自然傳統(tǒng)生活的空間和環(huán)境，從而達(dá)到自由居住的價(jià)值意義及文化的歸屬感。 市場(chǎng)狀況 ? 西安正處在城市化進(jìn)程所帶動(dòng)的住宅郊區(qū)化時(shí)代 ? 西安市 5年內(nèi)完成城中村改造工程 ? 項(xiàng)目成為城市遠(yuǎn)郊新型市鎮(zhèn)所必然產(chǎn)生的住宅產(chǎn)品 目前所面臨的市場(chǎng)背景： 將項(xiàng)目定位為“新市鎮(zhèn)”區(qū)域項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，應(yīng)充分挖掘其產(chǎn)品獨(dú)特賣點(diǎn)，注意規(guī)避郊區(qū)住宅的競(jìng)爭(zhēng)，并在產(chǎn)品定位和推廣策略上得到表現(xiàn)。 我們的應(yīng)對(duì)策略 市場(chǎng)狀況 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入理性的調(diào)整階段 ? 區(qū)域同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，性價(jià)比高產(chǎn)品需求旺盛 . 目前所面臨的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)： 我們的應(yīng)對(duì)策略： ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)正面臨著市場(chǎng)堅(jiān)冰時(shí)期 , ? 順應(yīng)市場(chǎng)的大背景，尋求產(chǎn)品差異化，搶占市場(chǎng)空缺點(diǎn) . 市場(chǎng)狀況 西安消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 ? 城市中心及近郊住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)缺失的客群 ? 區(qū)域大型企業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)消費(fèi)群體 ? 向往生活便利且居住環(huán)境舒適的客群 ? 城中村拆遷村民 目前所面臨的消費(fèi)結(jié)構(gòu)： 我們應(yīng)考慮的策略： ? 通過(guò)產(chǎn)品差異化和推廣，吸引目標(biāo)客群，最大化的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值 市場(chǎng)狀況 PART TWO：區(qū)域研判 涇河開(kāi)發(fā)區(qū)基本狀況 地塊深度感受 地塊 SWOT分析 區(qū)域價(jià)值研判 市場(chǎng)狀況 ? 涇河工業(yè)園是新北城經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分 ? 西安經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“第一階梯和橋頭堡”的發(fā)展定位。 ? 涇渭工業(yè)園重點(diǎn)發(fā)展重型汽車制造、零部件加工及物流，著力打造西部乃至國(guó)內(nèi)最大的重汽生產(chǎn)及零部件加工基地；與經(jīng)開(kāi)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相輔相成，提供有力補(bǔ)充。 經(jīng)開(kāi)區(qū)和涇河開(kāi)發(fā)區(qū)的關(guān)系： 區(qū)域狀況 涇河區(qū)整體規(guī)劃 區(qū)域狀況 ⒈ 距西安市中心 20公里，為西安經(jīng)濟(jì)北移重鎮(zhèn)； ⒉ 西安 銅川高速公路 210國(guó)道，穿境而過(guò)， 310公交車自鐘樓通往園區(qū)； ⒊ 西安 延安，西安 候馬鐵路橫貫?zāi)媳保瑳芎踊疖囌疚挥谄渲校? ⒋ 咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)專用線與西銅高速公路在園內(nèi)相接，距機(jī)場(chǎng) 20公里； ⒌ 靖邊 天然氣管道，橫穿工業(yè)園，并在園內(nèi)有加壓分流站和園內(nèi)供氣站； ⒍ 水資源豐富，日供水量
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