【正文】 江鈴地產(chǎn)羅家新區(qū)項目 前期發(fā)展策略提案 京昌地產(chǎn) 江西省京昌房地產(chǎn)開發(fā)咨詢服務(wù)公司出品 本案研究模塊： 前言：本案的“三大懸念” 一、項目開發(fā)背分析 二、項目市場定位 三、項目產(chǎn)品策略 四、項目前期發(fā)展戰(zhàn)略 五、發(fā)展商品牌建設(shè)提議 前言 ： 本案“三大懸念”： □ 入市時機－ 項目什么時候啟動好。 □ 市場定位－ 我們的房子賣給誰。 □ 產(chǎn)品策略－ 我們?nèi)绾紊w好房子。 一、 形勢懸念 ： 面對當(dāng)前動蕩不安的地 產(chǎn)局面，面對羅家新區(qū)“夾生地帶”；面對人氣不足的市場，不禁讓人發(fā)問，這塊能動工嗎？ 項目能不能在今年動工開發(fā)？或什么時候是最好的入市時機，就成本案研究的“焦點”。 二、市場懸念： 當(dāng)我們走進羅家新區(qū)【起步區(qū)】本案項目地塊時，那偏僻的位置，荒涼的地塊，加上破爛不堪的道路和環(huán)境，不由發(fā)問：誰會到這里買房子？我們的客戶在那里？尋找目標(biāo)客戶群，成為本案研究的核心。 三、產(chǎn)品懸念： 面對半封閉的羅家新區(qū)【起步區(qū)】控制詳規(guī)，比較苛刻的項目經(jīng)濟指標(biāo)和高地價成本，產(chǎn)品如何融入板塊組團規(guī)劃之中，做好本項目的規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)品的定 位成為本案研究的關(guān)鍵。 一、項目開發(fā)背景分析 提示： 正值中國新一輪地產(chǎn)革命的開始，房地產(chǎn)格局將重新調(diào)整，本項目將在這次地產(chǎn)風(fēng)暴接受洗禮。是挑戰(zhàn)也是機遇，就看發(fā)展商心態(tài)，準(zhǔn)備的怎么樣。 當(dāng)前“房價漲跌”爭議和“市場觀望”局面，反而為新上的項目提供了一個“備戰(zhàn)備荒”和“客戶儲蓄”的一次大好機會。 南昌十年發(fā)展看城東，城東發(fā)展看羅家，羅家新區(qū)是昌東的一塊“處女地”，地理交通位置顯赫，生態(tài)資源和產(chǎn)業(yè)資源十分豐富，商業(yè)布局成熟，為項目開發(fā)提供了深厚的市場支撐。 羅家新區(qū)起步區(qū)的開發(fā)戰(zhàn)役已經(jīng) 打響， 借 勢造勢，片區(qū)互動，商住互動勢在必行。 開發(fā)商憑借“江鈴”品牌和雄厚的實力，義不容辭肩負了板塊“領(lǐng)頭羊”的使命。 一、項目開發(fā)宏觀大市分析： 中國房地產(chǎn)今后的走勢： 20xx 年成為中國房地產(chǎn)革命性的轉(zhuǎn)折，政策、產(chǎn)業(yè)、市場、產(chǎn)品、消費都將發(fā)生革命變革。 政策導(dǎo)向 ：國家房市政策調(diào)控將進一步加緊，各項政策繞圍著抑制房價猛漲，打擊炒地炒房、規(guī)范市場、合理消費，引導(dǎo)投資等方面展開。 （地產(chǎn)新政對本案發(fā)展商及項目開發(fā)是挑戰(zhàn)與機遇并存，機遇大于挑戰(zhàn)，項目開發(fā)與企業(yè)發(fā)展機遇并行。為江鈴地產(chǎn)這類字號大型房企開辟了快速發(fā)展 的道路，創(chuàng)造了做強做大的空間） 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向： 中國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)將重新洗牌，將扭轉(zhuǎn)中國地產(chǎn)“春秋戰(zhàn)國”“軍閥混戰(zhàn)”的格局，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將發(fā)生一次重大的兼并，整合風(fēng)潮?！皠僬邽橥酢?、“實力為尊”和“品牌致勝”，將是中國房地產(chǎn)業(yè)的必由之路。 （江鈴地產(chǎn)，依托江鈴集團背景；憑著信譽海內(nèi)外的著名品牌和雄厚的實力，加上江鈴地產(chǎn)多年開發(fā)經(jīng)驗和大量的土地儲備；在新一輪的地產(chǎn)行業(yè)洗牌之中，無疑會脫穎而出。占有利時機，成為區(qū)域地產(chǎn)梟雄指日可待） 市場導(dǎo)向： 盡管宏觀調(diào)控和地產(chǎn)政策對當(dāng)前房地產(chǎn)不利，徘徊在“拐點”與“觀望”期。但中國房地產(chǎn)市場前景廣闊，市場龐大，專家斷言：中國房地產(chǎn)市場至少還有 20年的發(fā)展空間。 （江鈴地產(chǎn)立足本市、面向全省，其市場發(fā)展空間和機會十分廣闊；以住宅產(chǎn)品開發(fā)為主導(dǎo)，相關(guān)地產(chǎn)的開發(fā)運營為輔助。企業(yè)可長足發(fā)展，項目開發(fā)蒸蒸日上。本案區(qū)區(qū)小項目的市場消化不成問題） 產(chǎn)品導(dǎo)向： 中國的房地產(chǎn)經(jīng)過 10 多年的長足發(fā)展，雖然產(chǎn)品琳瑯滿目。樓盤層出不窮；但產(chǎn)品仍處于“初中級階段”，前幾年的產(chǎn)品面臨淘汰，新的產(chǎn)品呼之欲出。今后的房地產(chǎn)產(chǎn)品趨勢：向產(chǎn)業(yè)化、成品化、精優(yōu)化、個性化、綠色化、節(jié)能化、智能化、規(guī) ?；?、的方向發(fā)展。專家斷言：今后的房地產(chǎn)競爭將是品質(zhì)的競爭和品牌的角逐，產(chǎn)品成為市場的核心競爭武器。 江鈴地產(chǎn)，重出江湖，無疑將產(chǎn)品的精神放在首位。以品質(zhì)產(chǎn)品、魅力產(chǎn)品、個性化產(chǎn)品立足于市場。打造一個“江鈴”汽車品牌與地產(chǎn)品牌聯(lián)合互動的生存模式和發(fā)展體系。本案羅家項目的產(chǎn)品打造將從規(guī)劃設(shè)計、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計產(chǎn)品等細節(jié)方面下工夫，打造一個富有時代風(fēng)范與地域風(fēng)情的精品樓盤。 消費導(dǎo)向： 中國房地產(chǎn)新一輪的革命重點是消費者的革命，中國房地產(chǎn)經(jīng)過一輪的盲目追風(fēng)后，消費者逐漸成熟，由盲目、恐慌投資轉(zhuǎn) 變?yōu)槔硇?、理智消費。炒投機者將淡出市場，投資者將更為謹慎，自用性消費者將日益劇增，購房熱情依然高漲。今后市場將是以解決住房、改善條件、提高生活品質(zhì)、追求個性化空間和生產(chǎn)經(jīng)營等方面發(fā)展，也不乏有部分投資行為入市。 （本案項目的目標(biāo)客戶定位在以自用性消費為主的群體中，對于產(chǎn)品的定位，滿足廣大消費性人群為主；戶型以中小戶型為主，適應(yīng)中產(chǎn)階級和中低收入人群的購買力，總價較小，單價較低；產(chǎn)品多樣化、差異化和精細化。） 二、項目區(qū)域市場分析： 南昌市房地產(chǎn)市場分析 ○1 南昌市經(jīng)濟發(fā)展綜 述 ○2 南昌城市規(guī)劃布局 ○3 南昌房地產(chǎn)市場動態(tài) (土地出讓、樓盤開發(fā)、樓盤銷售、二手房交易、商品房價格、各大樓盤情況 ) ○4 南昌各大地產(chǎn)板塊類比分析。 (市區(qū)中心板塊、紅谷灘板塊、昌東板塊、昌西板塊、昌北板塊 )。 ○5 南昌近 3 年的商品房價格對比。 ○6 南昌市消費者購房分析。 ⑦ 南昌二手房價格分析 （ 以上內(nèi)容省 略，另文） 城東板塊房地產(chǎn)市場價值分析： ○1 地理位置優(yōu)勢與項目價值： 南昌市的總體規(guī)劃是有利于城東發(fā)展，城東為南昌市五大組團之一。 城東區(qū)域主要包括：青山湖、高新技術(shù)開發(fā)、昌東工業(yè)園區(qū)、羅家新區(qū)、瑤湖高校園校區(qū)、期間有北京東路、南京東路、洛陽東路 城東區(qū)域只有解放東路由老城區(qū)向東郊延伸最長直接到瑤湖西岸。直接拉近了老城區(qū)于城東的距離，使城東與城區(qū)無縫對接。把城東郊區(qū)融入了城區(qū)范圍。 城東區(qū)域交通十分便捷，生活方便，從城東到市區(qū)的車程僅 1020 分鐘；公交 路眾多。并且是域區(qū)上外環(huán)高架最便捷的出入口。由解放東路至市區(qū)車程僅 20 分鐘是市區(qū)通往羅家鎮(zhèn)的必由之路。 ○2 城東經(jīng)濟優(yōu)勢與項目價值： 城東是南昌最有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟區(qū)域，主要定位為集商貿(mào)、物流、休閑等多種功能齊備的城市副中心區(qū)。 城東集聚了我省市重量級的產(chǎn)業(yè)園區(qū)：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、昌東工業(yè)園區(qū)、南鋼、江氨等大型工業(yè)企業(yè)為項目發(fā)展提供了廣泛的客戶群體。 城東匯集了我省著名的大型物資交易市和大型超市幾十家： 江西紡織大市場、南昌鋼材大市場、羅家糧油大市場、木材大市場、家 具大市場、建材大市場、舊貨大市場、沃爾瑪超市、易蓮花百貨、解放西路商貿(mào)中心等。為項目發(fā)展提供了市場依托和服務(wù)配套。 城東－瑤湖高校園區(qū)匯集了十多所大專院校，具有豐富教育資源。為項目提供了大量高素質(zhì)潛在客戶群體。 城東交通圖 城東工業(yè)分布圖 城東商業(yè)分布圖 城東高校分布圖 ○3 城市生態(tài)資源優(yōu)勢與項目價值 城東水系發(fā)達，湖泊眾多，匯集了南昌主要大湖：青 山湖、艾溪湖、瑤湖、天香園、旅游資源潛力巨大。 小結(jié)：城東 —— 具有非常大的消費潛力優(yōu)勢為是富人區(qū)。高素質(zhì)人群密集區(qū)、高效產(chǎn)業(yè)人群生活區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)專業(yè)戶聚集區(qū)、流動人口密集區(qū)、老工業(yè)生產(chǎn)生活區(qū)、鄉(xiāng)村居民生活區(qū)。具有非常大的市場前景和購房潛力。 相關(guān)鏈接： [青山湖區(qū) ] [昌東工業(yè)園區(qū) ] [高新技術(shù)開發(fā)區(qū) ] [瑤湖高校園區(qū) ] {南昌鋼鐵公司 } {江西氨廠 } [南昌開發(fā)城東片區(qū)的新動向 ] 城東片區(qū)是南昌最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟區(qū)域 南昌市城東區(qū)域，主要是青山湖區(qū)內(nèi)除楊子洲外的約 120 平方公里的美麗空間。以洪都 中大道向北到贛江南岸，南起解放路向東延伸到羅家，中由北京東路、南京東路，越過艾溪湖直到瑤湖西岸。 區(qū)內(nèi)交通便捷、風(fēng)景秀麗，碧波蕩漾的青山湖、 艾溪湖、瑤湖猶如鑲嵌的寶石，使城東地區(qū)充滿聚集人氣、商氣、財氣的誘人魅力。經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?。其發(fā)展因素有以下 6 方面： 南昌市總體規(guī)劃有利于城東發(fā)展 南昌市城市總體規(guī)劃中，昌東區(qū)域是圍繞南昌中心城區(qū)的五大組團之一。城東區(qū)域?qū)⒁蛟斐蔀榧咝庐a(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、休閑旅游、生態(tài)居住的城市副中心。這一戰(zhàn)略定位，符合城東地區(qū)的經(jīng)濟和自然狀況的基本特點。 區(qū)內(nèi)工業(yè) 和科技產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚 南昌國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，轄區(qū)面積 231 平方公里，已開發(fā)面積 32平方公里。全區(qū)企業(yè) 900 余家，外資企業(yè) 200 余家，美國微軟、美國科勒、美國耶茲、法國 ABB、德國 Gamp。D、臺灣東元等一批國際知名跨國公司和中興通訊、深圳方大、江銅集團、 TCL 等一批國內(nèi)知名企業(yè)在該區(qū)均有投資并取得良好回報。目前，南昌高新區(qū)已成為江西省科技含量最高、產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)最顯著、發(fā)展速度最快、創(chuàng)新能力最強的經(jīng)濟區(qū)域。已經(jīng)形成了電子信息及軟件，光機電一體化、新材料、生物醫(yī)藥等四大支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢十分明顯；同時在 區(qū)內(nèi)已經(jīng)建立了四個國家級創(chuàng)新基地（江西贛昌創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，中國江西留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園，南昌大學(xué)科技園、浙江大學(xué)科技園江西分園），兩個國家級產(chǎn)業(yè)化基地（國家火炬計劃軟件產(chǎn)業(yè)基地金爐軟件園，國家半導(dǎo)體照明工程產(chǎn)業(yè)化基地聯(lián)創(chuàng)光電科技園）。南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為江西規(guī)模最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集和孵化的基地，近三年來高新區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)均超過 30%， 20xx 年高新區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)突破“三個 200 億”：即完成技工貿(mào)總收入 284 億元，增長 40%；工業(yè)總產(chǎn)值 255 億元 ,增長 42%；銷售收入 251 億元 ,增長 41%；利稅收入，增長 32%；固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 54%；財政總收入完成 億元，增長 %。 20xx 年上半年，全區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %；銷售收入 億元，同比增長 %；利稅總額 億元，同比增長 %；財政總收入 億元，同比增長 %。各項主要經(jīng)濟指標(biāo)實現(xiàn)了“時間過半、任務(wù)過半”的目標(biāo)，創(chuàng)造了歷史最高水平。 在青山湖區(qū)內(nèi)，還擁有昌東工業(yè)園和民營科技園兩個省級工業(yè)園區(qū)，基本形成了醫(yī)藥化工、紡織服裝、食品飼料、機械冶金、建筑建材等 行業(yè)共同發(fā)展的格局。昌東工業(yè)區(qū)總規(guī)劃面積