【正文】 和公建設(shè)施規(guī)劃圖 起步區(qū)的規(guī)劃理念與特色。 ? 借勢(shì)造勢(shì)、借題發(fā)揮、因勢(shì)利導(dǎo)使項(xiàng)目景觀環(huán)景與片區(qū)綠化景觀和公建環(huán)境融會(huì)貫通、融為一體。 滿足于片區(qū)居民生活商服用房。 商業(yè)產(chǎn)品定位： 可借鑒“國(guó)家康居工程標(biāo)準(zhǔn)”。 面積 5070㎡。他們有很強(qiáng)的購(gòu)買力，選擇大戶型：三房或四房（ 120150㎡）。戶型選擇中小戶型，一戶 或二戶 (5070 ㎡左右 )。 ○ 客戶家庭結(jié)構(gòu)分析： 家庭成分 單身青年 新婚 三口之家 三代同堂 孤老 辦公休閑 倉(cāng)儲(chǔ) 比例 5% 20% 30% 20% 5% 5% 5% 文教衛(wèi)：主要是周邊當(dāng)?shù)睾椭車奈幕逃?、醫(yī)療機(jī)構(gòu)的人。公務(wù)員：主要當(dāng)?shù)刂苓吅统莾?nèi)政府機(jī)關(guān)，行政事業(yè)的干部。村民：主要是當(dāng)?shù)匾约爸苓呧忇l(xiāng)村民。經(jīng)營(yíng)型：由于羅家新區(qū)有大量的商貿(mào)業(yè)，加上本區(qū)將開發(fā)不少的商業(yè)用房，將有不少的客戶購(gòu)房用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。 城東的流動(dòng)人員很多，有條件的也會(huì)選擇購(gòu)房或租房 。大部分為投資客或中低收入者。占客戶比例的 30%左右。戶型要求在較大 90130 ㎡，價(jià)位較低 3000 元 /㎡左右。他們約占 30%左右的比例。羅家鎮(zhèn)有兩大產(chǎn)業(yè)：紡織業(yè)、鋼材加工貿(mào)易，當(dāng)?shù)赜胁簧俚膶I(yè)戶，具有相當(dāng)強(qiáng)的購(gòu)買群體。羅家鎮(zhèn)屬于老鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)胤课莠F(xiàn)狀陳舊不堪，老鎮(zhèn)舊區(qū)居住環(huán)境很差，為了改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，不乏大有購(gòu)置新房的需求。 第五是動(dòng)遷安置方面，一方面有一部分房屋在拆遷，造成破爛不堪環(huán)境；另一方面本區(qū)有一部分拆遷安置房和農(nóng)民公寓用地。 將羅家鎮(zhèn)納入城市用地范圍。沒(méi)有建筑物。 沿昌東大道還有一片正在建設(shè)的拆遷安置農(nóng)民新村（殷王新村） 區(qū)間道路 ：羅家中路、羅家一路、羅家西路。 北部為江西氨廠和南鋼等大型企業(yè) 東部為羅家鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)。總用地面積約 公頃。羅 家新區(qū)可分為四個(gè)片區(qū)：南鋼鐵路以東為老鎮(zhèn)區(qū)、鐵路以北為起步區(qū)（本項(xiàng)目所在地）；老鎮(zhèn)區(qū)東側(cè)為發(fā)展預(yù)留區(qū)；起步區(qū)和解放東路的北側(cè)為居住組團(tuán)。 羅家新區(qū) [起步區(qū) ]市場(chǎng)分析： ⑴ 區(qū)域位置與用地現(xiàn)狀： 區(qū)位條件與定位： ○4 城東樓盤開發(fā)資源優(yōu)勢(shì)： 城東主要樓盤的情況：（省略） 樓 盤名稱 地段 規(guī)模 產(chǎn)品類型 價(jià)格 但是我們看到這些國(guó)際品牌對(duì)商 業(yè)的帶動(dòng)，它有競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)品位的提高。商務(wù)白領(lǐng)人群約 1520 萬(wàn)人，休閑人群約 20萬(wàn)人，普通常住人口約 60 萬(wàn)人。 獨(dú)特的生態(tài)資源優(yōu)勢(shì) 區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，水系發(fā)達(dá)，湖泊眾多，建有青山湖、艾溪湖等風(fēng)景區(qū)，還有天香園侯鳥生態(tài)保護(hù)區(qū)。 交通網(wǎng)絡(luò)完善的南昌東大門 完善的交通網(wǎng)絡(luò)和南昌東大門的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是城東片區(qū)的重要活力來(lái)源。這些工業(yè)基礎(chǔ)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，是南昌市城東片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)機(jī)，其聚集效應(yīng)和溢出效應(yīng)，將首先帶動(dòng)和促進(jìn)青山湖區(qū)城市功能的完善和品質(zhì)提升，為商業(yè)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)和條件。 20xx 年上半年，全區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %；銷售收入 億元，同比增長(zhǎng) %；利稅總額 億元，同比增長(zhǎng) %；財(cái)政總收入 億元，同比增長(zhǎng) %。D、臺(tái)灣東元等一批國(guó)際知名跨國(guó)公司和中興通訊、深圳方大、江銅集團(tuán)、 TCL 等一批國(guó)內(nèi)知名企業(yè)在該區(qū)均有投資并取得良好回報(bào)。城東區(qū)域?qū)⒁蛟斐蔀榧咝庐a(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、休閑旅游、生態(tài)居住的城市副中心。以洪都 中大道向北到贛江南岸，南起解放路向東延伸到羅家，中由北京東路、南京東路，越過(guò)艾溪湖直到瑤湖西岸。 小結(jié)：城東 —— 具有非常大的消費(fèi)潛力優(yōu)勢(shì)為是富人區(qū)。為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場(chǎng)依托和服務(wù)配套。 并且是域區(qū)上外環(huán)高架最便捷的出入口。直接拉近了老城區(qū)于城東的距離，使城東與城區(qū)無(wú)縫對(duì)接。南昌市的總體規(guī)劃是有利于城東發(fā)展，城東為南昌市五大組團(tuán)之一。 (市區(qū)中心板塊、紅谷灘板塊、昌東板塊、昌西板塊、昌北板塊 )。炒投機(jī)者將淡出市場(chǎng)，投資者將更為謹(jǐn)慎，自用性消費(fèi)者將日益劇增，購(gòu)房熱情依然高漲。以品質(zhì)產(chǎn)品、魅力產(chǎn)品、個(gè)性化產(chǎn)品立足于市場(chǎng)。樓盤層出不窮；但產(chǎn)品仍處于“初中級(jí)階段”，前幾年的產(chǎn)品面臨淘汰，新的產(chǎn)品呼之欲出。但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊，市場(chǎng)龐大，專家斷言：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)至少還有 20年的發(fā)展空間。為江鈴地產(chǎn)這類字號(hào)大型房企開辟了快速發(fā)展 的道路，創(chuàng)造了做強(qiáng)做大的空間） 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向： 中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)將重新洗牌，將扭轉(zhuǎn)中國(guó)地產(chǎn)“春秋戰(zhàn)國(guó)”“軍閥混戰(zhàn)”的格局，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將發(fā)生一次重大的兼并，整合風(fēng)潮。 一、項(xiàng)目開發(fā)宏觀大市分析： 中國(guó)房地產(chǎn)今后的走勢(shì)： 三、產(chǎn)品懸念： 面對(duì)半封閉的羅家新區(qū)【起步區(qū)】控制詳規(guī)，比較苛刻的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和高地價(jià)成本，產(chǎn)品如何融入板塊組團(tuán)規(guī)劃之中，做好本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品的定 位成為本案研究的關(guān)鍵。 □ 市場(chǎng)定位－ 我們的房子賣給誰(shuí)。羅家新區(qū)項(xiàng)目 前期發(fā)展策略提案 京昌地產(chǎn) 江西省京昌房地產(chǎn)開發(fā)咨詢服務(wù)公司出品 本案研究模塊： 前言：本案的“三大懸念” 一、項(xiàng)目開發(fā)背分析 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 三、項(xiàng)目產(chǎn)品策略 四、項(xiàng)目前期發(fā)展戰(zhàn)略 五、發(fā)展商品牌建設(shè)提議 前言 ： 本案“三大懸念”： □ 入市時(shí)機(jī)－ 項(xiàng)目什么時(shí)候啟動(dòng)好。 二、市場(chǎng)懸念： 當(dāng)我們走進(jìn)羅家新區(qū)【起步區(qū)】本案項(xiàng)目地塊時(shí)，那偏僻的位置，荒涼的地塊，加上破爛不堪的道路和環(huán)境，不由發(fā)問(wèn)：誰(shuí)會(huì)到這里買房子？我們的客戶在那里？尋找目標(biāo)客戶群，成為本案研究的核心。是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，就看發(fā)展商心態(tài)，準(zhǔn)備的怎么樣。南昌十年發(fā)展看城東，城東發(fā)展看羅家，羅家新區(qū)是昌東的一塊“處女地”，地理交通位置顯赫，生態(tài)資源和產(chǎn)業(yè)資源十分豐富，商業(yè)布局成熟，為項(xiàng)目開發(fā)提供了深厚的市場(chǎng)支撐。開發(fā)商憑借“江鈴”品牌和雄厚的實(shí)力，義不容辭肩負(fù)了板塊“領(lǐng)頭羊”的使命。 （地產(chǎn)新政對(duì)本案發(fā)展商及項(xiàng)目開發(fā)是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)發(fā)展機(jī)遇并行。占有利時(shí)機(jī)，成為區(qū)域地產(chǎn)梟雄指日可待） 市場(chǎng)導(dǎo)向： 盡管宏觀調(diào)控和地產(chǎn)政策對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)不利，徘徊在“拐點(diǎn)”與“觀望”期。本案區(qū)區(qū)小項(xiàng)目的市場(chǎng)消化不成問(wèn)題） 產(chǎn)品導(dǎo)向： 中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò) 10 多年的長(zhǎng)足發(fā)展，雖然產(chǎn)品琳瑯滿目。 江鈴地產(chǎn)，重出江湖，無(wú)疑將產(chǎn)品的精神放在首位。 消費(fèi)導(dǎo)向： 中國(guó)房地產(chǎn)新一輪的革命重點(diǎn)是消費(fèi)者的革命，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)一輪的盲目追風(fēng)后，消費(fèi)者逐漸成熟，由盲目、恐慌投資轉(zhuǎn) 變?yōu)槔硇浴⒗碇窍M(fèi)。） 二、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析： 南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ○1 南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜 述 ○2 南昌城市規(guī)劃布局 ○3 南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài) (土地出讓、樓盤開發(fā)、樓盤銷售、二手房交易、商品房?jī)r(jià)格、各大樓盤情況 ) ○4 南昌各大地產(chǎn)板塊類比分析。 ⑦ 南昌二手房?jī)r(jià)格分析 （ 以上內(nèi)容省 略，另文） 城東板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值分析： ○1 地理位置優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目?jī)r(jià)值： 城東區(qū)域只有解放東路由老城區(qū)向東郊延伸最長(zhǎng)直接到瑤湖西岸。城東區(qū)域交通十分便捷，生活方便，從城東到市區(qū)的車程僅 1020 分鐘；公交 路眾多。城東是南昌最有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)區(qū)域，主要定位為集商貿(mào)、物流、休閑等多種功能齊備的城市副中心區(qū)。城東匯集了我省著名的大型物資交易市和大型超市幾十家： 江西紡織大市場(chǎng)、南昌鋼材大市場(chǎng)、羅家糧油大市場(chǎng)、木材大市場(chǎng)、家 具大市場(chǎng)、建材大市場(chǎng)、舊貨大市場(chǎng)、沃爾瑪超市、易蓮花百貨、解放西路商貿(mào)中心等。 城東交通圖 城東工業(yè)分布圖 城東商業(yè)分布圖 城東高校分布圖 ○3 城市生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目?jī)r(jià)值 城東水系發(fā)達(dá)，湖泊眾多，匯集了南昌主要大湖：青 山湖、艾溪湖、瑤湖、天香園、旅游資源潛力巨大。 相關(guān)鏈接： [青山湖區(qū) ] [昌東工業(yè)園區(qū) ] [高新技術(shù)開發(fā)區(qū) ] [瑤湖高校園區(qū) ] {南昌鋼鐵公司 } {江西氨廠 } [南昌開發(fā)城東片區(qū)的新動(dòng)向 ] 城東片區(qū)是南昌最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)區(qū)域 南昌市城東區(qū)域，主要是青山湖區(qū)內(nèi)除楊子洲外的約 120 平方公里的美麗空間。其發(fā)展因素有以下 6 方面： 南昌市總體規(guī)劃有利于城東發(fā)展 南昌市城市總體規(guī)劃中，昌東區(qū)域是圍繞南昌中心城區(qū)的五大組團(tuán)之一。全區(qū)企業(yè) 900 余家，外資企業(yè) 200 余家，美國(guó)微軟、美國(guó)科勒、美國(guó)耶茲、法國(guó) ABB、德國(guó) Gamp。南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為江西規(guī)模最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集和孵化的基地，近三年來(lái)高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均超過(guò) 30%， 20xx 年高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)突破“三個(gè) 200 億”：即完成技工貿(mào)總收入 284 億元，增長(zhǎng) 40%；工業(yè)總產(chǎn)值 255 億元 ,增長(zhǎng) 42%；銷售收入 251 億元 ,增長(zhǎng) 41%；利稅收入，增長(zhǎng) 32%；固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) 54%；財(cái)政總收入完成 億元，增長(zhǎng) %。昌東工業(yè)區(qū)總規(guī)劃面積 平方公里，經(jīng)過(guò)三年多的開發(fā)建設(shè)，基本拉開了園區(qū)內(nèi)九縱十橫的道路框架，全面啟動(dòng)了 40公里的水系建設(shè)，建成了變電站、自來(lái)水加壓站等配套設(shè)施，“生態(tài)型、集約化”的工業(yè)園區(qū)發(fā)展格局基本成形。高校教育資源和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)資源，是城東片區(qū)（青山湖區(qū)）的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。區(qū)內(nèi)更有五橫四縱的交通網(wǎng)絡(luò)，使城東片區(qū)與南昌中心區(qū)域?qū)崿F(xiàn)無(wú)障礙快速對(duì)接，與南昌市中心商業(yè)商務(wù)區(qū)一脈相通，直接接受中心經(jīng)濟(jì)區(qū)域的輻射。其中中高收入層人群占有相當(dāng)?shù)谋壤? 沃爾瑪在全球去年 1000 多億美元，但是在中國(guó)只做了 10 多億美元，這里有很多的