【正文】 原因。雖然近期做了一些研究，因為商業(yè)規(guī)劃沒有通過區(qū)里面的人大通過，但是通過了多方和多次的溝通交流已經(jīng)進(jìn)入到了城東片區(qū)決策者的視野當(dāng)中，所以城東商業(yè)的發(fā)展可能從幾個片區(qū)來看是會先起，它的潛力可能比其他的商業(yè)中心的發(fā)展會更好。而城東是離老城區(qū)最近的板塊與老城區(qū)可直線到達(dá)，在地理位置上比任何板塊都有優(yōu)勢。城東人口十分密集，即有當(dāng)?shù)乩暇用裼钟行略鼍用瘢?人氣十分興旺。項目周邊樓盤稀缺，更缺少品質(zhì)樓盤和形象大盤，競爭對手較少。羅家新區(qū)依據(jù)原羅家鎮(zhèn)的發(fā)展，處于昌東組團(tuán)最南端是昌東組團(tuán)重要的生活居住基地。規(guī)劃范圍西起昌東大道，北臨解放東路；東、南以南鋼鐵路支線為界。 羅家新區(qū)起步區(qū)規(guī)劃圖和本項目地塊指標(biāo)圖 用地范圍： 羅家新區(qū)開發(fā)的“橋頭堡”。羅家鎮(zhèn)與老城區(qū)的交接處。起步區(qū)基地基本處于未開發(fā)狀態(tài)，只修建了區(qū)間道路 。 昌東大道沿線為木材加工廠集堆房地還有一殯儀館尚未搬遷）?；貎?nèi)地形平坦、標(biāo)高在 米 米（黃海）之間。南昌市城市總體規(guī)劃（ 20xx2020） 187。本區(qū)位于城市邊緣，自然環(huán)境良好，符合市民回歸鄉(xiāng)野的精神需求。本區(qū)緊靠解放路與 昌東大道，兩條城市快速路，解放路向東可接京福高速公路，昌東大道為城市外環(huán)，使本區(qū)對外交通聯(lián)系相對便捷。對于一般市民來講不具有區(qū)位的認(rèn)同感。第三在環(huán)境質(zhì)量方面，本區(qū)北部有南昌鋼廠、江西氨廠兩個污染的大企業(yè)，對本區(qū)的空氣環(huán)境品質(zhì)有一定的影響。 仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)本項目雖然比較偏僻，但擁有十分豐富的潛在客戶既擁有當(dāng)?shù)刎S富的客戶資源，又可以吸納市區(qū)客戶資源。產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì)，追求產(chǎn)品風(fēng)格特色和細(xì)節(jié)的取勝，避免過分追求高檔高貴。房價定位為單價適中、總價偏低的原則。本項目樓盤最大的受益者和購買對象就是當(dāng)?shù)氐?居民。 我們預(yù)測項目一開盤首當(dāng)其充沖的客戶就是當(dāng)?shù)厝恕? 這類人的數(shù)量大約 。 解放西路沿路附近的上班族： 由于解放西路到本項目車程約 1020 分，因為交通方便、房價便宜，對他們有吸引力 . 市區(qū)客戶： 因交通便利、房價實惠、升值空間大，不乏大有人在。 拆遷戶和流動人員： 隨著羅家新區(qū)的開發(fā)和羅家鎮(zhèn)的改造，將要拆遷大批的房子，雖然有安置房但是有一部人選購商品房。改善居住型：多為二次置業(yè)者，為了改善居住環(huán)境選購新房，多選擇中大戶型。 ○3 、 客戶身份分析： 客戶身份 村居 企業(yè)職工 公務(wù)員 私營業(yè)主 文教衛(wèi) 自由職業(yè) 比例 20% 20% 20% 30% 20% 10% 只賭博，提供特色服務(wù)的人群。 新婚家庭 ：新婚青年，準(zhǔn)備結(jié)婚或已經(jīng)結(jié)婚成家的青年，多數(shù)都想與父母獨立生活，有一定的購買力。 三代同堂 ：我國有大多的三代同堂家庭，他們?yōu)榱颂靷愔畼?，喜歡大家庭生活，尤其是當(dāng)?shù)鼐用?。選擇環(huán)境優(yōu)美的地方安度晚年，選擇一房或二房。這部分人選擇戶型多樣。 二、 產(chǎn)品定位 ： 產(chǎn)品品質(zhì)定位：中高檔樓盤、主要體現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計與環(huán)境方面，建筑風(fēng)格以及建筑細(xì)部方面；而非一味追求用高檔材料和鋪張的配套。比城中心區(qū)的房價便宜 20%左右；比昌東周邊的房價便宜 10%左右；比項目鄰近的樓盤貴 5%左右；比“政府限價房”稍高于 7%左右。打造起步區(qū)特色街區(qū)商業(yè)走廊。營造小區(qū)生活便利店。 ? 緊扣目標(biāo)市場精心做好產(chǎn)品的設(shè)計 ，提煉細(xì)節(jié)。 一、羅家新區(qū) (起步區(qū) )的規(guī)劃方案解讀。而重點在于 環(huán)形碧水圍繞的核心區(qū)的建設(shè)，同時暗示新區(qū)被包圍在綠地之中。 （ 3）、 規(guī)劃結(jié)構(gòu) ：本區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“一心、一帶、三點、雙環(huán)、兩軸、三片”。核心區(qū)是整個新區(qū)的心臟。或為昌東地區(qū)獨具魅力的歐洲小鎮(zhèn)。強化商業(yè)坊的概念。最后以位于鐵路北側(cè)的濱水公園為頭。 雙環(huán)： 雙環(huán)指沿核心邊緣形成或 16 米的道路環(huán) 1020米的林蔭綠環(huán)。同時也為本區(qū)居民提供了休閑漫步的最佳場所。串聯(lián)區(qū)內(nèi)的主要廣場、步行街等人行通道。 居住用地總用地面積 公頃。 （ 2） 從片區(qū)位置上共可劃分為核心區(qū)內(nèi)的三個高級居住片區(qū)及核心區(qū)外的三個居住片區(qū)。核心區(qū)內(nèi)兩個高級居住片區(qū)，采用彎曲自由式的條形多層住宅，生態(tài)型島狀的點式當(dāng)居住宅群兩種形態(tài)。注重院落的圍合或和私密性。 同時西片沿主環(huán)路以小高層住宅組成富有節(jié)奏的空間界面，形成對核心區(qū)的半圍態(tài)勢。組團(tuán)公共設(shè)施：主要安排在各個居住片區(qū)內(nèi)部，以沿街店面和小超市為主。 主干道 :羅家中路（紅線 42 米）、羅家一路 (紅線 20m)、均為三塊板形式。 解放路向東接京福高速公路。本區(qū)以水體為依托，結(jié)合水系和公共綠化、由點狀的步行廣場線狀的步行道路和網(wǎng)狀的步行區(qū)、步行街區(qū)共同組成網(wǎng)絡(luò)狀的步行系統(tǒng)。景觀步行道：主要是指沿綠地布置的休閑 漫步道。 本區(qū)交通設(shè)施： (1)、公交系統(tǒng)規(guī)劃： 站點主要安排于各個公交節(jié)點附近或綠地、廣場附近。 本區(qū)各個地塊內(nèi)需配建的停車場 (庫 )的標(biāo)準(zhǔn)詳見小表： 本區(qū)配建停車場 (庫 )標(biāo)準(zhǔn)表 本區(qū)的綠地景觀規(guī)劃： (1)綠地系統(tǒng)： ○1 中央公園與濱水小公園： 設(shè)在本區(qū)東端 —— 南鋼鐵路支線旁邊，中央公園向西延伸，與在中央公建帶南端形成開放式的濱水小公園。帶狀綠脈寬度 2050米，是本區(qū)最主要的綠色 紐帶和綠色景觀貫通串連整個本區(qū)的住宅組團(tuán)與公共綠地，并爭取最大量的住宅接近綠地，看到綠地，使用綠地。 (3)本區(qū)景觀體系： ○1 五大景觀節(jié)點； ○3 建筑空間組合： 一處位于解放東路、羅家中路西南、主要為本區(qū)居民服務(wù)。南部商業(yè)中心東側(cè)的中心廣場上設(shè)置一個造型新穎的小品建筑，成為整個商業(yè)中心的點睛之筆，創(chuàng)造一個結(jié)合自然景觀與現(xiàn)代技術(shù)包含傳統(tǒng)文化與創(chuàng)新思想的，供人們休閑 、品茶、 賞景、聊天的絕佳之處。建筑以玻璃和鋼梯體現(xiàn)完全的現(xiàn)代風(fēng)格，建筑形態(tài)是橢形護(hù) 體部分出挑在水面上，晶瑩剔透。 (3)小學(xué)與幼托： ○1 按控規(guī)的要求：本區(qū)設(shè)置一個九年制學(xué)校和一所小學(xué)，小學(xué)主體建筑“ E”字形， 4層的教學(xué)樓圍合出兩個中心橢圓造型，力爭取得最大的景觀面。 二、項目規(guī)劃設(shè)計思路： 項目地塊基本概況與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： ○1項目地塊圖紙： 地塊位形狀圖 項目用地指標(biāo)： 項目設(shè)計任務(wù)書： 項目總規(guī)平面設(shè)計布局建議 主出入口： 設(shè)在解放東路、與新區(qū)商業(yè)中心相望，作為本樓盤的大門和形象窗口。 (3)羅家中路沿街設(shè)置兩層的街區(qū)商業(yè)走廊。 主出入口 ： 設(shè)在羅家一路，次出入口 設(shè)在規(guī)劃北路。 羅家中路與羅家一路西南角設(shè)置文化中心。 主出入口： 設(shè)在羅家一中，次主入口設(shè)在規(guī)劃北路。 沿羅家西路設(shè)置一層商鋪。 （參考圖） （參考圖） （參考圖） 戶型配比： 戶型類型 面積范圍 比例 平面布局 分布 特色 一室一廳 50 ㎡左右 10% 平面 高層 二室一廳 70 ㎡左右 10% 平面 小高層 二室二廳 80 ㎡左右 20% 平面 多、高 雙衛(wèi) 三室一廳 90 ㎡左右 20% 平面 多、高 三室二廳 100110 ㎡ 20% 平面錯 =7： 3 多、高 雙衛(wèi)、儲間 四室二廳 120130 ㎡ 10% 平面錯 =6： 4 多層、高 雙衛(wèi)、入戶花園 復(fù)式 140150 ㎡ 10% 復(fù)式 多、高頂 退臺、入戶花園送露臺 四 ,項目發(fā)展總戰(zhàn)略 導(dǎo) 讀： 解放東路已修建到昌東大道，今年 5 月 份竣工。其它道路尚在修建中 ,估計今年全部修好。 ○2 今年本區(qū)還將掛出 12 塊地，約 200 畝左右。 二、本項目入市時機(jī)： 項目動工的利弊分析： ○ 1 有利因素： 周邊環(huán)境形象較差，對區(qū)域形象造成不良印象。本區(qū)的公交通道路和部分公建設(shè)施還在修建當(dāng)中。本區(qū)的公建進(jìn)度緩慢，影響項目的整體形象和開發(fā)建設(shè)。市場導(dǎo)入期 (20xx 年上半年 ) 項目“案名” —— “陽光加州” (暫定 ) 尚有不少的市場數(shù)據(jù)、產(chǎn)品設(shè)計細(xì)節(jié)、以及營銷策略等有待進(jìn)一步推敲和細(xì)化。既要樹立產(chǎn)品品牌又要塑造企業(yè)品牌。 江鈴 地產(chǎn)，這個睡醒的“獅子”，如何面臨新一輪地產(chǎn)市場挑戰(zhàn)，要想做強做大，可持續(xù)發(fā)展，走品牌路線別無選擇。成立 年，從事房地產(chǎn)開發(fā) 年為中國房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。梨園小區(qū) 江鈴 更是一個精神寄托。 這些地產(chǎn)的共性都是項目集成大師，產(chǎn)品的形象大師，通過項目營運成功，獲得企業(yè)品牌的認(rèn)知度，提升企業(yè)形象；反之企業(yè)的實力和形象又促進(jìn)和帶動項目與產(chǎn)品的升華。 所以江鈴地產(chǎn)在新一輪崛起之際，務(wù)必重視企業(yè)品牌的打造，制度一套企業(yè)品牌建設(shè)的策略。 江鈴地產(chǎn)享有“獨領(lǐng)風(fēng)騷數(shù)百年”的機(jī)會，英雄大用武之地，也是“ 江鈴地產(chǎn)”重出江湖的開山之作。 企業(yè)經(jīng)營理念：（有待商討） 企業(yè)核心價值觀：（有待商討） 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略布局： 企業(yè)遠(yuǎn)景規(guī)劃：（有待商討） 四、企業(yè)品牌推廣方案： 企業(yè)自身品牌建設(shè)策略： 不失時機(jī)地利用項目推廣時機(jī)宣傳企業(yè)品牌。 安排推廣媒