惠州富盈地產(chǎn)項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-26 03:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 獨(dú)棟別墅 雙拼、聯(lián)排 臺(tái)地別墅 花園洋房 總占地 41建 面 惠州、深圳 未定， 世紀(jì) 東方城 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 小高層 占地 一期建面 4萬 惠州 未定 惠州高端樓盤基本概況 (四 ) ： 占地規(guī)模 入市時(shí)機(jī) 客戶群 合生國(guó)際 新城 東方威尼斯 奧林匹克 花園 潤(rùn)園 萬林湖 棕櫚島 半島一號(hào) 東方新城 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 我們通過占地規(guī)模、入市時(shí)機(jī)、客戶群 3個(gè)指標(biāo)選取 8個(gè)同類項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品特征分析： 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格特征 東方威尼斯 意大利風(fēng)格， 合生國(guó)際新城 現(xiàn)代英式風(fēng)格， 現(xiàn)代歐洲村落式規(guī)劃 奧林匹克 花園 萊特建筑理念， 采用古典三段式結(jié)構(gòu) 潤(rùn)園 法式 鵬基萬林湖 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 半島一號(hào) 地中海建筑風(fēng)格 東方新城 現(xiàn)代美式風(fēng)格 建筑風(fēng)格分析 歐式建筑風(fēng)格依然為目前高端市場(chǎng)的主流，受到市場(chǎng)的追捧 項(xiàng)目名稱 園林風(fēng)格及景觀布局 東方威尼斯 威尼斯風(fēng)情 合生國(guó)際新城 歐洲園林式 奧林匹克花園 地中海、普羅旺、 潤(rùn)園 巴厘島風(fēng)情 鵬基萬林湖 未定 半島一號(hào) 地中海風(fēng)格 東方新城 東南亞園林風(fēng)情 園林景觀分析 歐式園林占據(jù)市場(chǎng)主流，客戶認(rèn)可程度高 樓盤名稱 獨(dú)棟 別墅 雙拼 別墅 聯(lián)排別墅 （闊院 /合院） 疊加 別墅 空中 別墅 多層 洋房 小高層 東方威尼斯 / / 290320 / / 170 230 160 180 合生國(guó)際 新城 / 五房 218318 四房 190 五房 219299 / / / / 奧林匹克 花園 / / 三房 186 四房 231282 / / / / 潤(rùn)園 482 554 / 260415 200300 300 / 157 213 萬林湖 400 730 180 280 / / / 130 300 / 棕櫚島 / / / 285305 / / 104 180 半島一號(hào) / / 200260 / / / 128 250 東方新城 327 502 255 272 / / / / 戶型面積分析 樓盤名稱 獨(dú)棟 別墅 雙拼 別墅 聯(lián)排別墅 （闊院 /合院） 疊加 別墅 空中 別墅 多層 洋房 小高層 東方威尼斯 / / 18 / / 110 217 合生國(guó)際新城 / 142 536 / / / / 奧林匹克花園 / / 420 / / / / 潤(rùn)園 19 / 52 28 40 / 74 萬林湖 39 80 136 / / 453 / 棕櫚島 / / / 24 / / 131 半島一號(hào) / / 120 280 / / 1600 東方新城 82 45 / / / / / 總計(jì) 140 267 1282 332 40 563 2023 合計(jì)： 4646 戶型配比 (套數(shù) )分析 項(xiàng)目名稱 營(yíng)銷活動(dòng) /方式 東方威尼斯 2023年 4月抽獎(jiǎng)月 （獎(jiǎng)品為品牌家電） 合生國(guó)際新城 96折，及送 1年管理費(fèi) 22套特價(jià)聯(lián)排別墅 奧林 匹克花園 （ 1） “ 深圳 企業(yè)家中秋之夜” （ 2）圣誕親子嘉年華 （ 3）打造生態(tài)旅游 （ 4） 2023年 潤(rùn)園 成立潤(rùn)緣會(huì)（交納 5萬圓入會(huì)費(fèi)） 參加 06國(guó)慶 深圳 報(bào)看樓的活動(dòng) 鵬基萬林湖 參加 2023年 春交會(huì) 半島一號(hào) 參加 2023年 。 東方新城 1月 28日 深圳 看樓團(tuán) 東方新城杯高爾夫球賽 營(yíng)銷方式分析 深圳成為推廣的重點(diǎn)區(qū)域 沒有針對(duì)香港進(jìn)行推廣 惠州高端物業(yè)客戶區(qū)域分析65%50%55%50%45%25%30%40% 40% 40%55%70%5%10%5%10%5% 5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%東方威尼斯合生國(guó)際奧林匹克花園潤(rùn)園(一期)東方新城半島1號(hào)惠州 深圳 其他 客戶區(qū)域分析 說明：深圳客戶所占比例較大， 香港客戶所占比例極少 結(jié)論： ，主要為復(fù)合性產(chǎn)品，產(chǎn)品形態(tài)豐富 ，歐式風(fēng)格依然是現(xiàn)在高端市場(chǎng)的主流 ，達(dá)到 1282套，獨(dú)棟和雙拼產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量較小，市場(chǎng)稀缺。 400730M2，雙拼 180318M2，連排 190415M2，疊加別墅 200300M2,小高層 104250M2 ，單價(jià)越高，占有率越高 ，目前還未針對(duì)香港區(qū)域。 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （ 新進(jìn)者 ） （ 社會(huì)資源 ） （自然資源） “核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣” （ 品牌 ） 主流模式：“ 1+3” 客觀性；典型的單一項(xiàng)目成功要素和高價(jià)樓盤的充分條件 成本高，對(duì)地塊先天條件依賴高 —— 體現(xiàn)“項(xiàng)目?jī)r(jià)值” [潤(rùn)園 . 鵬基萬林湖 ] 補(bǔ)充模式：“ 1+4” 人本主義 , 體現(xiàn)項(xiàng)目的舒適尺度和高性價(jià)比 客群相對(duì)復(fù)雜 [奧林匹克花園 . 合生國(guó)際新城 .領(lǐng)墅 ] 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （新進(jìn)者） （品牌） （社會(huì)資源） （自然資源） 雖然有江景資源，但與其他項(xiàng)目相比優(yōu)勢(shì)不明顯 初入市場(chǎng)，缺品牌支撐，但可整合資源 本項(xiàng)目的選擇：“ 1+2+4”（產(chǎn)品 +人文 +服務(wù) ） —— 體現(xiàn)“項(xiàng)目差異化” “ 4” — “人文性”體現(xiàn)社區(qū)價(jià)值，增強(qiáng)社區(qū)的內(nèi)聚力和外來客戶牽引力 “ 1” — “產(chǎn)品”以獨(dú)特性和創(chuàng)新性成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn) “ 2” — “服務(wù)”以人性化銷售及物管體現(xiàn)“安全”與“尊貴” 短期目標(biāo)：建立轟動(dòng)效應(yīng) 項(xiàng)目啟動(dòng)模式 實(shí)現(xiàn) 原則一：高端入市。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。 原則二：形成熱銷效果。 原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大客戶層面。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 作為差異化項(xiàng)目啟動(dòng)的原則： 建立充分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 回到項(xiàng)目的目標(biāo) : KPI體系 尊貴的體驗(yàn) 功能化體系 高立意的形象主題 標(biāo)志性建筑群 硬性指標(biāo) 全新 生活方式 優(yōu)質(zhì)的豪宅尺度 人文商業(yè)街區(qū)的營(yíng)造 名校效應(yīng) 國(guó)際品牌物管 都市休閑生活體驗(yàn) 頂級(jí)豪華會(huì)所 良好的內(nèi)環(huán)境營(yíng)造 豪宅服務(wù)體系打造 高融合性的、可持續(xù)發(fā)展的、示范式的高尚住宅區(qū) 高融合性的 可持續(xù)發(fā)展的 示范式的 ?通過高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的規(guī)劃實(shí)現(xiàn) ?是多層次復(fù)合功能的，對(duì)客戶具有高輻射特性 ?開發(fā)模式具有示范效應(yīng) ?充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系 ?國(guó)際化的 /多種用途 /不同性質(zhì)人群的交流平臺(tái) ?擁有較大規(guī)模 /配套完善 ?為后續(xù)項(xiàng)目打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 第三部分 項(xiàng)目定位分析 1. 地塊片區(qū)城市定位 以商業(yè)性開發(fā)為主的生活居住功能區(qū)域 毗鄰惠州市區(qū)，城市版塊節(jié)點(diǎn)門戶，惠州城市規(guī)劃最完善的區(qū)域，惠州有機(jī)會(huì)成為高尚住宅片區(qū)的區(qū)域，未來惠州的后花園。 本案 文教區(qū)域 1小時(shí)車程 河源 深圳 1小時(shí)車程 惠東 惠陽 惠城 數(shù)碼工業(yè)園 半小時(shí)車程 50分鐘車程
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