長(zhǎng)沙住宅項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃建議案(編輯修改稿)
2025-02-17 12:21 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 路不理想，車輛進(jìn)出不甚便利 項(xiàng)目雖臨近馬路，但因接駁道路欠佳，車輛進(jìn)出十分不便，住戶出行存在一定難度。應(yīng)對(duì)策略：建議發(fā)展商積極與相關(guān)部門溝通，充分利用市政力量，促使交通狀況有所改善。3． 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)31 周邊大量拆遷戶給項(xiàng)目帶來(lái)了較大的消費(fèi)力 近年適逢長(zhǎng)沙舊城改造，由此產(chǎn)生的大量拆遷戶對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成了較大的消化力，建議采用相關(guān)優(yōu)惠政策，吸引這一批消費(fèi)者前往購(gòu)買。32 城市開發(fā)熱點(diǎn)北向延伸使本案的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯 長(zhǎng)沙市城市建設(shè)擴(kuò)張，開發(fā)熱點(diǎn)北向延伸使本案的地位逐漸引人注目，片區(qū)所具備的升值空間也必將使項(xiàng)目的投資價(jià)值有所回升，可直接刺激消費(fèi)者的購(gòu)買力。4． 項(xiàng)目的威脅41 政府機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、微利房相關(guān)政策嚴(yán)把關(guān)強(qiáng)控制使項(xiàng)目利潤(rùn)空間有所降低 據(jù)相關(guān)資料，政府機(jī)構(gòu)取消對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、微利房稅費(fèi)減免程序使項(xiàng)目開發(fā)成本上升，利潤(rùn)空間減小，資金回籠不夠理想。應(yīng)對(duì)策略：合理開發(fā)，優(yōu)化資源配給，提高本案的附加值，塑造開發(fā)商品牌的同時(shí)也可獲取相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益。42 同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的壓力使項(xiàng)目市場(chǎng)消費(fèi)群有較大限制 本案周邊同類樓盤紛紛涌現(xiàn)，對(duì)本案的銷售造成一定市場(chǎng)壓力。應(yīng)對(duì)策略：建議在進(jìn)行廣告攻勢(shì)的同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)個(gè)體特色與獨(dú)特風(fēng)格和優(yōu)勢(shì)，以特色取勝。第四章 項(xiàng)目定位1． 項(xiàng)目開發(fā)主題及形象定位 結(jié)合本案周邊的區(qū)位情況和項(xiàng)目自身的情況，針對(duì)本案選取的目標(biāo)市場(chǎng)的特性，本案的開發(fā)主題應(yīng)緊緊的貼近目標(biāo)市場(chǎng)，倡導(dǎo)“輕松置業(yè)，輕松生活”的開發(fā)主題。根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)主題，本案的形象定位，應(yīng)給人以親和力，突出本案的優(yōu)勢(shì)，即降低置業(yè)門檻，輕松的實(shí)現(xiàn)擁有自己的一方天地的夢(mèng)想。建議本案的形象定位為：生活的真諦是輕松的享受11市場(chǎng)定位本案市場(chǎng)定位是屬于微利房的性質(zhì)，且價(jià)格有限制，導(dǎo)致小區(qū)的規(guī)劃受到了一定的限制，因此市場(chǎng)的定位屬于中檔產(chǎn)品。12人文定位本案周邊居民小區(qū)的素質(zhì)都不高，給本案賦予一定的人文定位，有助于使本案從周邊社區(qū)中脫穎而出，成為該區(qū)位中突出的項(xiàng)目，從而提高本案對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。本案的人文定位為：塑造一種輕松、溫馨、安寧的社區(qū)氛圍第五章 目標(biāo)客戶分析1． 客戶特性本案選取的目標(biāo)客戶的特征有以下幾點(diǎn)：◎ 有很強(qiáng)烈的購(gòu)房意向，希望在較短的時(shí)間內(nèi)購(gòu)房◎ 有一定的經(jīng)濟(jì)能力或積蓄，5—8萬(wàn)元，且家庭收入穩(wěn)定◎ 購(gòu)房時(shí)考慮的第一要素是價(jià)格◎ 附近的老社區(qū)居民，希望提高生活的質(zhì)量經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目分析，本案的目標(biāo)客戶來(lái)源主要有以下五個(gè)主要的渠道：◎ 長(zhǎng)沙市今年拆遷改造的棚戶區(qū)居民（主要是原北區(qū)片）◎ 周邊老居民區(qū)◎ 在周邊工作、生活的人群（包括在周邊市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主等）◎ 脫離父母單獨(dú)生活的年青一族◎ 不確定性的客戶來(lái)源第六章 項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 本案的建筑規(guī)劃風(fēng)格別具一格的是使本案從周邊社區(qū)中脫穎而出的重要手段，因此合理、新穎、緊密配合主題的建筑規(guī)劃對(duì)本案的銷售推廣工作是很重要的。1． 整體布局建議11小區(qū)主入口根據(jù)現(xiàn)在的小區(qū)規(guī)劃圖，小區(qū)的主入口選擇是適合整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃的。次入口的開辟可以很好的通順小區(qū)的人行和車行系統(tǒng)。小區(qū)的主入口是小區(qū)整體形象的第一印象，因此入口門禁和綠化帶的內(nèi)容形式和風(fēng)格都力求突出小區(qū)的主題，體現(xiàn)本案鮮明的個(gè)性。我司認(rèn)為小區(qū)主入口的色調(diào)及造型應(yīng)配合本案主題，采用動(dòng)感、氣派的風(fēng)格，選用中檔偏上材料建造。12小區(qū)內(nèi)功能區(qū)域規(guī)劃121綠化區(qū)域由于本案毗鄰京廣鐵路線，這將帶來(lái)很大的噪音污染，造成居民的心理障礙。我司建議在臨鐵路的小區(qū)西面作為小區(qū)的主要綠化區(qū)域。小區(qū)內(nèi)除規(guī)劃的車道外，都可作為小區(qū)綠化區(qū)域。另外靠近鐵路沿線的建筑，底層架空后可以作車位考慮。122娛樂、休閑區(qū)域小區(qū)的娛樂、休閑區(qū)域可重點(diǎn)規(guī)劃在小區(qū)的東邊。除設(shè)置花廊、雅座外，可增加兒童游戲場(chǎng)所。在小區(qū)的北角可增加羽毛球場(chǎng)等。123小區(qū)車行、步行系統(tǒng)小區(qū)的主入口和次入口之間是小區(qū)主要的車行道，各單元樓前可設(shè)置便行車道。綠地、休閑區(qū)域則一律設(shè)置人行小徑。停車位除主入口處可設(shè)置車位外，靠東邊的單元的架空區(qū)域也可設(shè)置停車位。13建筑群布局目前小區(qū)共規(guī)劃了建筑單元21個(gè)，我司根據(jù)地塊、長(zhǎng)沙市的常年氣候資料和人們的日常生活習(xí)慣，考慮整個(gè)小區(qū)的定位的基礎(chǔ)上，我司建議對(duì)樓體的布局做出調(diào)整，以活躍整個(gè)小區(qū)的布局。調(diào)整方案一：?jiǎn)卧e(cuò)位式排列將原來(lái)并列的單元錯(cuò)位進(jìn)行排列，可有效的避免兩個(gè)單元之間形成的天井帶來(lái)的采光通風(fēng)的不足。同時(shí)可以避免整個(gè)小區(qū)建筑物排列形式的單調(diào)，增強(qiáng)建筑布局的層次感。見附圖一。調(diào)整方案二：一梯三戶品型建筑活躍整體布局 在小區(qū)的中部將原來(lái)的一梯兩戶的條狀單元，改成一梯三戶的品型單元，東西兩邊的并列單元錯(cuò)位進(jìn)行排列。這樣使整個(gè)小區(qū)的建筑群結(jié)構(gòu)上更豐富，由此產(chǎn)生的不規(guī)則地塊，可作為綠化和休閑用地，這樣可以使小區(qū)的空間立體層次更加豐富，由
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