某地產(chǎn)項(xiàng)目前期提案策劃案(編輯修改稿)
2025-02-23 16:28 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以三房為主，面積為 110㎡左右，兩房 90㎡左右，共推房源 379套，開(kāi)盤當(dāng)天銷售235套，至 6月 17日止銷售 280套。銷售均價(jià) 2380元 /㎡。（ 2）、主訴求：千畝夢(mèng)湖畔，百萬(wàn)富人城（ 3）、優(yōu)劣勢(shì)分解 優(yōu)勢(shì)： 湖景、公園景觀；銷售均價(jià)較低；戶型面積較緊湊；靠城市核心近； 劣勢(shì)： 現(xiàn)階段人氣較為淡薄。（ 4）、推售要點(diǎn) 無(wú)限拔高了內(nèi)外部環(huán)境優(yōu)勢(shì)，通過(guò)售樓中心的豪華裝飾和氛圍營(yíng)造，把該樓盤的品質(zhì)襯托的淋漓盡致，以 2380元 /㎡的低價(jià)入市來(lái)化解區(qū)域人氣缺乏劣勢(shì)。B、皇帝的女兒 西湖綠洲（ 1）、項(xiàng)目概況 西湖綠洲項(xiàng)目位于撫州市西湖西岸，北臨撫北路、西靠外環(huán)路，南連體育路，占地 360畝，純住宅項(xiàng)目。樓盤占地 24萬(wàn)㎡，總建筑面積 48萬(wàn)㎡，規(guī)劃有多層、小高層、高層。西湖綠洲依托人民公園和西湖景觀。主打水景。樓盤內(nèi)外部生活環(huán)境較好，交通便利，設(shè)施齊全，配套成熟。 該樓盤總分四期開(kāi)發(fā)，每期分階段推售，現(xiàn)正開(kāi)發(fā)四期，四期建筑面積 13萬(wàn)㎡，規(guī)劃有 10棟小高層、高層，共有產(chǎn)品 1200套，于 6月 8日開(kāi)盤推售?，F(xiàn)階段推售產(chǎn)品以兩房、三房居多，推售均價(jià) 2600元 /㎡，開(kāi)盤當(dāng)天銷售率 40%。（ 2）、主訴求： 于美麗的湖岸，締造繁華 以超越的姿態(tài)，鑄就精品（ 3）、優(yōu)劣勢(shì)分解 優(yōu)勢(shì)： 老城區(qū)，交通便利，配套成熟：內(nèi)部園林及周邊環(huán)境較佳。 劣勢(shì)： 面世太久，市場(chǎng)缺乏新鮮感（ 4）、推售要點(diǎn) 成熟社區(qū)的氛圍，優(yōu)越內(nèi)外部環(huán)境的同時(shí)還可享受成熟生活配套。C、新城價(jià)值捍衛(wèi)者 翰城國(guó)際（ 1)、項(xiàng)目概況 位于撫州新行政中心版塊，市政府與臨川文化園之間，緊靠玉茗大道。占地 70畝，總建筑面積約 11萬(wàn)平方米，總套數(shù) 1000余套，規(guī)劃有 16棟住宅，11棟多層， 5棟小高層，約 780套房源其中三房是主力戶型，面積在 120㎡左右 。銷售均價(jià) 2600元 /㎡，小區(qū)配套設(shè)有會(huì)所、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)。(2)、主訴求：核心領(lǐng)地，五星生活(3)、優(yōu)劣勢(shì)比 優(yōu)勢(shì)： 緊鄰市政府，圖書館、博物館、贛東國(guó)際大酒店、湯顯祖劇院臨川文化 園等新區(qū)配套云集周邊，外部景觀環(huán)境較好；公交開(kāi)通，交通便利；依 靠臨川酒店資源打造了酒店式物業(yè)服務(wù)； 劣勢(shì)： 樓間距較??；(4)、推售要點(diǎn) 主打地段優(yōu)勢(shì)，充分挖掘和亮化項(xiàng)目產(chǎn)品地段預(yù)期價(jià)值，通過(guò)內(nèi)外部環(huán)境和酒店式服務(wù)。將豪華的城市綠化帶納入至項(xiàng)目城市景觀的范疇，環(huán)境營(yíng)造包裝的好。D、樓市莽夫 宏基 名仕家園(1)、項(xiàng)目概況 南門路（市國(guó)土資源局 500米，牛角灣新村），總建筑面積 35萬(wàn)㎡，規(guī)劃有小高層、高層、花園洋房、聯(lián)排別墅等多種建筑形態(tài)。銷售均價(jià) 2400元 /㎡，已推售 140套小高層，銷售率 70%，預(yù)推 4棟高層，工程籌建中。該項(xiàng)目2023年 5月 1日開(kāi)盤，開(kāi)盤當(dāng)天銷售率 5%。(2)、主訴求： 頂級(jí)豪宅(3)、優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 鳳崗河沿線景觀；園林景觀和社區(qū)配套規(guī)劃較佳 劣勢(shì)： 新老城區(qū)結(jié)合部， 地段價(jià)值不大，即無(wú)老城的繁華亦無(wú)新城的潛力；(4)、推售要點(diǎn) 在房地產(chǎn)大勢(shì)蕭條的狀況下，認(rèn)為有錢人不易受大背景的影響爾將其作為 目標(biāo)客戶鎖定，定位鼎級(jí)豪宅，推介高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工。并妄圖在最 淡的市場(chǎng)環(huán)境下開(kāi)盤成功獲一舉成名，結(jié)果慘敗，這是高價(jià)位逆市強(qiáng)行推 售的敗筆。E、風(fēng)雨之后陽(yáng)光城(1)、項(xiàng)目概況 臨川大道 989號(hào)，總建筑面積 42萬(wàn)㎡，共有 3000余套房源，容積率 ，綠化率 55%，規(guī)劃有多層、小高層、高層，主力戶型三房面積在 120㎡左右，兩房面積在 85㎡左右。項(xiàng)目地處新老城區(qū)結(jié)合部，生活配套日趨成熟， 2路、 22路、 23路公交車路徑項(xiàng)目地。銷售均價(jià) 2100元 /㎡(2)、主訴求： 夢(mèng)湖畔 40萬(wàn)平方純美水景多層(3)、優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 中檔的產(chǎn)品定位，低位的價(jià)格；交通、生活配套便利；龐大的多層 房源存量。 劣勢(shì)： 周邊環(huán)境雜亂；毗陵老殯儀館；(4)、推售要點(diǎn)： 經(jīng)歷當(dāng)年因臨老殯儀館造成的滯銷的慘痛，從此開(kāi)發(fā)期望值降低。同等價(jià) 位的樓盤中，唯一運(yùn)用了綜合性大盤條件，中檔次形象，滿足了大眾購(gòu)房 群體也可以享受大社區(qū)景觀、配套及服務(wù)的感覺(jué)，取得了較好的銷售量。F、深入人心的偉星 棲鳳華都（ 1）、項(xiàng)目概況： 迎賓大道 999號(hào)，一個(gè)上市公司在撫州的大手筆投入，在 30萬(wàn)平米的土地上筑建 42萬(wàn)平米的房子，園林景觀的打造在撫州堪稱第一，綠地覆蓋率在 60%以上，容積率低至 ，樓間距大于 1： ，房源總計(jì) 3500套，現(xiàn)已開(kāi)發(fā) 1700余套，現(xiàn)正開(kāi)發(fā) H， J組團(tuán)房源，預(yù)計(jì)年前面市?，F(xiàn)場(chǎng)房源銷售均價(jià) 2700元 / ㎡，銷售率 90%，房源折扣， 9 99折。（ 2）、主訴求 ：人文、生態(tài)、健康 廣告語(yǔ) ：留給城市的傳奇（ 3）、優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 大品牌的市場(chǎng)信譽(yù)度，家喻戶曉的市場(chǎng)影響力，重金打造的園林景觀與精致產(chǎn)品。 劣勢(shì)： 交通相對(duì)不便，地段相對(duì)較偏。（ 4）、推售要點(diǎn) 大手筆的廣告投入，精心策劃的營(yíng)銷方式，以市場(chǎng)稀缺的產(chǎn)品為支撐，以活動(dòng)營(yíng)銷的方式吸引意向客群，以體驗(yàn)式營(yíng)銷的策略爭(zhēng)取客戶，以綜合優(yōu)勢(shì)訴求成交客戶。留給城市傳奇的偉星正在續(xù)寫著再續(xù)傳奇篇章。小結(jié)： 從 2023年的宏觀數(shù)據(jù)里，我們可以看到今天的樓市； 從后期即將推售的樓盤信息中，我們可以預(yù)測(cè)明天的樓市； 從當(dāng)期市場(chǎng)的信息分析中，我們可以感受即將面對(duì)的樓市； 撫州的樓市，一個(gè)并不輕松的市場(chǎng)，一個(gè)群雄爭(zhēng)霸，百家爭(zhēng)鳴的現(xiàn)狀； 充分了解市場(chǎng)是出于知己知彼的目的，關(guān)鍵的核心是尋找產(chǎn)品滿足市場(chǎng)的需求點(diǎn)，為產(chǎn)品找到一個(gè)介入的市場(chǎng)缺口和支撐； 找準(zhǔn)市場(chǎng)需求點(diǎn)，鎖定市場(chǎng)缺口和支撐，從對(duì)比產(chǎn)品的市場(chǎng)差異化入手 …叁叁尋找差異 如何與眾不同？先來(lái)關(guān)注一下項(xiàng)目數(shù)據(jù) 規(guī)劃用地面積： 9000㎡ 總建筑面積： 42500㎡ 其中： 住宅建筑面積： 40385㎡ 車庫(kù)及儲(chǔ)藏間面積： ㎡ 社區(qū)辦公用房面積： ㎡ 綠地率： % 容積率： 建筑密度： % 住宅套數(shù)： 348套 居住人數(shù)： 1764位 地下車位： 44個(gè) 再來(lái)關(guān)注下項(xiàng)目的特點(diǎn)及所處區(qū)域 地塊位于城市的邊緣，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，我們更愿意將其理解 為新老城區(qū)結(jié)合部； ； 片區(qū)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程較快，大盤林立，屬開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)； 地塊北向緊靠的臨川大道是臨川人進(jìn)出撫州城的必經(jīng)之路； 地塊北向緊鄰撫州城市最大的景觀資源，夢(mèng)湖及玉茗廣場(chǎng)。戶型 套內(nèi)面積 公攤面積 建筑面積 房源套數(shù) 所占比例三房 118㎡ ㎡ ㎡ 120套 %三房 ㎡ ㎡ ㎡ 72套 %兩房 ㎡ ㎡ ㎡ 60套 %兩房 ㎡ ㎡ ㎡ 60套 %兩房 ㎡ ㎡ 103㎡ 36套 %產(chǎn)品參數(shù)讓我們做個(gè)項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)（ S）? 北面無(wú)遮擋，可觀夢(mèng)湖湖景及玉茗廣場(chǎng)景觀；? 項(xiàng)目較小，可實(shí)現(xiàn)快速運(yùn)營(yíng)；威脅（ T）? 項(xiàng)目規(guī)劃為高層，作為地級(jí)城市的撫州，高層項(xiàng)目銷售，有可能遭到客戶的抵觸與排斥，銷售極易遭遇瓶頸；機(jī)會(huì)（ O）? 如果能在大盤夾擊的現(xiàn)狀中尋求一個(gè)差異化的空間 ,將對(duì)項(xiàng)目形成一大利好
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