【文章內(nèi)容簡介】 包頭市中鐵諾德花園前期策劃報(bào)告 20 / 144 第二部分 市 場 篇 一、 宏觀市場分析 （一） 宏觀 經(jīng)濟(jì) 背景 分析 在中國經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi) ， 由于人民幣升值的歷程短期不會結(jié)束、世界資源性產(chǎn)品上漲的長期趨勢及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中投資拉動(dòng)的動(dòng)力引擎持續(xù)存在，中國經(jīng)濟(jì)將在較長時(shí)期內(nèi)面臨流動(dòng)過剩 以及通脹風(fēng)險(xiǎn)，因此適度緊縮的金融政策將成為未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中較常態(tài)的現(xiàn)象。 人民幣持續(xù)升值、能源價(jià)格的持續(xù)上漲、生產(chǎn)資料價(jià)格持續(xù)上漲的趨勢不會改變 ， 因此我國未來將面臨的通脹壓力將繼續(xù)加大，治理通脹也必將是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的主要目標(biāo)，而作為調(diào)控通脹的主要手段，我國也必將在較長一段時(shí)間堅(jiān)持從緊貨幣政策。 政府指導(dǎo)方向：防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通脹是宏觀調(diào)控主要任務(wù)。 包頭市中鐵諾德花園前期策劃報(bào)告 21 / 144 （二） 房地產(chǎn)政策趨向 由于房地產(chǎn)行業(yè)資金密集型特征以及房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位， 新一輪 金融政策 以及相關(guān)的行政政策對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了直接的影響 。 包頭市中鐵諾德花園前期策劃報(bào)告 22 / 144 在政府價(jià)格干預(yù)和價(jià)格監(jiān)控下， 09 年第三季度前兩個(gè)月 CPI 同比上漲 %，物價(jià)仍在高位運(yùn)行，政府將繼續(xù)采取市場加行政組合拳打壓。經(jīng)過 05 年到 07 年密集的調(diào)控政策出臺，以及 08 年以來宏觀經(jīng)濟(jì)大勢影響，房地產(chǎn)已開始進(jìn)入一個(gè)深度調(diào)整期，短期出臺新的政策可能性較小 。 2020 年 1 月 7 日，國務(wù)院發(fā)布≤關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知≥加大閑置土地處置力度； 增加保障房和普通住房的供應(yīng)； 2020 年，政府臨時(shí)價(jià)格干預(yù)，加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)管 央行執(zhí)行從緊的貨幣政策，08 年以來 存款準(zhǔn)備金率 快速 上調(diào) 5 次，現(xiàn)達(dá)到歷史新高 的 %； 增加第二套房首付比例及利率水平。 包頭市中鐵諾德花園前期策劃報(bào)告 23 / 144 此次房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整周期與宏觀經(jīng)濟(jì)大勢的走向密切相關(guān)，預(yù)計(jì)中國仍需要較長時(shí)間來消化國內(nèi)的流動(dòng)過剩問題，房地產(chǎn)此次調(diào)控期預(yù)計(jì)將達(dá)到 1～ 2 年時(shí)間 。 在未來通脹壓力有所緩和時(shí)，貨幣政策也 必將有所放松，房地產(chǎn)投資需求必將再度呈增長趨勢，已在空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅必將落實(shí)出臺，房地產(chǎn)市場將因此進(jìn)入一個(gè)更為漫長的調(diào)整期 。 （三） 政策演變下的房地產(chǎn)發(fā)展走勢 在 0607年房地產(chǎn)發(fā)展中，一方面受政府政策和銀行信貸的刺激，一方面是剛性需求的存在，推動(dòng)房價(jià)一路上 包頭市中鐵諾德花園前期策劃報(bào)告 24 / 144 漲。以 08年爆發(fā)的世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)陰影為動(dòng)因，房價(jià)開始走低， 也 是政府調(diào)控房價(jià)過高相關(guān)政策實(shí)施后“矯枉過正”的后果， 同時(shí)也 是房價(jià)過 漲抬高了需求的釋放門檻，使大批潛在購房者持幣觀望，并在全國一致 唱跌聲潮中，使房價(jià)進(jìn)入了一個(gè)象征性的低谷。 經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響確實(shí)存在， 由此催發(fā)了各大產(chǎn)業(yè)的不景氣，使得行業(yè)間的流動(dòng)資金需要利潤宣泄口，而在普遍的行業(yè)蕭條中，處于低谷的房地產(chǎn)業(yè)無疑成了這些流動(dòng)資金的最佳投資方向，一方面是房地產(chǎn)業(yè)一直 表現(xiàn) 堅(jiān)挺 ，另一方面是中國房地產(chǎn)存在剛性需求過旺潛力，于是在國家政策刺激下，其他行業(yè)資金大量流入，消化處于房價(jià)低谷的房地產(chǎn)產(chǎn)品，打開了房地產(chǎn)需求壁壘第一道裂縫，在地產(chǎn)商的推波助瀾配合下，房價(jià)上漲引發(fā)剛需市場的漲價(jià)恐慌，從而帶來積蓄已久的剛需的集中釋放，于是房價(jià)一路走高，形成了 09年的房地產(chǎn) “小陽春”。房價(jià)甚至超越了 0607年階段。 在國家政策推動(dòng)房 地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)， 包頭 市也在 08 年底到 09 年初推出 《關(guān)于推進(jìn) “ 夾心房 ” 改造的實(shí)施意見》 （ ） 、《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)城中村改造的實(shí)施意見》 （ ） 、《關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)住房消費(fèi)的暫行辦法》 （ ） 三項(xiàng)政策促進(jìn) 本市 房地產(chǎn) 業(yè) 健康發(fā)展 。在 09 年，包頭的商住用房價(jià)格不僅回溫，而且高出 07 年的價(jià)格最高峰。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動(dòng)鋼鐵、建材、家電及家居用品等多種產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對于 包頭市中鐵諾德花園前期策劃報(bào)告 25 / 144 促進(jìn)金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要 作用。一般情況下，房地產(chǎn)業(yè)投入每增長 1 個(gè)百分點(diǎn)，就將拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長 － 個(gè)百分點(diǎn)，加上相關(guān)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)的拉動(dòng)，將有力地提振固定資產(chǎn)投資，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。 市場的瞬間回暖，以及各級政府政策的鼓勵(lì)，土地交易市場也一片繁榮，“地王”頻現(xiàn)，分析其深層原因，是其他行業(yè)資金大量注入準(zhǔn)備在這一階段掘金，從而使地產(chǎn)商融資渠道拓寬。所以在其他行業(yè)繼續(xù)萎縮的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)能一枝獨(dú)秀。 在未來 3年 的宏觀 發(fā)展走勢中，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇影響下，房地產(chǎn)資金分流，政府調(diào)控政策下，關(guān)系國計(jì)民生的自住性剛性需求房價(jià)（指中低端市場），增長趨 勢會變緩，而高端產(chǎn)品市場，由于其特定的市場人群，價(jià)格漲勢不會出現(xiàn)較大的變動(dòng)性。 二、包頭房地產(chǎn)市場分析 （一）住宅市場供需分析 包頭市中鐵諾德花園前期策劃報(bào)告 26 / 144 一） 、 包頭整體市場供求情況 圖 包頭市中鐵諾德花園前期策劃報(bào)告 27 / 144 【 分析 】 2020 年 7 月包頭商品住宅市場的供求比為 1： ， 2020 年 8 月份包頭整體市場供求比為 1： ，在 09 年的 7 個(gè)月中，有 5 個(gè)月的供求數(shù)據(jù)表現(xiàn)出供不應(yīng)求，后 2 個(gè)月的表現(xiàn)更為明顯。 但由于 08 年市場的不景氣，包頭市場也受到一定影響，故存量加大，造成一定的銷售壓力 ， 故 09 年 這幾個(gè)月去以 去 化存量為主，這對整體市場的發(fā)展是一個(gè)有利因素， 讓市場結(jié)構(gòu)處于一個(gè)供求穩(wěn)定狀態(tài)。 09 年 前三 季度商品房成交量為近四年最高， 成交量逐月上升力度明顯，剛性需求量加大 ， 整體發(fā)展趨勢呈遞進(jìn)式增長。 從上表可以看出包頭房地產(chǎn)三年內(nèi)除 08 年吸納率較低外， 07 年 、 09 年的吸納率均較高， 09 年 前三 季度 的平均吸納率達(dá)到 %，出現(xiàn)供小于求的現(xiàn)象，未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢看好。 包頭市中鐵諾德花園前期策劃報(bào)告 28 / 144 （二）住宅價(jià)格走勢分析 一） 整體 成交 價(jià)格走勢分析 圖表 1： 整體市場成交價(jià)格 【 小結(jié) 】 從 2020 年 6 月份以來，包頭市住宅市場價(jià)格呈 上揚(yáng) 趨勢 ,7 月份包頭整體市場的平均價(jià)格為 3759 元 /平 方米， 包頭市中鐵諾德花園前期策劃報(bào)告 29 / 144 創(chuàng)年內(nèi)新高，而包頭商品住宅價(jià)格仍延續(xù)穩(wěn)中小幅上漲的趨勢，每月以 50100 元 /平方米的價(jià)格遞增，整體市場行情使得未來房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大。 從近幾年的市場均價(jià)計(jì)算，住宅市場的每年環(huán)比增長率為 2%。 二）目前 成交價(jià)格走勢分析 2 0 0 9 年7 月商品住宅成交價(jià)格段分布6000以上0%2020元以下6%20203000元/ ㎡43%30003500元/ ㎡21%35004000元/ ㎡19%40005000/ ㎡9%50006000㎡2% 【 小結(jié) 】 從上圖可見 為 8 月 份 成交價(jià)格 ，其中 2020— 3000 元 /㎡的占據(jù)僅半數(shù)比例，可以看出目前包頭的整體市場價(jià)格 包頭市中鐵諾德花園前期策劃報(bào)告 30 / 144 差異不明顯，產(chǎn)品檔次未能拉開，中端產(chǎn)品占據(jù)市場主流，競爭嚴(yán)重 ；而這個(gè)區(qū)間內(nèi)的產(chǎn)品去化主要表現(xiàn)在東河區(qū)與昆區(qū)，具體項(xiàng)目則為山水佳苑、鹿鳴苑、鼎太風(fēng)華、海威小區(qū)等。 40005000 元 /平方米與 50006000 元 /平方米的 產(chǎn)品為目前包頭市場上的高端產(chǎn)品價(jià)格，所占比例僅為 11%，市場存在一定的高檔產(chǎn)品空間，這個(gè)區(qū)間的成交主要表現(xiàn)在昆區(qū)，具體項(xiàng)目則體現(xiàn)在歐風(fēng)麗景、江南文樞苑、金茂豪庭、新星壹品。 稀土高新區(qū)與九原區(qū) 的高檔 樓盤數(shù)量 相對較 少， 原 因 之一是區(qū)域 中檔產(chǎn)品 較多，以致進(jìn)入了中檔樓盤的惡性競爭 局面 ， 而另外一個(gè)重要因素則是這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)的購買力嚴(yán)重不足， 在樓盤的消費(fèi)者定位方面，較多樓盤去爭搶地緣性客戶為基礎(chǔ) ，以致在價(jià)格上和營銷策略走向了同質(zhì)化的道路。再者，區(qū)域樓盤目前又無吸引 其他區(qū)域客群前來購買的亮點(diǎn)。這些均為本案的操作帶來了較多的市場考慮：首先樓盤的定位要避免加入惡性競爭的行列；其次在面對消費(fèi)者的時(shí)候要更多地走出地緣性客戶的爭搶，眼光要放在整個(gè)包頭市場；最后在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方面要充分表示出自己的獨(dú)特的產(chǎn)品特點(diǎn) 。 包頭市中鐵諾德花園前期策劃報(bào)告 31 / 144 （ 三 ） 商鋪市場 整體 狀況 一）包頭商業(yè)市場發(fā)展概況分析 近年來，包頭市商業(yè)地產(chǎn)投資日漸高漲，商業(yè)地產(chǎn)交易量逐年上升，商業(yè)房產(chǎn)租賃市場日趨活躍。其原因?yàn)椋? 是零售業(yè)迅速發(fā)展、商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目投入加大 。包頭市作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和區(qū)位優(yōu)勢顯著的城市，已經(jīng)吸引了國內(nèi)大型零售 商如華聯(lián)、王府井、國美等紛紛來包頭投資。由于商業(yè)資本高速圈地謀求更大市場份額的客觀要求，刺激了商業(yè)房產(chǎn)的興起，因而商務(wù)區(qū)等大型商業(yè)項(xiàng)目投入加大。 如集商業(yè)、商務(wù)、商住為一體的神華國際城占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米，擁有會展中心、四星級酒店、購物廣場、國際公寓、名品旗艦店等完整的商務(wù)體系，將建成內(nèi)蒙古第一個(gè) CBD（中央商務(wù)區(qū)）。 是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的客觀需要。 包頭市是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市， 2020 年該市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： ： ,第三產(chǎn)業(yè)的壯大是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的 必由之路，因此商業(yè)房產(chǎn)投資隨著第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展有極大的增值潛力。 是城市發(fā)展活力吸引投資。 包頭市經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大，城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到較大提升。隨著城市品位和城市形象得到較大提高，投資環(huán)境得到極大改善。近年來，包頭市以基礎(chǔ)建設(shè)和生態(tài)建設(shè)為重點(diǎn)，推進(jìn)城市化建設(shè)， 包頭市中鐵諾德花園前期策劃報(bào)告 32 / 144 城市建設(shè)。包頭還是內(nèi)蒙古自治區(qū)唯一的國家級優(yōu)秀旅游城市。如包頭市昆區(qū)被授予“ 2020 中國商業(yè)地產(chǎn)最具投資潛力城區(qū)”榮譽(yù)稱號。 是居民投資需求擴(kuò)大。 2020 年包頭商業(yè)市場交易逐月上升，剛性需求量加大。從儲蓄、股票、債券、房產(chǎn)、保險(xiǎn)等個(gè)人 投資回報(bào)率來看，商業(yè)房產(chǎn)回報(bào)率最高在 6～ 8%，因而有相當(dāng)?shù)奈?。居民投資需求給商業(yè)房產(chǎn)的銷售提供了契機(jī)。 幾個(gè)商業(yè)大盤的上市，也著實(shí)體現(xiàn)著包頭商業(yè)市場的潛力之大。如東源國際大廈 7 月去化 56 戶，一層價(jià)格 17000元 /平方米，二層為 11000 元 /平方米。時(shí)代財(cái)富城 7 月去化為 55 戶，一層售價(jià)在 48000 元 /平方米左右，銷售狀況仍比較好，二層價(jià)格在 11000 元 /平方米左右。 從 2020 年包頭新上市幾個(gè)項(xiàng)目的銷售業(yè)績也可以判斷包頭商業(yè)市場潛力之大，外地大型企業(yè)商業(yè)概念在包頭市場的運(yùn)作都是比較成功的。而包頭商 品住宅價(jià)格仍延續(xù)穩(wěn)中小幅上漲的趨勢，每月以 50100 元 /平方米的價(jià)格遞增。從區(qū)域角度來看，三大主城區(qū)由于區(qū)域優(yōu)勢、人口優(yōu)勢，價(jià)格持續(xù)上漲。高新區(qū)與九原區(qū)的價(jià)格上漲空間相對較小，樓盤數(shù)量少，客戶的選擇性不大是其原因之一，而另外一個(gè)重要因素則是這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)的購買力嚴(yán)重不足，而區(qū)域目前又無吸引其他區(qū)域前來購買的亮點(diǎn)。 包頭市中鐵諾德花園前期策劃報(bào)告 33 / 144 二）包頭商鋪市場研判 2020 年包頭中心區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹕习肽攴€(wěn)步增長了 %，達(dá)到 — 元 /平方米 /天，但從下半年開始漲幅減緩，僅上漲了 %達(dá)到 — 元 /平方米 /天。 《 2020 年包頭市政府工作報(bào)告》中明確指出，深入推進(jìn)包百、娜琳等傳統(tǒng)商圈商業(yè)升級，加快超市、專營店、專賣店等新興業(yè)態(tài)發(fā)展。商業(yè)升級已經(jīng)成為今年包頭政府工作的重點(diǎn)。 三） 包頭商脈延伸線展望 在項(xiàng)目所在區(qū)域范圍內(nèi)，在包頭昆區(qū)商圈和青山商圈兩大商圈并重，調(diào)查結(jié)果顯示，在兩大商圈的影響力下，包頭商氣逐漸的拓展到周邊區(qū)域，其延伸漸成幾條主線，其中以友誼大街和高新區(qū)黃河大街發(fā)展?jié)摿薮蟆? 根據(jù)資料顯示，友誼大街三八路至民族東路段租賃備案的商鋪共 457 家，已租賃 419 家，自營 26 家，萬青路至民主東路段共 115 家，已租賃 99 家，自營 11 家。項(xiàng)目周邊友誼大街沿線商鋪投資市場發(fā)展?jié)摿薮蟆? 包頭市中鐵諾德花園前期策劃報(bào)