【文章內容簡介】 性不強，同時對河東區(qū)的商務認同感不強，項目周邊的商務配套和商務環(huán)境都有待培養(yǎng)，甲級寫字樓的客戶主要重點考慮河東區(qū)現有企業(yè)升級換代需求，同時通過優(yōu)惠性招商引入一至兩家品牌號召力強的企業(yè)入駐，從而吸引其它客戶，從客戶的檔次和需求來看，對面積的需求比河西區(qū)、和平區(qū)會小，結合市場的需求和項目所處位置，甲級寫字樓單層面積建議在 1000平方米。 ?地產江湖 ——數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 產品定位 乙級寫字樓單層面積定位 ?乙級寫字樓單層面積在 1100平方米左右。 ?理由：天津市乙級寫字樓單層面積一般在 400— 2021平方米之間；但主要集中在 600— 1300平方米，根據本項目乙級寫字樓的規(guī)模和合理的樓層分布， B地塊每棟乙級寫字樓的建筑面積在 19000平方米左右，經濟的建筑樓層數在 15層，因此每棟乙級寫字樓的單層面積在 1100平方米。 ?地產江湖 ——數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 產品定位 甲級商務公寓單層面積定位 ?甲級商務公寓單層面積為 600平方米 ?市場面理由：目前天津市場上尚未有甲級商務公寓這一產品，本項目甲級商務公寓的提出將在市場上形成新的亮點，根據我司在其它城市的操作經驗，甲級商務公寓的單層面積一般在 500—— 800平方米比較合適。 ?客戶面理由：甲級商務公寓主要面對的客戶為區(qū)級政府機關、河東區(qū)中大型企業(yè)、國內中型企業(yè)在天津分公司等客戶，客戶需要分割單元多，除部分經理室、領導辦公室、會議室外，單間面積不要求特別大，所以單層合理的面積是 600平方米左右。 ?地產江湖 ——數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 產品定位 寫字樓區(qū)隔面積定位 ?本項目的甲級寫字樓的間隔應以大面積間隔，如：120— 140㎡ ， 180— 200㎡ 為主，配置小量的 80— 100㎡的樓層，同時預留部分樓層為自由分割； ?乙級寫字樓的面積間隔小面積為主：以 50— 70㎡ ，100— 120㎡ 為主，配置小量的 120— 200㎡ 的樓層，同時預留部分樓層為自由分割。 ?理由 ?天津市甲級寫字樓的面積間隔大部分集中在 100— 200平方米 ?天津市乙級寫字樓的面積間隔集中在 70— 150平方米 ?現有寫字樓客戶對寫字樓面積集中在三個區(qū)段： 50平方米以下（ 17%）、 121~140平方米（ 21%）、 181~200平方米（ 17%）。 ?新開路寫字樓的售價和租金比小白樓、十一經路低，在商務辦公樓的面積間隔方面集中在四個區(qū)段： 100~120平方米（ 17%）、 120~140平方米（ 15%）、 180~200平方米（ 15%）、客戶自由分割（ 11%）。 ?地產江湖 ——數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 產品定位 寫字樓標準層層高定位 ?甲級寫字樓凈高應在 ，加上梁位、空調管線等，寫字樓的高度應在 ；甲級寫字樓首層一般都作有挑空，首層加二層的高層一般在 9米左右。 ?考慮到經濟性和適用性，建議本項目甲級寫字樓二層以上的高度在 。 ?乙級寫字樓層高從最低 ， 平均層高為 ， 裝修后凈高平均為 。 我司建議海河新天地寫字樓產品規(guī)劃上可以從加高凈高上突出項目優(yōu)勢 ，乙級寫字樓和甲級商務公寓高層在 — 。 ?地產江湖 ——數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 產品定位 甲級寫字樓配套設施定位 配套 情況 電梯 足量的電梯配置，建議考慮奧的斯電梯、 DOVER電梯等原裝進口電梯 空調、電力系統(tǒng) 采用世界知名品牌中央空調系統(tǒng)、雙電源供電、 餐飲配套 餐廳、中西餐廳、咖啡廳、宴會廳、員工餐廳 娛樂配套 娛樂中心、健身房、保齡球館、臺球 通訊配套 國際衛(wèi)星電視、樓宇自控系統(tǒng)、通訊交換系統(tǒng)、應急廣播系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、結構化綜合布線系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng) 商務配套 多功能會議廳、商務中心 洗衣房、商場、 美容坊、美容美發(fā)、航空售票、郵局、銀行、閱覽 ?地產江湖 ——數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 產品定位 乙級寫字樓配套設施定位 配套 情況 電梯 適量的電梯配置以國產電梯為主，少量使用進口電梯 空調、電力系統(tǒng) 變頻恒壓，部分安裝中央空調系統(tǒng)、雙電源供電 餐飲配套 員工餐廳 娛樂配套 娛樂中心、健身房 通訊配套 預留電話 ,電視插口、通訊交換系統(tǒng)、應急廣播系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng) 商務配套 會議廳、商務中心、商場、航空售票、銀行 ?地產江湖 ——數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 產品定位 寫字樓其它配套設施定位 ? 客戶對寫字樓的位置、外觀、樓宇硬件設施 (電梯、空調 )以及物業(yè)管理水平等要求較高。尤其是 SARS之后，環(huán)保成為寫字樓用戶的關注點，有無四管式空調，以及新風量等衡量樓宇內空氣質量的硬指標成為許多租戶決策的主要因素。 ? 客戶對智能化配套設施要求很高，在寫字樓通信、視頻、網絡等設施的方面要求具有 PDS綜合步線， 5A智能系統(tǒng)。 ? 配備足量的車位、中央空調、電梯至，可以考慮設立俱樂部、展覽廳、會議廳、健身房、商務中心等各項設施 ? 寫字樓的創(chuàng)新主要體現在建筑設計和建筑功能的創(chuàng)新，以及其所用的建筑技術、標準層高、標準承重、弱電系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、電梯、智能化等方面。 ?地產江湖 ——數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 產品定位 對寫字樓裝修的定位 ? 為了節(jié)省裝修時間和精力，越來越多的客戶愿意選擇全精裝的寫字樓，然后通過辦公家具、內部擺設營造個性辦公空間（ 31%），近四分之一的客戶還是選擇公共部分統(tǒng)一由開發(fā)商精裝修，內部由企業(yè)自行裝修（ 26%），也有部分客戶只需要初裝（ 21%）。 ? 定位：寫字樓客戶對于外觀和公共部門的裝修要求越來越高，要求做到有檔次、氣派、舒適，因此項目寫字樓在外觀和公共空間裝修時應考慮入住企業(yè)的檔次和文化取向進行。 購/租 的辦公樓裝修要求全精裝33%初裝21%全毛坯14%其它6%局部（公共部分）精裝26%?地產江湖 ——數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 產品定位 寫字樓內配置設施定位 ? 餐飲是寫字樓客戶對配套設施的重要考慮部分，達到了 36%，可見解決員工就餐和商務接待的餐飲場所是提高寫字樓競爭力的有效途徑，其次是商務配套 [咖啡廳、西餐廳、出售機（車）票、銀行、快件郵寄等 ]達 33%。 ? 定位：寫字樓的裙樓部分可設置成服務型公建配套（中餐廳、西餐廳、快餐、咖啡廳、銀行、郵局等），滿足寫字樓客戶群的商務配套需求，