【文章內(nèi)容簡介】 寶、首飾； 雁塔文化新天地項目定位及營銷方案 25 二層：女裝，飾品； 三層：男裝； 四層：小家電、手機。 鋪位面積： 一層： 13300 M2，主力面積 40 M2 二層： 1070 M2，主力面積 25 M2 三層、四層：同二層 銷售價格： 一層： 萬至 5萬 二層： 萬至 三層： 萬至 四層： 萬至 周邊租金： 300600元 /平方米 銷售方式：投資，自營均可，兩年返 20％回報，計入總房款。四層返三年 30％。 銷售狀況：一層已售完，二、三層銷售率 90%，四層銷售率 20%。 同方麗人街 該項目位于上海城東側(cè)，目前尚未開始對外接待。該項目用地沿街面長，進深淺，與我們項目相似。據(jù)從側(cè)面了解到的情況為：地上三層，以女性服飾為經(jīng)營主題。從目前對市場的了解來看，該項目是競爭能力最強的項目之一。 雁塔文化新天地項目定位及營銷方案 26 三、西安市商業(yè)市場數(shù)據(jù)整理、分析 西安市商業(yè)經(jīng)營鋪位的面積（實用面積）： 經(jīng)營檔次最高的： 20— 50平米 （世紀金花、中大國際） 經(jīng)營檔次中等的： 20— 30平米 （開元、百盛、王府、天姿名品） 經(jīng)營檔次低的： 4— 20平米 （好又多、飛炫、二畝一購物廣場等） 雁塔文化新天地項目定位及營銷方案 27 西安市商業(yè)走道寬度標準 經(jīng)營檔次最高的： — 3米，局部 4米（世紀金花、中大國際） (主通道 3— 4米，輔通道最小 米 ) 經(jīng)營檔次 中等的： — 3米（開元、百盛、王府、天姿名品） （主通道最小 3 米，輔通道 米） 經(jīng)營檔次低的： — （好又多、飛炫、二畝一購物廣場等） （主通道最小 2 米，最大 ；輔通道最大 米 ,最小 米） 雁塔文化新天地項目定位及營銷方案 28 市場中在售商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài) 一站式消費、購物中心領(lǐng)頭： 騾馬市商業(yè)步行街、 服飾、百貨類為主： 唐人街、上海城、東方之星、巴黎春天、 宏府大廈 專業(yè)市場為輔： 名流天地（萬萬代）、古韻沁園、新興 24G 雁塔文化新天地項目定位及營銷方案 29 市場中在售商業(yè)地產(chǎn)的鋪位面積：（建筑面積） 地段最好的： 東方之星 一層： 13300 M2， 主力面積 30— 40 M2 二層： 1070 M2， 主力面積 25 M2 三層、四層：同二層 雁塔文化新天地項目定位及營銷方案 30 地段較次的： 宏府家樂福 一層，半地下： 15— 20平米左右 上海城 2 層 14— 70平米， 主 力面積 30平米。 3 層 20— 400 平米， 主力面積 30 平米 唐人街 一層： 13— 80平米， 主力面積為 20— 30 之間 二層： 7— 70 平米， 主力面積 三層：主力 15平米左右 雁塔文化新天地項目定位及營銷方案 31 賣純投資的： 名流天地（萬萬代） 10平米左右，最小的 平米 專業(yè)市場的： 古韻沁園 一層： 20400 M2， 主力面積 40 M2 二層： 1040 M2， 主力面積 25 M2 三層： 1040 M2， 主力面積 25 M2 雁塔文化新天地項目定位及營銷方案 32 在售商業(yè)項目的公攤水平 騾馬市： 48% 東方之星： 48— 50% 唐人街： 44% 上海城： 48% 宏府大廈： 50% 名流天地： 45% 古韻沁園： 41— 47% 新興 24G： 50% 巴黎春天： 44% 從此可看出，西安市商業(yè)物業(yè)公攤率在 44— 48%之內(nèi)都是正常的， 這為我們鋪位劃分時，公攤面積的控制提供了依據(jù)。 雁塔文化新天地項目定位及營銷方案 33 市場中在售商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式： 純投資返租的： 名流天地（萬萬代） 東方之星 自營 +返租的 ： 騾馬市、新興 24G、巴黎春天、上海城 唐人街、宏府大廈、古韻沁園 純自營的： 較早 潮流街區(qū) ，目前暫無 雁塔文化新天地項目定位及營銷方案 34 市場中商業(yè)地產(chǎn)的價格（以一層或價格最高層為例）： 騾馬市： 地下 1 層 3— 萬 南區(qū) 1層 — 名流天地： 1 層 宏府大廈： 1 層 (半地下 ) 上海城： 2 層 ～ 萬 唐人街： 1 層 ～ 萬 新興 24G： 1～ 3 層均價 萬 巴黎春天： 1 層 東方之星： 1 層 ～ 5 萬 古韻沁園： 1 層 ～ 領(lǐng)秀城： 百盛 1 層 雁塔文化新天地項目定位及營銷方案 35 在售商業(yè)地產(chǎn)價格與周邊租金的關(guān)系： 租金倍率表 項目 樓層 /區(qū)域 單價（元） 周邊租金 租金關(guān)系 騾馬市 南區(qū) 1 層 55000 600 92 東方之星 1 層 45000 500 90 唐人街 1 層 34000 250 136 宏府 1 層半地下 25000 300 83 名流天地 1 層 25000 350 71 巴黎春天 1 層 24000 250 96 古韻沁園 1 層 25500 250 102 雁塔文化新天地項目定位及營銷方案 36 我們項目租金參照物的租金水平： 小寨商圈租金水平： 飛炫廣場： 300— 500元 /平米 好又多： 300— 500元 /平米 百匯市 場： 300— 400元 /平米 項目周邊租金水平： 二畝一購物廣場 1100元 /月間、 92 元 / 平米 新華文體數(shù)碼商城 一層： 140160月 /平米 二層： 100 元 /平米 三層： 80元 /平米 新時代服裝商城： 100元 115元 /平米 緯二街什字長安路沿線 ： 30— 167元 /平米 雁塔文化新天地項目定位及營銷方案 37 第三部分 【 項目 SWOT分析 】 一、項目優(yōu)勢（ S） 區(qū)位： 地處西安經(jīng)濟第二發(fā)達的南郊區(qū)域 位置： 位于南郊最大的干道長安路，且沿街面長 景觀： 6 萬平米城市綠化廣場，聚集人氣 規(guī)模： 總建筑面積 12 萬，能夠成為區(qū)域商業(yè)龍頭，具備打破周邊仍至南郊區(qū)域的商業(yè)格局的實力 最具價值的優(yōu)勢： 景觀、規(guī)模 雁塔文化新天地項目定位及營銷方案 38 二、項目劣勢（ W）： 形式： 地下商業(yè)，與傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)不符，不易被市場所接受 工期及工地形象： 期房、工地形象差，影響投資者信心 品牌： 開發(fā)商沒有良好的品牌基礎(chǔ) 周邊現(xiàn)狀： 周邊目前的商業(yè)以小型餐飲為主，音像店、便利店、服飾等為輔，因此項目周邊商業(yè)氛圍不甚理想，租金水平較低。 最需改變的劣勢： 工程進度、工地形象 雁塔文化新天地項目定位及營銷方案 39 三、項目機會（ O）： 區(qū)域發(fā)展： 小寨商圈即將面臨拆遷改造，而區(qū)域內(nèi)暫無其它在售商業(yè)項目，這使我們的項目在市場中有異軍突起的機會 市場現(xiàn)狀： 項目周邊乃至南郊區(qū)域都沒有同比的商業(yè)項目，為我們的項目實現(xiàn)快速銷售提供了機會 潛在市場： 長安路沿線是經(jīng)營戶的眾矢之的，而在區(qū)域內(nèi)尚沒有條件好、品質(zhì)高的大型商業(yè)出現(xiàn)。此現(xiàn)狀利于我們項目后期招商工作進行。 最需要抓住的機會： 區(qū)域發(fā)展、市場現(xiàn)狀 雁塔文化新天地項目定位及營銷方案 40 四、外部威脅（ T）： 西大街 同方麗人街 項目產(chǎn)生的威脅 區(qū)域內(nèi)潛在商業(yè)項目的威脅 西安其它投資性物業(yè)的威脅 第四部分 【 百馬觀點 】 觀點一、 項目具備“唯一性、排它性、不可復制性” 雁塔文化新天地項目定位及營銷方案 41 通過對市場及項目的剖析得出結(jié)論，“雁塔文化新天地”具備市場競爭中最難能可貴的特性，是我們項目在市場競爭中核心競爭力的所在，即 “唯一性、排它性、不可復制性” 。 唯一性： 市場中在售商業(yè)項目主要集中在城內(nèi)、東郊，而南郊區(qū)域目前沒有同 比的其它在售 的商業(yè)項目 排它性： 由于所處區(qū)域的差異，市場中所有在售項目與本項目不具有可比性。 不可復制性： 沿城市主干道兩側(cè)，長達 700 余米，總面積 6 萬平米城市綠化 廣場，無論是市場在售的，還是未來市場中可能出現(xiàn)的項目，都不可能具有這樣的景觀條件。是其它項目所不能復制和模仿的。 雁塔文化新