【文章內(nèi)容簡介】 通過了解得知，閬中市場已吸引并積累了相當一部分專業(yè)型投資客，他們來自于全省各地，投資即是他們的職業(yè)。他們具有專業(yè)的投資眼光和廣闊的信息渠道，一旦發(fā)現(xiàn)有利于可投資的目標，即可出手，并產(chǎn)生連帶效應，吸引更多的投資客。短期性與一些長線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達到滾動投資的目的。一般說來，三年 ——五年的投資產(chǎn)品是目標。有組織性這些投資客可能是某些專業(yè)投資機構(gòu)的成員，或自行組織一些投資團隊，所以，團購將是此類投資客戶慣常采取的方式，所以對價格的要求他們會更加苛刻。綜合這類客戶的特征和本案的投資性，此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。制定具有震撼力的營銷推廣策略是獲得此類客戶的關(guān)鍵。散戶型投資客本案作為閬中商圈稀缺的商業(yè)投資產(chǎn)品，必將吸引閬中市民的踴躍關(guān)注。因為這類投資客戶具有隨機性，往往某個熱點或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對不是輕易能被欺騙的，因為用于投資的是手頭盈余資金，投資時會更加謹慎。所以，投資回報形式的設定是實現(xiàn)銷售目標的重要一環(huán)。次要目標客戶、經(jīng)營客戶本案因為檔次高、主題明確，對招商的要求無疑將設定較高的門檻，相對而言，散戶經(jīng)營者購買經(jīng)營的比例相對較少。但是，從目前閬中餐飲、娛樂、休閑行業(yè)的分散來看，本案只要主題推廣成功、招商得力，定能吸引閬中乃至南充其他各縣市已有積累的分散型特色品牌經(jīng)營商戶，以借形象與氛圍獲得更大的利潤。三、形象定位 門戶級食尚廣場四川 閬中四、項目主題定位　 濱江新天地 5萬多平米臨街商鋪和獨立商業(yè)，本著適宜多層消費者不同需求，構(gòu)建商業(yè)建筑模式。充分結(jié)合本地強勁市場消費市場能力，融合多種復合業(yè)態(tài)，以輕松享受的消費休閑環(huán)境塑造體驗式文化商業(yè)街區(qū)，有力填補市場空白，形成特色的差異化商業(yè)街區(qū)。引進大眾品牌特色餐飲店，用個性品牌餐飲的亮點，使商業(yè)街成為區(qū)域性代表符號，充分展現(xiàn)品牌知名度吸引區(qū)域強大的消費者?！　∫劳屑瘟杲痪吧饕詴r尚、健康、享受消費為主體，以滿足消費者的不同需求。同時承載了輔助性業(yè)態(tài)，涵蓋高尚、休閑的消費場所，而且還融合一般常規(guī)性生活業(yè)態(tài)，滿足流動人群及自身規(guī)劃大型社區(qū)人群，生活不同需求！　　濱江新天地以特色有序的規(guī)劃突出市場，以區(qū)域其他同質(zhì)量產(chǎn)品亮相市場，以別致新穎的產(chǎn)品形式滿足消費者的情境購物，休閑舒適的購物場所。掌握著昌樂消費市場最核心的動力所在，市場開發(fā)規(guī)律和政府規(guī)劃問題充分考慮，不同特色定位。打造閬中首個體驗式商業(yè)街，一個引領(lǐng)閬中新發(fā)展時代的餐飲、娛樂、休閑文化商業(yè)街區(qū)。為閬中服務業(yè)（餐飲 ?娛樂 ?休閑）量身定做！五、推廣主題定位 濱江新天地開啟閬中商業(yè)財富精神領(lǐng)地！隨著閬中空間結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。城市擴建，人口數(shù)量逐年增多，急需多層次、中高檔餐飲、大型休閑娛樂、精神文化等統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營的綜合服務商業(yè)配套與現(xiàn)有主力消費人群相匹配。濱江新天地承擔其重要功能，居民消費習慣和消費能力全面升級，各個區(qū)域內(nèi)呼喚一種全新的商業(yè)形態(tài)。塑造品牌文化，向商業(yè)地產(chǎn)精神領(lǐng)地的發(fā)起和沖擊，推出閬中首席新中式食尚文化體驗街區(qū) ， 為閬中商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來了一種啟示。跳出區(qū)域商業(yè)同質(zhì)化，政府優(yōu)厚政策的扶持，必然帶來發(fā)展機遇，但同時閬中商業(yè)市場面臨著盲目開發(fā)，過于扎堆的混亂狀態(tài)。大多數(shù)商業(yè)樓盤還無法跳出區(qū)域同質(zhì)化、低檔次、業(yè)態(tài)繁雜、分布不集中圈限，不具備明顯特色定位。地區(qū)商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不單純是建筑數(shù)量和規(guī)模問題，必須從生活必需服務配套，上升到品味情境消費商業(yè)環(huán)境。濱江新天地商業(yè)模式不僅僅考慮投資者，而且反復對商業(yè)終極目標 ——消費者，進行調(diào)查和研究，規(guī)劃和定位于符合區(qū)域市場環(huán)境和消費習慣的食尚文化體驗街區(qū)。財富，觸手可及！極智之選，無可替代第五部分：營銷推廣策略一、市場營銷策略項目總體營銷目的樹立濱江新天地高端形象 ——“ 集餐飲、娛樂、購物、休閑于一體的食尚文化商業(yè)中心 ” ，快速實現(xiàn)全部銷售，贏取合理利潤。入市時機評估 依據(jù)商業(yè)市場營銷與推廣的規(guī)律及經(jīng)驗分析，商業(yè)的入市時機及前期的鋪墊尤其重要，入市必須要做好有效、有利準備。由于本項目現(xiàn)階段處于期房時期，工期尚不明，因而在項目前期的認購過程中勢必存在較大的影響?；谝陨咸攸c，項目前期銷售中的造勢與市場鋪墊尤為重要，深入做好項目形象塑造與傳播，在爭取銷售價值最大化的同時，迅速有利地做好前期市場鋪墊，這對年后黃金期項目開盤及項目強銷期具有利好作用。2023年商業(yè)項目新增項目較多，上市量較大，競爭日趨激烈，加上目前受整個大環(huán)境的影響，客戶逐漸呈現(xiàn)持幣觀望態(tài)度，投資受到抑制，限制了投資者的投資行為。因此本項目必須搶先進入市場，從 2023年 10月份開始一定要在媒體層面形成強大的宣傳攻勢，樹立項目高端形象，為內(nèi)部認購做好充分準備，能夠形成初步的銷售成果。 二、總體營銷策略 整體營銷推廣思路以品牌營銷催熟區(qū)域市場以活動營銷塑造企業(yè)形象以 拓展營銷 增加商鋪銷售以優(yōu)惠營銷提高購買欲望以步驟營銷指導戰(zhàn)略方向以整合營銷促進商業(yè)興旺品牌營銷 ——以大勢，求大市通過調(diào)研認識到，引進具有影響力的品牌主力店，實現(xiàn)街區(qū)與大品牌的強強聯(lián)合，以品牌大勢，求區(qū)域大市，這是項目進行成功營銷的關(guān)鍵。因此，在項目入市初期，將大型主力店的引進作為項目營銷的主攻方向。作為商業(yè)項目，黃金地段、成熟商業(yè)環(huán)境常常是投資者非?？粗氐耐顿Y要素，而對本項目來講，這些條件恰恰先天不足，缺乏市場號召力，因此，將區(qū)域商業(yè)環(huán)境做 “ 熟” ，成為該項目成功入市的主要瓶頸。如何能在短時間內(nèi)營造出 “ 成熟的商業(yè)氛圍 ” ，增強投資者的投資信心，經(jīng)過分析論證，決定采取 “ 螞蟻軌跡 ” 營銷法，即 重點引進大型品牌主力店，以大型品牌主力店產(chǎn)生的品牌效益、人氣效應吸引善于借勢生財?shù)闹行⌒蜕虡I(yè)投資業(yè)主跟進，從而迅速激活市場，實現(xiàn)以大勢做大市的目的。信譽營銷 ——筑誠信，促發(fā)展商業(yè)項目營銷的軟肋往往體現(xiàn)在后期經(jīng)營和商業(yè)價值能否提高，這也是投資商家普遍存在疑慮的問題，為此，我們將信譽營銷作為保障項目投資安全性和規(guī)避風險性的主要舉措之一，做到既要造好聲勢又要練好內(nèi)功。 推出信譽保障體系，返租 5年， 5年后優(yōu)先回購保證，顯示了公司對項目前景的信心，讓投資者實現(xiàn)真正的零風險投資，同時消除投資者的顧慮，形成購買行為，加快銷售速度。 活動營銷 ——以人氣，增收益 針對項目周邊商業(yè)氛圍淡薄，不被市場認知的弊端，我們將活動營銷作為項目聚攏人氣、提升市場認知度的主要推廣手段之一。因此，在項目銷售的每一個階段，結(jié)合媒體的傳播推廣，推出相應的主題活動，吸引客流，以推動銷售氛圍，增加銷售額。拓展營銷 —— 以關(guān)系，促銷售成立大客戶中心，精準鎖定客戶群，針對有效客戶進行下線 1V1式的 VIP拓展銷售策略，不僅要促成銷售的結(jié)果，更重要的是爭取將項目融入客戶圈子，達成有效的關(guān)系營銷的目的。優(yōu)惠營銷 ——以其能，蓄其勢畢竟商鋪的投資都是大額度投資，給眾多的投資者形成了較高的門檻。為了能吸引眾多的投資者，降低投資者的投資風險，加大其投資信心，因此在開盤初期，推出多種優(yōu)惠措施，建議如下：步驟營銷 ——先低開，后高走 結(jié)合本項目及區(qū)域商鋪特征，建議采取 “ 低價入市、低開高走 ” 的推盤策略，先推部分售價較低的樓層商鋪，作為市場的切入點，后推價格高的樓層商鋪，這樣可以給前期投資者及市場一個引導性的訊號：本項目是不斷增值的。整合營銷 ——招商先行，租售并舉主力商戶的進駐，是提升項目投資信心的有效手段。在項目的開發(fā)前期，主要是通過對主力商戶和大型品牌店的招商，蓄積客戶，樹立項目良好的品牌形象，吸引更多的投資客戶，帶動項目的銷售。招商先行，是開發(fā)商實力和信心的表現(xiàn)，通過良好的招商造勢，體現(xiàn)開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營、做旺市場的責任心，帶動銷售的火熱進行；為了開業(yè)后項目能夠統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)主在購鋪后的頭 5年，是只有產(chǎn)權(quán)而沒有經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營權(quán)歸發(fā)展商或所屬的經(jīng)營管理公司所有，頭 3年租金已返還，后 2年的租金回報逐年返還，由招商先行可以帶來“ 未開先旺 ”“ 永續(xù)經(jīng)營 ” 的市場效應，可以刺激觀望型投資客的購買欲望，增強其投資信心。硬性 軟性策劃部 找準目標客戶進行宣傳分析現(xiàn)狀，及時進行必要調(diào)整制定針對目標客戶的整體策略廣告計劃全面開展拓展銷售計劃（充分考慮人員、價格、服務組合）營銷推廣流程表結(jié)合進行三、銷售渠道及方式目標客戶群的設定決定了應從多渠道銷售。建議從三個方面進行銷售：現(xiàn)場銷售 這是主要的銷售方式，客戶向來注重眼見為實，一般需到現(xiàn)場考察多次后才會購買。因此做好現(xiàn)場包裝 ——沙盤模型的制作、三維片及宣傳片的制作等，是爭取客戶在第一時間成交的重要手段。定向直銷（重點）對潛在客戶進行針對性銷售，包括信函銷售、拜訪直銷、客帶客銷售等，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。四、銷售階段劃分階段 時間準備階段 2023年 10月上旬 ——11 月中旬認購階段 2023年 11月下旬 ——12 月中旬公開發(fā)售階段 2023年 12月下旬 ——2023 年 1月中旬強銷階段 2023年 1月下旬 ——4 月下旬尾盤階段 2023年 5月上旬 ——7 月上旬五、各銷售階段的主要任務及工作重點 第一階段：驚天動地 ——項目呈現(xiàn)隨著濱江新天地項目底層即將呈現(xiàn)。濱江新天地項目即將揭開神秘面紗，面向市場，也意味著營銷工作即將開始。以濱江新天地項目底層呈現(xiàn)做為新聞點，正式展示濱江新天地的恢弘氣勢；拉開項目銷售的大幕。項目呈現(xiàn)是階段軟文宣傳的起點。 媒體宣傳廣告發(fā)布是軟文攻勢的起點。其廣告主題和發(fā)布媒體的確定見 “ 全面關(guān)注 ” 。開工儀式的新聞稿要求頭版，版面要大，力求配照片。內(nèi)容要點是宣布重大項目開工、預計竣工時間、開業(yè)時間及不久將來將出現(xiàn)餐飲、娛樂、休閑的好去處。發(fā)布方式 廣告主題 濱江新天地 ——閬中門戶級食尚財富中心300m吃喝玩樂版圖，請找準您的坐標！濱江新天地 ——開啟閬中鼎級 “ 食尚產(chǎn)業(yè) ”第二階段、全面關(guān)注 ——軟文攻勢 自項目呈現(xiàn)開始一周內(nèi)，宣傳推廣和銷售工作宣告正式啟動。全面關(guān)注是通過在一段時間內(nèi)進行密集的軟性廣告宣傳，詳細闡述閬中的優(yōu)勢。招商突破設想：爭取到一家（全?。┲?