【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 通過了解得知，閬中市場(chǎng)已吸引并積累了相當(dāng)一部分專業(yè)型投資客，他們來(lái)自于全省各地，投資即是他們的職業(yè)。他們具有專業(yè)的投資眼光和廣闊的信息渠道，一旦發(fā)現(xiàn)有利于可投資的目標(biāo)，即可出手，并產(chǎn)生連帶效應(yīng)，吸引更多的投資客。短期性與一些長(zhǎng)線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實(shí)現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達(dá)到滾動(dòng)投資的目的。一般說來(lái)，三年 ——五年的投資產(chǎn)品是目標(biāo)。有組織性這些投資客可能是某些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的成員，或自行組織一些投資團(tuán)隊(duì)，所以，團(tuán)購(gòu)將是此類投資客戶慣常采取的方式，所以對(duì)價(jià)格的要求他們會(huì)更加苛刻。綜合這類客戶的特征和本案的投資性，此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。制定具有震撼力的營(yíng)銷推廣策略是獲得此類客戶的關(guān)鍵。散戶型投資客本案作為閬中商圈稀缺的商業(yè)投資產(chǎn)品，必將吸引閬中市民的踴躍關(guān)注。因?yàn)檫@類投資客戶具有隨機(jī)性，往往某個(gè)熱點(diǎn)或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對(duì)不是輕易能被欺騙的，因?yàn)橛糜谕顿Y的是手頭盈余資金，投資時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。所以，投資回報(bào)形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要一環(huán)。次要目標(biāo)客戶、經(jīng)營(yíng)客戶本案因?yàn)闄n次高、主題明確，對(duì)招商的要求無(wú)疑將設(shè)定較高的門檻，相對(duì)而言，散戶經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買經(jīng)營(yíng)的比例相對(duì)較少。但是，從目前閬中餐飲、娛樂、休閑行業(yè)的分散來(lái)看，本案只要主題推廣成功、招商得力，定能吸引閬中乃至南充其他各縣市已有積累的分散型特色品牌經(jīng)營(yíng)商戶，以借形象與氛圍獲得更大的利潤(rùn)。三、形象定位 門戶級(jí)食尚廣場(chǎng)四川 閬中四、項(xiàng)目主題定位　 濱江新天地 5萬(wàn)多平米臨街商鋪和獨(dú)立商業(yè)，本著適宜多層消費(fèi)者不同需求，構(gòu)建商業(yè)建筑模式。充分結(jié)合本地強(qiáng)勁市場(chǎng)消費(fèi)市場(chǎng)能力，融合多種復(fù)合業(yè)態(tài)，以輕松享受的消費(fèi)休閑環(huán)境塑造體驗(yàn)式文化商業(yè)街區(qū)，有力填補(bǔ)市場(chǎng)空白，形成特色的差異化商業(yè)街區(qū)。引進(jìn)大眾品牌特色餐飲店，用個(gè)性品牌餐飲的亮點(diǎn)，使商業(yè)街成為區(qū)域性代表符號(hào)，充分展現(xiàn)品牌知名度吸引區(qū)域強(qiáng)大的消費(fèi)者?！　∫劳屑瘟杲痪吧饕詴r(shí)尚、健康、享受消費(fèi)為主體，以滿足消費(fèi)者的不同需求。同時(shí)承載了輔助性業(yè)態(tài)，涵蓋高尚、休閑的消費(fèi)場(chǎng)所，而且還融合一般常規(guī)性生活業(yè)態(tài)，滿足流動(dòng)人群及自身規(guī)劃大型社區(qū)人群，生活不同需求！　　濱江新天地以特色有序的規(guī)劃突出市場(chǎng)，以區(qū)域其他同質(zhì)量產(chǎn)品亮相市場(chǎng)，以別致新穎的產(chǎn)品形式滿足消費(fèi)者的情境購(gòu)物，休閑舒適的購(gòu)物場(chǎng)所。掌握著昌樂消費(fèi)市場(chǎng)最核心的動(dòng)力所在，市場(chǎng)開發(fā)規(guī)律和政府規(guī)劃問題充分考慮，不同特色定位。打造閬中首個(gè)體驗(yàn)式商業(yè)街，一個(gè)引領(lǐng)閬中新發(fā)展時(shí)代的餐飲、娛樂、休閑文化商業(yè)街區(qū)。為閬中服務(wù)業(yè)（餐飲 ?娛樂 ?休閑）量身定做！五、推廣主題定位 濱江新天地開啟閬中商業(yè)財(cái)富精神領(lǐng)地！隨著閬中空間結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。城市擴(kuò)建，人口數(shù)量逐年增多，急需多層次、中高檔餐飲、大型休閑娛樂、精神文化等統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)的綜合服務(wù)商業(yè)配套與現(xiàn)有主力消費(fèi)人群相匹配。濱江新天地承擔(dān)其重要功能，居民消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力全面升級(jí)，各個(gè)區(qū)域內(nèi)呼喚一種全新的商業(yè)形態(tài)。塑造品牌文化，向商業(yè)地產(chǎn)精神領(lǐng)地的發(fā)起和沖擊，推出閬中首席新中式食尚文化體驗(yàn)街區(qū) ， 為閬中商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了一種啟示。跳出區(qū)域商業(yè)同質(zhì)化，政府優(yōu)厚政策的扶持，必然帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)閬中商業(yè)市場(chǎng)面臨著盲目開發(fā)，過于扎堆的混亂狀態(tài)。大多數(shù)商業(yè)樓盤還無(wú)法跳出區(qū)域同質(zhì)化、低檔次、業(yè)態(tài)繁雜、分布不集中圈限，不具備明顯特色定位。地區(qū)商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不單純是建筑數(shù)量和規(guī)模問題，必須從生活必需服務(wù)配套，上升到品味情境消費(fèi)商業(yè)環(huán)境。濱江新天地商業(yè)模式不僅僅考慮投資者，而且反復(fù)對(duì)商業(yè)終極目標(biāo) ——消費(fèi)者，進(jìn)行調(diào)查和研究，規(guī)劃和定位于符合區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境和消費(fèi)習(xí)慣的食尚文化體驗(yàn)街區(qū)。財(cái)富，觸手可及！極智之選，無(wú)可替代第五部分：營(yíng)銷推廣策略一、市場(chǎng)營(yíng)銷策略項(xiàng)目總體營(yíng)銷目的樹立濱江新天地高端形象 ——“ 集餐飲、娛樂、購(gòu)物、休閑于一體的食尚文化商業(yè)中心 ” ，快速實(shí)現(xiàn)全部銷售，贏取合理利潤(rùn)。入市時(shí)機(jī)評(píng)估 依據(jù)商業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷與推廣的規(guī)律及經(jīng)驗(yàn)分析，商業(yè)的入市時(shí)機(jī)及前期的鋪墊尤其重要，入市必須要做好有效、有利準(zhǔn)備。由于本項(xiàng)目現(xiàn)階段處于期房時(shí)期，工期尚不明，因而在項(xiàng)目前期的認(rèn)購(gòu)過程中勢(shì)必存在較大的影響?；谝陨咸攸c(diǎn)，項(xiàng)目前期銷售中的造勢(shì)與市場(chǎng)鋪墊尤為重要，深入做好項(xiàng)目形象塑造與傳播，在爭(zhēng)取銷售價(jià)值最大化的同時(shí)，迅速有利地做好前期市場(chǎng)鋪墊，這對(duì)年后黃金期項(xiàng)目開盤及項(xiàng)目強(qiáng)銷期具有利好作用。2023年商業(yè)項(xiàng)目新增項(xiàng)目較多，上市量較大，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，加上目前受整個(gè)大環(huán)境的影響，客戶逐漸呈現(xiàn)持幣觀望態(tài)度，投資受到抑制，限制了投資者的投資行為。因此本項(xiàng)目必須搶先進(jìn)入市場(chǎng)，從 2023年 10月份開始一定要在媒體層面形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，樹立項(xiàng)目高端形象，為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)做好充分準(zhǔn)備，能夠形成初步的銷售成果。 二、總體營(yíng)銷策略 整體營(yíng)銷推廣思路以品牌營(yíng)銷催熟區(qū)域市場(chǎng)以活動(dòng)營(yíng)銷塑造企業(yè)形象以 拓展?fàn)I銷 增加商鋪銷售以優(yōu)惠營(yíng)銷提高購(gòu)買欲望以步驟營(yíng)銷指導(dǎo)戰(zhàn)略方向以整合營(yíng)銷促進(jìn)商業(yè)興旺品牌營(yíng)銷 ——以大勢(shì)，求大市通過調(diào)研認(rèn)識(shí)到，引進(jìn)具有影響力的品牌主力店，實(shí)現(xiàn)街區(qū)與大品牌的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以品牌大勢(shì)，求區(qū)域大市，這是項(xiàng)目進(jìn)行成功營(yíng)銷的關(guān)鍵。因此，在項(xiàng)目入市初期，將大型主力店的引進(jìn)作為項(xiàng)目營(yíng)銷的主攻方向。作為商業(yè)項(xiàng)目，黃金地段、成熟商業(yè)環(huán)境常常是投資者非常看重的投資要素，而對(duì)本項(xiàng)目來(lái)講，這些條件恰恰先天不足，缺乏市場(chǎng)號(hào)召力，因此，將區(qū)域商業(yè)環(huán)境做 “ 熟” ，成為該項(xiàng)目成功入市的主要瓶頸。如何能在短時(shí)間內(nèi)營(yíng)造出 “ 成熟的商業(yè)氛圍 ” ，增強(qiáng)投資者的投資信心，經(jīng)過分析論證，決定采取 “ 螞蟻軌跡 ” 營(yíng)銷法，即 重點(diǎn)引進(jìn)大型品牌主力店，以大型品牌主力店產(chǎn)生的品牌效益、人氣效應(yīng)吸引善于借勢(shì)生財(cái)?shù)闹行⌒蜕虡I(yè)投資業(yè)主跟進(jìn)，從而迅速激活市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)以大勢(shì)做大市的目的。信譽(yù)營(yíng)銷 ——筑誠(chéng)信，促發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷的軟肋往往體現(xiàn)在后期經(jīng)營(yíng)和商業(yè)價(jià)值能否提高，這也是投資商家普遍存在疑慮的問題，為此，我們將信譽(yù)營(yíng)銷作為保障項(xiàng)目投資安全性和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)性的主要舉措之一，做到既要造好聲勢(shì)又要練好內(nèi)功。 推出信譽(yù)保障體系，返租 5年， 5年后優(yōu)先回購(gòu)保證，顯示了公司對(duì)項(xiàng)目前景的信心，讓投資者實(shí)現(xiàn)真正的零風(fēng)險(xiǎn)投資，同時(shí)消除投資者的顧慮，形成購(gòu)買行為，加快銷售速度。 活動(dòng)營(yíng)銷 ——以人氣，增收益 針對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍淡薄，不被市場(chǎng)認(rèn)知的弊端，我們將活動(dòng)營(yíng)銷作為項(xiàng)目聚攏人氣、提升市場(chǎng)認(rèn)知度的主要推廣手段之一。因此，在項(xiàng)目銷售的每一個(gè)階段，結(jié)合媒體的傳播推廣，推出相應(yīng)的主題活動(dòng)，吸引客流，以推動(dòng)銷售氛圍，增加銷售額。拓展?fàn)I銷 —— 以關(guān)系，促銷售成立大客戶中心，精準(zhǔn)鎖定客戶群，針對(duì)有效客戶進(jìn)行下線 1V1式的 VIP拓展銷售策略，不僅要促成銷售的結(jié)果，更重要的是爭(zhēng)取將項(xiàng)目融入客戶圈子，達(dá)成有效的關(guān)系營(yíng)銷的目的。優(yōu)惠營(yíng)銷 ——以其能，蓄其勢(shì)畢竟商鋪的投資都是大額度投資，給眾多的投資者形成了較高的門檻。為了能吸引眾多的投資者，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，加大其投資信心，因此在開盤初期，推出多種優(yōu)惠措施，建議如下：步驟營(yíng)銷 ——先低開，后高走 結(jié)合本項(xiàng)目及區(qū)域商鋪特征，建議采取 “ 低價(jià)入市、低開高走 ” 的推盤策略，先推部分售價(jià)較低的樓層商鋪，作為市場(chǎng)的切入點(diǎn)，后推價(jià)格高的樓層商鋪，這樣可以給前期投資者及市場(chǎng)一個(gè)引導(dǎo)性的訊號(hào)：本項(xiàng)目是不斷增值的。整合營(yíng)銷 ——招商先行，租售并舉主力商戶的進(jìn)駐，是提升項(xiàng)目投資信心的有效手段。在項(xiàng)目的開發(fā)前期，主要是通過對(duì)主力商戶和大型品牌店的招商，蓄積客戶，樹立項(xiàng)目良好的品牌形象，吸引更多的投資客戶，帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。招商先行，是開發(fā)商實(shí)力和信心的表現(xiàn)，通過良好的招商造勢(shì)，體現(xiàn)開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營(yíng)、做旺市場(chǎng)的責(zé)任心，帶動(dòng)銷售的火熱進(jìn)行；為了開業(yè)后項(xiàng)目能夠統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主在購(gòu)鋪后的頭 5年，是只有產(chǎn)權(quán)而沒有經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)營(yíng)權(quán)歸發(fā)展商或所屬的經(jīng)營(yíng)管理公司所有，頭 3年租金已返還，后 2年的租金回報(bào)逐年返還，由招商先行可以帶來(lái)“ 未開先旺 ”“ 永續(xù)經(jīng)營(yíng) ” 的市場(chǎng)效應(yīng)，可以刺激觀望型投資客的購(gòu)買欲望，增強(qiáng)其投資信心。硬性 軟性策劃部 找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳分析現(xiàn)狀，及時(shí)進(jìn)行必要調(diào)整制定針對(duì)目標(biāo)客戶的整體策略廣告計(jì)劃全面開展拓展銷售計(jì)劃（充分考慮人員、價(jià)格、服務(wù)組合）營(yíng)銷推廣流程表結(jié)合進(jìn)行三、銷售渠道及方式目標(biāo)客戶群的設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷售。建議從三個(gè)方面進(jìn)行銷售：現(xiàn)場(chǎng)銷售 這是主要的銷售方式，客戶向來(lái)注重眼見為實(shí)，一般需到現(xiàn)場(chǎng)考察多次后才會(huì)購(gòu)買。因此做好現(xiàn)場(chǎng)包裝 ——沙盤模型的制作、三維片及宣傳片的制作等，是爭(zhēng)取客戶在第一時(shí)間成交的重要手段。定向直銷（重點(diǎn)）對(duì)潛在客戶進(jìn)行針對(duì)性銷售，包括信函銷售、拜訪直銷、客帶客銷售等，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。四、銷售階段劃分階段 時(shí)間準(zhǔn)備階段 2023年 10月上旬 ——11 月中旬認(rèn)購(gòu)階段 2023年 11月下旬 ——12 月中旬公開發(fā)售階段 2023年 12月下旬 ——2023 年 1月中旬強(qiáng)銷階段 2023年 1月下旬 ——4 月下旬尾盤階段 2023年 5月上旬 ——7 月上旬五、各銷售階段的主要任務(wù)及工作重點(diǎn) 第一階段：驚天動(dòng)地 ——項(xiàng)目呈現(xiàn)隨著濱江新天地項(xiàng)目底層即將呈現(xiàn)。濱江新天地項(xiàng)目即將揭開神秘面紗，面向市場(chǎng)，也意味著營(yíng)銷工作即將開始。以濱江新天地項(xiàng)目底層呈現(xiàn)做為新聞點(diǎn)，正式展示濱江新天地的恢弘氣勢(shì)；拉開項(xiàng)目銷售的大幕。項(xiàng)目呈現(xiàn)是階段軟文宣傳的起點(diǎn)。 媒體宣傳廣告發(fā)布是軟文攻勢(shì)的起點(diǎn)。其廣告主題和發(fā)布媒體的確定見 “ 全面關(guān)注 ” 。開工儀式的新聞稿要求頭版，版面要大，力求配照片。內(nèi)容要點(diǎn)是宣布重大項(xiàng)目開工、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、開業(yè)時(shí)間及不久將來(lái)將出現(xiàn)餐飲、娛樂、休閑的好去處。發(fā)布方式 廣告主題 濱江新天地 ——閬中門戶級(jí)食尚財(cái)富中心300m吃喝玩樂版圖，請(qǐng)找準(zhǔn)您的坐標(biāo)！濱江新天地 ——開啟閬中鼎級(jí) “ 食尚產(chǎn)業(yè) ”第二階段、全面關(guān)注 ——軟文攻勢(shì) 自項(xiàng)目呈現(xiàn)開始一周內(nèi)，宣傳推廣和銷售工作宣告正式啟動(dòng)。全面關(guān)注是通過在一段時(shí)間內(nèi)進(jìn)行密集的軟性廣告宣傳，詳細(xì)闡述閬中的優(yōu)勢(shì)。招商突破設(shè)想：爭(zhēng)取到一家（全?。┲?