【正文】 錦晟機構(gòu)一、閬中宏觀市場分析二、閬中商業(yè)市場分析三、本體研判四、項目定位五、項目營銷推廣及表現(xiàn)一、閬中宏觀市場分析宏觀經(jīng)濟分析 GDP分析閬中市的今年高速發(fā)展，近五年來均增速 15%以上，高出了全省 1%。 ? 閬中市 2023年 2023年固定資產(chǎn)投資增長幅度較快，增長金額為 億元，增長幅度達到 %，其中房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資，增長金額為 ，增長幅度為 %，但從房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資所占比例來看，從 2023年 2023年所占比例有所下降，下降幅度為 2%。? 隨著閬中市為拉動經(jīng)濟增長，加大對基礎(chǔ)設(shè)施的力度， 2023年后固定資產(chǎn)投資呈高速增長，閬中市的經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)實力持續(xù)增強，必將為未來經(jīng)濟的高速增長提供有力的支撐，吸納更多的優(yōu)質(zhì)資金用于閬中市的經(jīng)濟建設(shè)。? 閬中市固定投資雖然逐年穩(wěn)步上升，但房地產(chǎn)投資比重卻相對較低，房地產(chǎn)商活躍度不高，造成發(fā)展速度緩慢。房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常15% 15%~22% 22%~30% 30%~37% 37%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達國家的比例為 20%25% ? 從 2023年至 2023年閬中市人均可支配收入逐年上升，平均每年增幅超過14%， 2023年達到 12160元，購買能力不斷增強，人民生活質(zhì)量不斷提升，因此對居住的環(huán)境和品質(zhì)也開始有一定的要求和愿景。 2023年 2023年 2023年 2023年社會消費品總額增長幅度 — 17% 21% 19%2023年以來，閬中市近年來社區(qū)消費總額增長幅度較快，近年來平均每年增幅在 19%左右，截至 2023年，閬中市社會消費品總額已達到 ，閬中人民購買能力得到不斷增強，生活質(zhì)量不斷提高。 ? 近年來閬中市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，供需兩旺，房價大幅攀升，老城區(qū)年增幅率達到 15%左右；閬中老城區(qū)房地產(chǎn)市場房價正處于一個高速上升的態(tài)勢。小結(jié)? 經(jīng)濟態(tài)勢： 閬中經(jīng)濟一直保持高速平穩(wěn)增長態(tài)勢；房地產(chǎn)市場超速發(fā)展，整個房地產(chǎn)市場潛力高，同時存在供 銷風(fēng)險。? 房產(chǎn)態(tài)勢： 閬中市房地產(chǎn)市場正處于一個開發(fā)的初級階段，且房地產(chǎn)固定投入正高速上升，更多專業(yè)的、大型的投資商將陸續(xù)入駐閬中，市場專業(yè)競爭即將開始。? 收支態(tài)勢： 閬中市人均工資逐年增長態(tài)勢，消費力高，商住景氣。? 人均可支配收入增長與 GDP的增長率基本持平，表明城市市民擁有較強的房價接受力和消費力。? 房價增速則慢于 GDP增長，體現(xiàn)了市場潛力巨大，未來增值空間大。? 閬中房地產(chǎn)投資年增長率高于 GDP的增速，說明城市發(fā)展前景被普遍看好，同時存在投資過熱的威脅。? 房價年均增長率與 GDP及人均收入的增速基本持平，又說明了消費者購房行為非常理性，房價增長與宏觀經(jīng)濟、收入增長協(xié)調(diào)。市場啟示第二部分、閬中商業(yè)市場分析一、房地產(chǎn)市場未來走勢分析 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟走勢和政府調(diào)控政策密切相關(guān)?；趪覍Ψ康禺a(chǎn)調(diào)控政策和閬中未來經(jīng)濟發(fā)展前景的認識。存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，資金緊縮，消費者購房門檻上升，購房難度加大資金壓力【 20232023銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)一覽】p迫于市場流動資金過剩，自 ，中央已密集上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，至今年 5月 12日，大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已調(diào)制 21%的歷史峰值。p 經(jīng)過 08年的短暫下跌之后， 09年至今貸款利率呈現(xiàn)逐年上浮趨勢，貸款成本日益增高。p本年度個人住房商業(yè)貸款審查嚴(yán)格，放款速度慢；同時房貸利率也逐步升高。目前大量按揭客戶等待銀行放款，預(yù)計后期貸款難度將增大。回款速度放慢，在銀行資金緊縮的情況下，開發(fā)商或?qū)⒊霈F(xiàn)資金緊繃狀態(tài)政策壓力成都各大銀行現(xiàn)行房貸政策摸底 （ 具體細則以各大銀行公布政策為準(zhǔn)）銀行 認定標(biāo)準(zhǔn) 首套房 二套房 三套房 備注首付 利率 首付 利率 停貸 　中國工商銀行 認房又認貸 4成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸 　中國農(nóng)業(yè)銀行 認房又認貸 4成 6成起 停貸首套房客戶可以通過購買理財產(chǎn)品等形式申請基礎(chǔ)利率中國建設(shè)銀行 認房又認貸 3成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸 　中國銀行 認房又認貸 3成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸 　交通銀行 認房又認貸 　 　 　 　 停貸 　中國郵政儲蓄銀行 認房又認貸 3成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸暫時停止受理房貸按揭業(yè)務(wù)成都銀行 認房又認貸 3成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸 　成都農(nóng)商銀行 認房又認貸 3成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸不受理二手房房貸按揭業(yè)務(wù)中信銀行 認房又認貸 3成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸辦理房貸按揭業(yè)務(wù)需繳納 1%手續(xù)費深圳發(fā)展銀行 認房又認貸 3成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸 　招商銀行 認房又認貸 3成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸 　興業(yè)銀行 認房又認貸 暫停受理房貸按揭業(yè)務(wù) 停貸 　宏觀政策市場一覽1月l國務(wù)院出臺 “ 國十一條 ” ，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于 40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。l國土資源部提出，經(jīng)濟適用房、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%。2023年 3月l國土資源部再次出臺了 19條土地調(diào)控新政，明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、 1月內(nèi)付清地價 50%、囤地開發(fā)商將被 “ 凍結(jié) ” 等 19條內(nèi)容。l國務(wù)院總理溫家寶３月５日在十一屆全國人大三次會議上作政府工作報告時說，要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。4月l住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知：取得預(yù)售許可后， 10日內(nèi)需公開房源及售價l國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出 “ 新國四條 ” ，提出二套房貸首付不低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 。房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。l住建部公布通知，經(jīng)適房只能自住 ，違規(guī) 5年內(nèi)不得再次申購。5月l住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知，加強對廉租住房管理 強化租賃管理和服務(wù)。6月l住建部、央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知，就商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房的認定標(biāo)準(zhǔn)進行了明確的規(guī)范，“ 認房又認貸 ” 。9月l國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，土地閑置一年的將禁止競買資格。l溫家寶總理在國慶記者招待會上提出，保持房地產(chǎn)價格的合理和穩(wěn)定，加快建立促進房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機制。l國務(wù)院副總理李克強提出堅決抑制房地產(chǎn)投機炒作行為11月 1月l房貸七折優(yōu)惠利率取消，全面叫停第三套住房公積金貸款2023年l國務(wù)院召開會議，要求進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，各地要確定價格控制目標(biāo)并向社會公布，二套房房貸首付比例提高至 60%，三套房暫定購買購買。l個人將購買不足 5年的住房對外銷售的，將全部征收營業(yè)稅。l2023年，全國計劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù) 1000萬套，增長 %。l國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院第五次全體會議，強調(diào)堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。2月l國務(wù)院總理溫家寶接受中國政府網(wǎng)、專訪時強調(diào)：政府有責(zé)任管好房地產(chǎn)市場，有決心本屆政府任期內(nèi)使房價能夠保持在一個合理的價位。l國務(wù)院副總理李克強提出要堅決落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。由于受到國內(nèi)政策打壓影響導(dǎo)致社會投資游資流向逐步從傳統(tǒng)住宅市場轉(zhuǎn)向至商業(yè)地產(chǎn)和股市。但由于目前國內(nèi)股市低迷，加之受世界金融風(fēng)暴和歐美信貸危機影響，投資股市風(fēng)險成倍上升，相對來說投資商業(yè)地產(chǎn)的低風(fēng)險。促使更多游資投向商業(yè)地產(chǎn)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)熱整逐步興起。小結(jié)? 閬中屬于南充市的下屬縣級市，位于四川東北部，距離南充市 110km，距四川首府 ——成都 320km；距離周邊省會城市 ——重慶市 320km，西安 460km；路網(wǎng)十分發(fā)達，但由于各道路建設(shè)比較滯后，道路情況較差，從而影響了交通的便利性，所以也影響了整個城市的經(jīng)濟發(fā)展。、閬中區(qū)位二、閬中區(qū)域市場分析、閬中未來發(fā)展方向 ? 跨越嘉陵江向南發(fā)展，在江北老城區(qū)內(nèi)新建或保留為旅游配套的商貿(mào)、金融等其它第三產(chǎn)業(yè)用地。? 城市的商貿(mào)金融中心規(guī)劃布置在七里開發(fā)區(qū)，疏解江北老城區(qū)的產(chǎn)業(yè)與人口，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，拓展現(xiàn)代中等城市功能。? 以嘉陵江為軸，閬中已逐步形成江北古城旅游人居商貿(mào)區(qū)、七里行政商貿(mào)科技工業(yè)園區(qū)、江南生態(tài)旅游休閑度假區(qū) “一城三區(qū) ”“品 ”字型發(fā)展格局。老城區(qū)城市現(xiàn)狀 ? 閬中市傳統(tǒng)城區(qū)，古城所在地，受其背山環(huán)水的地理環(huán)境影響，及用地條件制約，城市發(fā)展已難以擴張。老城區(qū)將圍繞嘉陵江城區(qū)近 10公里的自然風(fēng)光帶大做文章，重點打造濱江路東北段、濱江路西段和南津關(guān)古鎮(zhèn)三個休閑娛樂集中區(qū)。? 閬中老城商業(yè)主要以緊鄰閬中古城的東方廣場步行商業(yè)區(qū)為核心，古城內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)以配合旅游業(yè)為主，著名的牛肉及醋類產(chǎn)品、旅游紀(jì)念品、特色餐飲等為主，針對旅游消費者及周邊居民。? 東方廣場以普通百貨類業(yè)態(tài)為主，主要滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钚枨螅荒壳霸谄渲苓呍诮ㄓ幸患s 6萬方集中式商業(yè)步行街 ——俊豪廣場。兩條商業(yè)步行街緊鄰，僅一街之隔；修建中的俊豪購物中心，未來業(yè)態(tài)豐富，將引進大型超市，百貨，美食街等，兩商業(yè)項目與古城相互銜接，相信未來此區(qū)域?qū)⑿纬砷佒欣铣莾?nèi)最大商圈，成為閬中老城最為繁華的商業(yè)地帶；? 濱江商業(yè)將以娛樂休閑、餐飲美食為主，已成氣候的中華閬天城，業(yè)態(tài)就為特色餐飲，娛樂會所，高檔 KTV等。經(jīng)營狀況較好，晚間成為閬中人消遣娛樂的重要場所。 其它區(qū)域商業(yè)以張飛大道為主以住宅臨街底商形式向四周擴張，但向北、向東的商業(yè)發(fā)展則較為落后，主要以社服型商業(yè)為主，滿足周邊居民基本生活所需。 新城商業(yè)現(xiàn)狀 ? 閬中新城區(qū)商業(yè)主要集中在七里大道與巴都大道交匯處，已經(jīng)營的商業(yè)以臨街住宅底商為主，集中式商業(yè)仍在建設(shè)、招商過程中。未來新城商業(yè)將以匯洋廣場為中心，周邊星河灣、金碧天下項目為輔，形成新城最繁華的商圈。? 老城未來供應(yīng)以住宅為主，商業(yè)為輔，住宅占比 69%，商業(yè)占比 23%老城未來物業(yè)分析 出處：閬中年鑒老城未來發(fā)展方向分析 ? 老城未來土地供應(yīng)主要是沿濱江路向東北、西北方向發(fā)展，未來商業(yè)主要集中在濱江路東北方向，濱江路西