【正文】 大量管理資料下載 南京新天地花城 摘 要 針對南京江寧開發(fā)區(qū)項目策劃，我們具有如下重大創(chuàng)新： 1. 從城市經(jīng)營角度，首先進行城市經(jīng)營策劃，造就江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展萬馬奔騰的大勢，然后將本項目放在城市經(jīng)營的大背景下，運作土地的一級半市場，展開大招商，大手筆整合金融、房地產(chǎn)、商業(yè)、物流社會資源，形成江寧投資置業(yè)的熱潮。目的：提升江寧新區(qū)——南京新城名片形象，提升房地產(chǎn)價值。 對于城市經(jīng)營策劃，我國著名策劃機構王志鋼工作室給予中蘭德大力支持。 2. 商業(yè)策劃進行大手筆創(chuàng)新，運用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗，在項目地塊策劃南京最具創(chuàng)意 的大型 shopping mall 購物中心，將項目開發(fā)策劃與招商策劃同步進行，采用產(chǎn)權式商場方式幫助發(fā)展商首先回籠 23 億元現(xiàn)金。 3. 在房地產(chǎn)項目策劃方面進行重大創(chuàng)新，按照我國生態(tài)住宅規(guī)劃，啟動南京第一個大型生態(tài)健康社區(qū)，以大面積健康養(yǎng)生花卉形成的中心花園震撼南京置業(yè)者的心靈； 4. 運用泛地產(chǎn)理論精髓，將健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，我們愿意將多年來投巨資完成的中華國際養(yǎng)生園成果引入到江蘇，根據(jù)南京區(qū)域文化特點，規(guī)劃在 SHOPPING MALL建設 5000 平方米國際健康養(yǎng)生服務中心，融 合中西健康養(yǎng)生文化于 大量管理資料下載 一體，巧妙提煉江蘇吳越健康養(yǎng)生文化之精華，形成南京國際健康養(yǎng)生園，吸引大批成功人士和游客來此消費，帶動商業(yè)項目和住宅銷售。 5. 本項目策劃負責人具有豐富的發(fā)展商經(jīng)驗，能夠充分運用客戶營銷與服務營銷手段，結合深圳先進營銷理念與南京區(qū)域文化特點設計出系列大型客戶營銷活動方案，形成滿城爭說新天地項目的局面。 ，充分發(fā)揮母公司金融服務特色，運用金融創(chuàng)新手段引導客戶購買我們的物業(yè)。 案名注解 本營銷策劃方案暫將項目總體案名定為 “南京 ?新天地 ”，其中住宅部分為 “新天地 ?花城 ”。 此案名首先明確了項目的定位及其社會價值，該項目因為具備極大的商業(yè)價值，應成為提升整 個江寧新區(qū)價值的核心和標志，并引導新的消費觀念、居住觀念、城區(qū)觀念、空間觀念和審美 觀念；其次，該案名區(qū)別于目前江寧及南京所有項目案名歐化及小資傾向，凸顯大氣、高格形 象；另外，該案名極富現(xiàn)代感，容易產(chǎn)生聯(lián)想；簡潔，便于傳播和記憶。 住宅部分案名與 “詩意棲居 ”內涵統(tǒng)一。 目 錄 ★ 市 場 篇 大量管理資料下載 一、南京市房地產(chǎn)市場總體評價 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 人口及收入、消費水平、消費特征 房地產(chǎn)整體 發(fā)展水平 城市區(qū)域價值及發(fā)展趨勢 二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場總體評價 江寧區(qū)區(qū)域價值分析 經(jīng)濟發(fā)展及消費主體特征 房地產(chǎn)市場競爭狀況（主要競爭樓盤分析） 商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價 ★ 構 思 篇 三、南京 新天地理念創(chuàng)新與構思要點 品牌及市場整體效應目標 商業(yè)部分整體定位及核心價值選擇 住宅部分整體定位及核心價值選擇 整體營銷策略 開發(fā)策略選擇 銷售、成本、收益等財務總體目標 ★ 項 目 篇 四、項目 SWOT 與動態(tài)競爭分析 項目主要威脅 項目主要機會點 大量管理資料下載 動態(tài)競爭分析 五、商業(yè)項目構思定位初步模擬 商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇 商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案 商業(yè)部分財務指標預測 六、住宅部分產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 產(chǎn)品主題概念定位 住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā)建議 戶型、面積、比例 規(guī)劃要點、園林建議 價格策略 住宅部分財務指標預測 ★ 概念規(guī)劃篇 七、規(guī)劃及獨特創(chuàng)新概念 ★ 營銷要點篇 八、營銷要點及項目后價值評價 （一） 營銷要 點 （二） 后價值評價 ★ 合 作 篇 九、雙贏合作模式介紹 我司內部專業(yè)運作流程 大量管理資料下載 合作方式選擇 我司異地經(jīng)營模式 收費標準及付款方式 主要專案人員簡介 南京 新天地 項目營銷策劃構思方案 ★ 市 場 篇 一、南京市房地產(chǎn)市場總體 分析 南京歷經(jīng)十朝都會，文化底蘊深厚。南京下轄十一區(qū)兩縣，是長江三角洲經(jīng)濟核心區(qū)重要城市和長 江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢突出。南京教育、科研發(fā)達，目前擁有各類高等院校 48 所，各 類自然科學研究和研發(fā)機構 571 家。南京以石油化工、電子信息、汽車摩托車、機械儀表和生物醫(yī)藥 5 大支柱產(chǎn)業(yè)為主導，成為華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地。南京金融商貿興盛，初步形成了大商業(yè)、 大流通、大市場的格局。 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 南京經(jīng)濟整體運行狀況良好。以 2002 年為例，南京國民生產(chǎn)總值達到 1295 億元，同比增長 %；完 成固定資產(chǎn)投資超過 500 億元， 大量管理資料下載 同比增長 %；財政收入為 ，占 GDP比重 %；工業(yè)利潤同比增長 %；居民可支配消費收入為 9154 元；社會消費品零售額突破 400 億元，增長近 10%。 南京宏觀經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)健，在長三角大的經(jīng)濟背景驅動下，未來 3—5年經(jīng)濟會展現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展活力，這也必將會進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和城市化進程的推動。 人口及消費 ① 南京市區(qū)人口總數(shù)為 300 多萬，文化程度較高，消費主體穩(wěn)定，居民可支配消費收入中檔偏上，消費能力較強。住宅等大宗耐用消費需求屬成長 型，上升較快。 ② 消費主要集中在老城區(qū)。商業(yè)形成夫子廟、新街口、湖南路三大主要商圈，商業(yè)主題定位各具特色，不僅大型百貨、購物中心發(fā)展較快，而且蘇果、好又多、華聯(lián)、金潤華等大型連鎖超市較高密度分布城區(qū)，如果對現(xiàn)代購物中心以及南京商業(yè)市場沒有深刻的把握，如果不進行商業(yè)主題及業(yè)態(tài)創(chuàng)新，很難形成新的商業(yè)中心。 ③ 老城區(qū) “情結 ”較重，但隨著拆遷改造，城市規(guī)劃的發(fā)展，老城區(qū)向東西、南北方向擴展加速，人們選擇河西、江寧、城東片區(qū)居住的趨勢明顯增強。 ④ 在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動周邊是不可阻擋的發(fā)展趨勢，但 面臨著創(chuàng)新、引導、配套資源跟進的實際問題。 房地產(chǎn)整體發(fā)展水平 大量管理資料下載 ① 市場供給 2002 年 112 月南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù) 指 標 名 稱 計量單位 本月止累計 比去年同期增長 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 商品房屋投資額 億元 土地開發(fā)投資額 億元 按工程用途分 住宅 億元 辦公樓 億元 商 業(yè) 用 房 億元 房屋建筑面積 施 工 面 積 萬 平 方米 住宅 萬 平 方 大量管理資料下載 米 竣工面積 萬平方米 住宅 萬 平 方米 商品房屋銷售面積 萬平方米 住宅 萬 平 方米 商品房屋銷售額 億元 住宅 億元 土地開發(fā)面積 萬平方米 ② 住宅需求 2020 年商品房的供應量在 300 萬平方米左右，但 2020 年的拆遷量持續(xù)增長，總拆遷量超過 3 萬戶。如果每戶購一套 80 平方米的住房，僅此一項需求就達 240 萬平米，加上占每年購房量 10％， 30萬平方米的外來人口購房及其它需求，剛性需求就在 250 萬至 300萬平方米之間，供求基本平衡。根據(jù)綜合經(jīng)濟指數(shù)分析，未來 35年南京市住宅市場這種供需兩旺的局面將得到進一步發(fā)展。 ③ 價格趨勢 大量管理資料下載 未來 35 年內整體保持 “穩(wěn)中有升 ”的趨勢。目前南京房價約 40%保持 25003000 元 /平米的水平。配套資 源的跟進以及住宅品質的提升，房價上升空間最具潛力的城區(qū)應為江寧、河西、城東等區(qū)域。 另據(jù)調查，目前南京選擇每平方米 3000 元 — 3500 元單價的購房者約占 32％。高品質的住宅產(chǎn)品，加上有力的消費引導，會促動南京房市消費向高臺階邁進。 ④ 開發(fā)商水準及住宅品質 南京目 前有開發(fā)商 5001000 家，連續(xù) 3 年開發(fā)面積達 10 萬平米以上的，只有 30 多家。開發(fā)商實力弱，專業(yè)資源不集中，管理水平和創(chuàng)新能力不強為高品質房預留了很多空間。另，南京新區(qū)項目物業(yè)管理水準普遍較低，產(chǎn)品細節(jié)品質較差，社區(qū)氛圍嚴重不足，這些均是該南京 新天地項目的突破點和機會點。 城市區(qū)域價值及發(fā)展趨勢 目前最具居住、生活價值的區(qū)域仍然是鼓樓、玄武、秦淮等老城區(qū)，但南