【正文】 ，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)特色，完善功能，層次清 晰，有序開發(fā)。 位于江寧區(qū)的百家湖別墅群 規(guī)劃總體布局分為五大部分 :產(chǎn)業(yè)園區(qū) ,高教科研區(qū) ,生活區(qū) ,綠化功能區(qū) ,旅游度假區(qū)。 根據(jù)南京區(qū)域經(jīng) 濟(jì)優(yōu)勢(shì)，我們建議規(guī)劃出物流園區(qū)與大型商貿(mào)區(qū)，吸引大型物流企業(yè)建設(shè)立體化倉(cāng)庫(kù)與物流區(qū)，吸引大型商貿(mào)企業(yè)入住。 ?江寧開發(fā)區(qū)與古都南京古今輝映，是新南京的名片，是南京的另一個(gè)客廳。 ?江寧新城將承擔(dān)南京科技會(huì)展中心、華東物流中轉(zhuǎn)中心、旅游商貿(mào) 大量管理資料下載 中心、休閑度假中心、教育科技文化中心、居住中心等諸多功能，是南京作為區(qū)域中心城市的重要載體 。 ?對(duì)工作、生活者來說，江寧新城是開創(chuàng)事業(yè)的樂土，是享受生活的天堂。 騰籠換鳥的意義：一石三鳥 解放老城 重塑古城 大量管理資料下載 打造新城 十大引擎 政務(wù)中心搬遷，政府所在地南移江寧 打造以江寧區(qū)為中心的新城 以開發(fā)區(qū)政府為核心，形成商務(wù)中心 依托翠屏山建設(shè)高爾夫主題休閑公園 建立科技會(huì)展中心 現(xiàn)代科技商務(wù)公園 江寧大學(xué)城建設(shè) 中央居住區(qū)（ CLD）形成 高科技區(qū)加大吸引世界 500 強(qiáng)力度，形成無污染高科技產(chǎn)業(yè)區(qū) １０、江寧區(qū)依托國(guó)際航空港、南京港、高速公路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮華東區(qū)域交通 中心的優(yōu)勢(shì)，配合大上海，積極發(fā)展大型物流產(chǎn)業(yè) 五大中心 政務(wù)商務(wù)會(huì)展中心 — 政務(wù)中心搬遷、會(huì)展和商務(wù)中心形成； 旅游商貿(mào)中心 — 文化旅游、商貿(mào)風(fēng)情區(qū)； 教育科技文化中心 — 江寧大學(xué)城和商務(wù)科技公園； 休閑度假中心 — 高爾夫體育公園、百家湖、翠屏山； 大量管理資料下載 中央居住區(qū) — 各種主題房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，南京新天地規(guī)劃建設(shè)大型ＭＡＬＬ購(gòu)物中心，高尚住宅區(qū)，通過南京健康養(yǎng)生園策劃，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)新。 （ 2）、總規(guī)思路 除了政府劃定的南部商業(yè)區(qū)外，把本住宅區(qū)劃分為 3 個(gè)住宅小區(qū)：北區(qū)、東區(qū)、西區(qū)。 主出入口設(shè)在西向?qū)④娐分衅碧?，并由此開一路東西向的住宅區(qū)主干道，北區(qū)內(nèi)應(yīng)劃分為三個(gè)組團(tuán)，正中央組團(tuán)為別墅和高標(biāo)準(zhǔn)多層（或小高層）住宅，東組團(tuán)為一般性的多層住宅和部分小高層，西組團(tuán)為一般多層住宅。東區(qū)和西區(qū)內(nèi)部是否進(jìn)行組團(tuán)劃分以及如何劃分由規(guī)劃 設(shè)計(jì)單位根據(jù)具體情況確定。緊鄰中心花園的某一側(cè)設(shè)置小區(qū)活動(dòng)中心（包括體育活動(dòng)、娛樂活動(dòng)設(shè)施）。 大量管理資料下載 （ 3）、建筑造型和外部環(huán)境 ① 徹底摒棄開放以來各種 “流行病 ”，如復(fù)古病，后現(xiàn)代拼湊病以及近年流行的 “歐陸瘋 ”，不得有明顯的摩仿，還建筑設(shè)計(jì)獨(dú)立創(chuàng)造性的本色。 ④ 江南民居（包括園林）的精神應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)中得到傳承，所謂精神上的傳承，就是中國(guó)傳統(tǒng)文學(xué)里的神似，必須充分注意 “神似 ”的含義。 （ 4）景觀規(guī)劃設(shè)計(jì) 在住宅區(qū)內(nèi)以中心花園為核心，以小區(qū)花園、組團(tuán)花園綠地和各種道路組成一個(gè)完美和諧的流動(dòng)景觀網(wǎng)絡(luò)，使居民生活在一個(gè)完全自然的環(huán)境中。 概念創(chuàng)新 建議導(dǎo)入國(guó)際健康養(yǎng)生園（作為泛會(huì)所核心部分）的概念： 主要時(shí)尚 健康服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置在 MALL 購(gòu)物中心。 項(xiàng)目規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的一致性，注重不同項(xiàng) 大量管理資料下載 目之間服務(wù)健康養(yǎng)生，例如針對(duì)減肥采用健身、營(yíng)養(yǎng)配餐、中藥與針灸綜合方法達(dá)到安全減肥目的。 ★ 營(yíng)銷要點(diǎn)篇 八、營(yíng)銷要點(diǎn)及后價(jià)值評(píng)價(jià) （一）營(yíng)銷要點(diǎn) 開發(fā)商企業(yè)品牌與城市運(yùn)營(yíng)有機(jī) 結(jié)合 城市運(yùn)營(yíng)商由大型的房地產(chǎn)發(fā)展商升級(jí)而來，在經(jīng)營(yíng)理念、社會(huì)地位、社會(huì)職能、運(yùn)作模式、資源配置等方面有著獨(dú)特的模式。通過南京 “第一居所 ”、 “四季花城 ”、 “健康、休閑 ” 通過生態(tài)消閑的園林環(huán)境，豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建 大量管理資料下載 以及復(fù)合社區(qū)的生命健康概念全面 導(dǎo)入、盡善盡美的高水準(zhǔn)物業(yè)管理、完善的生活配套，使 “新天地 新商業(yè)中心 ——南京第一 MALL，商業(yè)迪斯尼 通過周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購(gòu)物滿足以及創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂、文藝欣賞、生命健康、 人生體驗(yàn)等附加階值創(chuàng)造、獨(dú)特的商業(yè)主題號(hào)召力，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和整體的經(jīng)營(yíng)管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的機(jī)會(huì)。 （二）項(xiàng)目后價(jià)值評(píng)價(jià) 塑造知名品牌社區(qū)形象，滿足身位和地位的心理需求； 成立會(huì)員制俱樂部，利用綜合的資源優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主創(chuàng)造持續(xù)的 附加價(jià)值； 富的社區(qū)文化活動(dòng)，形成濃郁的人文氛圍； 極大的升值潛力和升值空間。 大量管理資料下載 房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌輸出有以下三種方式： ① 同一企業(yè)在不同區(qū)域進(jìn)行品牌連鎖經(jīng)營(yíng)不同企業(yè)通過合資進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)； ② 輸出拼牌一方通過無形資產(chǎn)或少量資金入股。 將該項(xiàng)目定位為全國(guó)性的知名品牌，通過有效創(chuàng)新和整合運(yùn)營(yíng)，不僅確保項(xiàng)目本地市場(chǎng)的空前成功，創(chuàng)造巨大的項(xiàng)目前價(jià)值。 ★ 合 作 篇 九、雙贏合作模式介紹 我司內(nèi)部專業(yè)運(yùn)作流程 公司業(yè)務(wù)管理架構(gòu) 住宅專業(yè)運(yùn)作流程 大量管理資料下載 178。 資訊調(diào)查 178。 成本分析 178。 市場(chǎng)分析：總體市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 178。 專案定位：物業(yè)定位、客戶定位、價(jià)格定位 178。 營(yíng)銷總策略 178。 包裝策略 178。 廣告策略：媒體組合策略、廣告發(fā)佈及實(shí)施要點(diǎn)、廣告主題與訴求點(diǎn)整合 178。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 178。 價(jià)格方案比較：價(jià)格執(zhí)行策略、市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比、價(jià)格表分析、價(jià)格方案選擇 大量管理資料下載 178。 公開銷售：銷售策略調(diào)整、廣告策略調(diào)整、銷售流程修正 178。 售後服務(wù)指引 178。 （ 2）部分執(zhí)行人才本地化 我公司吸引 了從南京工作后在深圳從事房地產(chǎn)或商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的專業(yè)人才多名，同時(shí)本項(xiàng)目中標(biāo)后我們將在南京本地召集一些優(yōu)秀銷售人材，按照深圳成功的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行嚴(yán)格的培訓(xùn)即采用研究生課程培訓(xùn)與營(yíng)銷實(shí)踐方式，培訓(xùn)合格人材根據(jù)需要充實(shí)到本項(xiàng)目之中去。 （ 4）結(jié)合地域文化制定本地化營(yíng)銷戰(zhàn)略 統(tǒng)一品牌經(jīng)營(yíng)與本地化營(yíng)銷密切結(jié)合，需要精心研究地域文化，把握當(dāng)?shù)叵M(fèi)者偏好，采用實(shí) 大量管理資料下載 事求是的方針，制定正確的本土化營(yíng)銷戰(zhàn)略。 (6)本項(xiàng)目策劃模式具有重大創(chuàng)新，跳出房地產(chǎn)項(xiàng)目得小天地，站在提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高度，我們將聯(lián)合南京大學(xué)與王志鋼工作室城市經(jīng)營(yíng)策劃專家，完成江寧區(qū)城市經(jīng)營(yíng)策劃與城市形象宣傳方案。 付款方式：全程營(yíng)銷策劃代理合同簽定后，首先支付我方 30 萬策劃費(fèi)用，我方專家開始城市經(jīng)營(yíng)策劃與項(xiàng) 目總體策劃工作，從第二個(gè)月開始每個(gè)月支付 10 萬元，共計(jì)支付余款 70 萬元。主持完成武漢商業(yè)城企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、深圳萬眾城家居廣場(chǎng)總體營(yíng)銷策劃，撫順恒昌百貨公司商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理咨詢。科學(xué)出版社已于 2000 年出版其專著 [分布式虛擬現(xiàn)實(shí)專著 ]一部，房地產(chǎn)知識(shí)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)及其實(shí)踐 ]專著即將由企業(yè)管理出版社出版。 —江南風(fēng)格半山豪宅 —鹿茵翠地 價(jià)格策略 一、 厘定價(jià) 格的相關(guān)因素 價(jià)格與物業(yè)品質(zhì)、目標(biāo)客戶、市場(chǎng)有著密切的關(guān)系，如下幾方面是厘定價(jià)格時(shí)首要考慮的因素： ■ 整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ■ 市場(chǎng)的供求狀況 ■ 物業(yè)自身的客觀條件：地理位置、質(zhì)素、建筑進(jìn)度 ■ 物業(yè)的包裝 ■ 宣傳推廣效益是否理想 二、 價(jià)格定位 價(jià)格是項(xiàng)目開發(fā)中最核心的本質(zhì)，它的制定需參考諸多因素。本項(xiàng)目沿路展示面相對(duì)較好，周邊樓盤以多層開發(fā)為主，故本項(xiàng)目在景觀方面無較大的影響，視 野較為開闊。因此周邊生活配套、人行交通等方面還較為不成熟。因此目標(biāo)客戶應(yīng)該以首次成熟置業(yè)、投資客為主，二次置業(yè)為輔，所以在價(jià)格定位方面，適合以低價(jià)入市，降低置業(yè)門檻，吸引市場(chǎng)，聚集人氣。 建議可從以下影響價(jià)格制定的各個(gè)因素，將本項(xiàng)目與市場(chǎng)可比項(xiàng)目進(jìn)行比較： 位 置： 即地段，購(gòu)買房地產(chǎn)的重要選擇因素； 交 通： 與交通主干道的距離，可選擇交通工具的多元性，人員出入的便捷性； 配 套： 商業(yè)、教育、醫(yī)療、金融、休閑娛樂等社區(qū)配套的完善程度； 建筑密度： 建筑物密度是否適宜，以保證用戶的舒適和私密的需要； 噪 音： 周圍是否有交通主干道或工廠的噪音； 環(huán) 境： 小區(qū)的內(nèi)、外環(huán)境，景色是否宜人； 大量管理資料下載 停 車： 車位是否充足，車輛出入的方便性； 視 野： 視線是否開揚(yáng)； 通 風(fēng)： 自然風(fēng)是否可以 進(jìn)入小區(qū)，戶型內(nèi)是否形成對(duì)流； 采 光： 住宅采光的均好、 戶型特色： 房屋的空間布置是否滿足客戶的需求； 外 型： 外部建筑風(fēng)格的美觀性； 裝 修： 內(nèi)、外的裝修標(biāo)準(zhǔn)； 物業(yè)管理： 是否有成熟、專業(yè)的物管公司介入； 發(fā) 展 商： 發(fā)展商的知名度與品牌； 工程進(jìn)度： 良好的工程進(jìn)度是客戶購(gòu)買的信心保證； 營(yíng)銷策劃的周密性：全面、客觀的市場(chǎng)分析，準(zhǔn)確的定位，有效的營(yíng)銷策略等。根據(jù)以上因素，并結(jié)合發(fā)展商營(yíng)銷目標(biāo)和 大量管理資料下載 銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度的安排，我們將本項(xiàng)目與周邊調(diào)查的可比樓盤進(jìn)行多項(xiàng)的對(duì)比。調(diào)價(jià)時(shí)配以適當(dāng)折扣策略，穩(wěn)固拉升均價(jià)，最終按時(shí)達(dá)到均價(jià)￥ 2,6003,200/㎡的既定銷售目標(biāo)。因?yàn)樗械馁u點(diǎn)需要銷售人員去解釋，而客戶也恰恰是需要被引導(dǎo)的，故現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的整體專業(yè)素質(zhì)對(duì)銷售的最終結(jié)果必然有非常重要的影響。 三、管理架構(gòu) 大量管理資料下載 本司以項(xiàng)目工作組形式，采用項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，在小組內(nèi)各專業(yè)人員的共同配合下，項(xiàng)目經(jīng)理向項(xiàng)目總監(jiān)及項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，與發(fā)展商進(jìn)行營(yíng)銷工作協(xié)調(diào)、對(duì)接，督促媒體、廣告公司、制作公司等協(xié)作單位的工作推進(jìn)。 銷售現(xiàn)場(chǎng)控制 現(xiàn)場(chǎng)銷售人員對(duì)到現(xiàn)場(chǎng)的看樓客戶和電話咨詢客戶均要進(jìn)行登記，分時(shí)段做出統(tǒng)計(jì)表，進(jìn)行分析和總結(jié)，從而發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修正銷售策略，確保實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)。 大量管理資料下載 五、價(jià)格實(shí)施保證體系 由于我們?cè)谶M(jìn)行價(jià)格試算時(shí)是按照較為嚴(yán)格的折扣系數(shù)來進(jìn)行考慮的 ,而當(dāng)銷售一旦實(shí)施以后 ,現(xiàn)場(chǎng) 面臨的問題是較為復(fù)雜的 ,當(dāng)各種各樣的客戶來到現(xiàn)場(chǎng) ,對(duì)價(jià)格的把握就會(huì)成為決策者必須面臨的問題。 對(duì)于客戶提出的其他有關(guān)價(jià)格要求，須及時(shí)請(qǐng)示發(fā)展商主管副總，得到書面批準(zhǔn)后方可給出意見。 當(dāng)銷售達(dá)到一定目標(biāo)時(shí)，須及時(shí)會(huì)同我司研討下階段價(jià)格調(diào)整 策略。 六、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理制度原則 由于銷售是關(guān)系到項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，每個(gè)百分點(diǎn)的高低帶來的相應(yīng)金額都是巨大的。 對(duì)于日常工作流程必須清晰表達(dá) ,各個(gè)環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容必須完整無誤 ,并對(duì)出現(xiàn)錯(cuò)誤給予相對(duì)明確的處罰標(biāo)準(zhǔn)。 建立鼓勵(lì)優(yōu)秀員工的機(jī)制 ,在精神和物質(zhì)上給予獎(jiǎng)勵(lì) ,但這一標(biāo)準(zhǔn)是可以通過努力達(dá)到的 ,但有是個(gè)別的 ,而非普遍的。 有關(guān)營(yíng)銷策劃具體策略將在執(zhí)行報(bào)告中詳細(xì)論述