【正文】 金將上升50%，并且以后的升值空間也較大。做好自己經(jīng)營４萬平方米精品百貨的思想準(zhǔn)備。 商業(yè)部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測 （ 1）購物中心銷售與出租分析 購物中心商場部分采用產(chǎn)權(quán)式商鋪方式發(fā)售，將商場變成投資品種，在南京率先啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)式商場營銷方式。同時(shí)作出有針對性的招商策劃方案與商鋪營銷方案，最后通過實(shí)際的招商工作確定最終定位。 五、商業(yè)項(xiàng)目構(gòu)思定位與初步分析 商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇 ① 主題定位： “南京 ? 新天地 ——南京第一 MALL，商業(yè)迪斯尼 ” ② 業(yè)態(tài)選擇：第一業(yè)態(tài)，家俱、家居、建材、家私飾品、汽車；第二業(yè)態(tài)：時(shí)裝、百貨、精品店；第三業(yè)態(tài)：演藝、康樂、風(fēng)俗文化、特產(chǎn)、運(yùn)動(dòng)用品、各地（全國）名吃、特色品牌店。 1997 年香港回歸，茂業(yè)集團(tuán)滿懷創(chuàng)業(yè)激情推出茂業(yè)百貨商廈，作為東門百貨旗艦走向零售業(yè)市場， 房地產(chǎn)商經(jīng)營百貨業(yè)失敗率極高，甚至血本無歸。 第五、在動(dòng)態(tài)競爭條件下，人們更加注意環(huán)境、市場和行業(yè)結(jié)構(gòu)對企 大量管理資料下載 業(yè)行為與效益的影響和企業(yè)的資源條件；而在動(dòng)態(tài)競爭環(huán)境下，人們越來越關(guān)注企業(yè)的能力、核心專長以及企業(yè)戰(zhàn)略的作用。 第二、過去制定戰(zhàn)略的另一個(gè)出發(fā)點(diǎn)就是揚(yáng)長避短，以自己的競爭優(yōu)勢打擊競爭對手的弱點(diǎn)，然后對手在博弈中增強(qiáng)學(xué)習(xí)能力，優(yōu)勢發(fā)生變化或逆轉(zhuǎn)。 項(xiàng)目優(yōu)勢與主要機(jī)會(huì)點(diǎn) ① 舊城改造、拆遷而形成的巨大直接需求，南京房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā) 大量管理資料下載 展直接帶動(dòng)家居、裝飾市場的飛速發(fā)展。 住宅部分：實(shí)現(xiàn)銷售收入 1618 億元，利潤 34 億元。建議商業(yè)部分（整體規(guī)劃先行）先期啟動(dòng) MALL 購物中心 +將軍路和勝太西路兩條主題商業(yè)街，商業(yè)總面積 16 萬平方米左右，先啟動(dòng) 8 萬平方米以內(nèi)；同期啟動(dòng)住宅一期部分，純多層，面積控制在 68 萬平米。營銷推廣系統(tǒng)、緊湊有力。 ② 核心價(jià)值：生態(tài)消閑的園林環(huán)境，國家康居示范樣板小區(qū)；豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建；復(fù)合社區(qū)的 生命健康概念，尊貴生活方式的引領(lǐng)者；以人為本、盡善盡美的高水準(zhǔn)物業(yè)管理；品牌社區(qū)的附加價(jià)值，身份和品位的象征；日常生活及交通組織的便捷。 ② 核心價(jià)值：周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購物滿足；創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂、文藝欣賞、生命健康、人生體驗(yàn)等附加階值創(chuàng)造；獨(dú)特的商業(yè)主題號召力，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和整體的經(jīng)營管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的機(jī)會(huì)。 ★ 構(gòu) 思 篇 三、南京 江寧區(qū)除與老城市區(qū)交接處有麥德隆、歐倍德大型倉儲式批發(fā)購物中心以及東山鎮(zhèn)層次較低的商業(yè)集中區(qū)外，缺乏新的特色主題商業(yè)中心和物流配送中心。 房地產(chǎn)市場競爭狀況 目前江寧區(qū)大小住宅開發(fā)項(xiàng)目不少于 30個(gè)，住宅類別基本分為兩類，一類為普通多層住宅，一類為 TOWNHOUSE 住宅。 江寧區(qū)總體規(guī)劃圖 經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)主體特征 2002 年全區(qū)實(shí)現(xiàn) GDP135 億元，完成財(cái)政收入 億元；實(shí)際利用外資 4 億美元，合同利用外資 億美元；五年來全區(qū)累計(jì)實(shí)際利用外資 億美元，累計(jì)引進(jìn)三資企業(yè) 653 家；全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 326 億元，銷售收入 億 大量管理資料下載 元，利稅 億元； 500 萬元以上規(guī)模企業(yè) 602 家。江寧從東西南三面環(huán)抱南京，距老城區(qū)約 10 分鐘車程，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，境內(nèi)有滬寧、寧馬、機(jī)場高速公路、寧杭公路、 104 國道等高等級公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過，南京祿口國際機(jī)場座落境內(nèi)，距長江最大的內(nèi)河港 —新生圩港僅 17 公里。 城市區(qū)域價(jià)值及發(fā)展趨勢 目前最具居住、生活價(jià)值的區(qū)域仍然是鼓樓、玄武、秦淮等老城區(qū)，但南京市向東西、南北延展的趨勢已成定局。 ④ 開發(fā)商水準(zhǔn)及住宅品質(zhì) 南京目 前有開發(fā)商 5001000 家，連續(xù) 3 年開發(fā)面積達(dá) 10 萬平米以上的，只有 30 多家。目前南京房價(jià)約 40%保持 25003000 元 /平米的水平。 房地產(chǎn)整體發(fā)展水平 大量管理資料下載 ① 市場供給 2002 年 112 月南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 指 標(biāo) 名 稱 計(jì)量單位 本月止累計(jì) 比去年同期增長 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 商品房屋投資額 億元 土地開發(fā)投資額 億元 按工程用途分 住宅 億元 辦公樓 億元 商 業(yè) 用 房 億元 房屋建筑面積 施 工 面 積 萬 平 方米 住宅 萬 平 方 大量管理資料下載 米 竣工面積 萬平方米 住宅 萬 平 方米 商品房屋銷售面積 萬平方米 住宅 萬 平 方米 商品房屋銷售額 億元 住宅 億元 土地開發(fā)面積 萬平方米 ② 住宅需求 2020 年商品房的供應(yīng)量在 300 萬平方米左右，但 2020 年的拆遷量持續(xù)增長，總拆遷量超過 3 萬戶。 ② 消費(fèi)主要集中在老城區(qū)。以 2002 年為例，南京國民生產(chǎn)總值達(dá)到 1295 億元，同比增長 %；完 成固定資產(chǎn)投資超過 500 億元， 大量管理資料下載 同比增長 %；財(cái)政收入為 ，占 GDP比重 %；工業(yè)利潤同比增長 %；居民可支配消費(fèi)收入為 9154 元；社會(huì)消費(fèi)品零售額突破 400 億元，增長近 10%。南京教育、科研發(fā)達(dá)，目前擁有各類高等院校 48 所，各 類自然科學(xué)研究和研發(fā)機(jī)構(gòu) 571 家。 目 錄 ★ 市 場 篇 大量管理資料下載 一、南京市房地產(chǎn)市場總體評價(jià) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 人口及收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)特征 房地產(chǎn)整體 發(fā)展水平 城市區(qū)域價(jià)值及發(fā)展趨勢 二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場總體評價(jià) 江寧區(qū)區(qū)域價(jià)值分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)主體特征 房地產(chǎn)市場競爭狀況（主要競爭樓盤分析） 商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價(jià) ★ 構(gòu) 思 篇 三、南京 ，充分發(fā)揮母公司金融服務(wù)特色，運(yùn)用金融創(chuàng)新手段引導(dǎo)客戶購買我們的物業(yè)。 對于城市經(jīng)營策劃，我國著名策劃機(jī)構(gòu)王志鋼工作室給予中蘭德大力支持。目的：提升江寧新區(qū)——南京新城名片形象，提升房地產(chǎn)價(jià)值。 5. 本項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人具有豐富的發(fā)展商經(jīng)驗(yàn)，能夠充分運(yùn)用客戶營銷與服務(wù)營銷手段，結(jié)合深圳先進(jìn)營銷理念與南京區(qū)域文化特點(diǎn)設(shè)計(jì)出系列大型客戶營銷活動(dòng)方案，形成滿城爭說新天地項(xiàng)目的局面。 住宅部分案名與 “詩意棲居 ”內(nèi)涵統(tǒng)一。南京下轄十一區(qū)兩縣，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)核心區(qū)重要城市和長 江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢突出。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 南京經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況良好。住宅等大宗耐用消費(fèi)需求屬成長 型，上升較快。 ④ 在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動(dòng)周邊是不可阻擋的發(fā)展趨勢，但 面臨著創(chuàng)新、引導(dǎo)、配套資源跟進(jìn)的實(shí)際問題。 ③ 價(jià)格趨勢 大量管理資料下載 未來 35 年內(nèi)整體保持 “穩(wěn)中有升 ”的趨勢。高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，加上有力的消費(fèi)引導(dǎo)，會(huì)促動(dòng)南京房市消費(fèi)向高臺階邁進(jìn)。新天地項(xiàng)目的突破點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。目前核心組成部分為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和東山鎮(zhèn)。在未來的發(fā)展中，江寧具備極大的城區(qū)價(jià)值。日常消費(fèi)配套落后，集中于東山鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)定位及層次較低。 附：主要項(xiàng)目一覽表 內(nèi) 容名 稱 規(guī)模 類型 主力戶型 價(jià)格 主題 交付日期 翠屏國際城 占地 120 萬㎡建筑 80 萬㎡ 多層、聯(lián)排別墅 、別墅 三室二廳、二室二廳 多層： 2500 聯(lián)排： 3300 別墅： 3600 山湖林海間的國際名流生活 一期已交付 江南文樞苑 建筑 12 萬㎡ 多層、別墅 三室二廳三衛(wèi)（ 184 ㎡） 多層 2100 一脈承天地 人文出大家 現(xiàn)房 大量管理資料下載 21世紀(jì)世紀(jì)園 總規(guī) 40萬㎡ 多層 三室二廳一衛(wèi)（ 120㎡） 2100 精彩詮釋歐式生活典范 現(xiàn)房 天地新城 總規(guī) 56 萬㎡ 多層、別墅、精裝單身寓 三室二廳錯(cuò)層、四室二廳躍層 2500 有情天地生態(tài)家園 期房 歐陸經(jīng)典花園 總規(guī) 25 萬㎡ 全框架花園公寓 三室二廳 137150㎡ 2300 住好房子，一生幸福 現(xiàn)房 武夷花園 總規(guī) 26 萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳、四室二廳 2400 新城區(qū)、新生活 現(xiàn)房 明月港灣 占地 35 萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳 110130㎡ 2400 大型秦淮水岸星級社區(qū) 期房 百家湖花園 總規(guī) 100 萬㎡ 多層、別墅聯(lián)排 四室二廳 142㎡ 2400 超大社區(qū)，組團(tuán)有不同的定位主題 期、現(xiàn) 市政天元城 總規(guī) 40萬㎡ 多層 三室二廳 110130㎡ 2500 純夏威夷閑休閑景觀城 期、現(xiàn) 立信瑞景文華 占地 22萬㎡ 別墅 雙拼別墅 18