【正文】 定做！五、推廣主題定位 　　依托嘉陵江怡然景色，主要以時(shí)尚、健康、享受消費(fèi)為主體，以滿足消費(fèi)者的不同需求。門戶級食尚廣場四川 所以，投資回報(bào)形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要一環(huán)。綜合這類客戶的特征和本案的投資性，此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。他們具有專業(yè)的投資眼光和廣闊的信息渠道，一旦發(fā)現(xiàn)有利于可投資的目標(biāo)，即可出手，并產(chǎn)生連帶效應(yīng)，吸引更多的投資客。山皆得極致景觀，激情浪漫，富有品味二、目標(biāo)客戶群體定位 借助周邊大型高檔社區(qū)的建成及宣傳勢頭，弱化本項(xiàng)目人流少的問題，強(qiáng)化未來發(fā)展趨勢及服務(wù)業(yè)的發(fā)展趨勢；216。擴(kuò)大區(qū)域范圍，以閬中為主，輻射南充、廣元，重慶。借助地政府對服務(wù)業(yè)的扶持政策，大大提高了行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；216。發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會：216。 受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，投資客戶投資更加謹(jǐn)慎，觀望態(tài)度濃厚，產(chǎn)品去化速度將受到較大影響、房產(chǎn)住宅銷售價(jià)格呈現(xiàn)走低趨勢；216。216。 項(xiàng)目地段商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足、固定消費(fèi)人群較少；216。 政府規(guī)劃改造濱江路片區(qū)。216。 業(yè)態(tài)規(guī)劃符合閬中服務(wù)業(yè)市場需求的發(fā)展趨勢；216。區(qū)位分析江南鎮(zhèn) 七里新區(qū)老城區(qū)本案本案坐落于老城區(qū)，主靠閬水路主干道，西鄰江陵江大橋、二橋（江南鎮(zhèn)與老區(qū)主路），東鄰三橋（七里新區(qū)與老區(qū)主路），路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況良好，位于一城三區(qū) “品 ”字中央地帶，閬中三區(qū)連接中樞， 區(qū)位優(yōu)越性非常明顯 。整個(gè)商業(yè)街區(qū)由 3個(gè)文化景點(diǎn)片區(qū)組成，建筑層數(shù)以 3F為主，采用獨(dú)特的退臺空間設(shè)計(jì)，合理配置內(nèi)部結(jié)構(gòu)，人行、車行路線科學(xué)，最大程度上解決豎向商業(yè)對口問題，整體規(guī)劃具有 極致感、新意感、時(shí)代感、文化感， 具有較強(qiáng)的識別特征。商業(yè)地產(chǎn)逐步成為熱點(diǎn)，當(dāng)?shù)貎?yōu)良的投資環(huán)境帶來入市好時(shí)機(jī)。“ 中華閬天城 ” 按照閬中市的城市規(guī)劃和發(fā)展對外招商，主要招商對象為“ 大型餐飲、大型購物商城、娛樂休閑、名優(yōu)特產(chǎn)品銷售等 ” 。? ? 該項(xiàng)目是市政府重大招商項(xiàng)目，閬中商業(yè)建筑和城市形象工程。? 規(guī)劃總用地面積約 （ A、 B、 C地塊凈用地 ），總建筑面積㎡。? 目前閬中市的集中式商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積，老城區(qū)集中式商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積 ，各方面配套及商業(yè)狀況已非常成熟。小結(jié)? 閬中城市發(fā)展正處于城市擴(kuò)張的初級階段，老城區(qū)建設(shè)較早，其商貿(mào)、旅游、生活、交通等設(shè)施發(fā)展已非常成熟，但受三面環(huán)水一面靠山的地理環(huán)境影響，老城區(qū)未來可供開發(fā)的區(qū)域較難以擴(kuò)張，預(yù)計(jì)未來的房地產(chǎn)開發(fā)將以舊城改造及小體量項(xiàng)目為主。? 老城未來供應(yīng)以住宅為主，商業(yè)為輔，住宅占比 69%，商業(yè)占比 23%其它區(qū)域商業(yè)以張飛大道為主以住宅臨街底商形式向四周擴(kuò)張，但向北、向東的商業(yè)發(fā)展則較為落后，主要以社服型商業(yè)為主，滿足周邊居民基本生活所需。兩條商業(yè)步行街緊鄰，僅一街之隔；修建中的俊豪購物中心，未來業(yè)態(tài)豐富，將引進(jìn)大型超市，百貨，美食街等，兩商業(yè)項(xiàng)目與古城相互銜接，相信未來此區(qū)域?qū)⑿纬砷佒欣铣莾?nèi)最大商圈，成為閬中老城最為繁華的商業(yè)地帶；? 濱江商業(yè)將以娛樂休閑、餐飲美食為主，已成氣候的中華閬天城，業(yè)態(tài)就為特色餐飲，娛樂會所，高檔 KTV等。? 閬中市傳統(tǒng)城區(qū)，古城所在地，受其背山環(huán)水的地理環(huán)境影響，及用地條件制約，城市發(fā)展已難以擴(kuò)張。? 跨越嘉陵江向南發(fā)展，在江北老城區(qū)內(nèi)新建或保留為旅游配套的商貿(mào)、金融等其它第三產(chǎn)業(yè)用地。但由于目前國內(nèi)股市低迷，加之受世界金融風(fēng)暴和歐美信貸危機(jī)影響，投資股市風(fēng)險(xiǎn)成倍上升，相對來說投資商業(yè)地產(chǎn)的低風(fēng)險(xiǎn)。2月l國務(wù)院總理溫家寶接受中國政府網(wǎng)、專訪時(shí)強(qiáng)調(diào)：政府有責(zé)任管好房地產(chǎn)市場，有決心本屆政府任期內(nèi)使房價(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位。l國務(wù)院副總理李克強(qiáng)提出堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為11月 1月l房貸七折優(yōu)惠利率取消，全面叫停第三套住房公積金貸款2023年l國務(wù)院召開會議，要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會公布，二套房房貸首付比例提高至 60%，三套房暫定購買購買。5月l住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知，加強(qiáng)對廉租住房管理 強(qiáng)化租賃管理和服務(wù)。堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求?；乜钏俣确怕?，在銀行資金緊縮的情況下，開發(fā)商或?qū)⒊霈F(xiàn)資金緊繃狀態(tài)政策壓力成都各大銀行現(xiàn)行房貸政策摸底 （ 具體細(xì)則以各大銀行公布政策為準(zhǔn)）銀行 認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 首套房 二套房 三套房 備注首付 利率 首付 利率 停貸 　中國工商銀行 認(rèn)房又認(rèn)貸 4成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸 　中國農(nóng)業(yè)銀行 認(rèn)房又認(rèn)貸 4成 6成起 停貸首套房客戶可以通過購買理財(cái)產(chǎn)品等形式申請基礎(chǔ)利率中國建設(shè)銀行 認(rèn)房又認(rèn)貸 3成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸 　中國銀行 認(rèn)房又認(rèn)貸 3成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸 　交通銀行 認(rèn)房又認(rèn)貸 　 　 　 　 停貸 　中國郵政儲蓄銀行 認(rèn)房又認(rèn)貸 3成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸暫時(shí)停止受理房貸按揭業(yè)務(wù)成都銀行 認(rèn)房又認(rèn)貸 3成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸 　成都農(nóng)商銀行 認(rèn)房又認(rèn)貸 3成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸不受理二手房房貸按揭業(yè)務(wù)中信銀行 認(rèn)房又認(rèn)貸 3成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸辦理房貸按揭業(yè)務(wù)需繳納 1%手續(xù)費(fèi)深圳發(fā)展銀行 認(rèn)房又認(rèn)貸 3成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸 　招商銀行 認(rèn)房又認(rèn)貸 3成 基礎(chǔ)利率 6成起 停貸 　興業(yè)銀行 認(rèn)房又認(rèn)貸 暫停受理房貸按揭業(yè)務(wù) 停貸 　宏觀政策市場一覽1月l國務(wù)院出臺 “ 國十一條 ” ，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于 40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，資金緊縮，消費(fèi)者購房門檻上升，購房難度加大資金壓力【 20232023銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)一覽】p迫于市場流動資金過剩，自 ，中央已密集上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，至今年 5月 12日，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已調(diào)制 21%的歷史峰值。? 閬中房地產(chǎn)投資年增長率高于 GDP的增速，說明城市發(fā)展前景被普遍看好，同時(shí)存在投資過熱的威脅。? 房產(chǎn)態(tài)勢： 閬中市房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)開發(fā)的初級階段，且房地產(chǎn)固定投入正高速上升，更多專業(yè)的、大型的投資商將陸續(xù)入駐閬中，市場專業(yè)競爭即將開始。 ? 閬中市 2023年 2023年固定資產(chǎn)投資增長幅度較快，增長金額為 億元，增長幅度達(dá)到 %，其中房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資，增長金額為 ，增長幅度為 %，但從房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資所占比例來看，從 2023年 2023年所占比例有所下降，下降幅度為 2%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常15% 15%~22% 22%~30% 30%~37% 37%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為 20%25% ? 從 2023年至 2023年閬中市人均可支配收入逐年上升，平均每年增幅超過14%， 2023年達(dá)到 12160元，購買能力不斷增強(qiáng)，人民生活質(zhì)量不斷提升，因此對居住的環(huán)境和品質(zhì)也開始有一定的要求和愿景。2023年以來，閬中市近年來社區(qū)消費(fèi)總額增長幅度較快，近年來平均每年增幅在 19%左右，截至 2023年，閬中市社會消費(fèi)品總額已達(dá)到 ，閬中人民購買能力得到不斷增強(qiáng)，生活質(zhì)量不斷提高。銷風(fēng)險(xiǎn)。? 房價(jià)增速則慢于 GDP增長，體現(xiàn)了市場潛力巨大，未來增值空間大。基于國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策和閬中未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的認(rèn)識。目前大量按揭客戶等待銀行放款，預(yù)計(jì)后期貸款難度將增大。l國務(wù)院總理溫家寶３月５日在十一屆全國人大三次會議上作政府工作報(bào)告時(shí)說，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。l住建部公布通知，經(jīng)適房只能自住 ，違規(guī) 5年內(nèi)不得再次申購。l溫家寶總理在國慶記者招待會上提出，保持房地產(chǎn)價(jià)格的合理和穩(wěn)定，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制。l國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院第五次全體會議，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。由于受到國內(nèi)政策打壓影響導(dǎo)致社會投資游資流向逐步從傳統(tǒng)住宅市場轉(zhuǎn)向至商業(yè)地產(chǎn)和股市。、閬中區(qū)位二、閬中區(qū)域市場分析、閬中未來發(fā)展方向 老城區(qū)城市現(xiàn)狀 ? 東方廣場以普通百貨類業(yè)態(tài)為主，主要滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钚枨?；目前在其周邊在建有一約 6萬方集中式商業(yè)步行街 ——俊豪廣場。未來新城商業(yè)將以匯洋廣場為中心，周邊星河灣、金碧天下項(xiàng)目為輔，形成新城最繁華的商圈。 ? 古城內(nèi)的商業(yè)主要針對旅游人群，區(qū)域中新型商業(yè)主要滿足本地消費(fèi)人群，濱江商業(yè)主要為餐飲類，沿街主要為社服型商業(yè)；? 老城區(qū)主要商業(yè)消費(fèi)人群以閬中全市居民為主，新城商業(yè)發(fā)展較為落后，輻射力弱；? 傳統(tǒng)旅游文化對商業(yè)的拉動力不足，旅游人群的商業(yè)消費(fèi)過于單一，僅牛肉與醋類產(chǎn)品為主。三、重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目介紹俊豪購物中心 地理位置 閬中市人民廣場旁項(xiàng)目名稱 俊豪購物中心 總占地面積 層數(shù) 3F/2F 總建筑面積 61533㎡開發(fā)商 閬中俊豪置業(yè)有限公司 停車位 500余個(gè)開工時(shí)間 20231215 竣工時(shí)間 20231230項(xiàng)目特點(diǎn) 老城商業(yè)中心，與東方廣場形成老城中心商業(yè)圈? 俊豪購物中心位于閬中市人民廣場，東鄰郎家拐街，西鄰張家絲廠小巷，南接廣場路，北接通劑渠。：地理位置 閬中市人民廣場旁項(xiàng)目名稱 東方廣場 總占地面積 39畝層數(shù) 3F 總建筑面積 50000㎡開發(fā)商 閬中匯豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 停車位 ——開工時(shí)間 —— 竣工時(shí)間 2023年項(xiàng)目特點(diǎn) 緊鄰閬中古城，老城商業(yè)中心? 東方廣場位于閬中市商業(yè)中心，是集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化于一體，有大型超市、百貨公司、家電賣場等主力店的超大型商業(yè)文化中心。? 項(xiàng)目目前為閬中市最繁華的商業(yè)中心，將與未來修建好的俊豪購物中心形成城市中心商業(yè)圈。? 按照閬中旅游發(fā)展需要和城市建設(shè)規(guī)劃，廣場是集游客集散、休閑、文化、娛樂、購物，餐飲為一體的旅游休閑購物大型商業(yè)廣場，同時(shí)，根據(jù)廣場黃金旺鋪的特殊性，建設(shè)有大型音樂噴泉及與之相對應(yīng)的體現(xiàn)閬中深厚文化底蘊(yùn)的文化小廣場，并規(guī)劃分別建立小吃、古玩等商業(yè)特色區(qū)。資金鏈?zhǔn)琼?xiàng)目成敗的關(guān)鍵。小結(jié)第三部分：本體研判一、產(chǎn)品分析總體規(guī)劃分析 本項(xiàng)目地塊位于閬中市濱江路東