【正文】 24 % 四房 160~180 56 % 180~200 56 % 復(fù)式 200以上 12 % 204平方米， 30套 212平方米， 30套 180平方米， 60套 157平方米， 30套 166平方米， 30套 152平方米， 120套 153平方米， 60套 推售策略 三房 四房 四房 74 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目營銷目標(biāo) 執(zhí)行計劃表 營銷總控圖 項目推廣策略 第一展示 第一服務(wù) 財富客戶積累 費用預(yù)算 項目營銷核心問題 Q1湛江高端市場占位 Q2一期快速成功銷售 項目價值體系 城市特點 房地產(chǎn)大勢 市場格局 市場競爭 合理銷售節(jié)奏 70 本報告是嚴(yán)格保密的。 公館計劃 67 本報告是嚴(yán)格保密的。（訪談中不斷被客戶提及） ?做法：直接切入核心部分 —— 政府官員； ?形式，邀請政府高級官員、行業(yè)協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)、大型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等參加； 公館計劃 政府 本地生意人 高級官員 大企業(yè)管理層 專業(yè)人士 區(qū)縣有錢人 在外生意人 湛江有錢人核心圈層示意圖 以政府人員為核心圈層，通過交際圈輻射傳播項目影響力 64 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目營銷目標(biāo) 執(zhí)行計劃表 營銷總控圖 項目推廣策略 第一展示 第一服務(wù) 財富客戶積累 費用預(yù)算 項目營銷核心問題 Q1湛江高端市場占位 Q2一期快速成功銷售 項目價值體系 城市特點 房地產(chǎn)大勢 市場格局 市場競爭 合理銷售節(jié)奏 61 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?售樓處 3售樓處第一展示 關(guān)鍵點： 造型比較奇特的大型模型（造型） 模型上聲、光、電運用 確保模型處燈光充足； 前臺及模型展示區(qū) 放映室 前臺及模型展示區(qū) 吧臺 洽談區(qū)延伸區(qū) 戶型模型 洽談區(qū) 模型第一服務(wù) 57 本報告是嚴(yán)格保密的。 4 第一服務(wù) 53 本報告是嚴(yán)格保密的。 第一服務(wù) 城市豪宅 價值體系 城市地段指標(biāo) 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 稀缺資源指標(biāo) 舒適服務(wù)指標(biāo) 銷售服務(wù)體驗 物業(yè)服務(wù)體驗 50 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 公共空間： ? 關(guān)鍵點 :入戶大堂 ? 電梯大堂； ? 架空層園林； 5公共空間第一展示 －產(chǎn)品指標(biāo) 5 6 1 2 3 4 6 8 7 第一展示 電梯大堂 架空層園林 46 本報告是嚴(yán)格保密的。 2售樓處前廣場第一展示 －城市指標(biāo) 第一展示 ?外墻大面積燈光字 ?商業(yè)街氛圍的包裝 會所前廣場 42 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?關(guān)鍵點 : ? 路口設(shè)置路牌 。 ?多數(shù)項目展示面不完善 ?展示和項目的價值主張不能吻合 ?展示品質(zhì)感不強，細(xì)節(jié)把控能力差 結(jié)論 第一展示 本項目展示可營造的空間較大，完全具備全面超越目前湛江最高水平 39 本報告是嚴(yán)格保密的。 37 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場參考 之二 城市假日 第一展示 售樓處展示較好，功能分區(qū)較明確，但內(nèi)部流線組織較差。 第一展示 市場項目展示掃描 項目展示體驗 城市豪宅 價值體系 城市地段指標(biāo) 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 稀缺資源指標(biāo) 舒適服務(wù)指標(biāo) 34 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目案名和推廣主題建議 綜合優(yōu)勢強 形象最高端 ?市場最高端形象氣勢 ?1號直接拉開和競爭項目的認(rèn)識距離，快速建立市場形象，也符合地王氣勢 ?價值體系 ?公館具備： ?城市價值 ?自然資源和人文資源占有 ?大宅、優(yōu)勢產(chǎn)品 ?居住舒適度要求高 ?客戶 ?不張揚 主推案名 備選案名： 號公館 1 號官邸 1 半島官邸 城市官邸 30 本報告是嚴(yán)格保密的。 基于競爭的項目營銷定位： 綜合優(yōu)勢強 形象最高端 在形象上我們要：開創(chuàng)湛江豪宅新時代、打造湛江頂級豪宅物業(yè) 本項目具備城市豪宅的房地產(chǎn)價值體系 綜合優(yōu)勢強于一級城市競爭對手 本項目要實現(xiàn)目標(biāo)必須－在形象上占據(jù)市場 “ 最高端 ” 價值指標(biāo) 城市價值指標(biāo) 希缺資源指標(biāo) 優(yōu)勢產(chǎn)品指標(biāo) 舒適服務(wù)指標(biāo) 城市假日 錦繡華景 匯景名都 晟安地塊 廣恒地塊 御海園 本項目 26 本報告是嚴(yán)格保密的。 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 戶型指標(biāo) 建筑指標(biāo) ?創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計 配套指標(biāo) 本項目城市豪宅價值體系分析 市場首創(chuàng)空中院館戶型設(shè)計 22 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目城市豪宅價值體系分析 ?區(qū)位：項目位于赤坎區(qū)的中心區(qū)域 ,享受區(qū)配套； ?配套：周邊有赤坎游泳池、學(xué)校、醫(yī)院，與商業(yè)中心區(qū)約 800米； 赤坎 開發(fā)區(qū) 霞山 世貿(mào) 沃爾瑪 約 800m 約 10公里 城市地段指標(biāo) 便利指標(biāo) 商務(wù)指標(biāo) 城市核心區(qū)，城市資源極大豐富 18 本報告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)在和未來競爭項目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 1 2 3 6 7 8 9 10 11 12 年豐豪庭二期 9萬 華盛新城 45萬 榮基翠堤灣 3萬 富虹上游城 17萬 錦繡華景 10萬 城市假日 20萬 匯景名都 匯景豪庭 12萬 晟安地塊 25萬 御海園 萬象 6期 廣恒地塊 13 14 年豪豐 16萬 15 15 16 明景項目 100畝 16 市場項目競爭 在售項目 規(guī)劃項目 ?按客戶劃分競爭等級 ?主要近期競爭項目 ?城市一級競爭 ?高端客戶競爭 ?區(qū)域二級競爭 ?中 \低端客戶競爭 ?附注： ?金沙灣 6期戶型在 300平方米以上 14 本報告是嚴(yán)格保密的。 第三階段（ 2023至今） 赤坎濱海區(qū) 赤坎觀海長廊建設(shè)過程中，依靠經(jīng)濟適用房的建設(shè)帶動片區(qū)房地產(chǎn)的啟動， 03年才開始中高檔商品房的建設(shè)。 ?房地產(chǎn)市場供求關(guān)系處于合理水平，年銷售量約 60~80萬平方米； 2 0 0 4 ~ 2 0 0 6 年市場供求變化01020304050607080901002023 2023 2023供應(yīng)量 銷售量房地產(chǎn)發(fā)展 10 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目營銷核心問題 如何確保一期快速成功銷售 ?快速積累高端客戶 ?合理安排銷售節(jié)奏 問題二 如何在非傳統(tǒng)高檔市場區(qū)域擺脫區(qū)域印象，確立項目高端市場形象 問題一 7 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目概況 ?占地面積： 46062m2 ?建筑類型：高層住宅 +底商 ?總建筑面積： ?住宅建筑面積： ?商業(yè)建筑面積： ?會所面積： ?容積率： ?總戶數(shù)： 1080 ?一期總戶數(shù)： 360戶 ?一期住宅總建面： ?一期純大戶型 主要經(jīng)濟指標(biāo) 3 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 ： [2023]GW011 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目目標(biāo) 高形象啟動一期，建立項目高價值地位， 確保項目可持續(xù)性銷售 目標(biāo)二 建立項目市場影響力，強勢啟動華德力品牌建設(shè) 目標(biāo)一 一期相對快速銷售 目標(biāo)三 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)投資和市場供需 2 0 0 0 ~2 0 0 6 開發(fā)投資 ( 單位 : 億元 )6 . 8 48 . 31 0 . 6 71 1 . 4 61 2 . 8 72 0 . 7 52 3 . 8 30510152025302023 2023 2023 2023 2023 2023 2023?房地產(chǎn)投資逐年增加 ,2023年達到 23億元 。 第二階段（ 2023至今） 開發(fā)區(qū)箓?cè)A板塊區(qū) 2023年箓?cè)A路的開通使得霞山濱海區(qū)延伸到開發(fā)區(qū)，并開始了房地產(chǎn)的市場化開發(fā)，錦繡華景是該片區(qū)第一個吃螃蟹者。 住宅市場未來供應(yīng) 70%集中在赤坎 ?開發(fā)區(qū)、霞山現(xiàn)有項目剩余體量較小，并且，后期土地供應(yīng)量少； ?從潛在項目分析，未來3年內(nèi)赤坎將有 150萬平方米供應(yīng)量； ?赤坎將取代霞山和開發(fā)區(qū)，成為新的高檔住宅聚集地； 霞山 60萬 赤坎 150萬 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 開發(fā)區(qū) 1 2 3 5 4 6 7 8 9 10 11 12 年豐豪庭二期 9萬 華盛新城 45萬 榮基翠堤灣 3萬 金沙灣 14期 本案 18萬 富虹上游城 17萬 錦繡華景 10萬 城市假日 20萬 匯景名都 匯景豪庭 12萬 晟安地塊 25萬 萬象 5期 萬象 6期 廣恒地塊 13 14 年豪豐 16萬 15 15 16 明景項目 100畝 16 中高檔市場格局 赤坎區(qū)將成為 中高檔樓盤集中開發(fā)的熱點片區(qū) 13 本報告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)研究－城市豪宅的房地產(chǎn)價值體系 城市豪宅 價值體系 城市地段指標(biāo) 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 便利指標(biāo) 人文指標(biāo) 商務(wù)指標(biāo) 自然指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 戶型指標(biāo) 建筑指標(biāo) 外部條件 定位的基礎(chǔ) 產(chǎn)品素質(zhì) 打造的方向 稀缺資源指標(biāo) 來源：世聯(lián)研究模型 核心商務(wù)區(qū) 城市核心區(qū)，城市資源極大豐富 認(rèn)知高尚、歷史悠久的人文積淀區(qū)域 稀缺的山體、海景、湖泊、公園等自然資源 實力雄厚、一線品牌 規(guī)劃氣勢與社區(qū)園林 建筑形象與品質(zhì) 創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計 城市豪宅 進入指標(biāo) 城市豪宅 競爭指標(biāo) 品牌物管 特色物管 服務(wù)的獨特性 配套指標(biāo) 高檔齊全的配套 舒適服務(wù)指標(biāo) 17 本報告是嚴(yán)格保密的。 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 戶型指標(biāo) 建筑指標(biāo) ?建筑形象與品質(zhì) 簡約、大氣的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 配套指標(biāo) 本項目城市豪宅價值體系分析