【正文】 流目標(biāo)消費(fèi)群 業(yè)態(tài)定位要與句容當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣相適應(yīng)并引深至旅游消費(fèi)群，在目前狀態(tài)下當(dāng)?shù)叵M(fèi)群的主要以日常購物需求為主。將宗教信仰、旅游文化和商業(yè)運(yùn)營緊密結(jié)合，帶給消費(fèi)者全新的體驗(yàn)，引導(dǎo)本地及旅游客群進(jìn)行商務(wù)休閑消費(fèi)，為項(xiàng)目在今后的商業(yè)競爭中贏得了先機(jī)。 五、項(xiàng)目核心定位與推廣 （一）項(xiàng)目核心功能功能定位 一一 站站 式式 城城 市市 多多 彩彩 風(fēng)風(fēng) 情情 MALL ? 項(xiàng)目由 8 幢建筑圍合排列組成大型商 業(yè)街區(qū)，建成后將成為集休閑、餐飲、購物、娛樂、旅游、社交等功能于一體的一站式城市大型綜合商業(yè)中心。 在規(guī)劃上建議可以重點(diǎn)從兩方面著手：其一以“整合規(guī)劃為主，不求高檔，但務(wù)必要打造一個(gè)專業(yè)多種業(yè)態(tài)的聚合平臺(tái)，為同類商家打造一個(gè)聚集地，一定要體現(xiàn)規(guī)劃的優(yōu)勢 ，避免再次重復(fù)市中心隨意招商的局面；其二“求新、求特”，做主題式商業(yè)廣場。但是，任何商業(yè)的繁榮都是建筑在符合有效的市場需求基礎(chǔ)之上的，以本案現(xiàn)有的硬件條件以及地段很難做到這一點(diǎn)。一方面面臨著消費(fèi)支撐問題；一方面面臨著競爭項(xiàng)目太多問題；如何在兩難的環(huán)境中尋找切入點(diǎn)是項(xiàng)目成功招商的關(guān)鍵所在。眾多品牌商家在擴(kuò)張和開店時(shí)嚴(yán)格按照總代理、區(qū)域代理的市場等級(jí)，層層審批，很多主流品牌都堅(jiān)守著三級(jí)市場不開店的鐵律。 如何制定價(jià)格策略，使得商家確實(shí)感到有吸引力。 如何做好外地目標(biāo)商戶引導(dǎo)的問題。綜合來講，要給予商戶充足的市場培育周期的認(rèn)可度，才有可能消除商家“觀望、等待、懷疑的心態(tài)”。 商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃理念； 租金雖低，但銷售額更低； 市中心商鋪空置率較高，再建商業(yè)規(guī)模過大； 二、目標(biāo)商戶對(duì)巨龍 小結(jié) 人口基數(shù)較少，且仍然處于外流趨勢，沒有充足的人口支撐日益龐大的消費(fèi)市場 —— 保證充足的內(nèi)部消費(fèi)人口是基礎(chǔ)； 現(xiàn)有的商業(yè)狀況很難吸引外來人進(jìn)入市內(nèi)消費(fèi)，整體商業(yè)市場和消費(fèi)能力有待培育 —— 吸引外來人口消費(fèi)是必要的發(fā)展趨勢； 整個(gè)商業(yè)環(huán)境氣氛不濃，仍處于街鋪經(jīng)營自然成市狀態(tài) —— 缺乏統(tǒng)一招商、規(guī)劃等先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)營理念； 11 依然停留在傳統(tǒng)的日常用品及普通購物階段 —— 商業(yè)經(jīng)營范圍及業(yè)態(tài)急需升級(jí)和擴(kuò)容； 經(jīng)營檔次、及租金水平較低，基本上中高檔消費(fèi)都處于外流趨勢，形成惡性循環(huán)，無法提高經(jīng)營者的興趣。 主要 原因 是 當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平太低 ， 構(gòu)不成消費(fèi)中心；當(dāng)?shù)匦∞r(nóng)意識(shí)比較濃厚，花錢欲望比較保守。 但 縱觀句容市各街的酒樓， 缺少特色或品牌 餐飲店，由此可見句容的食市仍有一定的空間。服裝行業(yè)競爭相當(dāng)激烈 。商鋪普遍規(guī)模過小，功能定位比較單一，不足以形成綜合的消費(fèi)場所，因而難以保證商場的消費(fèi)人流。 句容是典型的低租金市場 。正在規(guī)劃建設(shè)“一園兩場兩帶”文化活動(dòng)休閑區(qū)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較分散，沒有商業(yè)經(jīng)營概念，句容的商業(yè)消費(fèi)主要是解決生活的基本消費(fèi)，屬中低檔消費(fèi)層次。項(xiàng)目業(yè)態(tài)搭配 :6000 平方米超市、 120xx 平方米娛樂城、 10000 平方米美食街 ,意圖將項(xiàng)目打造成 “一站式休閑、娛樂、購物”商業(yè)項(xiàng)目；項(xiàng)目地處句容市中心 ,自身 16 萬平方米的社區(qū)現(xiàn)已全部銷售完畢 ,已有近 60%客戶開始 入住裝修 ,租金性價(jià)比高 200 平方米只要 3000元 /月，如果算上折扣會(huì)更低。雖然居首席商業(yè)旺地，但是不能根據(jù)句容實(shí)際購買消費(fèi)水平在自身檔次和配套上予以相應(yīng)的配合，造成定位適當(dāng)；商場周邊環(huán)境較差，街道比較陳舊，人行道較臟；欠缺科學(xué)合理的廣告宣傳活動(dòng)，欠缺大型的、有影響力的核心客戶進(jìn)駐?？偨ㄖ娣e 24000 平方米，規(guī)劃包含 13 層，地面到地下還配有機(jī)動(dòng)車位和非機(jī)動(dòng)車位。 （三）典型商業(yè)項(xiàng)目分析 月盛帕緹亞廣場商業(yè)項(xiàng)目 （ 1）項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目地塊位于江蘇省句容市老城 區(qū)，北側(cè)臨近人民路、南側(cè)臨近東大街、東側(cè)臨近華陽路、西側(cè)臨近寺街，地塊呈較為方正的四方形，該用地是句容市的舊城改造項(xiàng)目，拆遷量較大。超市以人民路的蘇果超市為例，品種較為單一，未能構(gòu)成消費(fèi)熱點(diǎn)，同時(shí)也與當(dāng)?shù)叵M(fèi)欲望比較保守的小農(nóng)意識(shí)有關(guān)，必須加以引導(dǎo)。 服裝 服飾 行業(yè)競爭激烈 ， 從 檔次分析 一般以中低檔服裝為主， 市場缺少 中高檔及高檔服裝系列 ，部分高端消費(fèi)者寧愿開車到南京或上海購買。 【社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)】 主要分布于市區(qū)老城廂和新建居民小區(qū)，由小型百貨商店、日雜貨店、超市、便利店、飲食服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、菜市場等商業(yè)項(xiàng)目。這里主要集聚了服飾、飾品、運(yùn)動(dòng)、鞋帽、珠寶、婚紗、通訊、工藝品等品牌專賣店，以及部分茶藝、食品、特色餐飲、 賓館等業(yè)態(tài)。 隨著句容城市發(fā)展規(guī)劃的逐步推進(jìn)，為城市現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展帶來了一定的空間和機(jī)遇。 句容相對(duì)滯后的商業(yè)，同時(shí)也為現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展帶來了一定的空間和機(jī)遇。目前為止，幾乎沒有一定規(guī)模的百貨商場。 句容普遍存在的“小農(nóng)經(jīng)濟(jì)”的消費(fèi)意識(shí)和能力，不足以支撐當(dāng)?shù)刂懈邫n的商業(yè)業(yè)態(tài)。而句容市相對(duì)落后的商業(yè)布局和業(yè)態(tài)，長期來產(chǎn)生對(duì)南京市商業(yè)的“依附性”。 加上句容每年外來人口導(dǎo)入的極不平衡性，致使當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)指數(shù)增長十分緩慢，成為制約商業(yè)發(fā)展的瓶頸。 句容是一個(gè)人口“流動(dòng)性”較大的縣級(jí)城市，本地消費(fèi)群的流向存在不固定因素。 句容 市 西依南京、南接常州、北瀕長江，滬寧高速公路橫貫東西，寧杭國道縱貫?zāi)媳?，滬寧鐵路、 312 國道穿境而過，距南京祿口國際機(jī)場僅需 30 分鐘，至上海只需 2 個(gè)半小時(shí)。新天地” 項(xiàng)目研判、業(yè)態(tài)定位與招商策略預(yù)案 【【 一一 站站 式式 城城 市市 多多 彩彩 風(fēng)風(fēng) 情情 MALL】】 NEW GUIDES DIRECTION 新導(dǎo)向房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu) (香港 /上海 ) 二 00 七 年 六 月 一、從宏觀 角度考量句容商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 句容是一個(gè)“過站式”的國家旅游城市，以“旅”興“商”缺乏 4 先決條件，現(xiàn)代商旅業(yè)處于發(fā)育階段。長期來， 句容相對(duì)旺盛的旅游業(yè)并未帶動(dòng)城市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐氖袌鱿M(fèi)，商業(yè)的發(fā)展相對(duì)處于疲軟階段。這些流動(dòng)外出打工的人口主要分布在南京、鎮(zhèn)江等地區(qū)。因此，南京市繁榮的商業(yè)客觀上對(duì)句容城市商業(yè)的發(fā)展起到制約作用。 5 這也是 長期來句容中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)難以形成氣候的主要原因之一。縱觀句容的整個(gè)消費(fèi)市場，如餐飲業(yè)、娛樂業(yè)和百貨業(yè)等，其經(jīng)營規(guī)模和檔次等均較低。 因此，客觀上審視，句容目前普遍存在的低消費(fèi)的意識(shí)，尚不足以支撐中高檔 ，尤其是較大體量的商業(yè)項(xiàng)目。此外，句容市結(jié)合產(chǎn)業(yè)調(diào)整和舊區(qū)改造，正在加快現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的步伐。 【城市中心商業(yè)】 結(jié)合對(duì)老城區(qū)精品路段的改造，在華陽南路、人民路一帶建成集文化、娛樂、購物、休閑為一體的月盛帕緹亞廣場、華陽名街、 6 新世紀(jì)商城步行街、 天源財(cái)富