南京句容巨龍新天地mall項(xiàng)目研判、業(yè)態(tài)定位與招商策略預(yù)案-免費(fèi)閱讀
【正文】 項(xiàng)目招商平面、戶外、網(wǎng)絡(luò)媒體推廣時(shí)間安排與預(yù)算 以項(xiàng)目的 全國(guó)以及 目標(biāo)招商重點(diǎn)區(qū)域 滬、江、浙 的平面與網(wǎng)絡(luò) 媒體為主，例如鎮(zhèn)江日?qǐng)?bào)、現(xiàn)代快報(bào)等不包括電視 廣告 媒體。 娛樂(lè)城與假日酒店的招商工作重點(diǎn)放在 20xx 年初。） 2）招商階段劃分 第一階段 —— 客戶儲(chǔ)存期 主要任務(wù)是大力積累客戶，為整體招商提供有力的依據(jù)與安排，建議時(shí)間控制在 2 個(gè)月，即 20xx 年 8 月初 —— 20xx 年 10 月初；期間的廣告宣傳是最為關(guān)鍵的，必須大范圍的鋪設(shè)廣告，才可能得到更多的客戶信息。 招商區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)策略。新天地所處的區(qū)域?qū)倮系纳虡I(yè)中心，雖然居民比較密集，但是距目前的商業(yè)中心依然有一定距離，如果想重新扭轉(zhuǎn)消費(fèi)者以及商家的慣性思維，必須在形象包裝上多下工夫。新天地商業(yè)廣場(chǎng)租金價(jià)格表 區(qū)域分區(qū) 租金（元 /天 /㎡ ） 沿人民路一層店鋪（外街） 步行街北側(cè)（內(nèi)街） 沿人民路二層 內(nèi)街北側(cè)二層（外部） 內(nèi)街南側(cè)二層（內(nèi)部） 均價(jià) 元 美食街租金價(jià)格分類 美食街受購(gòu)物廣場(chǎng)的招商情況價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較大，但為了能使前期迅速的招商，建議價(jià)格上不易定的過(guò)高，通過(guò)商家的聚集來(lái)打造句容市餐飲美食街，所 以前期的價(jià)格不易過(guò)高。 ? 迪廳 — — 擬引進(jìn) 1 家較高檔次的能吸引年 輕人聚集的迪斯科舞廳。 主題消費(fèi) ――構(gòu)建商業(yè)廣場(chǎng)“街中街”，擬規(guī)劃“女人街”，引進(jìn)一批飾品、服飾、內(nèi)衣、化妝品、箱包等女子用品專賣店，同時(shí)擬引進(jìn)若干美容、美體、美甲、人體彩繪等服務(wù)項(xiàng)目，使之成為句容特色商業(yè)的亮點(diǎn)。同時(shí)在餐飲、娛樂(lè)方面引進(jìn)一批具有鮮明特色的娛樂(lè)、休閑項(xiàng)目，使消費(fèi)體驗(yàn)和娛樂(lè)體驗(yàn)成為商業(yè)引導(dǎo)的主旋律，使感受型消費(fèi)成為消費(fèi)主體。從而提升整個(gè)句容市的商業(yè)環(huán)境。理論上將成為句容最現(xiàn)代化、超前化、規(guī)模化的商業(yè)設(shè)施。 從商業(yè)操作的規(guī)律角度看，縣級(jí)的市場(chǎng)引入品牌商家存在可行性問(wèn)題。新天地做為招商項(xiàng)目而言首先解決的問(wèn)題不在位置的好壞，而在拉升句容市民對(duì)項(xiàng)目的期望值，以此期望做為招商工作的核心，以此讓商家對(duì)項(xiàng)目從了解到認(rèn)知認(rèn)可。 商品檔次多以中低檔為主； 走遍句容所有的商鋪和商場(chǎng)，也找不到幾個(gè)知名品牌購(gòu)物店，都是二三線產(chǎn)品，而句容本地的中高收入群體，多在鎮(zhèn)江、南京兩地消費(fèi)。蘇果超市進(jìn)場(chǎng) 很多年，人民 路仍然是老樣子。 城市 商業(yè) 業(yè)態(tài)單一和缺少檔次 10 目前， 句容 市商業(yè)業(yè)態(tài)比例中， 服裝服飾類所占的比例最大，約 25%。 城市 商業(yè)經(jīng)營(yíng) 模式有待優(yōu)化 句容市 以 北大街、人民路、華陽(yáng)街是街鋪經(jīng)營(yíng)的 主要商業(yè)區(qū)， 商業(yè)現(xiàn)狀 商業(yè)以臨街商鋪為主 。 （四）句容市商業(yè)現(xiàn)狀分析 商業(yè)模式仍停留在初級(jí)商業(yè)發(fā)展階段 受其地理位置、人文習(xí)慣、支柱產(chǎn)業(yè)的影響， 句容 有濃厚的小城鎮(zhèn)特點(diǎn)。擁有一定的稀缺性，在商業(yè)環(huán)境上優(yōu)于其它同類型商場(chǎng)。 【休閑娛樂(lè)類】 句容的休閑娛樂(lè)業(yè)處于發(fā)育階段，缺少較高檔次的休閑、娛樂(lè)項(xiàng)目，部分高端消費(fèi)群常常驅(qū)車到南京市區(qū)消費(fèi)，以此，今后幾年，句容的休閑、娛 樂(lè)業(yè)發(fā)展空間較大。 （二）商業(yè)基本業(yè)態(tài)分析 【服裝服飾類】 目前 句容 市商業(yè)業(yè)態(tài)比例中， 服裝服飾類所占的比例最大 ，約占 1/4。 【城市中心商業(yè)】 結(jié)合對(duì)老城區(qū)精品路段的改造，在華陽(yáng)南路、人民路一帶建成集文化、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑為一體的月盛帕緹亞廣場(chǎng)、華陽(yáng)名街、 6 新世紀(jì)商城步行街、 天源財(cái)富廣場(chǎng) 等商業(yè)項(xiàng)目。 因此，客觀上審視，句容目前普遍存在的低消費(fèi)的意識(shí)，尚不足以支撐中高檔 ，尤其是較大體量的商業(yè)項(xiàng)目。 5 這也是 長(zhǎng)期來(lái)句容中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)難以形成氣候的主要原因之一。這些流動(dòng)外出打工的人口主要分布在南京、鎮(zhèn)江等地區(qū)。新天地” 項(xiàng)目研判、業(yè)態(tài)定位與招商策略預(yù)案 【【 一一 站站 式式 城城 市市 多多 彩彩 風(fēng)風(fēng) 情情 MALL】】 NEW GUIDES DIRECTION 新導(dǎo)向房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) (香港 /上海 ) 二 00 七 年 六 月 一、從宏觀 角度考量句容商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 句容是一個(gè)“過(guò)站式”的國(guó)家旅游城市，以“旅”興“商”缺乏 4 先決條件，現(xiàn)代商旅業(yè)處于發(fā)育階段。 句容是一個(gè)人口“流動(dòng)性”較大的縣級(jí)城市，本地消費(fèi)群的流向存在不固定因素。而句容市相對(duì)落后的商業(yè)布局和業(yè)態(tài)，長(zhǎng)期來(lái)產(chǎn)生對(duì)南京市商業(yè)的“依附性”。目前為止，幾乎沒(méi)有一定規(guī)模的百貨商場(chǎng)。 隨著句容城市發(fā)展規(guī)劃的逐步推進(jìn)，為城市現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展帶來(lái)了一定的空間和機(jī)遇。 【社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)】 主要分布于市區(qū)老城廂和新建居民小區(qū)，由小型百貨商店、日雜貨店、超市、便利店、飲食服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、菜市場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目。超市以人民路的蘇果超市為例，品種較為單一，未能構(gòu)成消費(fèi)熱點(diǎn)，同時(shí)也與當(dāng)?shù)叵M(fèi)欲望比較保守的小農(nóng)意識(shí)有關(guān)，必須加以引導(dǎo)。總建筑面積 24000 平方米，規(guī)劃包含 13 層，地面到地下還配有機(jī)動(dòng)車位和非機(jī)動(dòng)車位。項(xiàng)目業(yè)態(tài)搭配 :6000 平方米超市、 120xx 平方米娛樂(lè)城、 10000 平方米美食街 ,意圖將項(xiàng)目打造成 “一站式休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物”商業(yè)項(xiàng)目；項(xiàng)目地處句容市中心 ,自身 16 萬(wàn)平方米的社區(qū)現(xiàn)已全部銷售完畢 ,已有近 60%客戶開(kāi)始 入住裝修 ,租金性價(jià)比高 200 平方米只要 3000元 /月，如果算上折扣會(huì)更低。正在規(guī)劃建設(shè)“一園兩場(chǎng)兩帶”文化活動(dòng)休閑區(qū)。商鋪普遍規(guī)模過(guò)小，功能定位比較單一，不足以形成綜合的消費(fèi)場(chǎng)所，因而難以保證商場(chǎng)的消費(fèi)人流。 但 縱觀句容市各街的酒樓， 缺少特色或品牌 餐飲店，由此可見(jiàn)句容的食市仍有一定的空間。 小結(jié) 人口基數(shù)較少，且仍然處于外流趨勢(shì)，沒(méi)有充足的人口支撐日益龐大的消費(fèi)市場(chǎng) —— 保證充足的內(nèi)部消費(fèi)人口是基礎(chǔ)； 現(xiàn)有的商業(yè)狀況很難吸引外來(lái)人進(jìn)入市內(nèi)消費(fèi)，整體商業(yè)市場(chǎng)和消費(fèi)能力有待培育 —— 吸引外來(lái)人口消費(fèi)是必要的發(fā)展趨勢(shì)； 整個(gè)商業(yè)環(huán)境氣氛不濃，仍處于街鋪經(jīng)營(yíng)自然成市狀態(tài) —— 缺乏統(tǒng)一招商、規(guī)劃等先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念； 11 依然停留在傳統(tǒng)的日常用品及普通購(gòu)物階段 —— 商業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍及業(yè)態(tài)急需升級(jí)和擴(kuò)容； 經(jīng)營(yíng)檔次、及租金水平較低，基本上中高檔消費(fèi)都處于外流趨勢(shì)，形成惡性循環(huán)，無(wú)法提高經(jīng)營(yíng)者的興趣。綜合來(lái)講，要給予商戶充足的市場(chǎng)培育周期的認(rèn)可度，才有可能消除商家“觀望、等待、懷疑的心態(tài)”。 如何制定價(jià)格策略，使得商家確實(shí)感到有吸引力。一方面面臨著消費(fèi)支撐問(wèn)題；一方面面臨著競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目太多問(wèn)題；如何在兩難的環(huán)境中尋找切入點(diǎn)是項(xiàng)目成功招商的關(guān)鍵所在。 在規(guī)劃上建議可以重點(diǎn)從兩方面著手：其一以“整合規(guī)劃為主，不求高檔，但務(wù)必要打造一個(gè)專業(yè)多種業(yè)態(tài)的聚合平臺(tái)，
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