【正文】 巨龍新天地業(yè)態(tài)布局示意圖 （四）業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃 結(jié)合本案建筑結(jié)構(gòu)，樓層劃分主要可分為： 時尚購物 ――重在提升句容購物業(yè)態(tài)和品牌檔次，擬引進一批國內(nèi)、國際品牌專賣店、連鎖店，商品類別涉及服飾、運動休閑用品、鞋帽箱包、珠寶首飾、工藝品、時尚家居等，使之 成為句容當(dāng)特色購物最集中的商業(yè)區(qū)域。 備注： 同時在業(yè)態(tài) 搭配上可以適當(dāng)進行交叉補充，重點是在一、二樓等補充上，品牌如果適合一、二樓一起的，盡量安排同步消化。 “娛樂城”業(yè)態(tài)規(guī)劃――新天地不夜城 ? 夜總會 ――擬引進 1 家較高檔次的 KTV 夜總會，以及 1 家量販式歌城。 大型超市 ? 引進國內(nèi)品牌賣場農(nóng)工商超市（已定） 商務(wù)酒店 ? 假日酒店 ――引進國內(nèi)品牌假日酒店錦江之星（已定） ? 商業(yè)群房 ――假日酒店的商業(yè)群房，擬布置引進一批國內(nèi)、國際知名品牌的特色專賣店，如特色工藝品、旅游紀念品、名酒名煙專賣以及部分名牌商品如領(lǐng)帶、襯衫等專賣店等。 具體分類業(yè)態(tài)的價格策略如下： 總體設(shè)想條件 1) 1 層與 2 層面積相等（按照圖紙計算基本上也差不多）； 2) 街區(qū)北側(cè)與南側(cè)面積相當(dāng)； （二）區(qū)域業(yè)態(tài) 租金價格策略 商業(yè)廣場租金價格分類 1) 沿人民路一層店鋪（外街）價格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價在 元 /平方米 /天； 2) 步行街北側(cè)（內(nèi)街）一層店鋪價格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價在 元 /平方米 /天 3) 沿人民路二層店鋪價格基本上控制 元 /平方米 /天之間，均價在 元 /平方米 /天 4) 內(nèi)街北側(cè)二層（外部）店鋪價格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價在 元 /平方米 /天 5) 內(nèi)街南側(cè)二層（內(nèi)部）店鋪價格基本上控制在 元 /平方米 /天，均 20 價在 元 /平方米 /天 小計： 整個二層均價基本上在 元 /平方米 /天； 整個一層均價基本上在 元 /平方米 /天； 商業(yè)廣場區(qū)域總體均價基本是在 元 /平方米 /天； 巨龍新天地美食街租金價格表 樓層 租金（元 /天 /㎡ ） 一層 二層 三層 均價 元 娛樂城租金價格分類 21 娛樂廣場的形成，前期目的不是為了從租金上獲取經(jīng)濟價值，而是與購物廣場、美食街共同形成句容的“時尚、潮流、消費中心”。 句龍要想在眾多的商業(yè)項目中讓商家關(guān)注，在業(yè)態(tài)定位上必須與其他商業(yè)項目不能發(fā)生大規(guī)模的正面沖突，客觀上區(qū)域同質(zhì)業(yè)態(tài)面臨著招商的競爭，因此，本項目要脫穎而出，一定要形成自己的業(yè)態(tài)特色，在“特”字上做文章，以實現(xiàn)錯位競爭。所以在培育期階段，必須采取“放水養(yǎng)魚”的招商策略，以逐步實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。 （三）招商時間及進度安排 總體設(shè)想 結(jié)合目前的工程進度以及各個業(yè)態(tài)的招商難易度、裝修所需時間等各方面因素，巨龍 招商時間安排（商業(yè)廣場和部分美食街） 23 1）正式招商時間 20xx 年 8 月上旬（前期廣告宣傳、招商策略、招商區(qū)域目標、業(yè)態(tài)等相關(guān)準備工作都必須做到位。時間控制在 1 個月，即 20xx 年 10 月初 —— 20xx 年 11月初。 其 次以餐飲類商家為主，主要采取定向招商方式，同時兼顧娛樂城商戶的招商。 20xx 年 7 月底之前完成。 20xx 年 8 月至 20xx 年 5 月 ，按每二個月召開一次計。 【搜鋪網(wǎng)】 圖片、文字鏈接，投放周期 20xx 年 8 月至 20xx 年 5 月； 【 中國商業(yè)地產(chǎn)總網(wǎng) 】 文字鏈接，投放周期 20xx 年 8 月至 20xx 年 5 月； 【 網(wǎng)房 】 文字鏈接，投放周期 20xx 年 8 月至 20xx 年 5 月； 【 搜房 網(wǎng)】 文字鏈接，投放周期 20xx 年 8 月至 20xx 年 5 月； 【 土地爺商業(yè)地產(chǎn)招商網(wǎng) 】 文字鏈接，投放周期 20xx 年 8 月至 20xx 年 5 月； 【 南方商鋪 網(wǎng)】 文字鏈接，投放周期 20xx 年 8 月至 20xx 年 5 月； 【 短信群發(fā) 】 短信群發(fā)廣告信息傳播的針對性極強。投放期為 周期 20xx 年 8 月至 20xx 年 5 月 。 20xx 年 8 月初之前完成。 招商任務(wù)及比例安排 開業(yè)前商業(yè)廣場完成招商任務(wù)的 65%； 24 美食街完成招商任務(wù)的 40%（原則上集中在同一區(qū)域）； 娛樂城完成招商任務(wù)的 30%的商戶積累工作。 分業(yè)態(tài)招商計劃 考慮盡快轉(zhuǎn)化招商成果，以及以“農(nóng)工商超市”作為主力店的宣傳，建議前期首批重點以“購物類”商家為主。 第二階段 —— 主力客戶篩選落定期 主要任務(wù)是篩選部分主力商戶，迅速的落定，給那些中小商戶以信心。 第一期：農(nóng)工商超市開業(yè)，暫定為 20xx 年 10 月 1 日； 第二期：商業(yè)廣場和部分美食街，開業(yè)時間暫定為為 20xx 年 1 月 26 日（距離春節(jié)還有約 23 天）。 項目招商啟動后，由于區(qū)域同類競爭項目較多，建議采取“內(nèi)外招商相結(jié)合”的策略，對周邊區(qū)域目標商戶采取“移動招商”策略，其它品牌商戶實施“走出去招商”的策略，如相關(guān)外省市等區(qū)域市場，召開針對性的項目招商洽談，擴大項目知名度和影響力，吸引特色目標商戶入駐。 商業(yè)項目成功與否的關(guān)鍵問題之一，商家要招得進，經(jīng)營好，留 22 得住，實現(xiàn)發(fā)展商與商家的雙贏。 業(yè)態(tài)定位錯位競爭策略。 1）一樓價格不易超過 元 /平方米 /天； 2）二樓價格不易超過 元 /平方米 /天； 3）三樓幾個不易超過 元 /平方米 /天； 4）總體均價在 元 /平方米 /天； 樓層 租金（元 /天 /㎡ ） 一層 二層 三層 均價 元 巨龍新天地總體均價格應(yīng)在 元 /平方米 /天。可以從長遠角度來考慮，通過 5 年以后價格迅速提升的方式來解決。 六、項目租金價格策略與定位 （一）總體 租金價格策略 考慮句容城市的總體經(jīng)濟水平以及目前租金狀況現(xiàn)有水平，以及本案所處的絕對位置在商家心中的印象，總體建議本案價格不易過高，始終與市中心價格保持在一個相對的差距，使得商戶有可比的因素與優(yōu)勢。 ? 桑拿會所 ――擬布置引進 1 家較高檔次的桑拿會所，填補當(dāng)?shù)乜瞻住? ? 特色餐飲 ― ―擬引進國內(nèi)外一批有特色的休閑餐飲，如韓國燒烤、日本料理、特色火鍋。 特色購物 ――擬打造句容旅游紀念品集散地；以 佛、道文化為主題 ，茅山、九華山、瓦屋山風(fēng)景區(qū)為題材的宗教文化用品和特色旅游紀念品專賣店。同時結(jié)合句容城市本身的文化元素。 （ 2）消費適應(yīng)性原則，保證主