【正文】 辦公樓 億元 商 業(yè) 用 房 億元 房屋建筑面積 施 工 面 積 萬 平 方米 住宅 萬 平 方 大量管理資料下載 米 竣工面積 萬平方米 住宅 萬 平 方米 商品房屋銷售面積 萬平方米 住宅 萬 平 方米 商品房屋銷售額 億元 住宅 億元 土地開發(fā)面積 萬平方米 ② 住宅需求 2020 年商品房的供應(yīng)量在 300 萬平方米左右，但 2020 年的拆遷量持續(xù)增長，總拆遷量超過 3 萬戶。 ③ 老城區(qū) “情結(jié) ”較重，但隨著拆遷改造，城市規(guī)劃的發(fā)展，老城區(qū)向東西、南北方向擴(kuò)展加速，人們選擇河西、江寧、城東片區(qū)居住的趨勢明顯增強(qiáng)。 ② 消費主要集中在老城區(qū)。 人口及消費 ① 南京市區(qū)人口總數(shù)為 300 多萬，文化程度較高，消費主體穩(wěn)定，居民可支配消費收入中檔偏上，消費能力較強(qiáng)。以 2002 年為例，南京國民生產(chǎn)總值達(dá)到 1295 億元，同比增長 %；完 成固定資產(chǎn)投資超過 500 億元， 大量管理資料下載 同比增長 %；財政收入為 ，占 GDP比重 %；工業(yè)利潤同比增長 %；居民可支配消費收入為 9154 元；社會消費品零售額突破 400 億元，增長近 10%。南京金融商貿(mào)興盛，初步形成了大商業(yè)、 大流通、大市場的格局。南京教育、科研發(fā)達(dá)，目前擁有各類高等院校 48 所，各 類自然科學(xué)研究和研發(fā)機(jī)構(gòu) 571 家。新天地 項目營銷策劃構(gòu)思方案 ★ 市 場 篇 一、南京市房地產(chǎn)市場總體 分析 南京歷經(jīng)十朝都會，文化底蘊深厚。 目 錄 ★ 市 場 篇 大量管理資料下載 一、南京市房地產(chǎn)市場總體評價 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 人口及收入、消費水平、消費特征 房地產(chǎn)整體 發(fā)展水平 城市區(qū)域價值及發(fā)展趨勢 二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場總體評價 江寧區(qū)區(qū)域價值分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費主體特征 房地產(chǎn)市場競爭狀況（主要競爭樓盤分析） 商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價 ★ 構(gòu) 思 篇 三、南京 此案名首先明確了項目的定位及其社會價值，該項目因為具備極大的商業(yè)價值，應(yīng)成為提升整 個江寧新區(qū)價值的核心和標(biāo)志，并引導(dǎo)新的消費觀念、居住觀念、城區(qū)觀念、空間觀念和審美 觀念；其次，該案名區(qū)別于目前江寧及南京所有項目案名歐化及小資傾向，凸顯大氣、高格形 象；另外，該案名極富現(xiàn)代感，容易產(chǎn)生聯(lián)想；簡潔，便于傳播和記憶。 ，充分發(fā)揮母公司金融服務(wù)特色，運用金融創(chuàng)新手段引導(dǎo)客戶購買我們的物業(yè)。 3. 在房地產(chǎn)項目策劃方面進(jìn)行重大創(chuàng)新，按照我國生態(tài)住宅規(guī)劃，啟動南京第一個大型生態(tài)健康社區(qū)，以大面積健康養(yǎng)生花卉形成的中心花園震撼南京置業(yè)者的心靈； 4. 運用泛地產(chǎn)理論精髓，將健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，我們愿意將多年來投巨資完成的中華國際養(yǎng)生園成果引入到江蘇，根據(jù)南京區(qū)域文化特點，規(guī)劃在 SHOPPING MALL建設(shè) 5000 平方米國際健康養(yǎng)生服務(wù)中心，融 合中西健康養(yǎng)生文化于 大量管理資料下載 一體，巧妙提煉江蘇吳越健康養(yǎng)生文化之精華，形成南京國際健康養(yǎng)生園，吸引大批成功人士和游客來此消費，帶動商業(yè)項目和住宅銷售。 對于城市經(jīng)營策劃，我國著名策劃機(jī)構(gòu)王志鋼工作室給予中蘭德大力支持。 大量管理資料下載 南京新天地花城 摘 要 針對南京江寧開發(fā)區(qū)項目策劃，我們具有如下重大創(chuàng)新： 1. 從城市經(jīng)營角度，首先進(jìn)行城市經(jīng)營策劃，造就江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展萬馬奔騰的大勢，然后將本項目放在城市經(jīng)營的大背景下，運作土地的一級半市場，展開大招商，大手筆整合金融、房地產(chǎn)、商業(yè)、物流社會資源，形成江寧投資置業(yè)的熱潮。目的：提升江寧新區(qū)——南京新城名片形象，提升房地產(chǎn)價值。 2. 商業(yè)策劃進(jìn)行大手筆創(chuàng)新，運用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗，在項目地塊策劃南京最具創(chuàng)意 的大型 shopping mall 購物中心，將項目開發(fā)策劃與招商策劃同步進(jìn)行，采用產(chǎn)權(quán)式商場方式幫助發(fā)展商首先回籠 23 億元現(xiàn)金。 5. 本項目策劃負(fù)責(zé)人具有豐富的發(fā)展商經(jīng)驗，能夠充分運用客戶營銷與服務(wù)營銷手段，結(jié)合深圳先進(jìn)營銷理念與南京區(qū)域文化特點設(shè)計出系列大型客戶營銷活動方案，形成滿城爭說新天地項目的局面。 案名注解 本營銷策劃方案暫將項目總體案名定為 “南京 ?新天地 ”，其中住宅部分為 “新天地 ?花城 ”。 住宅部分案名與 “詩意棲居 ”內(nèi)涵統(tǒng)一。新天地理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點 品牌及市場整體效應(yīng)目標(biāo) 商業(yè)部分整體定位及核心價值選擇 住宅部分整體定位及核心價值選擇 整體營銷策略 開發(fā)策略選擇 銷售、成本、收益等財務(wù)總體目標(biāo) ★ 項 目 篇 四、項目 SWOT 與動態(tài)競爭分析 項目主要威脅 項目主要機(jī)會點 大量管理資料下載 動態(tài)競爭分析 五、商業(yè)項目構(gòu)思定位初步模擬 商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇 商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案 商業(yè)部分財務(wù)指標(biāo)預(yù)測 六、住宅部分產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 產(chǎn)品主題概念定位 住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā)建議 戶型、面積、比例 規(guī)劃要點、園林建議 價格策略 住宅部分財務(wù)指標(biāo)預(yù)測 ★ 概念規(guī)劃篇 七、規(guī)劃及獨特創(chuàng)新概念 ★ 營銷要點篇 八、營銷要點及項目后價值評價 （一） 營銷要 點 （二） 后價值評價 ★ 合 作 篇 九、雙贏合作模式介紹 我司內(nèi)部專業(yè)運作流程 大量管理資料下載 合作方式選擇 我司異地經(jīng)營模式 收費標(biāo)準(zhǔn)及付款方式 主要專案人員簡介 南京 南京下轄十一區(qū)兩縣，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)核心區(qū)重要城市和長 江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢突出。南京以石油化工、電子信息、汽車摩托車、機(jī)械儀表和生物醫(yī)藥 5 大支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，成為華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 南京經(jīng)濟(jì)整體運行狀況良好。 南京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)健，在長三角大的經(jīng)濟(jì)背景驅(qū)動下，未來 3—5年經(jīng)濟(jì)會展現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展活力，這也必將會進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和城市化進(jìn)程的推動。住宅等大宗耐用消費需求屬成長 型，上升較快。商業(yè)形成夫子廟、新街口、湖南路三大主要商圈，商業(yè)主題定位各具特色，不僅大型百貨、購物中心發(fā)展較快，而且蘇果、好又多、華聯(lián)、金潤華等大型連鎖超市較高密度分布城區(qū)，如果對現(xiàn)代購物中心以及南京商業(yè)市場沒有深刻的把握，如果不進(jìn)行商業(yè)主題及業(yè)態(tài)創(chuàng)新，很難形成新的商業(yè)中心。 ④ 在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動周邊是不可阻擋的發(fā)展趨勢，但 面臨著創(chuàng)新、引導(dǎo)、配套資源跟進(jìn)的實際問題。如果每戶購一套 80 平方米的住房，僅此一項需求就達(dá) 240 萬平米，加上占每年購房量 10％， 30萬平方米的外來人口購房及其它需求，剛性需求就在 250 萬至 300萬平方米之間，供求基本平衡。 ③ 價格趨勢 大量管理資料下載 未來 35 年內(nèi)整體保持 “穩(wěn)中有升 ”的趨勢。配套資 源的跟進(jìn)以及住宅品質(zhì)的提升，房價上升空間最具潛力的城區(qū)應(yīng)為江寧、河西、城東等區(qū)域。高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，加上有力的消費引導(dǎo)，會促動南京房市消費向高臺階邁進(jìn)。開發(fā)商實力弱，專業(yè)資源不集中，管理水平和創(chuàng)新能力不強(qiáng)為高品質(zhì)房預(yù)留了很多空間。新天地項目的突破點和機(jī)會點。特別是以奧體為中心的河西區(qū)和以開發(fā)區(qū)為中心的江寧區(qū)，將成為未來南京新的高尚住宅區(qū)及新興產(chǎn)業(yè)中心。目前核心組成部分為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和東山鎮(zhèn)。另外，規(guī)劃中的地鐵也將覆蓋該區(qū)，大學(xué)城即將落戶該區(qū)。在未來的發(fā)展中，江寧具備極大的城區(qū)價值。雄厚的經(jīng)濟(jì)實力和發(fā)展活力為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了較大的空間。日常消費配套落后，集中于東山鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)定位及層次較低。價格基本也分兩個層次，一類是 2500 元 /平米左右的，一類是 3000 元 /平米左右。 附：主要項目一覽表 內(nèi) 容名 稱 規(guī)模 類型 主力戶型 價格 主題 交付日期 翠屏國際城 占地 120 萬㎡建筑 80 萬㎡ 多層、聯(lián)排別墅 、別墅 三室二廳、二室二廳 多層： 2500 聯(lián)排： 3300 別墅： 3600 山湖林海間的國際名流生活 一期已交付 江南文樞苑 建筑 12 萬㎡ 多層、別墅 三室二廳三衛(wèi)（ 184 ㎡） 多層 2100 一脈承天地 人文出大家 現(xiàn)房 大量管理資料下載 21世紀(jì)世紀(jì)園 總規(guī) 40萬㎡ 多層 三室二廳一衛(wèi)（ 120㎡） 2100 精彩詮釋歐式生活典范 現(xiàn)房 天地新城 總規(guī) 56 萬㎡ 多層、別墅、精裝單身寓 三室二廳錯層、四室二廳躍層 2500 有情天地生態(tài)家園 期房 歐陸經(jīng)典花園 總規(guī) 25 萬㎡ 全框架花園公寓 三室二廳 137150㎡ 2300 住好房子，一生幸福 現(xiàn)房 武夷花園 總規(guī) 26 萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳、四室二廳 2400 新城區(qū)、新生活 現(xiàn)房 明月港灣 占地 35 萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳 110130㎡ 2400 大型秦淮水岸星級社區(qū) 期房 百家湖花園 總規(guī) 100 萬㎡ 多層、別墅聯(lián)排 四室二廳 142㎡ 2400 超大社區(qū)，組團(tuán)有不同的定位主題 期、