【正文】 想買大屋改善環(huán)境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。 ? .區(qū)域居民的親屬、朋友 分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對小區(qū)向往，同時在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。 ? 外來人口在該地置業(yè) 分析：他們注重本案的綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的 配套設(shè)施，對新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)，反而對區(qū)域感情不太考慮，對價格敏感度較高，喜歡實惠的戶型產(chǎn)品，同時由于成家立業(yè)需在本地購置物來。 四、賣點體系 新百花園首號 緊靠主城區(qū) 緊鄰南湖區(qū)域成熟社區(qū) 依托原有新百花園小區(qū) 成熟的生活配套 南湖鄰里中心 商業(yè)配套、市政配套逐漸完善 有多路公交車 緯七路拓寬改造工程的完成使交通更加便捷 區(qū)域位置 周邊配套 交通 產(chǎn)品 價格 板式樓通風(fēng)采光好 超大樓間距 兩梯兩戶 價格低于周邊競爭樓盤 一衛(wèi)的主力戶型降低總價 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 36 頁 五 、形象包裝規(guī)劃 （一） VI 系統(tǒng)設(shè)計 1． 標(biāo)志 2． 標(biāo)準(zhǔn)字體 3． 標(biāo)準(zhǔn)色、輔助色 4． 象征圖形 5． 標(biāo)準(zhǔn)組合 此部分設(shè)計宜簡潔、明快，富有生活文化氣息。 （二）圍墻 圍墻制作是 售樓處兩側(cè)圍墻，用大幅畫面表現(xiàn)，畫面力求給人們的視覺帶來舒適感。風(fēng)格宜明快、醒目、熱烈、有公館的文化特色，整體形象能表現(xiàn)出檔次感，能抓住受眾“眼球”，具有較強(qiáng)的視覺沖擊力。 （三）售樓處 通過廣在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項目應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、現(xiàn)場包裝、接待中心、示范單位等方面營造一個非常舒適的內(nèi)部環(huán)境，配以銷售策略上營造的熱烈買賣氣氛，力求迅速打動客戶的心，促進(jìn)客戶成交。 1．外觀設(shè)計 體現(xiàn)小巧精致，視覺舒適。 2．室內(nèi)設(shè)計 ① 形象背景板 設(shè)形象背景板，使客戶在進(jìn)入現(xiàn)場的短短時間內(nèi)，即經(jīng)歷圍墻、 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 36 頁 售樓處外觀及背景板的三次視覺沖擊，產(chǎn)生良好的第一印象。 ② 室內(nèi)展板： 主要展示內(nèi)容：區(qū)位建設(shè)規(guī)劃、一衛(wèi)時代來臨、新百開發(fā)商背景資料等。 通過系列展示，使“新百花園 ?? 首 號 ”高尚物業(yè)的形象豐滿起來，同時傳遞必要的樓盤信息。 3．銷售資料 4．看房通道 （四）導(dǎo)視系統(tǒng) 因項目距市區(qū)較遠(yuǎn)，導(dǎo)視系統(tǒng)宜擴(kuò)大范圍，配置得當(dāng)，有效吸引人們的注意。 1．樓體布 幔 懸掛處：樓體北側(cè)、東側(cè) 理由：高架橋處是咽喉要道，且是上坡路，車速減慢，易使駕車者無意留意。又因受眾注目于指示牌的時間較短，宜使用大規(guī)格的布幔 ,便于短時間內(nèi)識別。另項目地段為通往新城區(qū)的必經(jīng)之路，流量都較大，而且基本無樹木遮擋，視野開揚(yáng)，利用本案準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)劣，可考慮用布幔直接懸掛于樓體，懸掛于高層能有效地向經(jīng)過高架的車流傳遞樓盤信息。且此地區(qū)住宅區(qū)域較集中，四周視野好，易初周邊居民所看見。 2．形象大牌 數(shù)量：大牌 1 塊 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 36 頁 規(guī)劃：大牌除具備常規(guī)指示功能外，還要 體現(xiàn)樓盤形象，將樓盤信息有效傳播，同時體現(xiàn)項目高檔次。這種做法有別于項目現(xiàn)場的普通指示牌。 擺放位置：置于應(yīng)天西路競爭樓盤附近，城開怡家或蘇建豪庭項目受眾處。 理由：在競爭樓盤附近，有相當(dāng)數(shù)量目標(biāo)客戶到該處消費(fèi)，能從指示牌得知本項目信息，有利于有效地分流競爭樓盤的客群。 第三章 形象推廣篇 一、推廣總思路 推廣的目標(biāo)是要給客戶一個品質(zhì)高檔的生活小區(qū)，但在本案的推廣上，仍然應(yīng)走質(zhì)優(yōu)價惠的路線，從而造成客戶的一定的心理差距，促使客戶盡快地下定決心，完成購買行為。抓住三房兩廳一衛(wèi)市場空 白，宣傳一衛(wèi)時代來臨，以價格突出本案優(yōu)勢，給客戶一個超值的感覺。 二、媒介整合 在整體傳播費(fèi)用中，以廣告攻勢為主體，有機(jī)配合事件公關(guān)和促銷攻勢。在主體的廣告攻勢環(huán)節(jié)，采取內(nèi)外結(jié)合、環(huán)環(huán)相扣的戰(zhàn)術(shù)。 （一）報紙廣告：以 “ 現(xiàn)代快報 ” 、 “ 金陵晚報 ” 為主。半版為主，整版為輔。 （二）戶外媒體 戶外形式 選點（具體地址） 說明（數(shù)量，重要性） 大牌 應(yīng)天西路 一塊，形象塑造吸引 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 36 頁 南湖（集慶門前大街上的十字路口） 周邊有效客戶，也有引導(dǎo)的作用 布幔 樓體 北側(cè)、東側(cè)各一塊，擴(kuò)大宣傳效應(yīng) （三）電視媒體：以 “ 南京 樓市 ”為主。 電視廣告一貫以形象、真實、互動性好，給觀眾感官上巨大的沖擊力，是項目推廣的重武器，其重要性不言而喻。電視廣告形式應(yīng)有多個版本，以適應(yīng)不同銷售階段播放需要。建議形象廣告按 30 秒電視廣告規(guī)劃，采用三維動畫與特技和實景結(jié)合的方式，另外再制作一個 10 分鐘專題片，專題配合一衛(wèi)時代來臨的炒作。 三、新聞推廣 新聞推廣四大做點 1．觀念引導(dǎo) 針對“一衛(wèi)時代的來臨”這一話題開展一系列的宣傳、推廣活動，迎合追求實惠的客群的需求，同時通過觀念引導(dǎo)成為一種置業(yè)的潮流，以滿中此部分業(yè)主的虛榮心，使其自然而然地接 受這一觀念，為后期項目的營銷推廣打下良好的基礎(chǔ)。 2．配合公關(guān)活動、事件行銷活動的炒作 開展針對新老業(yè)主的聯(lián)誼會、主題游園會、運(yùn)動會等活動和一些優(yōu)惠措施，不僅鞏固老客戶，樹立口碑，提高了準(zhǔn)客戶的購買欲望，同時也吸引了新客戶。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 36 頁 3．項目特色賣點炒作 —— 壓軸板式公館 通過對項目特色賣點炒作，使消費(fèi)者更好的了解項目，引導(dǎo)客戶需求，提高項目的知名度，促進(jìn)項目的去化。 通過對項目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點加以策劃包裝，提煉“個性化”的項目形象，可以大大提高項目的知名度，提升項目的附加值，從而促進(jìn)銷售業(yè)績的提升。本項目 有較多賣點：規(guī)劃前景、生活配套資源、一衛(wèi)時代生活、首席門戶地位等。板式公館為其特色，是提升本案品質(zhì)的最大支撐點。 4．新百品牌 客戶對品牌的認(rèn)知程度往往取決于品牌的個性，但商品品牌與其個性同樣重要，新百半個世紀(jì)的老字號品牌，無疑是本項目一個亮點，也是消費(fèi)者的信心保證和信譽(yù)保證。 四、行銷渠道策略 （一）業(yè)主俱樂部 創(chuàng)意活動： 業(yè)主定期免費(fèi)體檢 定期舉辦業(yè)主生日會 文化月活動 （二）房展會 時間： 2020 年下半年 2020 年上半年 展示方式： 2020 年上半年，展示現(xiàn)場要對“一衛(wèi)時代的來臨”話題的炒作，引導(dǎo)消費(fèi)者認(rèn)可“一衛(wèi)”戶型，可以節(jié)約能源、節(jié)約空間、降低購 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 36 頁 房總價的觀念。 五、公關(guān) /事件營銷 目的： 潛在客戶開發(fā) 【活動一】 新百花園六年慶系列活動 活動操作重點： 1．聯(lián)系新百花園的新老業(yè)主和準(zhǔn)客戶，現(xiàn)場氣氛熱烈、溫馨，設(shè)置互動環(huán)節(jié)，提高參與度。 2．有相應(yīng)的購房和購物優(yōu)惠活動開展。 3．后續(xù)新聞的持續(xù)跟蹤報道、與媒體的深度接洽 4．對老業(yè)主的優(yōu)惠政策，挖掘原有資源。 【活動二】 新百業(yè)主家庭自駕游 活動時間：南京→周邊城市 /南京郊區(qū)