南京星漢仙林項(xiàng)目整體定位報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-05-12 16:25 本頁(yè)面
【正文】 香溪月園等，詳見(jiàn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（ S） 地處大學(xué)城中心位置，文化氛圍濃厚，而且享有了大學(xué)城所有的人 文優(yōu)勢(shì)、信息優(yōu)勢(shì)、科技優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)等。 仙林地區(qū)是南京奶業(yè)與畜牧業(yè)的集中地，沒(méi)有大型工業(yè)企業(yè)，污染輕，且周邊青山環(huán)繞，綠水長(zhǎng)流，生態(tài)環(huán)境較佳。 與仙林大學(xué)城明年要出讓的幾塊土地相比，本項(xiàng)目距大學(xué)城商務(wù)中心、居住中心、活動(dòng)中心更近，這對(duì)本項(xiàng)目人氣的聚集和配套的完善都很有利。 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商在南京開(kāi)發(fā)過(guò)一些成功的案例，有一定的知名度，這對(duì)項(xiàng)目的品牌形象是一個(gè)很有利的因素。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 (W) 項(xiàng)目占地面積不大，規(guī)劃起來(lái)有一定的難度，就規(guī)模效應(yīng)而言，不易形成非常大的影響力。 項(xiàng)目周邊是一些正在平整的土地，黃土 飛揚(yáng)，道路也剛開(kāi)通，路邊景觀還沒(méi)有做，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，改觀不會(huì)很大，影響樓盤(pán)的形象。 項(xiàng)目地塊北側(cè)為已建設(shè)的回遷戶小區(qū)，無(wú)論建筑形式和居住人群的品質(zhì)都不高，項(xiàng)目西側(cè)為仙林中學(xué)，將來(lái)在固定時(shí)段（如早操、節(jié)假日活動(dòng)時(shí)間等）會(huì)有一定噪音干擾。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀資源枯竭，如果營(yíng)造水系等景觀將近一步增加開(kāi)發(fā)成本。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 (O) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 目前仙林沒(méi)有在售的多層住宅，暫時(shí)形成一個(gè)斷檔期，本項(xiàng)目將是這個(gè)檔期率先推出的多層住宅項(xiàng)目，是個(gè)有利時(shí)機(jī)。 目前市場(chǎng)上供給的全是別墅，和本項(xiàng)目同期推出的樓盤(pán)中也是以 120 平米以上的大戶型為主 ，目前仙林很缺乏 110 平米以下的中小戶型，本項(xiàng)目要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，主力戶型定位為小戶型。 從 20002020 年的三年時(shí)間內(nèi)，仙林的房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，這對(duì)投資者來(lái)說(shuō)誘惑力很大。 項(xiàng)目地處大學(xué)城，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，并加大宣傳力度，對(duì)外形象較好。 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 (T) 占地 25 萬(wàn)平米的高教社區(qū)與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)檔期相差不大，客戶群體也有一部分相同，會(huì)分流一部分教師客戶，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格也會(huì)有所影響。 2020 年是南京樓市平穩(wěn)過(guò)渡的一年， 2020 年南京樓市壓力將進(jìn)一步增大，這會(huì)影響一部分置業(yè)人士的職業(yè)熱情和決心。 第二章 項(xiàng)目總體定位 一、 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目整體定位依據(jù) ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目地處大學(xué)城內(nèi)，這是一種極大的環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)。大學(xué)城內(nèi)的其他樓盤(pán)都宣揚(yáng)這里的文化氛圍、人文素質(zhì)的因素，甚至到這里的政策優(yōu)勢(shì)。但卻忽略了大學(xué)城也能夠引起人們的一種情感，一種回歸。3040 歲之間的成功人士是樓市的置業(yè)大軍，這部分人中絕大部分是從象牙塔里走出來(lái)的，大學(xué)給了他們騰飛的起點(diǎn)，給了他們激情的燃燒，給了他們幸福的回憶。在大學(xué)城置業(yè)是他們情感的一種歸宿。 亞?wèn)|仙林區(qū)群山環(huán)繞，以前是南京的畜牧業(yè)和奶業(yè)集中地，所以沒(méi)有污染，是南京市最佳人居環(huán)境區(qū)域之 一，適宜建立一些高檔產(chǎn)品。目前亞?wèn)|在售的樓盤(pán)中也以別墅為主，且相對(duì)來(lái)說(shuō)位置都比較好，環(huán)境也很優(yōu)美。像亞?wèn)|花園城的幾處別墅社區(qū)都是背山面水，且配套都比較完善，人氣也比較旺。本項(xiàng)目所處的位置自然環(huán)境欠缺，且周邊道路正在施工，給人的感覺(jué)還比較荒涼，建純別墅社區(qū)檔次不會(huì)太高。同時(shí)考慮到本項(xiàng)目的建筑指標(biāo)方面的因素，建立純別墅區(qū)密度會(huì)增大，私密性差，降低別墅檔次，從而降低別墅的售價(jià)，所以考慮建設(shè)高品質(zhì)的主題公寓。 大學(xué)城的建立自然帶來(lái)了大學(xué)老師從事的工作外業(yè)務(wù)和生意，高校教師一般都有自己的事務(wù)所，或在其他公司兼職。而 且老師的工作多為腦力勞動(dòng)，不需要太大的空間，但要求有自由的工作環(huán)境，激起靈感的迸發(fā)，現(xiàn)代化的 SOHO 辦公環(huán)境對(duì)他們充滿了誘惑。 從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)角度出發(fā)，必須開(kāi)發(fā)差異化、稀缺化的創(chuàng)新產(chǎn)品，從而實(shí)現(xiàn)“小題大做”和“物以稀為貴”的勢(shì)態(tài)，有利于提高項(xiàng)目的價(jià)格。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 基于目前整體市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目本身的狀況，本項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)向高檔次發(fā)展，整體定位為： 融入仙林大學(xué)區(qū)的、 有文化意義的、高品質(zhì)的 SOHO 社區(qū) 二、 項(xiàng)目名稱(chēng) 方案 A： “藝術(shù)人生” 源于央視著名主持人朱軍主持的一套文藝節(jié)目，邀請(qǐng)一些藝術(shù)人 士談那些經(jīng)歷過(guò)的、懵懂的、青澀的、奮斗的、甚至痛苦的年代。有感于劉歡的一檔題為“六十年代生人”的節(jié)目，劉歡見(jiàn)到大學(xué)的老師、同學(xué)，激動(dòng)得熱淚盈眶，昔日的大學(xué)同窗翻著那些發(fā)黃的照片，憶這那些美好的往事，有多少人心潮澎湃！本項(xiàng)
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