【導(dǎo)讀】雁塔文化新天地是陜西省、西安市、雁塔區(qū)三級政府重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目。米，總占地面積。復(fù)合式綜合商業(yè)廣場組成。其中一期占地15625平方米，建筑面積為32945平方米。平方米，地下建筑31635平方米，下沉廣場面積3318平方米。項(xiàng)目容積率，綠化率64%；暫定整體公攤率28%。影城約6000平方米，地上車位120個，預(yù)計05年10月中旬取得《商品房預(yù)售許可證》，06年10月份正式開業(yè)。鋪位面積：最小4—6平米，大鋪面15平米左右。通道：主通道，輔通道2米。租金：300-500元/平米·月。經(jīng)營現(xiàn)狀：沒有空鋪位，人流量較大，個別經(jīng)營戶反映的情況：在周1～周5商戶基本能保本，周6、周日可盈利。北大街店根據(jù)走訪現(xiàn)場了解到，大中電品北大街店（萬萬代）目前經(jīng)營狀況不理想。從走訪個別經(jīng)營戶了解的情況，小寨百匯位置好的門面月租金可達(dá)到/間·月，并且目前仍然處于增漲的。整體有百盛負(fù)責(zé)管理，采取和品牌經(jīng)商家聯(lián)營的形式，其內(nèi)部為敞開式經(jīng)營。豪華，電梯過道8米左右。

　　

【正文】 地下二實(shí)景 5 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 65 地下二實(shí)景 6 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 66 中部廣場 中部廣場鋪王 1 鋪王 1 品牌店，業(yè)態(tài)不限 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 67 中部廣場鋪王 2 鋪王 2 品牌店，業(yè)態(tài)不限 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 68 中部廣場鋪王 3 鋪王 3 一層帶夾層 品牌店，業(yè)態(tài)不限 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 69 西側(cè)夾層 夾層 美容院、桌球房、電玩游戲、24小時自助銀行 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 70 影院下地下二層實(shí)景 1 開發(fā)商自留，劃小招商 中低檔休閑服飾、飾品、美甲（好又多、飛炫） 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 71 南部廣場 影院南出門東側(cè) 開發(fā)商自留，招商出租 便利超市、影院服務(wù)配套 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 72 南部廣場夾層（設(shè)備間） 設(shè)備間 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 73 南部廣場南端一層現(xiàn)場實(shí)景 招商出租 業(yè)態(tài)不限 品牌基本不限 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 74 南部廣場西側(cè)夾層現(xiàn)場實(shí)景 招商出租 西側(cè)南北向?yàn)楠?dú)立經(jīng)營單元 （咖啡屋、茶秀、 品牌餐飲、酒吧） 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 75 南部廣場南端夾層現(xiàn)場實(shí)景 招商出租 南端東西向?yàn)橐粋€經(jīng)營單元 （咖啡屋、茶秀、 品牌餐飲、酒吧） 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 76 六、經(jīng)營規(guī)劃定位 樓層 /區(qū)域 功能定位 目標(biāo)商戶示例 銷售方式建議 北側(cè)夾層 化妝品、香水、飾品、 打火機(jī)、瑞士軍刀 zip、玉蘭油、美寶蓮 劃小返租出售 統(tǒng)一招商經(jīng)營 北部廣場 鋪王 3 品牌店，業(yè)態(tài)不限 BURBERRY、美美香水等、 鮮花店、品牌化妝品 整體自營出售 地下 2 層 1 層 高檔休閑、運(yùn)動服飾 LEE、杰克瓊斯、蘇格蘭飛人、 G20 U2 劃小返租 + 自營出售 2 層 中檔休閑、運(yùn)動服飾、 休閑飲食 比利牛仔、美特斯邦威、 左丹奴、班尼路、李寧 劃小返租 + 自營出售 地下 1 層車庫 五環(huán)精品、運(yùn)動健身器械 阿迪、 nike、銳步、 puma、好家庭 招商出租 中部廣場 東側(cè)一層帶夾層 （鋪王 4） 品牌店，業(yè)態(tài)不限 BURBERRY、美美香水等、 鮮花店、品牌化妝品 整體自營出售 中間靠東一層（鋪王 1） 品牌店，業(yè)態(tài)不限 BURBERRY、品牌餐飲、 鮮花店、品牌化妝品 整體自營出售 西側(cè)一層 （鋪王 5） 品牌店，業(yè)態(tài)不限 BURBERRY、品牌餐飲、 鮮花店 、品牌化妝品 整體自營出售 影院地下 2 層至最南端 中、低檔休閑服飾、 飾品、美甲、 好又多、飛炫、百匯、東大街自營戶 開發(fā)商自留、劃小招商 南部廣場 西側(cè)、 南側(cè)夾層 咖啡屋、茶秀、 品牌餐飲、酒吧 老樹咖啡、茗典咖啡、 麥當(dāng)勞、肯德基 招商出租 北部（出口處）東西兩側(cè) 便利超市、影院配套 便利店、冷飲店、 招商出租 地下一層 品牌不限、業(yè)態(tài)基本不限 文具、工藝品、飾品、其它 招商出租 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 77 ★： 為了顧全整體項(xiàng)目的商業(yè)形象，在項(xiàng)目中可考慮規(guī)劃 24小時自助銀行，但 堅決拒絕在項(xiàng)目好的位置開設(shè)銀行營業(yè) 大廳 。 七、隔斷形式（按實(shí)際經(jīng)營考慮） 北側(cè)夾層： 不隔斷或半隔斷，具體標(biāo)準(zhǔn)以招商情況確定 地下 2層： 邊廳根據(jù)經(jīng)營要求確定隔斷位置，采用全隔斷； 中島部分不統(tǒng)一隔斷，根據(jù)經(jīng)營需要局部可進(jìn)行半隔斷，隔斷位置根據(jù)商家具體經(jīng)營位置確定，隔斷高度應(yīng)有限制； 下沉廣場 ： 按鋪位劃分全隔斷，內(nèi)部隔斷商家自理； 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 78 南側(cè)地夾層、地下 1層： 根據(jù)鋪位劃分采用全隔斷，各自獨(dú)立經(jīng)營； 八、招商 招商原則： 首先考慮符合項(xiàng)目檔次、業(yè)態(tài)規(guī)劃的商家； 從空場率考慮，可以 考慮與項(xiàng)目檔次、業(yè)態(tài)規(guī)劃略有不符的商家； 從業(yè)態(tài)控制上考慮，完全拒絕與項(xiàng)目檔次、業(yè)態(tài)明顯不適宜的商家； 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 79 招商思路： 招商對象劃分： ? 免租或低租的品牌商家： 肯德基、必勝 客、五環(huán)精品、 BURBERRY、美美香水、 LEE ? 收取中等水平租金的： 美特斯邦威、佐丹奴、班尼路 、 ? 收取較高水平租金的： 好又多、飛炫、百匯自營戶， 先期低租，后期高租 。 以較優(yōu)厚的條件（免租、低租等）吸引有品牌、有實(shí)力的商家先入場； 以品牌商家招商成果為籌碼吸引小商家，并提升租金價值。 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 80 九、產(chǎn)品定位 鋪位面積 ? 鋪位劃分的原則： ? 劃小出售： 控制總價，降低投資門檻，擴(kuò)大目標(biāo)客戶范圍 ? 合并使用： 2～３個銷售單元合并，能夠滿足經(jīng)營面積的要求 劃小出售，合并使用 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 81 ? 西安商業(yè)常規(guī)經(jīng)營面積水平（實(shí)用面積） ? 經(jīng)營檔次最高的： 20— 50 平米 （世紀(jì)金花、中大國際） ? 經(jīng)營檔次中等的： 20— 30 平米 （開元、百盛、王府、天姿名品） ? 經(jīng)營檔次低的： 4— 20 平米 （好又多、飛炫、二畝一購物廣場等） 從這幾個數(shù)據(jù)中我們可以看到，西安市商業(yè)常規(guī)經(jīng)營面積按照不同檔次標(biāo)準(zhǔn)，從 50 平米 — 4 平米不等 。而其中又以 20— 30 平米為主流 ，同時根據(jù)具體業(yè)態(tài)及經(jīng)營形式的不同， 最小的可達(dá)到 4 平米左右。 這為我們項(xiàng)目的鋪位劃分提供了第一個依據(jù)。 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 82 ? 西安在售商業(yè)項(xiàng)目銷售單元面積水平（建筑面積） 東方之星 1 層： 13300 M2， 主力面積 30— 40 M2 2 層： 1070 M2， 主力面積 25 M2 4 層： 主力面積 25 M2 宏府家樂福 1 層：半地下： 15— 20 平米左右 上海城 2 層： 14— 70平米， 主力面積 30 平米。 3 層： 20— 400 平米， 主力面積 30 平米 唐人街 1 層： 13— 80平米， 主力面積為 20— 30之間 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 83 2 層： 7— 70 平米， 主力面積 3 層：主力 15 平米左右 古韻沁園 1 層： 20400 M2， 主力面積 40 M2 2 層： 1040 M2， 主力面積 25 M2 3 層： 1040 M2， 主力面積 25 M2 名流天地（萬萬代） 10 平米左右，最小的 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 84 從以上數(shù)據(jù)我們看到，西安市中在售商業(yè)項(xiàng)目銷售的 主力鋪位面積 10— 40 平米之間 ， 具體面積隨著樓層變化產(chǎn)生變化， 樓層越差，鋪位面積越小 。通常 最好樓層的鋪位面積大約在 20— 40 平米之間，較次的樓層鋪位面積 15— 30 平米之間 。百馬認(rèn)為： 市場存在這樣的狀況是因?yàn)椋^好樓層抗風(fēng)險能力更強(qiáng)，因此雖然單價較高，但稍大的面積并不會影響投資者的積極性，而較差樓層采用更小鋪位面積的劃分，無疑是開發(fā) 商希望通過較低的銷售總價降低銷售門檻，從而吸引更多的投資者實(shí)現(xiàn)銷售。 這樣的做法是值得我們項(xiàng)目關(guān)注并借鑒的， 此為我們鋪位劃分的第二個依據(jù)。 雁塔文化新天地項(xiàng)目定位及營銷方案 85 ? 西安商業(yè)通道寬度標(biāo)準(zhǔn) 世紀(jì)金花、中大國際 — 3 米，局部 4 米 ； 主通道 3— 4 米，輔通道最小 米 開元、百盛、王府、天姿名品 — 3 米 ；主通道最小 3 米，輔通道 米 好又多、飛炫等 — ；主通道最小 2米，最大 米； 輔通道最大 米 ,最小 米。 從以上數(shù)據(jù)我們看到，西安商業(yè)通道的設(shè)定，比較正常的通道寬度為： 主通道3 米 — 米，輔通道 米 — 米 。根據(jù)具體物業(yè)品質(zhì)的不同，最大通道可達(dá) 4米，最小通道為 。 此為我