【正文】 報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 7 ? 西安的經(jīng)濟(jì)總量 ? 僅為北京的五分之一 ? 深圳的三分之一 西安市總體經(jīng)濟(jì)水平 與其它省會城市相比處于落后水平。 ?西安市近年來人均可支配收入增長速度較高，盡管收入水平絕對值偏低，但增速較快，反映出市場上升空間較大。 ?09年同期相比 08年銷量又有所減少。 ?西安市寫字樓銷售金額自 07年四季度以來，持續(xù)下跌，顯示出寫字樓市場的消化能力有限。 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 16 城內(nèi)： 鐘樓、和平路、西大街 西高新： 高新路、科技路、唐延路、南二環(huán)西段 城北： 未央大道 城南、城東、城西 ： 除南二環(huán)沿線外， 其它分布較為零散 西高新和 南二環(huán)版塊 城北版塊 城內(nèi)版塊 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 17 城內(nèi)： 目前城區(qū)內(nèi)已形成三個集中的寫字樓街區(qū)： ? 鐘樓附近，由中大國際、中貿(mào)國際、時代廣場、金鐘大廈、中天國際大廈、新城國際、皇城國際大廈等構(gòu)成； ? 和平路，由金鑫國際大廈、盛唐國際、佳騰大廈、和平銀座、都市創(chuàng)展中心等組成； ? 西大街，已完成拓寬改造的西大街已被寫字樓開發(fā)商看好，宏府廣場、都府大廈是其中的先行者。 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 19 城北： 目前城北的寫字樓項目的主要分布在未央大道沿線，有天乙大廈、航天新都，第五國際、凱鑫國際大廈、經(jīng)發(fā)國際大廈等。 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 20 高新區(qū)： 目前西高新的寫字樓主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二環(huán)西段沿線。 ? 隨著管委會搬遷，錦業(yè)路綠化面積日新月異。 秦唐 12棟 企業(yè)一號公園 高新區(qū)寫字樓分類 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 25 高新區(qū)產(chǎn)品形態(tài)多元化 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品特點 集中區(qū)域 代表項目 商住樓 ，宜商宜住 ； 200平米以下； ，住宅物業(yè)費(fèi)水平， /平米以下； ， 20元 /平米左右； 分布較散 凱麗大廈 電子城 BC軟件公寓； 軟件園內(nèi)寫字間 ； ，在 15—— 25元 /平米； ， 1元 /平米左右； 主要集中在電子城軟件園、高新二路軟件孵化園、電子工業(yè)園等 電子城軟件園； 軟件孵化園； 高新區(qū)寫字樓分類 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 26 高新區(qū)寫字樓成交情況 高新區(qū)寫字樓銷售狀況分析 寫字樓 06年市場成交萎縮，07年受到整個房地產(chǎn)市場的大漲的影響，以及與住宅價格倒掛的出現(xiàn)，投資購買者增多，致使成交量得到進(jìn)一步提升， 08年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)，成交量有所下滑。 高新區(qū)寫字樓租金可分 3個檔次： 高新區(qū)寫字樓租賃狀況分析 租金水平 特點 60—70元 /㎡ 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 29 寫字樓客群主體為中小企業(yè)，購買及承租能力低。月以下 ?%的公司購買寫字樓的價格在 5000元以下 公司目前租用寫字樓價格%%%%%%%%%小于 30303535404045455050606070708080 以上高新區(qū)寫字樓客群結(jié)構(gòu) 公司購買辦公場所的價格% %%%%%%%% 小于 3000300035003500400040004500450050005000550055006000600070007000 以上房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 購買寫字樓時考慮的面積8 . 3 %7 . 1 %1 0 . 4 %1 8 . 6 %2 9 . 3 %1 5 . 0 %7 . 6 %3 . 7 %300 平方米以上2 5 0 3 0 0 平方米2 0 0 2 5 0 平方米1 5 0 2 0 0 平方米1 0 0 1 5 0 平方米8 0 1 0 0 平方米5 0 8 0 平方米50 平方米以下市場需求的主力面積集中在200㎡ 以下。 高新區(qū)寫字樓客戶特征小結(jié)： 高新區(qū)寫字樓客群結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 33 高新區(qū)寫字樓案例分析 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 34 項目名稱 西港國際大廈 調(diào)查時間 20227 建筑類型 高層 總套數(shù) 43套 入市價格 8000 目前價格 8000 主力戶型 15601571 優(yōu)勢戶型 15601571 配套優(yōu)勢 交通便利 產(chǎn)品定位 西安新世紀(jì)之初的標(biāo)志性建筑，西安高端商務(wù)的典型代表 周邊配套 金融：中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、上海浦發(fā)銀行、國家開發(fā)銀行、西安商業(yè)銀行等 酒店：志誠麗柏酒店、志誠商務(wù)酒店、香格里拉大酒店、戴斯大酒店等 大學(xué)：西北大學(xué)、電子科技大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)等 商業(yè)：世紀(jì)金花、金鷹百貨、易初蓮花、愛家購物、國美電器、正泰家具等 公園：豐慶公園、新紀(jì)元公園、唐城墻遺址公園等 其他：新紀(jì)元俱樂部、長安俱樂部、大香港鮑翅酒樓、阿林鮑魚、機(jī)場物流中心等 西港國際大廈 高檔寫字樓案例 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 35 豪華大堂 外立面 公共走廊 總建 筑面積 建筑層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn) 層面積 標(biāo)準(zhǔn) 層高度 大堂 高度 建筑 總高度 樓體 高度 停車位 廣場 面積 70303㎡ 50層 約 1600㎡ 218米 185米 452個 約 15000㎡ 地上 48層 地下 2層 接待廳 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 36 ?租售周期長，出租率高，銷售率低 ； ?銷售價格高，目標(biāo)客群承受力有限是去貨 慢的根本原因 ； ?原裝進(jìn)口電梯及設(shè)備，市場形象好，投入 成本高； ?整體項目體量大，后期項目承受較大的競爭 高新國際商務(wù)中心 高檔寫字樓案例 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 位置 高新路與科技路交匯處 面積 1601464平方米 租金 85元 /㎡ ㎡ （含電梯、空調(diào)） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 目前入住企業(yè) 100余家，以中小企業(yè)為主，多數(shù)企業(yè)十到二十幾人辦公，其余為 4\50人左右 有兩家企業(yè)達(dá)百余人。 容積率 高層公寓： 230— 270平米，均價 5800元； 寫字間： 63— 176平米，均價 5600元。㎡ （含電梯、空調(diào)） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、外企、保險、裝修、房地產(chǎn)、教育、酒店 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成 西安本地企業(yè)較多，公司規(guī)模都不大，人數(shù)大多在數(shù)十人 海星城市廣場 中高檔寫字樓案例 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 42 旺座現(xiàn)代城 中檔寫字樓 旺座現(xiàn)代城地處高新區(qū)唐延路，由豪盛地產(chǎn)傾力打造。㎡ （含電梯）；空調(diào)（冬季 /月 老三屆大廈 運(yùn)營管理較好；交通便捷，口碑好，入住率高，宣傳推廣力度較大，租金中上等。 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 案例參考總結(jié) 參考項目 劣勢 本項目可借鑒 高新國際商務(wù)中心 租售同時進(jìn)行，造成銷售率低，出租空置率周期較長； 投入成本高，一些高投入配置功能無實用性，造成浪費(fèi)（如同聲傳譯國際接待廳）； 企業(yè)辦公綜合成本高，門檻較高。 后期租金水平增長潛力小，面臨競爭大。 ?戶型面積建議： 高新區(qū)入住企業(yè)多為小規(guī)模企業(yè)，對辦公面積需求較小，主要需求 200平米以下戶型； ?產(chǎn)品類型建議： 傳統(tǒng)高檔寫字樓成功難度大，性價比成為寫字樓制勝的主要競爭手段。 本案 項目地塊分析 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 項目基本情況 粵漢國際 N S 旗遠(yuǎn)地產(chǎn)，綜合性用地目前未開發(fā) 未開發(fā) 寫字樓 本案 高新 CBD 機(jī)場集團(tuán) 項目處于高新區(qū)新興的 CBD規(guī)劃區(qū)域，目前處于起步階段，成熟度低 ? 周邊主要可利用資源 ? 包含都市之門、匯鑫、粵漢、西港、東航、綠地等商務(wù)寫字樓項目的集群效應(yīng) ? 都市之門商務(wù)餐廳、商業(yè)步行街、假日酒店、饕界、 SOHO同盟的購物商場等便利的配套服務(wù) ? 高新區(qū)管委會及所有支撐服務(wù)體系 ? 金融服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部、外商投資企業(yè) 等眾多潛在的客戶資源 ? 千人會堂、筆克會展中心 等商務(wù)配套服務(wù) 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 項目本體特征：資源配套 現(xiàn)有 未來陸續(xù)完工配套 企業(yè) 下頁付詳細(xì)目錄 會展 筆克會展中心 無 配套 商業(yè) 藝饕街、饕界 無 餐飲 饕界餐飲商業(yè) 無 酒店 無 洲際酒店、假日酒店 交通 60 216站點 機(jī)場市區(qū)客運(yùn)大巴 景觀 永陽公園、唐延路綠化帶 CBD中央公園、木塔寺公園、奧林匹克公園 社區(qū) 綠地世紀(jì)城 辦公 都市之門、粵漢國際、綠地SOHO同盟、匯鑫 IBC、旗遠(yuǎn)寫字樓項目、逸翠園 永陽公園 筆克會展中心 奧林匹克公園（規(guī)劃） 唐延路綠化帶 都市之門 金鷹 項目地塊分析 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 55 項目基本情況 研祥項目 1 2 Factor 1 Factor 2 Factor 4 西部機(jī)場集團(tuán) 繞城高速及綠化帶 英華達(dá)項目地塊 科研用地，尚未開發(fā) 項目本體特征研究 — 四至 東 西 南 北 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： ?總占地： 27畝 ?容積率： ?建筑面積： 6300081000平方米 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 56 二、項目競爭項目情況 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 57 區(qū)域競爭項目： “ 都市之門 ” 是高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)基地，是高新區(qū)