【正文】 庭為中心的夫妻關(guān)系、子女關(guān)系得到更好的體現(xiàn)。 國家與社會管理者階層； 經(jīng)理人員階層； 私營企業(yè)主階層； 專業(yè)技術(shù)人員階層； 辦事員階層； 個體工商戶階層； 商業(yè)服務(wù)人員階層； 產(chǎn)業(yè)工人階層； 農(nóng)業(yè)勞動者階層； 城市無業(yè)失業(yè)半失業(yè)階層；我們設(shè)定的目標(biāo)客戶群為這十個階層中的前三個階層。買家，特別是二次以上置業(yè)買家的購房知識變得異常豐富，需求復(fù)雜且變化多端，越了解客戶，就越發(fā)現(xiàn)他們很難統(tǒng)一。在市場影響因素中有很多是變量因素，這些變量因素影響著終端客戶，終端客戶需求的改變又對產(chǎn)品趨向產(chǎn)生作用。由于在現(xiàn)實生活中，大多數(shù)人并不清楚自己的愿望——人們不知道自己想要什么，大家都在等別人告訴他需要的是什么。這種焦慮不斷催促我們尋找新的概念與標(biāo)簽，來為生活賦予新的意義。正確而有效的房地產(chǎn)市場細分有利于開發(fā)商找到最有價值的市場開發(fā)方向，為后期實現(xiàn)銷售提供可靠的保障。 區(qū)域市場供應(yīng)：本區(qū)域住宅市場供應(yīng)較為充足，購買能力亦較大。將與項目大凡有關(guān)聯(lián)及有效提升項目邊際利潤的資源有機整合后，最大范圍的在市場發(fā)散出去，為后期的成功營銷逐階鋪墊，使項目的整體開發(fā)過程呈臺階狀步步攀升，以社會效應(yīng)帶動經(jīng)濟效益，以經(jīng)濟效益墊定社會效益，從而鍛鑄出堅實的地產(chǎn)品牌。第二部分：——鎖定概念與主題總論房地產(chǎn)項目從征地始至全盤銷售結(jié)束是一個較為繁雜和漫長的過程。國務(wù)院七部委“國八條”以及央行“121”文件使沒有較強經(jīng)濟實力的開發(fā)商被淘汰出局或項目無力順利實施。置業(yè)門檻高。市政配套。增值潛力。目標(biāo)受眾。配套非常完善。社區(qū)規(guī)模。社區(qū)特設(shè)六重智能安防系統(tǒng)，七重家庭便捷系統(tǒng)，特聘西安太平戴維斯永綠物業(yè)管理有限公司，為西安開啟真正的物業(yè)服務(wù)時代！總體設(shè)計和規(guī)劃是著名的加拿大泛太平洋設(shè)計與發(fā)展有限公司，澳大利亞考克斯公司、美國洛翰公司；項目的景觀規(guī)劃由享譽盛名的貝爾高林國際（香港）有限公司擔(dān)綱。供電系統(tǒng)： 城市供電網(wǎng)絡(luò) 供水系統(tǒng)： 24小時熱水供氣系統(tǒng)： 天然氣入戶 采暖空調(diào)系統(tǒng)： 集中供暖，地板式輻射通訊系統(tǒng)： 電話,數(shù)字電視網(wǎng)絡(luò)、寬帶入戶電梯設(shè)備： 上海三菱電梯廚房： 墻面、地面水泥砂漿抹平，預(yù)留上下水管道衛(wèi)生間： 墻面、地面水泥砂漿抹平，預(yù)留上下水管道項目簡介：綠地世紀(jì)城項目位于西安市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)二次創(chuàng)業(yè)核心區(qū)域CBD內(nèi)，北臨丈八國賓館，東北側(cè)與西安市奧林匹克公園隔街相望，東倚新區(qū)行政辦公中心和300畝的科技公園。學(xué)校：高新一中、高新二中、社區(qū)內(nèi)設(shè)中小學(xué)、西北大學(xué)、西安外事學(xué)院、西安歐亞學(xué)院。 項目周邊： 教育：高新一中、高新一小、高新第一幼兒園、西北大學(xué)新區(qū)、西北大學(xué)、西安電子科技大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)銀行：中國銀行、中國工商、中國建設(shè)銀行其它：高新區(qū)新紀(jì)元賓館、新紀(jì)元國際俱樂部、新紀(jì)元公園裝修程度： 毛坯 內(nèi)墻： 混合沙漿找平拉毛供電系統(tǒng)： 雙回路 供水系統(tǒng)： 市政供氣系統(tǒng)： 天然氣入戶 采暖空調(diào)系統(tǒng)： 地輻射集中供暖通訊系統(tǒng)： 有線電視、電話、寬帶入戶項目簡介：位于南二環(huán)與唐延路交匯處,雄距西高新門戶；北臨300畝豐慶公園，南臨群賢莊，坐擁高尚居住片區(qū)。社區(qū)采用依坡就勢的地中海建筑風(fēng)格，總建筑面積148866平方米，由小高層、高層等10余棟樓宇組成。交通：陜師大附小、大雁塔小學(xué)、翠華路小學(xué)、陜師大附中、85中、99中、明達中學(xué)、陜師大大學(xué)、交大財經(jīng)學(xué)院、西安外國語學(xué)院、西北政法學(xué)院、西安郵電學(xué)院、陜西省廣播電視大學(xué)。曲江六號物業(yè)類別： 普通住宅建筑類型： 高層,小高層銷售許可證： 2004082 均價： 4160元/m2項目位置： 西安市曲江新區(qū)裝修程度： 毛坯 門窗： 鋁合金噴素、中空玻璃窗、三防門外墻： 外墻漆建行，工行，農(nóng)行,民生銀行等。商場： 建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻 綠化率： 40%%的被調(diào)查人對是否入駐西高新區(qū)持不確定的態(tài)度。中央商務(wù)區(qū)12月29日華商報1/2版廣告西高新區(qū)地塊熱，帶動三級市場發(fā)展，興起投資熱潮n 西高新區(qū)的公司的性質(zhì)決定了許多中小公司必須在“高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”這種標(biāo)簽性非常強的特殊經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)生存，又因為區(qū)內(nèi)有大量高密集程度的公司，所以，大量的商務(wù)服務(wù)類公司隨之也在西高新區(qū)內(nèi)存在；n 目前這些公司的實際發(fā)展?fàn)顟B(tài)，80％都是租房辦公，而暫時沒有自己產(chǎn)權(quán)的辦公產(chǎn)業(yè)，此類公司還在不斷進入高新區(qū)，活躍了高新區(qū)的出租市場，辦公物業(yè)的出租價格也是一路上漲；n 活躍的出租市場，必然帶來大量投資客，現(xiàn)階段，在高新區(qū)購房的消費者中，用于投資的占很大比例。如此循環(huán)，形成高新區(qū)地產(chǎn)行業(yè)的大好形勢。大經(jīng)濟環(huán)境良好的帶動下，大多企業(yè)收入穩(wěn)步上升，積累了足夠資金能夠滿足其購買辦公型物業(yè)的需求。 全年新注冊企業(yè)達到1067戶，其中內(nèi)資企業(yè)1011戶，外資企業(yè)56戶，全年企業(yè)新增注冊資本80億元，較去年同比增長43％，至少有一項科研成果轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品進入市場。依據(jù)這些最新市場數(shù)據(jù)，結(jié)合國外國內(nèi)寫字樓發(fā)展的必然趨勢，和西安近幾年商品房市場的實際情況，經(jīng)過認真的研究和多次論證，我們做出了以下結(jié)論：西高新區(qū)飛速的經(jīng)濟發(fā)展，提供大量具備購買力的客戶。當(dāng)前，西高新正在全力打造面向西部服務(wù)的高檔商務(wù)區(qū)，僅在CBD投資規(guī)模就將達到250到300億元。這也是西安市目前通過規(guī)范的掛牌形式一次性出讓經(jīng)營性土地最大的一宗。據(jù)介紹，高新商務(wù)區(qū)將成為西安乃至中國西部一個國際化、領(lǐng)航性和示范化的新都市中心。首席CBD點燃西高新對接世界新亮點今年，西安高新區(qū)將通過一系列綠化工程構(gòu)建優(yōu)美和諧的人居環(huán)境，將投資9000多萬元建設(shè)32萬平方米的唐延路綠化景觀，把一條體現(xiàn)盛唐文化和現(xiàn)代科技的綠色長廊展現(xiàn)在世人面前；高品位、現(xiàn)代化的科技公園已破土動工，將投資1000多萬元建設(shè)6萬平方米綠化地帶；還將投資600多萬元對現(xiàn)有城市道路進行綠化改造，投資800多萬元對現(xiàn)有綠化區(qū)進行養(yǎng)護，更加科學(xué)地運用現(xiàn)有綠地，使其最大程度地發(fā)揮綠地的生態(tài)功能，將高新區(qū)建成環(huán)保型、生態(tài)型的綠色高科技園區(qū)。組團綠地、公園綠地、道路綠地等形成了高新區(qū)點、線、面有機結(jié)合的綠化系統(tǒng)。在西高新發(fā)展中，政府管理部門、規(guī)劃單位和開發(fā)商，隨時隨地進行人性化科學(xué)性操作，配套服務(wù)推進住宅小區(qū)和商務(wù)項目發(fā)展。西高新的完善配套撬動西高新投資置業(yè)升值杠桿房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展聚集了人氣，不但會為高科技產(chǎn)業(yè)帶來支持，更為與人相關(guān)的教育業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)等多個服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶來發(fā)展的可能。像創(chuàng)業(yè)廣場、華晶商務(wù)廣場、杰座、天虹等商務(wù)寫字樓群矗立。西高新的二次創(chuàng)業(yè)，三次規(guī)劃將使其成為未來幾年西安樓市最火熱的地區(qū)之一。從高新國際商務(wù)中心對接世界500強開始，告別傳統(tǒng)商住辦公時代，高科廣場、高新這一切都預(yù)示著西高新將是西安新的城市中心，而不是副中心。目前，有近5000家科技型中小企業(yè)在高新區(qū)創(chuàng)業(yè)、發(fā)展，并以每年1000家的速度在增加。并于1997年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)率先加入了APEC科技工業(yè)園組織。2004年以來西安曲江新區(qū)的建設(shè)，高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)大幕的展開，以及浐灞河區(qū)域的改造治理等等，這一系列市政項目的上馬實施均在逐步改善著城市的面貌，也推動了城市化進程的加快，從而使房地產(chǎn)的發(fā)展也將有了好的環(huán)境及配套依托，促進了房地產(chǎn)市場的良性高走，而與此同時城市環(huán)境的改善也帶來了商品房開發(fā)激情的進一步高漲，為西安樓市持續(xù)高走提供了持久的助推力。2000年至2005年，%可見，近五年西安商品房市場呈現(xiàn)出強勁的銷售勢頭，市場需求潛力巨大。伴隨著城市建設(shè)步伐的加快，城市功能的重新定位，房地產(chǎn)業(yè)作為先行力量，正煥發(fā)出更為巨大的活力挺步向前，可以想象，西安的居住環(huán)境發(fā)生明顯的改觀，未來的西安房地產(chǎn)市場將繽紛不斷。本策劃案基于以下幾點基礎(chǔ)： “和記黃埔項目”的規(guī)劃一定程度上的了解與認識（和黃集團公司所提供的資料、我公司實地考察） 我公司對西安市房地產(chǎn)市場的整體把握 我公司對城南區(qū)供需狀況的調(diào)研分析西安市房地產(chǎn)市場分析：從地產(chǎn)開發(fā)之初的步履蹣跚到現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的波瀾壯闊，這是供求市場雙方在發(fā)展過程中的不斷交融、磨合的結(jié)果。經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調(diào)整，競爭加劇，市場的成熟和行業(yè)的成熟，讓房地產(chǎn)利潤空間越來越小而趨于合理。（五）白金時代　大社區(qū)開始在西安出現(xiàn)。 時間區(qū)段：2000年－2004年時代描述：房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、居住方式的解讀和營造。市場快速成熟，房地產(chǎn)開發(fā)競爭加劇，開始注重市場定位、規(guī)劃設(shè)計，注重功能與環(huán)境質(zhì)量，探索創(chuàng)新，已經(jīng)迅速從單純建造房屋發(fā)展到對建筑、對環(huán)境的開發(fā)利用；而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、功能、環(huán)境、管理等質(zhì)量全面提高。 代表樓盤：雅荷花園、紫薇花園、萬國花園（三）青銅時代（二）萌芽時代（一）史前時代前言本次提案的任務(wù)務(wù)實、有效為本方案的第一原則對西安基本狀況的了解精確制導(dǎo)營銷，鎖定區(qū)隔目標(biāo)市場明確我們項目的推廣方向和賣點對項目進行鮮明的形象區(qū)分及定位樹立項目特有氣質(zhì)，洞悉目標(biāo)客戶心理，確立堅固的市場防火墻媒體組合為王，分眾傳播，重點擊破符合項目推廣策略的廣告設(shè)計方案第一部分：——情報西安房地產(chǎn)的語境與分析壹項目背景“和記黃埔”項目位于西安市高新區(qū)二期錦業(yè)二路以南，錦業(yè)三路以北，丈八二路與丈八三路之間，該項目總占地727余畝。2004年，%，；其中，占全省的84%，%。這一時期，社會人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發(fā)商銷售的全產(chǎn)權(quán)房屋逐步開始被社會接受，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產(chǎn)市場處于改革和探索的史前時代。廣州、深圳等外地的開發(fā)模式和先進理念被逐漸引入，西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。 關(guān)鍵詞：大盤、景觀、政策調(diào)控、外來房企 代表樓盤：紫薇田園都市、綠地世紀(jì)城、中海華庭、楓林綠洲這一時期，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、居住方式的解讀和營造。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量，住宅產(chǎn)品配套，物業(yè)管理文明，充分反映了超前性、導(dǎo)向性、舒適性、經(jīng)濟性和耐久性等綜合特點。臨近年底，大量外部資本進入市場，更多的國內(nèi)強勢房地產(chǎn)企業(yè)開始搶占市場，未來房地產(chǎn)市場的激烈廝殺已經(jīng)初見端倪。 代表樓盤：紫薇臻品、融僑紫薇馨苑叁今日市場及分析結(jié)合本公司多年來的行業(yè)經(jīng)驗，在對貴公司即將開發(fā)的項目深入了解之后，我公司對“和記黃埔項目”進行了廣泛的市場調(diào)查活動，對項目地塊周邊各個樓盤及市場情況進行了詳細的總結(jié)分析?！边@是一句關(guān)于城市的精妙言論，上海綠地、珠江投資、中海地產(chǎn)、廣廈地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、復(fù)地集團等紛至沓來的國內(nèi)、國際地產(chǎn)巨頭，攜來先進的開發(fā)理念、規(guī)劃思想、運作體系和雄厚資金，而本地開發(fā)商面對競爭，也正在不斷奮爭中重新崛起。商品房銷售市場交投活躍，市場需求空間較大從近五年（2000—2004年）商品房市場伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，商品銷售市場在宏觀經(jīng)濟向好的帶動下也呈現(xiàn)熱銷的局面，市場交投活躍，銷售面積和銷售額大幅增長。西安經(jīng)濟的穩(wěn)定增長得益于房地產(chǎn)的發(fā)展及西部大開發(fā)政策吸引的區(qū)縣投資額的增長，房地產(chǎn)已經(jīng)成為拉動宏觀經(jīng)濟增長的一大支柱，隨著西安產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新格局的出現(xiàn)，這也反作用于房地產(chǎn)市場，使之向著更加良性的方向發(fā)展。項目所在區(qū)域基本概況分析西高新的發(fā)展日新月異高新區(qū)是國務(wù)院1991年3月批準(zhǔn)成立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，它位于西安市科研文教單位相對集中的南郊，已建成20平方公里。2001年，西安高新區(qū)被國家列為“十五”期間重點建設(shè)的五個示范高新區(qū)之一， 2002年，西安高新區(qū)又被聯(lián)合國工業(yè)組織考察認定為中國最具活力的城市區(qū)域之一?，F(xiàn)在西高新區(qū)內(nèi)約有20余萬從業(yè)人員，有博士后科研工作站13個，有大專院校22所，大型研究所49個，大型實驗室200多個……西高新品牌樓市成就西高新地產(chǎn)霸主地位西港國際大廈的啟動，將該區(qū)域?qū)懽謽堑暮０胃叨扔痔嵘?18米。高新區(qū)不單單是高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，它更成為居住者“高尚”“前沿”“人文”“尊貴”的代名詞。比如唐延路，正在逐步釋放著由線成片的房產(chǎn)輻射帶動作用。高新區(qū)的