【文章內(nèi)容簡介】 左右。 租金情況 24 ?一、合肥市場高端寫字樓比較少 ? 從外形來看，欠缺高端寫字樓所應(yīng)有的高貴、典雅和時(shí)尚。 ? 從材質(zhì)來看，主要還是以大面窗與涂料搭配，因很少將玻璃幕墻與石材進(jìn)行有效運(yùn)用，很難體現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚，科技?xì)庀⒌馁|(zhì)感。 ? 從內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，直條形過道，壓抑的吊頂，裝修簡陋的電梯間，使辦公空間缺少整體性及簡潔、明快的辦公環(huán)境。 ? 從進(jìn)駐企業(yè)來看，因外部形象及內(nèi)部軟硬件的限制，目前合肥寫字樓的進(jìn)駐企業(yè)還局限在本地金融、外貿(mào)投資的中小型企業(yè)。 25 走訪結(jié)論 二、寫字樓與住宅一個(gè)價(jià)，市場上基本沒有在售新盤 ?相同區(qū)域內(nèi)的寫字樓價(jià)格略高于住宅，所以寫字樓銷售狀況較好，但租賃情況一般。 ?中低檔寫字樓如金萬通、安徽科技大廈等因租金低出租率達(dá)到80%以上。 ?但中環(huán)國際廣場、 CBD廣場等高檔寫字樓租賃情況相對較差，基本在 40%左右。 三、挑高躍層辦公在當(dāng)?shù)仡H受歡迎 挑高戶型使用率高，讓人感到物超所值，比如 60平米的躍層，實(shí)用面積可達(dá)到 110平米左右，月租金在 3000元，平均每平米約 25元。這類戶型對投資者和租賃企業(yè)都很有吸引力，在當(dāng)?shù)睾苡惺袌觥? 四、投資客居多 代租服務(wù)是我們走訪過的大廈中的普遍現(xiàn)象。 找到市場切入點(diǎn) Part 2 Part 2 目 錄 ? 找到市場契機(jī) ? 項(xiàng)目定位層次 ? 目標(biāo)客群定位 ? 市場定位 ? 案名建議 ? 主題推廣語 ? 產(chǎn)品定位 ? 產(chǎn)品建議 通過市場分析資料可以發(fā)現(xiàn) ， 合肥市場的寫字樓物業(yè)大多尚停留在產(chǎn)品的層面上 ， 未在理念上進(jìn)行重點(diǎn)的推廣強(qiáng)調(diào)；諸如金萬通大廈 、 新都會(huì) .環(huán)球廣場等等的寫字樓 ， 給人的感覺是 “ 就事論事 ” ， 在建筑的精神上沒有達(dá)到一定的高度和境界 。 建筑是凝固的音樂 ， 是一件藝術(shù)品 ， 有其內(nèi)在的底蘊(yùn)和精神 ！ 李?yuàn)W貝納說過： “ 每一種產(chǎn)品都具有與生俱來的內(nèi)在的戲劇性 ” 這種內(nèi)在的戲劇性就是產(chǎn)品的生命靈魂 。 今天如果我們進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，只是停留在產(chǎn)品、功能的層面上顯然是處于淺層次的生產(chǎn)上； 綜上我們可以看出本項(xiàng)目的市場契機(jī)。 找到市場機(jī)會(huì) 市場形象定位 一個(gè)城市的精神，可以通過一個(gè)城市的面貌來顯示，而一個(gè)城市的面貌，很重要的一個(gè)方面是取決于建筑物景觀。在城市中的一個(gè)標(biāo)桿建筑就可以成為城市文化的載體，能夠彰顯城市精神，傳承城市歷史。作為城市的建設(shè)者之一，我們發(fā)展商既要對城市歷史進(jìn)行深刻的解讀和傳承，又要看到其未來的發(fā)展走向。一味地抱守和復(fù)制傳統(tǒng)或者生硬而突兀地在傳統(tǒng)中安插現(xiàn)代都是不可取的。 立足于傳承城市歷史文化，彰顯城市人文精神的思想，矢志將之打造成為合肥城市版塊的高端商務(wù)區(qū)。 雖然項(xiàng)目周邊環(huán)境尚不盡如人意，但良好的規(guī)劃前景使其更具發(fā)展?jié)摿屯顿Y價(jià)值。而且本案從建筑設(shè)計(jì)、景觀定位、包裝理念、銷售服務(wù)等多方位所體現(xiàn)出來的均好性，可確保本案的市場領(lǐng)先者的形象得以完整確立。 目標(biāo)客群定位 ? 進(jìn)入合肥市的世界500強(qiáng)公司； ? 知名外資跨國集團(tuán) ? 全國著名的大中型國有企事業(yè)單位 （ 集團(tuán) ） ? 行業(yè)上集中為石油 ，化工 ， 電力 ， 鋼鐵 ， 金融機(jī)構(gòu) （ 銀行 、 證券 、 保險(xiǎn)等 ） ， IT界 ， 地產(chǎn)等 ? 其他有實(shí)力的機(jī)構(gòu) 大企業(yè)集團(tuán)總部 或合肥分部 跨國企業(yè)辦事處 跨國企業(yè)、國內(nèi)巨頭 辦事處面積要求不太大。 但寫字樓本身一定要體面，要體現(xiàn)身份檔次。 國際 大方 身份 穩(wěn)重 大型企業(yè) Office特征 ?集團(tuán)化、多元化發(fā)展 ?領(lǐng)先行業(yè) ?全球競爭 ?尋找機(jī)會(huì) ?工作地點(diǎn)體面 ?辦公空間開闊 ?形象沉著冷靜 ?鞏固當(dāng)前地位 ?擴(kuò)張業(yè)務(wù)能力 ?給業(yè)務(wù)伙伴安全感 ?工作環(huán)境優(yōu)雅 ?辦公裝修簡潔舒適 注重辦公環(huán)境 大企業(yè)白領(lǐng)生活壓力都當(dāng)大，輕松的辦公環(huán)境是一種緩解，休閑也是一種解壓方式，另外還需要商務(wù)氣息，與CBD幾百米之?dāng)R、周邊百腦匯大廈、新都會(huì)大廈等新興高檔商務(wù)樓形成氣候，本案位具其間，商務(wù)地段優(yōu)勢顯著 。 注重務(wù)實(shí)發(fā)展 強(qiáng)調(diào)適合自身需要，不浪費(fèi)、不夸張、不虛榮，穩(wěn)健務(wù)實(shí)中求發(fā)展。所以本案在外觀、包裝等方面都應(yīng)當(dāng)注重穩(wěn)健大方。 注重身份體面 辦公大廈與企業(yè)身份相匹配，尊重企業(yè)自身發(fā)展。所以在包裝定位上我們強(qiáng)調(diào)聯(lián)合發(fā)展，既有現(xiàn)代穩(wěn)重、又不失個(gè)性藝術(shù) 。 對商務(wù)辦公的要求 市場定位 德國主義 國際高檔物業(yè) 聯(lián)邦 UNO UNO：聯(lián)合辦公 UNION：聯(lián)合，用簡寫 UN來表示。 O： Office，辦公。 切合項(xiàng)目定位： SOHO辦公和標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的結(jié)合。 字母組合簡約、創(chuàng)新。體現(xiàn)德式建筑風(fēng)格。 聯(lián)邦： 純字母組合，消費(fèi)者不易辨認(rèn)。 “聯(lián)邦”表示聯(lián)合、合作，代表現(xiàn)代企業(yè)的合作、共贏。 “聯(lián)邦”與西方國家密切相聯(lián)，比如“德意志聯(lián)邦”正符合項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位。 案名建議 本案從定位和品質(zhì)分析 ， 在未來的銷售和推廣的的市場形象上應(yīng)突出：建筑藝術(shù)化 、 個(gè)性化且符合城市精神原則；現(xiàn)代科技與人本主義相適應(yīng)原則 。 并在訴求上達(dá)到上述原則的和諧統(tǒng)一。建議以寫實(shí)的手法道出本案的綜合優(yōu)勢，而不是單打某一賣點(diǎn)。因此在市場推廣形象上的定位力呈 “現(xiàn)代張力”、“高尚”、“科技”、“簡潔”等要素； 推廣定位策略 主題推廣語 遠(yuǎn)見成就未來 產(chǎn)品定位 合肥地標(biāo)性高檔商務(wù)中心 產(chǎn)品建議 1218層標(biāo)準(zhǔn)寫字間 引進(jìn)高檔連鎖品牌：星巴克咖啡、 麥當(dāng)勞、酒吧等。 針對跨國企業(yè)辦事處。 也可出售給實(shí)力較弱的中小企業(yè)、 SOHO辦公者等。 13層商務(wù)休閑商業(yè) 411層挑高 5米躍層辦公 德國“極簡主義”建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格 在合肥這座古老的城市，展示未來的建筑魅力 3 這在合肥歷史上是史無前例的，這種對比與沖擊一定會(huì)讓每一位置身其中的業(yè)主震撼不已。 2 打破普通高層建筑的設(shè)計(jì)慣例，將“簡約、創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)、科技”融入建筑中，將德國建筑的理性與創(chuàng)新完美地結(jié)合在一起，將先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念、高端的材料。 德國 “極簡主義”（ Minimalism）建筑風(fēng)格，現(xiàn)代理性商務(wù)中心。 1 開創(chuàng)合肥高科技現(xiàn)代化辦公時(shí)代 雙層立面，其中外立面建筑外皮全部由網(wǎng)狀金屬幕墻覆蓋，簡潔純凈、精致通透，既能滿足遮陽、調(diào)節(jié)氣流、節(jié)能的要求，又為室內(nèi)綠化提供了平臺(tái)，并大幅度降低了高層建筑的光污染，且立面全面實(shí)現(xiàn)了陽光的突圍， 30%為墻體， 70%為采光面。 作為第二層皮的網(wǎng)狀金屬板如同在白玻外設(shè)置的一層紗網(wǎng)，過濾掉了70%的高樓風(fēng)，顛覆了普通高層的封閉空間，實(shí)現(xiàn)了高層開窗的可能，同時(shí)還可以遮陽和過濾光線，對外杜絕了光污染，對內(nèi)使進(jìn)入室內(nèi)的光線既明亮又柔和。 在建筑的兩層立面之間可以設(shè)置水平隔柵，可以放置盆栽、花草等，讓那些長期在商務(wù)辦公中的職業(yè)經(jīng)理人們，仿佛置身于大自然中。 雙層立面 節(jié)能環(huán)保 綠色自然 ? 作為定位高檔的商務(wù)中心 ， 鑒此 ， 我們需要提供與之匹配的物業(yè)管理服務(wù) 。 ? 建議附加特色社區(qū)服務(wù)內(nèi)容： ? 分質(zhì)供水：飲 、 用分離 ， 預(yù)埋管道 ， 入室到戶； ? 供電充足：滿足戶 12KW（ 至少 8KW） ； ? 衛(wèi)星天線 、 干洗店 、 音像店 、 面包店 、 24小時(shí)超市； ? 咖啡吧 、 小茶吧 ， 提供業(yè)主交流的場所； ? ATM自動(dòng)取款機(jī)或 24小時(shí)自助銀行； ? 24小時(shí)小郵局 ， 提供雜志 、 報(bào)刊訂閱 ， 以及日常郵寄特色服務(wù)； ? 醫(yī)院保健站 ， 提供健康咨詢 、 簡單醫(yī)療顧問 、 健身教練； ? 膠卷沖印以及日常小禮品包裝等服務(wù)； ? 這些配套為日常生活所必須，盡可能考慮周全，為業(yè)主提供便利。 Office manager 物業(yè)管理 三大營銷策略 Part 3 競爭策略 宣傳推廣 媒體策略 營銷策略 第一階段項(xiàng)目準(zhǔn)備期和開盤強(qiáng)銷期 ， 這個(gè)期間我們的工作重點(diǎn)是 “ 蓄勢待發(fā) ” ， 重點(diǎn)不在銷售上 ， 在于為以后的強(qiáng)勢銷售做準(zhǔn)備 ， 提升本項(xiàng)目知名度 、 美譽(yù)度 ， 并且初步積累一定數(shù)量的有意向客戶 。 （ 目前工作重點(diǎn) ） 策略構(gòu)想 在合肥這個(gè)寫字樓市場上要尋找到突破口，不能只局限于合肥，要由外往內(nèi)，由遠(yuǎn)及近，系列事件營銷，吸引目標(biāo)客群。 為使整體項(xiàng)目資金勻速回籠 應(yīng)根據(jù)實(shí)際狀況進(jìn)行總主題的分階段推廣： 在這一時(shí)間段里，正處在銷售十分火爆的階段，市場上對也產(chǎn)生了較強(qiáng)的口碑效應(yīng)，在此階段本案的工程形象進(jìn)度也正如火如荼的展開，恢宏的氣勢已經(jīng)初露端倪，會(huì)大大縮短竣工交房時(shí)間，有助于消除客戶焦急等待或持幣觀望的心理。 本項(xiàng)目己可以一覽其傲人風(fēng)姿 ， 此一階段本案已經(jīng)積聚了相當(dāng)?shù)娜藲?， 加之本項(xiàng)目的形象工程的日益完善 、 銷售的火爆以及市場已經(jīng)奠定了本案的高檔性 ， 再通過一系列的宣傳引導(dǎo) ,將為本項(xiàng)目帶來不小的推動(dòng)作用 。 第二階段是強(qiáng)銷期進(jìn)行項(xiàng)目的的全面推廣（項(xiàng)目開盤）。 第三階段推廣的是持銷期。 按此四個(gè)階段進(jìn)行全程推廣可以使整體項(xiàng)目資金勻速的回籠 ，并且最符合工程進(jìn)度的要求 。 也較具有條理性且有利于銷售控制 ，通過每一階段的宣傳銷售進(jìn)度配合能加聚本案的品牌形象力和號(hào)召力 ， 越到后階段 ， 隨著部分物業(yè)逐步投入使用及工程進(jìn)度的推廣 ，因?yàn)樾蜗蠊こ桃餐度胧褂煤驼宫F(xiàn) ， 可以更大程度上加大本案的品牌認(rèn)知度 ， 極具有可能在后期獲取最大超值利潤空間 。 第四階段推廣的是尾盤期。 ● 高姿態(tài) ， 寧缺勿濫 ， 堅(jiān)持走高品味的方針 正如前面項(xiàng)