【文章內容簡介】 的土地開發(fā)只有尖山八大里（未拆遷） 目前僅開發(fā)規(guī)劃面積的 15%，未來發(fā)展?jié)摿薮? CB Richard Ellis | Page 23 城市外部交通規(guī)劃 資料來源：世邦魏理仕 ? 天津中心城區(qū)是我國北方重要的鐵路樞紐，目前共有 7條主要線路承擔客貨運輸 ， 溝通天津與東北、華北、華東地區(qū)。 ? 京津城際建成，天津北京之間通勤時間縮短到半小時 ， 加速推動京津區(qū)域融合。 ? 中心城區(qū)與濱海新區(qū)通過輕軌、高速鐵路連接，京津城際也將延長至濱海。 ?良好的外部通達性將加強與外部區(qū)域的融合，是保障中心城區(qū)向外擴張的基礎。 至內蒙、東北 至河南、華東 至山東 至山西 至山西、 陜西 至遼寧 至濱海新區(qū) 至北京 津濱高速公路 京津塘高速公路 京山鐵路 京津城際 京滬高速 京滬高速二線 京九鐵路 津浦鐵路 北環(huán)鐵路 西站 東站 現(xiàn)狀高速公路 現(xiàn)狀鐵路 規(guī)劃高速公路 規(guī)劃鐵路 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 基礎設施 CB Richard Ellis | Page 24 ?環(huán)線交通體系及發(fā)散式軌道交通體系將加速城市的對外擴張步伐，為外圍區(qū)域帶來新的商業(yè)商務機遇，有利于城市向多中心發(fā)展。 ?便捷交通也將改變人們對傳統(tǒng)商務區(qū)域的依賴，從而給本項目帶來潛在的發(fā)展機會。 資料來源：天津市政府 1號線 津濱輕軌 城市軌道交通 環(huán)線及快速路系統(tǒng) 1 2 3 4 5 6 基礎設施 城市內部交通規(guī)劃 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 ? 現(xiàn)有內環(huán)、中環(huán)、外環(huán)三條環(huán)線，有效連接市內各區(qū)。同時，未來外環(huán)線將改造升級成快速環(huán)路，并實行全封閉運營，將周邊津濱、京滬等 7條高速公路串連成環(huán)城高速。 ? “兩縱、兩橫、環(huán)線”快速路網(wǎng)已完工通車，與通往濱海新區(qū)的 4條高速公路實現(xiàn)直接對接。 ? 規(guī)劃環(huán)外環(huán)，預計 2020年前完工。 ? 城市軌道建設已取得初步成效，目前地鐵一號線、津濱輕軌已運營， 9號線正在施工，預計 20222022年前完工。 CB Richard Ellis | Page 25 時間 政策 內容說明 影響 2022年 8月 《 關于征收土地增值稅問題的通知 》 從 05年 10月 1日起，對我市房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售的商品房，按照其取得的收入預征土地增值稅。銷售普通住宅的預征率為 %；非普通住宅及高檔寫字樓、公寓、別墅、度假村的預征為 1%。 對短期的投資性需求進行限制，通過對開發(fā)商的預征，來調整市場上的產品供應結構。 2022年 9月 《 市政府批轉市規(guī)劃和國土資源局擬定的天津市土地利用年度計劃管理暫行辦法的通知 》 加強政府管理土地的力度和權限，通過土地利用總體規(guī)劃來控制建設用地總量，引導集約用地，切實保護耕地，保證天津市經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。 提高政府對土地的宏觀調控能力，進一步加強對土地市場的管理 推動地產市場有序發(fā)展 2022年 10月 《 關于房地產稅收一體化管理若干問題的通知 》 各地要以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及稅收的征管為切入點，加強信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務，對存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實行 “ 一窗式 ” 征收。 進一步規(guī)范投資行為，抑制短期炒作 2022年 3月 《 關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季 (或月 )計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產品結算計稅成本后再行調整。開發(fā)項目位于直轄市的，預計計稅毛利率不得低于 20％ 規(guī)范投資行為，抑制區(qū)域房地產價格上漲過快 資料來源： 世邦魏理仕 政策保障 房地產政策分析 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 CB Richard Ellis | Page 26 時間 政策 內容說明 影響 2022年 5月 《 調控房地產的六項措施 》 (一 )切實調整住房供應結構。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。 (二 )進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用。(三 )合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度。 (四 )進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序。 (五 )加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房 (六 )完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度。 表明政府在穩(wěn)定房價、杜絕投機方面的強硬姿態(tài)，從而加大房地產業(yè)的風險預期，提高行業(yè)準入門檻，促進長遠發(fā)展。 2022年 5月 《 關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見 》 對空置 3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。從 6月 1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30％，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20％的規(guī)定。套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上。中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用房）和廉租房的土地供應，年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70%。從 6月 1日起，執(zhí)行 “ 個人對外銷售購買不足 5年的住房，全額征收營業(yè)稅 ” 。 調控政策貫穿房地產開發(fā)的整個過程，有利于實現(xiàn)房價的 “ 軟著陸 ” 。 在政策引導下，市場小戶型供應將成為主流，住宅超前消費的現(xiàn)象將逐步得到控制 2022年 7月 《 關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見 》 全文 4部分，共 14條，對外商投資房地產的市場準入、開發(fā)經(jīng)營，以及境外機構和個人購買房產等 3大領域，進行了明確規(guī)范。 平抑國內的房價 ,并應通過措施打擊炒房 資料來源： 世邦魏理仕 房地產政策分析 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 政策保障 CB Richard Ellis | Page 27 時間 政策 說明 影響 2022年 8月 《 關于進一步加強房地產信貸管理的通知 》 強調房地產開發(fā)貸款的風險管理，使得資信較差的房地產發(fā)展商融資渠道進一步減少，即使是資信較好的房地產發(fā)展商，由于房地產市場發(fā)展過快，需求過度釋放，未來的市場風險大大增強，因而對于開發(fā)風險較大的項目而言，發(fā)展商需要較強的資金實力或更多的融資渠道為項目開發(fā)的資金保證 規(guī)范投資行為，抑制短抑制區(qū)域房地產價格上漲過快，防范金融風險。 2022年 8月 上調金融機構人民幣存貸款基準利率 自 2022年 8月 19日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調 ，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準利率上調 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整，長期利率上調幅度大于短期利率上調幅度。 引導投資和貨幣信貸的合理增長；引導企業(yè)和金融機構恰當?shù)睾饬匡L險；維護價格總水平穩(wěn)定 2022年 8月 《 國務院關于加強土地調控有關問題的通知 》 將新增建設用地控制指標（包括占用農用地和未利用地）納入土地利用年度計劃，以實際耕地保有量和新增建設用地面積，作為土地利用年度計劃考核、土地管理和耕地保護責任目標考核的依據(jù)。 土地利用計劃指標體系逐步完善；計劃執(zhí)行的監(jiān)管和考核得到進一步強化 2022年 12月 《 天津市公寓項目建設管理暫行辦法 》 經(jīng)營性公寓分為居住型、混合型、酒店型三種。對經(jīng)營性公寓項目建設的要求是，酒店式公寓須設中央空調；三種公寓車位配套指標不同；層高不同建筑面積算法不同。 明確公寓房與普通商品住房的區(qū)別，規(guī)范公寓項目建設管理行為 資料來源： 世邦魏理仕 房地產政策分析 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 政策保障 CB Richard Ellis | Page 28 時間 政策 說明 影響 2022年 2月 《 關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 》 土地增值稅將以房地產開發(fā)項目為單位進行清算。包括房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產項目應該進行土地增值稅清算。而土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率。其中，最低稅率為 30%，最高稅率為 60%。 進一步縮小房地產企業(yè)盈利空間，對短期投資炒作進行限制 2022年 6月 《 關于規(guī)范我市房地產市場外資準入和管理的意見 》 為進一步規(guī)范房地產市場外資準入和管理，促進天津市房地產市場健康發(fā)展，天津市建委等八部門采取措施規(guī)范外資準入和管理嚴把外資進入房地產市場， 發(fā)布 《 關于規(guī)范我市房地產市場外資準入和管理的意見 》 。 禁止外資炒房，平抑房價 2022年 3月至 9月 銀行利率五級跳 自 2022年 3月 18日至 2022年 9月 15日，金融機構一年期存款基準利率不斷上調，一年期貸款基準利率從 %逐步提高到%。 對當時房地產市場投資過熱的情況有一定的抑制作用 2022年 1月 《 國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知 》 土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的 20%征收土地閑置費。 進一步規(guī)范房地產市場行為 2022年 9月至 12月 銀行利率五連降 自 2022年 9月 16日至 2022年 12月 23日，中國人民銀行連續(xù)降低存貸款利率五次。 減輕購房者負擔，刺激樓市消費 資料來源： 世邦魏理仕 政策保障 房地產政策分析 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 ?政府宏觀調控政策的影響下，房地產市場發(fā)展將更加規(guī)范、結構更加合理，更趨專業(yè)化和市場化，整個市場將向良性方向發(fā)展 CB Richard Ellis | Page 29 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 小結 ? 經(jīng)濟的持續(xù)高速增長是商業(yè)房地產市場發(fā)展的 提前 條件 ? 人口的增長和收入支出水平的提高、產業(yè)結構的調整必將刺激商業(yè)商務物業(yè)設施的發(fā)展 ? 城市 地位的提升、區(qū)域的融合發(fā)展 ， 給城市商貿發(fā)展帶來了前所未有的機遇 ? 城市規(guī)劃促進形成多個城市中心和商務商業(yè)圈，為城市外圍區(qū)域提供發(fā)展機會 ? 政府宏觀調控政策的影響下，房地產市場發(fā)展將更加規(guī)范、結構更加合理，更趨專業(yè)化和市場化，整個市場將向良性方向發(fā)展 經(jīng)濟增長 城市發(fā)展 政策保障 ? 基礎設施的改善使城市投資環(huán)境產生了質的變化 ? 城市交通系統(tǒng)的完善 將大大縮短市民出行所花的時間 ，改變了出行習慣，擴大了生活和工作的活動范圍， 是保障中心城區(qū)向外擴張的基礎 基礎設施 ?項目處于較好的宏觀背景條件下，發(fā)展前景良好。 CB Richard Ellis | Page 30 II. 地塊價值分析 CB Richard Ellis | Page 31 地塊價值分析 項目位置 項目區(qū)位 ? 項目位于天津市中心城區(qū)南端，外環(huán)南路和友誼南路的交口處，大梅江生態(tài)居住區(qū)內。 ? 項目距離市中心區(qū) 8公里左右，天津火車站約 10公里，濱海國際機場 16公里，與西青經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)隔外環(huán)線相對。（注：上述距離為直線距離） ?處于天津的高檔住宅區(qū)，生態(tài)環(huán)境良好，產業(yè)資源優(yōu)勢明顯 外環(huán) 中環(huán) 內環(huán) 市中心區(qū) 天津火車站 濱海國際機場 外環(huán) 友誼南路 衛(wèi)津南路 大梅江生態(tài)居住區(qū) 本項目 西青開發(fā)區(qū) CB Richard Ellis | Page 32 地塊價值分析 大梅江生態(tài)居住區(qū) 區(qū)域規(guī)劃 ? 大梅江生態(tài)居住區(qū) 是天津最大的原生態(tài)自然水系區(qū)域，是天津中心區(qū)域外的標志性高端居住區(qū)； ? 區(qū)域北起郁江道，南至外環(huán)線，西至李港鐵路、東至解放南路，規(guī)劃總占地面積 860萬平方米，總建筑面積； ? 區(qū)域共分三期開發(fā)： 一期：梅江居住區(qū)， 2022年啟動，最初是由市政府統(tǒng)一組織建設的大型安居居住區(qū)； 二期：梅江南， 2022年啟動，目前已形成成熟的高端居住氛圍； 三期：梅江灣， 2022年啟動，目前正在建設中，以高檔居住和商業(yè)金融用地為主； 開發(fā)時限 分區(qū) 占地面積 （萬平米） 規(guī)劃住宅面積 （萬平米） 20222022 梅江 190 160 20222022 梅江南 240 130 20222022 梅江灣 430 150 梅江生態(tài)居住區(qū) 梅江灣 梅江南 區(qū)域分期開發(fā)物業(yè)配比（總建筑面積： % ）%%%一期 二期 三期CB Richard Ellis | Page 33 地塊價值分析 大梅江生態(tài)居住區(qū) 區(qū)域規(guī)劃 一期：梅江 二期：梅江南 三期：梅江灣 總建筑面積 特征 ?