【文章內(nèi)容簡介】 的土地開發(fā)只有尖山八大里（未拆遷） 目前僅開發(fā)規(guī)劃面積的 15%，未來發(fā)展?jié)摿薮? CB Richard Ellis | Page 23 城市外部交通規(guī)劃 資料來源：世邦魏理仕 ? 天津中心城區(qū)是我國北方重要的鐵路樞紐，目前共有 7條主要線路承擔(dān)客貨運(yùn)輸 ， 溝通天津與東北、華北、華東地區(qū)。 ? 京津城際建成，天津北京之間通勤時間縮短到半小時 ， 加速推動京津區(qū)域融合。 ? 中心城區(qū)與濱海新區(qū)通過輕軌、高速鐵路連接，京津城際也將延長至濱海。 ?良好的外部通達(dá)性將加強(qiáng)與外部區(qū)域的融合，是保障中心城區(qū)向外擴(kuò)張的基礎(chǔ)。 至內(nèi)蒙、東北 至河南、華東 至山東 至山西 至山西、 陜西 至遼寧 至濱海新區(qū) 至北京 津?yàn)I高速公路 京津塘高速公路 京山鐵路 京津城際 京滬高速 京滬高速二線 京九鐵路 津浦鐵路 北環(huán)鐵路 西站 東站 現(xiàn)狀高速公路 現(xiàn)狀鐵路 規(guī)劃高速公路 規(guī)劃鐵路 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 基礎(chǔ)設(shè)施 CB Richard Ellis | Page 24 ?環(huán)線交通體系及發(fā)散式軌道交通體系將加速城市的對外擴(kuò)張步伐，為外圍區(qū)域帶來新的商業(yè)商務(wù)機(jī)遇，有利于城市向多中心發(fā)展。 ?便捷交通也將改變?nèi)藗儗鹘y(tǒng)商務(wù)區(qū)域的依賴，從而給本項(xiàng)目帶來潛在的發(fā)展機(jī)會。 資料來源：天津市政府 1號線 津?yàn)I輕軌 城市軌道交通 環(huán)線及快速路系統(tǒng) 1 2 3 4 5 6 基礎(chǔ)設(shè)施 城市內(nèi)部交通規(guī)劃 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 ? 現(xiàn)有內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)三條環(huán)線，有效連接市內(nèi)各區(qū)。同時，未來外環(huán)線將改造升級成快速環(huán)路，并實(shí)行全封閉運(yùn)營，將周邊津?yàn)I、京滬等 7條高速公路串連成環(huán)城高速。 ? “兩縱、兩橫、環(huán)線”快速路網(wǎng)已完工通車，與通往濱海新區(qū)的 4條高速公路實(shí)現(xiàn)直接對接。 ? 規(guī)劃環(huán)外環(huán)，預(yù)計(jì) 2020年前完工。 ? 城市軌道建設(shè)已取得初步成效，目前地鐵一號線、津?yàn)I輕軌已運(yùn)營， 9號線正在施工，預(yù)計(jì) 20222022年前完工。 CB Richard Ellis | Page 25 時間 政策 內(nèi)容說明 影響 2022年 8月 《 關(guān)于征收土地增值稅問題的通知 》 從 05年 10月 1日起，對我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售的商品房，按照其取得的收入預(yù)征土地增值稅。銷售普通住宅的預(yù)征率為 %；非普通住宅及高檔寫字樓、公寓、別墅、度假村的預(yù)征為 1%。 對短期的投資性需求進(jìn)行限制，通過對開發(fā)商的預(yù)征，來調(diào)整市場上的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 2022年 9月 《 市政府批轉(zhuǎn)市規(guī)劃和國土資源局?jǐn)M定的天津市土地利用年度計(jì)劃管理暫行辦法的通知 》 加強(qiáng)政府管理土地的力度和權(quán)限，通過土地利用總體規(guī)劃來控制建設(shè)用地總量，引導(dǎo)集約用地，切實(shí)保護(hù)耕地，保證天津市經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展。 提高政府對土地的宏觀調(diào)控能力，進(jìn)一步加強(qiáng)對土地市場的管理 推動地產(chǎn)市場有序發(fā)展 2022年 10月 《 關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知 》 各地要以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及稅收的征管為切入點(diǎn)，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)，對存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實(shí)行 “ 一窗式 ” 征收。 進(jìn)一步規(guī)范投資行為，抑制短期炒作 2022年 3月 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。開發(fā)項(xiàng)目位于直轄市的，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于 20％ 規(guī)范投資行為，抑制區(qū)域房地產(chǎn)價格上漲過快 資料來源： 世邦魏理仕 政策保障 房地產(chǎn)政策分析 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 CB Richard Ellis | Page 26 時間 政策 內(nèi)容說明 影響 2022年 5月 《 調(diào)控房地產(chǎn)的六項(xiàng)措施 》 (一 )切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。 (二 )進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。(三 )合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度。 (四 )進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 (五 )加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房 (六 )完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。 表明政府在穩(wěn)定房價、杜絕投機(jī)方面的強(qiáng)硬姿態(tài)，從而加大房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險預(yù)期，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)長遠(yuǎn)發(fā)展。 2022年 5月 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 》 對空置 3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。從 6月 1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30％，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20％的規(guī)定。套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）和廉租房的土地供應(yīng)，年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。從 6月 1日起，執(zhí)行 “ 個人對外銷售購買不足 5年的住房，全額征收營業(yè)稅 ” 。 調(diào)控政策貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，有利于實(shí)現(xiàn)房價的 “ 軟著陸 ” 。 在政策引導(dǎo)下，市場小戶型供應(yīng)將成為主流，住宅超前消費(fèi)的現(xiàn)象將逐步得到控制 2022年 7月 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見 》 全文 4部分，共 14條，對外商投資房地產(chǎn)的市場準(zhǔn)入、開發(fā)經(jīng)營，以及境外機(jī)構(gòu)和個人購買房產(chǎn)等 3大領(lǐng)域，進(jìn)行了明確規(guī)范。 平抑國內(nèi)的房價 ,并應(yīng)通過措施打擊炒房 資料來源： 世邦魏理仕 房地產(chǎn)政策分析 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 政策保障 CB Richard Ellis | Page 27 時間 政策 說明 影響 2022年 8月 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理，使得資信較差的房地產(chǎn)發(fā)展商融資渠道進(jìn)一步減少，即使是資信較好的房地產(chǎn)發(fā)展商，由于房地產(chǎn)市場發(fā)展過快，需求過度釋放，未來的市場風(fēng)險大大增強(qiáng)，因而對于開發(fā)風(fēng)險較大的項(xiàng)目而言，發(fā)展商需要較強(qiáng)的資金實(shí)力或更多的融資渠道為項(xiàng)目開發(fā)的資金保證 規(guī)范投資行為，抑制短抑制區(qū)域房地產(chǎn)價格上漲過快，防范金融風(fēng)險。 2022年 8月 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 自 2022年 8月 19日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整，長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。 引導(dǎo)投資和貨幣信貸的合理增長；引導(dǎo)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)恰當(dāng)?shù)睾饬匡L(fēng)險；維護(hù)價格總水平穩(wěn)定 2022年 8月 《 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知 》 將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)（包括占用農(nóng)用地和未利用地）納入土地利用年度計(jì)劃，以實(shí)際耕地保有量和新增建設(shè)用地面積，作為土地利用年度計(jì)劃考核、土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核的依據(jù)。 土地利用計(jì)劃指標(biāo)體系逐步完善；計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)管和考核得到進(jìn)一步強(qiáng)化 2022年 12月 《 天津市公寓項(xiàng)目建設(shè)管理暫行辦法 》 經(jīng)營性公寓分為居住型、混合型、酒店型三種。對經(jīng)營性公寓項(xiàng)目建設(shè)的要求是，酒店式公寓須設(shè)中央空調(diào)；三種公寓車位配套指標(biāo)不同；層高不同建筑面積算法不同。 明確公寓房與普通商品住房的區(qū)別，規(guī)范公寓項(xiàng)目建設(shè)管理行為 資料來源： 世邦魏理仕 房地產(chǎn)政策分析 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 政策保障 CB Richard Ellis | Page 28 時間 政策 說明 影響 2022年 2月 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。而土地增值稅稅率采用四級超率累進(jìn)稅率。其中，最低稅率為 30%，最高稅率為 60%。 進(jìn)一步縮小房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間，對短期投資炒作進(jìn)行限制 2022年 6月 《 關(guān)于規(guī)范我市房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見 》 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理，促進(jìn)天津市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，天津市建委等八部門采取措施規(guī)范外資準(zhǔn)入和管理嚴(yán)把外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場， 發(fā)布 《 關(guān)于規(guī)范我市房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見 》 。 禁止外資炒房，平抑房價 2022年 3月至 9月 銀行利率五級跳 自 2022年 3月 18日至 2022年 9月 15日，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)，一年期貸款基準(zhǔn)利率從 %逐步提高到%。 對當(dāng)時房地產(chǎn)市場投資過熱的情況有一定的抑制作用 2022年 1月 《 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 》 土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的 20%征收土地閑置費(fèi)。 進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場行為 2022年 9月至 12月 銀行利率五連降 自 2022年 9月 16日至 2022年 12月 23日，中國人民銀行連續(xù)降低存貸款利率五次。 減輕購房者負(fù)擔(dān)，刺激樓市消費(fèi) 資料來源： 世邦魏理仕 政策保障 房地產(chǎn)政策分析 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 ?政府宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場發(fā)展將更加規(guī)范、結(jié)構(gòu)更加合理，更趨專業(yè)化和市場化，整個市場將向良性方向發(fā)展 CB Richard Ellis | Page 29 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 小結(jié) ? 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長是商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的 提前 條件 ? 人口的增長和收入支出水平的提高、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整必將刺激商業(yè)商務(wù)物業(yè)設(shè)施的發(fā)展 ? 城市 地位的提升、區(qū)域的融合發(fā)展 ， 給城市商貿(mào)發(fā)展帶來了前所未有的機(jī)遇 ? 城市規(guī)劃促進(jìn)形成多個城市中心和商務(wù)商業(yè)圈，為城市外圍區(qū)域提供發(fā)展機(jī)會 ? 政府宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場發(fā)展將更加規(guī)范、結(jié)構(gòu)更加合理，更趨專業(yè)化和市場化，整個市場將向良性方向發(fā)展 經(jīng)濟(jì)增長 城市發(fā)展 政策保障 ? 基礎(chǔ)設(shè)施的改善使城市投資環(huán)境產(chǎn)生了質(zhì)的變化 ? 城市交通系統(tǒng)的完善 將大大縮短市民出行所花的時間 ，改變了出行習(xí)慣，擴(kuò)大了生活和工作的活動范圍， 是保障中心城區(qū)向外擴(kuò)張的基礎(chǔ) 基礎(chǔ)設(shè)施 ?項(xiàng)目處于較好的宏觀背景條件下，發(fā)展前景良好。 CB Richard Ellis | Page 30 II. 地塊價值分析 CB Richard Ellis | Page 31 地塊價值分析 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目區(qū)位 ? 項(xiàng)目位于天津市中心城區(qū)南端，外環(huán)南路和友誼南路的交口處，大梅江生態(tài)居住區(qū)內(nèi)。 ? 項(xiàng)目距離市中心區(qū) 8公里左右，天津火車站約 10公里，濱海國際機(jī)場 16公里，與西青經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)隔外環(huán)線相對。（注：上述距離為直線距離） ?處于天津的高檔住宅區(qū)，生態(tài)環(huán)境良好，產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢明顯 外環(huán) 中環(huán) 內(nèi)環(huán) 市中心區(qū) 天津火車站 濱海國際機(jī)場 外環(huán) 友誼南路 衛(wèi)津南路 大梅江生態(tài)居住區(qū) 本項(xiàng)目 西青開發(fā)區(qū) CB Richard Ellis | Page 32 地塊價值分析 大梅江生態(tài)居住區(qū) 區(qū)域規(guī)劃 ? 大梅江生態(tài)居住區(qū) 是天津最大的原生態(tài)自然水系區(qū)域，是天津中心區(qū)域外的標(biāo)志性高端居住區(qū)； ? 區(qū)域北起郁江道，南至外環(huán)線，西至李港鐵路、東至解放南路，規(guī)劃總占地面積 860萬平方米，總建筑面積； ? 區(qū)域共分三期開發(fā)： 一期：梅江居住區(qū)， 2022年啟動，最初是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)； 二期：梅江南， 2022年啟動，目前已形成成熟的高端居住氛圍； 三期：梅江灣， 2022年啟動，目前正在建設(shè)中，以高檔居住和商業(yè)金融用地為主； 開發(fā)時限 分區(qū) 占地面積 （萬平米） 規(guī)劃住宅面積 （萬平米） 20222022 梅江 190 160 20222022 梅江南 240 130 20222022 梅江灣 430 150 梅江生態(tài)居住區(qū) 梅江灣 梅江南 區(qū)域分期開發(fā)物業(yè)配比（總建筑面積： % ）%%%一期 二期 三期CB Richard Ellis | Page 33 地塊價值分析 大梅江生態(tài)居住區(qū) 區(qū)域規(guī)劃 一期：梅江 二期：梅江南 三期：梅江灣 總建筑面積 特征 ?