【正文】 水域面積小，整體規(guī)劃中只保留少量水域 ? 定位為 “ 經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域 ” ，并非定義為生態(tài)水域居住區(qū) ? 水域面積超過建筑面積的一半，生態(tài)水域居住區(qū)的定位初步形成 ? 大量別墅上市，區(qū)域檔次提升 ? 水域面積為 3期中最大，最為梅江及梅江南的后續(xù)，景觀的打造更為高端 ? 居住物業(yè)更加多樣化：高層、洋房、別墅等 物業(yè)配比 （建筑面積） ? 商業(yè)及公建配套占比%，為三個(gè)分期中最多 ? 休閑娛樂、餐飲、商務(wù)服務(wù)等供應(yīng)放量，主要面向高端消費(fèi)客群 ? 增加大量商務(wù)會(huì)館、休閑度假、時(shí)尚購(gòu)物、旅游觀光、國(guó)際教育等配套設(shè)施 主要開發(fā)商 永泰紅勘、華夏、順馳 松江、萬(wàn)科、順馳、浩天 耀華投資集團(tuán) 商業(yè) , 4 . 2 4 %公建 , 6 . 7 3 %水域 , 1 1 . 4 1 %住宅 , 7 7 . 6 1 %水域 , 5 4 . 9 4 %商業(yè) , 0 . 3 4 %公建 , 4 . 6 9 %住宅 , 4 0 . 0 3 %水域 , 4 4 . 6 9 %商業(yè) , 1 . 3 4 %公建 , 3 . 3 5 %住宅 , 5 0 . 6 1 %CB Richard Ellis | Page 34 地塊價(jià)值分析 三期：梅江灣 區(qū)域規(guī)劃 本項(xiàng)目 梅江公園 ? 梅江灣總占地面積 430萬(wàn)平米，其中梅江公園用地約 260萬(wàn)平方米（水面占地約 190萬(wàn)平方米，綠地面積約 70萬(wàn)平方米）； ? 梅江公園是天津目前最大的城市公園，水域面積是水上公園的兩倍多；園內(nèi)游樂設(shè)施突出水的主題，將開設(shè)游艇項(xiàng)目等； ? 梅江灣已開發(fā)的住宅項(xiàng)目?jī)H為富力津門湖。 ?本項(xiàng)目位于三期梅江灣區(qū)域衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)，是大梅江最后一塊保留濕地，生態(tài)景觀最優(yōu) ?梅江公園的開發(fā)，將進(jìn)一步提升區(qū)域的居住環(huán)境，將梅江灣的國(guó)際化生態(tài)化推向了一個(gè)更高的層次，加速梅江灣居住區(qū)的升值速度 富力津門湖 CB Richard Ellis | Page 35 地塊 價(jià)值 分析 西青開發(fā)區(qū) ? 華苑產(chǎn)業(yè)園（規(guī)劃面積 平方公里） 西青開發(fā)區(qū)（規(guī)劃面積 150平方公里） 津南八里臺(tái)工業(yè)區(qū)（規(guī)劃面積）沿外環(huán)線南側(cè)由西至東串聯(lián)，構(gòu)成電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，西青開發(fā)區(qū)位于產(chǎn)業(yè)帶核心； ? 目前區(qū)內(nèi)有企業(yè) 830家， 56%為外資企業(yè)，從數(shù)量上而言，日資、韓資企業(yè)占據(jù)主流；其中，世界 500強(qiáng)企業(yè) 18家，如寶潔、三星、飛思卡爾、松下電子等； ? 建成工業(yè)區(qū)主要產(chǎn)業(yè)為電子信息、裝備制造、服務(wù)外包、新能源新材料、生物醫(yī)藥等；未來(lái)還將發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)； 區(qū)域規(guī)劃 ?強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展帶，為本項(xiàng)目提供了產(chǎn)業(yè)支撐。 西青開發(fā)區(qū) 華苑產(chǎn)業(yè)園 津南八里臺(tái)工業(yè)區(qū) 電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶 外環(huán)線 本項(xiàng)目 CB Richard Ellis | Page 36 地塊 價(jià)值 分析 西青開發(fā)區(qū) 區(qū)域規(guī)劃 已建成工業(yè)區(qū) 遠(yuǎn)期 （西區(qū)） 遠(yuǎn)期 （東區(qū)） 在建區(qū) 待建區(qū) 分區(qū) 面積 （平方公里） 產(chǎn)業(yè)特征 已建成區(qū) 主要產(chǎn)業(yè)為電子信息、裝備制造、服務(wù)外包、新能源新材料、生物醫(yī)藥等 在建區(qū) 行政、商務(wù)商業(yè)配套 待建區(qū) 2 物流產(chǎn)業(yè) 遠(yuǎn)期（西區(qū)） 物流、電子信息 遠(yuǎn)期（東區(qū)） 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（休閑度假產(chǎn)業(yè)） ?園區(qū)超過 85%的用地尚未開發(fā)，未來(lái)發(fā)展空間巨大。 ?僅 ，不足以支撐園區(qū)未來(lái)的發(fā)展需要，為本項(xiàng)目發(fā)展商務(wù)商業(yè)配套提供了機(jī)會(huì)。 ? 園區(qū)總體規(guī)劃 150平方公里，目前距外環(huán)較近的， 里的核心區(qū)在建； CB Richard Ellis | Page 37 周邊路網(wǎng) ?項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利及與外部區(qū)域的連通性好，為本項(xiàng)目的商務(wù)辦公需求帶來(lái)潛力 ?城市交通體系的完善使得城市向多中心發(fā)展，本區(qū)域作為城市重點(diǎn)發(fā)展方向，將最有可能成為新興的城市商務(wù)帶 交通情況 地塊價(jià)值分析 衛(wèi)津南路 友誼南路 解放南路 ? 三條縱向主干道路：友誼南路、解放南路和衛(wèi)津南路，縱貫大梅江，連接中環(huán)、快速路環(huán)線及外環(huán)； ? 項(xiàng)目臨近東南半環(huán)快速路，與西青區(qū)、南開區(qū)、紅橋區(qū)、北辰區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、東麗區(qū)、河西區(qū) 8個(gè)區(qū)連接性便利； ? 未來(lái)，外環(huán)線將改造升級(jí)成快速環(huán)路，并實(shí)行全封閉運(yùn)營(yíng)，將周邊津?yàn)I、京滬等 7條高速公路串連成環(huán)城高速，將極大地提升本項(xiàng)目對(duì)外通達(dá)性； ? 同時(shí)，項(xiàng)目臨近規(guī)劃建設(shè)中的環(huán)外環(huán)，三條縱向主干道作為進(jìn)入城區(qū)的放射性干線，將是天津的主要發(fā)展方向，其沿線區(qū)域?qū)⑾蛑行某菂^(qū)演變，弱化其現(xiàn)有的城市邊緣形象； 本項(xiàng)目 東南半環(huán) 快速路 CB Richard Ellis | Page 38 周邊路網(wǎng) ?未來(lái)，友誼路區(qū)域商務(wù)物業(yè)品質(zhì)的提升，將使區(qū)域的商務(wù)環(huán)境產(chǎn)生質(zhì)的飛躍 ?友誼路發(fā)展軸將本項(xiàng)目與傳統(tǒng)商務(wù)商業(yè)區(qū)的銜接，增加本項(xiàng)目發(fā)展商務(wù)物業(yè)的機(jī)會(huì) 交通情況 地塊價(jià)值分析 ? 友誼路軸線自南向北貫穿小白樓片區(qū) 友誼路片區(qū) 梅江生態(tài)宜居區(qū) 西青開發(fā)區(qū)，將本項(xiàng)目與市區(qū)主要商業(yè)、商務(wù)、行政區(qū)及產(chǎn)業(yè)區(qū)串連起來(lái)； 小白樓商務(wù)商業(yè)中心： 8公里， 15分鐘車程 友誼路金融商務(wù)中心： 5公里， 10分鐘車程 友誼路行政中心： 4公里， 8分鐘車程 西青開發(fā)區(qū)： ， 2分鐘車程 西青開發(fā)區(qū) 友誼路片區(qū) 小白樓片區(qū) 梅江生態(tài)宜居區(qū) 本項(xiàng)目 商務(wù)商業(yè)中心 海河休閑文化中心 市政文化中心 行政中心 金融商務(wù)中心 會(huì)展交流中心 友誼路軸線 外環(huán)線 華苑產(chǎn)業(yè)園 津南開發(fā)區(qū) CB Richard Ellis | Page 39 交通環(huán)境及地塊可達(dá)性 交通情況 地塊價(jià)值分析 機(jī)場(chǎng) 距離濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 16公里，走外環(huán)非常便利 火車站 距離火車站約 10公里 地鐵 規(guī)劃地鐵 6號(hào)線沿從本項(xiàng)目南側(cè)穿過，在本項(xiàng)目南端各設(shè)立江水道站 規(guī)劃地鐵 6號(hào)線將與規(guī)劃 5號(hào)線有四個(gè)匯合站點(diǎn) 公交 本項(xiàng)目對(duì)面沿友誼南路汐岸國(guó)際站（ 606路、906路），同時(shí)，九連山路公交車站（ 632路）、96路終點(diǎn)站， 838路公交途徑本項(xiàng)目周邊 ?公交、地鐵及與火車站、機(jī)場(chǎng)的距離對(duì)于本項(xiàng)目發(fā)展商務(wù)辦公、商業(yè)配套提供了交通的便利及人流量的支撐 未來(lái)地鐵站 現(xiàn)狀公交站 本項(xiàng)目 CB Richard Ellis | Page 40 交通環(huán)境及地塊可達(dá)性 地塊價(jià)值分析 交通情況 項(xiàng)目地塊示意圖 本項(xiàng)目 衛(wèi)津南路 友誼南路 主入口 次入口 主要交通道路 次要交通道路 綠化隔離帶 鐵路 規(guī)劃路 ? 東側(cè)友誼南路是本項(xiàng)目通往市區(qū)和外環(huán)各個(gè)區(qū)域的重要交通紐帶，設(shè)有公交站點(diǎn)，人流、車流相對(duì)豐富，是區(qū)域未來(lái)商業(yè)和商務(wù)物業(yè)發(fā)展的主要載體 ； ? 南側(cè)外環(huán)線是連接城市外圍主要目的地的紐帶； ? 東側(cè)和南側(cè)的規(guī)劃路是項(xiàng)目的內(nèi)部通路，使項(xiàng)目與外界達(dá)到動(dòng)靜有機(jī)分離 ? 北側(cè)緊鄰建設(shè)中的會(huì)展中心，未來(lái)將修建規(guī)劃路，通達(dá)性得到提升 ? 西側(cè)面臨鐵路，通達(dá)性最差 ? 未來(lái)項(xiàng)目?jī)?nèi)部在會(huì)展中心南側(cè)規(guī)劃有一區(qū)內(nèi)道路，將增加項(xiàng)目區(qū)北側(cè)、東側(cè)的通達(dá)性。 ?項(xiàng)目人流主入口可設(shè)在東側(cè)主要道路 — 友誼南路，次入口設(shè)在南側(cè)外環(huán)處 津淄立交橋 規(guī)劃友誼路立交橋 公交站 八車道 八車道 雙向車道 區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路 CB Richard Ellis | Page 41 地塊四至及指標(biāo) 地塊分析 ?地塊形狀規(guī)整，用地規(guī)模大，便于整體開發(fā) ?低容積率、建筑密度，高綠化綠，極強(qiáng)的舒適性 ?綜合性開發(fā)，便于各業(yè)態(tài)功能互補(bǔ)，可以形成較強(qiáng)的市場(chǎng)影響力 四至范圍 東至友誼南路、南至外環(huán)南路、西至里港鐵路、北至梅江風(fēng)景區(qū)水面 用地性質(zhì) 住宅、公建 用地面積 建筑面積 容積率 建筑密度 17% 綠化率 58% 必建項(xiàng)目 ? 居住型公寓 ? 酒店 ? 風(fēng)情商業(yè)街 ? 其他公建設(shè)施 地塊主要規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目地塊示意圖 地塊價(jià)值分析 本項(xiàng)目 里港鐵路 友誼南路 CB Richard Ellis | Page 42 地塊現(xiàn)狀及可視性 綠化隔離帶 地塊分析 地塊 價(jià)值 分析 北側(cè)：建設(shè)中的會(huì)展中心 西側(cè)：里港鐵路 綠化隔離帶 規(guī)劃路 ? 北側(cè)為建設(shè)中的會(huì)展中心及停車場(chǎng)，未來(lái)與本項(xiàng)目之間還將修建規(guī)劃路 ? 西側(cè)為里港貨運(yùn)鐵路，大大限制了人流從西側(cè)進(jìn)入地塊，同時(shí)臨近鐵路，不適宜開發(fā)居住類產(chǎn)品 ? 南側(cè)為 50米綠化隔離帶及規(guī)劃路，有效阻隔了外環(huán)線帶來(lái)的噪音，但使地塊距外環(huán)主干道有一定距離，影響地塊的對(duì)外展示性，地塊南部不適宜開發(fā)低層物業(yè)產(chǎn)品 ? 東側(cè)為 15米綠化隔離帶，地塊可視性和對(duì)外展示性最佳 ?區(qū)域自然條件保持良好，高大建筑少，視野開闊，具有一定的景觀優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì) CB Richard Ellis | Page 43 地塊 價(jià)值 分析 地塊分析 周邊物業(yè)環(huán)境 1 2 3 4 5 6 7 8 9 11 10 12 13 14 15 16 17 18 20 21 22 23 19 1 2 3 4 5 6 7 9 8 1 2 1 西青開發(fā)區(qū) 24 本項(xiàng)目 住宅 商業(yè) 酒店 寫字樓 12 2 1 公共配套 10 11 CB Richard Ellis | Page 44 地塊 價(jià)值 分析 地塊分析 周邊物業(yè)環(huán)境 序號(hào) 物業(yè) 建筑面積 （萬(wàn)平米） 序號(hào) 物業(yè) 建筑面積 （萬(wàn)平米） 1 順馳世紀(jì)城 11 14 梅江南小區(qū) 10 2 玉水園 11 15 萬(wàn)科水晶城 34 3 翠水園 9 16 水岸公館 4 香水園 17 汐岸國(guó)際 8 5 芳水園 18 半島藍(lán)灣 6 藍(lán)水園 10 19 半島豪庭 17 7 富力津門湖 20 卡梅爾 7 8 依云小鎮(zhèn) 6 21 江勝天鵝湖 4 9 海逸長(zhǎng)洲 56 22 俊城橡樹原 10 世紀(jì)梧桐公寓 23 水岸江南 15 11 華夏津典 50 24 洛卡小鎮(zhèn) 20 12 弘澤印象 10 總計(jì) 13 第六田園 周邊住宅情況 ? 目前，項(xiàng)目周邊住宅建設(shè)共 米，按照人均 25平米的居住面積，項(xiàng)目周邊居住人口達(dá)到 15萬(wàn)人 ?作 為第一商圈的輻射人群，為項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)提供了潛在需求 ? 依托“生態(tài)、景觀、科技”等元素，多樣化產(chǎn)品類型，區(qū)域成為天津最高檔居住區(qū) ?為項(xiàng)目提供高素質(zhì)人群，對(duì)發(fā)展高端商務(wù)和商業(yè)提供了好的人文條件 ? 梅江區(qū)域住宅開發(fā)已近尾聲，隨著區(qū)域可開發(fā)用地的減少，未來(lái)住宅產(chǎn)品將尤為珍稀 CB Richard Ellis | Page 45 地塊 價(jià)值 分析 地塊分析 周邊物業(yè)環(huán)境 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 商業(yè)類型 建筑面積 （萬(wàn)平米） 1 家世界 購(gòu)物中心 2 大潤(rùn)發(fā) 超市 2 3 藍(lán)調(diào)街區(qū) 商業(yè)街 4 津典時(shí)代 商業(yè)街 5 梅江新海灣 商業(yè)街 6 海逸心嶼 商業(yè)街 2 7 第六田園 商業(yè)街 7 8 易買得梅江店 超市 3 9 大島酒樓 /會(huì)所 小島酒樓 商務(wù)休閑餐飲 10 水岸公館商業(yè)街 （未來(lái)項(xiàng)目） 臨街商鋪 2 11 富力津門湖商街 （未來(lái)項(xiàng)目） 臨街商鋪 7 12 梅江南商業(yè)配套 （未來(lái)項(xiàng)目） 臨街商鋪 周邊商業(yè)情況 ? 區(qū)域商業(yè)類型單一，輻射范圍有限 ? 商業(yè)設(shè)施檔次不高，目前暫無(wú)國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入，發(fā)展水平較慢 ? 商業(yè)氛圍正在形成中，需求潛力很大 ?區(qū)域極度缺乏輻射范圍廣的大型綜合性商業(yè) CB Richard Ellis | Page 46 地塊 價(jià)值 分析 地塊分析 周邊物業(yè)環(huán)境 ? 區(qū)域緊鄰西青開發(fā)區(qū)，但目前區(qū)域優(yōu)質(zhì)酒店設(shè)施、高端商務(wù)辦公配套十分匱乏，不能滿足區(qū)域需求 ?區(qū)域配套設(shè)施的極度缺乏為項(xiàng)目的商務(wù)辦公及商業(yè)配套提供了較大的發(fā)展機(jī)會(huì) ?未來(lái)會(huì)展中心的落成，將為項(xiàng)目發(fā)展商務(wù)配套提供契機(jī) 周邊酒店情況 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 星級(jí) 1 豐紳蓮花酒店 4星 2 皇冠假日酒店 （未來(lái)項(xiàng)目）