【正文】 5星 周邊寫字樓情況 序號 項(xiàng)目名稱 等級 建筑面積 1 松江寫字樓 （未來項(xiàng)目） 甲級 周邊公共配套情況 序號 項(xiàng)目名稱 1 梅江公園（未來項(xiàng)目） 2 會(huì)展中心（未來項(xiàng)目） CB Richard Ellis | Page 47 地塊 價(jià)值 分析 地塊分析 周邊物業(yè)環(huán)境 ? 目前已建成的工業(yè)區(qū)內(nèi)物業(yè)多以廠房等產(chǎn)業(yè)用途的建筑為主，也有少量底層工業(yè)辦公樓，但規(guī)模小、檔次低、不能符合綜合性企業(yè)的需求； ? 工業(yè)區(qū)內(nèi)其他配套包括： 酒店式公寓：銀灣國際廣場、 XEDA海貿(mào)中心，體量均在 12萬平米的（如等），均以小戶型為主，精裝修帶家具家電，均價(jià)在 7500元 /平米左右，目前部分已入?。? 經(jīng)濟(jì)型酒店：賽達(dá)商務(wù)酒店、銀灣快捷酒店 白領(lǐng)公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓 ? 在建中的核心區(qū)規(guī)劃有大量相關(guān)商務(wù)和商業(yè)設(shè)施，包括： 日之廣場（八幢高層寫字樓）、月之廣場（七幢高層寫字樓） 目前月之廣場的三幢寫字樓已開工建設(shè)，明年８月竣工 ? 未來，園區(qū)北部臨外環(huán)線處，將規(guī)劃部分居住產(chǎn)品，以及商業(yè)、寫字樓等設(shè)施作為園區(qū)的公建配套設(shè)施 ?園區(qū)離市區(qū)較近，且分布于交通主干道附近，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的飛速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將對市區(qū)南部發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供了契機(jī) ?園區(qū)未來也將建設(shè)商務(wù)和商業(yè)物業(yè)設(shè)施，對本項(xiàng)目形成一定的競爭 日之廣場 月之廣場 西青開發(fā)區(qū)情況 CB Richard Ellis | Page 48 SWOT分析 優(yōu)勢 ?區(qū)位優(yōu)勢：天津的正南部，友誼路發(fā)展軸沿線，城市快速發(fā)展地段； ?交通優(yōu)勢：地塊周邊道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，內(nèi)外部交通便捷，通達(dá)性好； ?周邊環(huán)境：生態(tài)環(huán)境好，水系充裕，具有景觀優(yōu)勢；地處高檔居住區(qū)，居住氛圍濃厚，人群素質(zhì)較高，人文條件良好；距離產(chǎn)業(yè)區(qū)較近，產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢明顯； ?規(guī)模優(yōu)勢：地塊規(guī)整，規(guī)模較大，業(yè)態(tài)綜合，可以產(chǎn)生較好的市場規(guī)模效應(yīng)； ?可視性：地塊為較為規(guī)則的圖形，周邊無遮擋物，可視性佳，對外展示性好； 劣勢 ?位于市區(qū)最南端，距離市中心較遠(yuǎn)； ?不屬于傳統(tǒng)的商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，商務(wù)環(huán)境較淡，需要一定的培育期 ?市場對居住的認(rèn)知度較高，造成對商務(wù)辦公的認(rèn)知度過低 ?地塊西側(cè)面臨鐵路，阻礙了一部分客流，降低了地塊的可達(dá)性 地塊價(jià)值分析 CB Richard Ellis | Page 49 SWOT分析 機(jī)會(huì) ?區(qū)域高端居住氛圍已形成，市場認(rèn)知度不斷提高，住宅產(chǎn)品有極大的市場需求 ?市政府南移至友誼路中部地區(qū)將為未來區(qū)域發(fā)展帶來動(dòng)力 ?區(qū)域缺乏商業(yè)、商務(wù)配套，隨著區(qū)域環(huán)境的不斷成熟，為商務(wù)辦公及商業(yè)配套發(fā)展提供了發(fā)展的潛力 ?西青工業(yè)區(qū)的飛速發(fā)展為市區(qū)南部發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供了契機(jī)，區(qū)域?qū)⑾蚋鼜?qiáng)的商務(wù)功能過渡 ?規(guī)劃中的地鐵和立交橋等交通設(shè)施的改善，縮短了與城市中心的距離，便于企業(yè)間的商務(wù)往來，環(huán)外環(huán)的建設(shè)將弱化區(qū)域現(xiàn)有的城市邊緣形象，一定程度上規(guī)避了項(xiàng)目處于城市邊緣的弱勢 威脅 ?未來，地塊周邊住宅項(xiàng)目規(guī)模都比較大，但入住率偏低，人氣不旺，致使項(xiàng)目周邊人流較少，制約商業(yè)的發(fā)展； ?未來周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)及區(qū)域潛在開發(fā)項(xiàng)目中所規(guī)劃的商務(wù)辦公物業(yè)，對本項(xiàng)目產(chǎn)生威脅 地塊價(jià)值分析 CB Richard Ellis | Page 50 III. 物業(yè)市場分析 ? 商業(yè)市場 ? 辦公樓市場 ? 酒店市場 ? 住宅市場 ? 公寓市場 ? 文化會(huì)展設(shè)施 CB Richard Ellis | Page 51 商業(yè)市場研究 CB Richard Ellis | Page 52 ? 重點(diǎn)研究全市商業(yè)的分布及發(fā)展趨勢 ? 研究目標(biāo)確定： – 天津主要的優(yōu)質(zhì)商業(yè)集中區(qū)域 – 商業(yè)建筑面積 1萬平方米以上 – 商業(yè)定位中檔以上 – 具有統(tǒng)一、專業(yè)的運(yùn)營和管理 – 百貨、購物中心、大型賣場（包括 大型綜合超市和家具建材超市 ） 、專賣店、社區(qū)商業(yè)配套（含寫字樓）等 伊勢丹 友誼商廈 遠(yuǎn)東百貨 海信廣場 商業(yè)市場研究 整體市場 研究目標(biāo) CB Richard Ellis | Page 53 發(fā)展歷程 傳統(tǒng)商業(yè)形成期 現(xiàn)代商業(yè)初步發(fā)展期 發(fā)展停滯期 恢復(fù)發(fā)展期 擴(kuò)張發(fā)展期 15世紀(jì)初 19世紀(jì)末 19世紀(jì)末 1949年 19491980 19802022 2022今 ? 傳統(tǒng)集市； ? 逐步形成規(guī)模的沿街店鋪主要分布在老城廂一帶； ? 商業(yè)街不斷擴(kuò)大； ? 在和平路一帶陸續(xù)出現(xiàn)大型商場； ? 租界發(fā)展推動(dòng)小白樓成為高檔消費(fèi)區(qū)； ? 商業(yè)規(guī)模基本沒有擴(kuò)大； ? 改為國營的統(tǒng)一經(jīng)營； ? 商業(yè)得到恢復(fù)和大力發(fā)展； ? 以百貨業(yè)為主； ? 個(gè)體商業(yè)發(fā)展迅速； ? 濱海新區(qū)開發(fā)，塘沽市場活躍； ? 城市擴(kuò)張和更新加快，新興商業(yè)區(qū)崛起 梅江、水上； ? 海河開發(fā)帶動(dòng)市級商圈規(guī)模擴(kuò)大； ? 濱海新區(qū)開發(fā)加速，商業(yè)體量膨脹，開發(fā)區(qū)成為新興商圈； ? 七十二沽 ? 估衣街 ? 勸業(yè)場 ? 中原公司（現(xiàn)百貨大樓） ? 新中國現(xiàn)代文化用品商店 ? 國際商場、友誼商廈 ? 勸業(yè)場、百貨大樓擴(kuò)建 ? 大胡同市場 ? 津樂匯、伊勢丹、遠(yuǎn)東、百盛、萬達(dá)購物中心等 ? 市民文化廣場 ?伴隨著天津經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，各類的商業(yè)設(shè)施大量出現(xiàn)，市區(qū)的商業(yè)功能日趨完善和提高。 商業(yè)市場研究 整體市場 CB Richard Ellis | Page 54 商業(yè)分布 天津市區(qū) 序號 商圈名稱 序號 商圈名稱 1 和平路 濱江道 11 中山路 2 南京路 12 獅子林 金緯路 3 小白樓 13 友誼北路 4 東馬路 14 大沽南路 5 友誼路 15 后廣場 新開路 6 大胡同 16 南站 十一經(jīng)路 7 鼓樓 17 奧體 8 鞍山西道 白堤路 18 水上 9 大悲院 19 梅江 10 南市 ?市區(qū)商圈發(fā)展歷史悠久，已初步形成多級商圈體系； ?在發(fā)展過程中，核心商圈通過不斷升級擴(kuò)容，目前形成“和平路 濱江道 南京路”三大商圈緊密相接的格局； ?奧體、水上、梅江等市內(nèi)新興商圈紛紛涌現(xiàn)，并表現(xiàn)出較好的發(fā)展勢頭。 1 市級綜合商圈 市級專業(yè)商圈 區(qū)級商圈 商業(yè)市場研究 整體市場 CB Richard Ellis | Page 55 ?區(qū)域發(fā)展尚處于起步區(qū)，尚未形成層級分明的商圈體系； ?解放路、洋貨較成熟，聚集度較高，表現(xiàn)出相對較高的輻射能力； ?濱海核心區(qū)與市區(qū)之間的交通尚不發(fā)達(dá)，導(dǎo)致濱海的商業(yè)發(fā)展較慢，輻射范圍較小。 現(xiàn)有商圈 未來商圈 序號 商圈名稱 1 解放路 2 洋貨 3 開發(fā)區(qū) 4 響鑼灣 5 于家堡 6 天堿區(qū)域 商業(yè)市場研究 整體市場 商業(yè)分布 濱海新區(qū) CB Richard Ellis | Page 56 ?從歷史供應(yīng)情況來看，商業(yè)市場處于快速發(fā)展階段，保持穩(wěn)定快速的增長； ?從橫向?qū)Ρ葋砜?，天津市人均商業(yè)面積在同類城市中處于較低水平，未來商業(yè)發(fā)展空間較大。 ? 2022年天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量達(dá)到 150萬平米，預(yù)計(jì)到 2022年，供應(yīng)量將達(dá)到約 210萬平米。 數(shù)據(jù)來源： 世邦魏理仕 同類城市人均商業(yè)面積比較2 . 52 . 11 . 91 . 21 . 0 0 . 90123上海 香港 北京 廣州 深圳 天津（平方米/人）天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)歷年供應(yīng)05 0 0 , 0 0 01 , 0 0 0 , 0 0 01 , 5 0 0 , 0 0 02 , 0 0 0 , 0 0 02 , 5 0 0 , 0 0 02022 以前 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022平米商業(yè)市場研究 整體市場 供給狀況 CB Richard Ellis | Page 57 ?從供應(yīng)類型來看，未來天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場將改變以百貨店、超市為主的格局，跨入購物中心的時(shí)代； ?未來，購物中心項(xiàng)目供應(yīng)量較大，市場競爭在所難免。 ? 未來 5年，天津?qū)㈥懤m(xù)有嘉里中心、和黃都會(huì)軒、恒隆廣場、津門津塔、仁恒海河廣場等多個(gè)市中心地區(qū)的大型購物中心項(xiàng)目進(jìn)入市場，總建筑面積逾 200萬平米。 數(shù)據(jù)來源： 世邦魏理仕 和黃都會(huì)軒 仁恒海河廣場 津門津塔 恒隆廣場 嘉里中心 大悅城 東馬路商圈 小白樓商圈 南站 CBD 核心 商圈 商業(yè)市場研究 整體市場 未來代表項(xiàng)目 CB Richard Ellis | Page 58 項(xiàng)目名稱 嘉里中心 津門津塔 恒隆廣場 和黃都會(huì)軒 仁恒海河廣場 開發(fā)商 嘉里建設(shè)、香格里拉、新加坡長春產(chǎn)業(yè) 北京金融街控股 香港恒隆集團(tuán) 香港和記黃埔 新加坡仁恒集團(tuán) 商圈 南站 CBD 和平路 和平路 南京路 南市 _海河沿線 業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)、香格里拉酒店、寫字樓、公寓 商業(yè)、瑞吉酒店、寫字樓、酒店式公寓 商業(yè) 商業(yè)、寫字樓、 公寓 商業(yè)、寫字樓、 高檔住宅 商業(yè)類型 購物中心 購物中心 購物中心（ 6F） 購物中心（ 6F） 百貨 建筑面積 （平米） 130,000 50,000 133,000 77,000 74,300 商業(yè)定位 中高檔 高檔 中高檔 中高檔 中高檔 目標(biāo)客群 外來精英 白領(lǐng)階層 奢侈品 消費(fèi)人群 中高收入人群 外來精英 白領(lǐng)階層 中高收入人群 介紹 資料來源： 世邦魏理仕 商業(yè)市場研究 整體市場 未來代表項(xiàng)目 CB Richard Ellis | Page 59 ?目前天津的優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金水平遠(yuǎn)低于國內(nèi)商業(yè)較發(fā)達(dá)城市，商業(yè)市場潛力沒有充分發(fā)掘出來，未來發(fā)展空間較大； ?隨著天津經(jīng)濟(jì)的快速增長、居民消費(fèi)水平的提高，對中高檔商業(yè)的需求將迅速提升，帶動(dòng)整體租金上漲。 ? 2022至 2022年天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)平均租金保持穩(wěn)步提升，年均增長率 %左右，截止 2022年第三季度，達(dá)到 /平方米天（使用面積，不含物業(yè)管理費(fèi)）； ? 與同類城市相比，天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)平均租金處于較低水平。 數(shù)據(jù)來源： 世邦魏理仕 優(yōu)質(zhì)首層商鋪?zhàn)饨穑?2 0 0 3 2 0 0 9 ）0510152025Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q32022 2022 2022 2022 2022 2022 2022元/天*平米同類城市優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鸨容^48 4628221 8 . 90102030405060廣州 上海 北京 深圳 天津元/平米天 商業(yè)市場研究 整體市場 租金水平 CB Richard Ellis | Page 60 項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬平米） 客戶群特征 2022年銷售 額 (億元 ) 2022年銷售額 (億元 ) 月坪效 （元 /平米） 友誼商廈 以 3050歲，注重品牌的高收入消費(fèi)者為主 1,833 伊勢丹百貨 以 2045歲中高收入的中青年上班族為主 963 新世界廣場 4 不同年齡段的大眾消費(fèi)群 1,063 百盛 5 以 2045歲的中青年上班族為主 700 津樂匯 以 2035歲的中青年上班族為主 1,515 遠(yuǎn)東百貨 以 2045歲中高收入，注重品質(zhì)消費(fèi)者為主 351 海信廣場 以 3045歲，注重品牌的高收入消費(fèi)者為主 (512月 ) 589 資料來源： 世邦魏理仕 ? 目前，百貨公司仍是天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)的主要形式，采用聯(lián)營扣點(diǎn)方式提取租賃收入，扣率為營業(yè)額的15%30%，根據(jù)經(jīng)營品類不同而有所不同； ? 2022年，友誼商場作為天津高端百貨的代表坪效最高，為 1,833元 /平米；以年輕時(shí)尚為主題的津樂匯為 1,515元 /平米 ?未來，將有更多的國內(nèi)外知名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營企業(yè)進(jìn)入天津，提高整體商業(yè)市場的發(fā)展水平。 商業(yè)市場研究 整體市場 經(jīng)營狀況 CB Richard Ellis | Page 61 數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕 ? 2022到 2022年，新增供應(yīng)量過大，空置率呈上升趨勢， 06年有所回落，平均空置率為 10%， 07年新增供應(yīng)及商場改造拉動(dòng)空置率上升至 15%， 08年新增供應(yīng)較少，以吸納以前供應(yīng)為主，空置率下降； ? 20222022年，天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)量大，空置率將保持在較高的水平，整體空置率均在 16%以上。 ?