【正文】 數(shù)據(jù)來源： 世邦魏理仕 優(yōu)質(zhì)首層商鋪租金（ 2 0 0 3 2 0 0 9 ）0510152025Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q32022 2022 2022 2022 2022 2022 2022元/天*平米同類城市優(yōu)質(zhì)商鋪租金比較48 4628221 8 . 90102030405060廣州 上海 北京 深圳 天津元/平米天 商業(yè)市場研究 整體市場 租金水平 CB Richard Ellis | Page 60 項目名稱 建筑面積（萬平米） 客戶群特征 2022年銷售 額 (億元 ) 2022年銷售額 (億元 ) 月坪效 （元 /平米） 友誼商廈 以 3050歲，注重品牌的高收入消費者為主 1,833 伊勢丹百貨 以 2045歲中高收入的中青年上班族為主 963 新世界廣場 4 不同年齡段的大眾消費群 1,063 百盛 5 以 2045歲的中青年上班族為主 700 津樂匯 以 2035歲的中青年上班族為主 1,515 遠東百貨 以 2045歲中高收入，注重品質(zhì)消費者為主 351 海信廣場 以 3045歲，注重品牌的高收入消費者為主 (512月 ) 589 資料來源： 世邦魏理仕 ? 目前，百貨公司仍是天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)的主要形式，采用聯(lián)營扣點方式提取租賃收入，扣率為營業(yè)額的15%30%，根據(jù)經(jīng)營品類不同而有所不同； ? 2022年，友誼商場作為天津高端百貨的代表坪效最高，為 1,833元 /平米；以年輕時尚為主題的津樂匯為 1,515元 /平米 ?未來，將有更多的國內(nèi)外知名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營企業(yè)進入天津，提高整體商業(yè)市場的發(fā)展水平。 數(shù)據(jù)來源： 世邦魏理仕 同類城市人均商業(yè)面積比較2 . 52 . 11 . 91 . 21 . 0 0 . 90123上海 香港 北京 廣州 深圳 天津（平方米/人）天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)歷年供應(yīng)05 0 0 , 0 0 01 , 0 0 0 , 0 0 01 , 5 0 0 , 0 0 02 , 0 0 0 , 0 0 02 , 5 0 0 , 0 0 02022 以前 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022平米商業(yè)市場研究 整體市場 供給狀況 CB Richard Ellis | Page 57 ?從供應(yīng)類型來看，未來天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場將改變以百貨店、超市為主的格局，跨入購物中心的時代； ?未來，購物中心項目供應(yīng)量較大，市場競爭在所難免。 商業(yè)市場研究 整體市場 CB Richard Ellis | Page 54 商業(yè)分布 天津市區(qū) 序號 商圈名稱 序號 商圈名稱 1 和平路 濱江道 11 中山路 2 南京路 12 獅子林 金緯路 3 小白樓 13 友誼北路 4 東馬路 14 大沽南路 5 友誼路 15 后廣場 新開路 6 大胡同 16 南站 十一經(jīng)路 7 鼓樓 17 奧體 8 鞍山西道 白堤路 18 水上 9 大悲院 19 梅江 10 南市 ?市區(qū)商圈發(fā)展歷史悠久，已初步形成多級商圈體系； ?在發(fā)展過程中，核心商圈通過不斷升級擴容，目前形成“和平路 濱江道 南京路”三大商圈緊密相接的格局； ?奧體、水上、梅江等市內(nèi)新興商圈紛紛涌現(xiàn)，并表現(xiàn)出較好的發(fā)展勢頭。 西青開發(fā)區(qū) 華苑產(chǎn)業(yè)園 津南八里臺工業(yè)區(qū) 電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶 外環(huán)線 本項目 CB Richard Ellis | Page 36 地塊 價值 分析 西青開發(fā)區(qū) 區(qū)域規(guī)劃 已建成工業(yè)區(qū) 遠期 （西區(qū)） 遠期 （東區(qū)） 在建區(qū) 待建區(qū) 分區(qū) 面積 （平方公里） 產(chǎn)業(yè)特征 已建成區(qū) 主要產(chǎn)業(yè)為電子信息、裝備制造、服務(wù)外包、新能源新材料、生物醫(yī)藥等 在建區(qū) 行政、商務(wù)商業(yè)配套 待建區(qū) 2 物流產(chǎn)業(yè) 遠期（西區(qū)） 物流、電子信息 遠期（東區(qū)） 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（休閑度假產(chǎn)業(yè)） ?園區(qū)超過 85%的用地尚未開發(fā)，未來發(fā)展空間巨大。 CB Richard Ellis | Page 30 II. 地塊價值分析 CB Richard Ellis | Page 31 地塊價值分析 項目位置 項目區(qū)位 ? 項目位于天津市中心城區(qū)南端，外環(huán)南路和友誼南路的交口處，大梅江生態(tài)居住區(qū)內(nèi)。 對當時房地產(chǎn)市場投資過熱的情況有一定的抑制作用 2022年 1月 《 國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知 》 土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當無償收回的，堅決無償收回。而土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率。 土地利用計劃指標體系逐步完善；計劃執(zhí)行的監(jiān)管和考核得到進一步強化 2022年 12月 《 天津市公寓項目建設(shè)管理暫行辦法 》 經(jīng)營性公寓分為居住型、混合型、酒店型三種。 平抑國內(nèi)的房價 ,并應(yīng)通過措施打擊炒房 資料來源： 世邦魏理仕 房地產(chǎn)政策分析 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 政策保障 CB Richard Ellis | Page 27 時間 政策 說明 影響 2022年 8月 《 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險管理，使得資信較差的房地產(chǎn)發(fā)展商融資渠道進一步減少，即使是資信較好的房地產(chǎn)發(fā)展商，由于房地產(chǎn)市場發(fā)展過快，需求過度釋放，未來的市場風險大大增強，因而對于開發(fā)風險較大的項目而言，發(fā)展商需要較強的資金實力或更多的融資渠道為項目開發(fā)的資金保證 規(guī)范投資行為，抑制短抑制區(qū)域房地產(chǎn)價格上漲過快，防范金融風險。中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用房）和廉租房的土地供應(yīng)，年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。 表明政府在穩(wěn)定房價、杜絕投機方面的強硬姿態(tài)，從而加大房地產(chǎn)業(yè)的風險預(yù)期，提高行業(yè)準入門檻，促進長遠發(fā)展。 (二 )進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。 提高政府對土地的宏觀調(diào)控能力，進一步加強對土地市場的管理 推動地產(chǎn)市場有序發(fā)展 2022年 10月 《 關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知 》 各地要以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及稅收的征管為切入點，加強信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)，對存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實行 “ 一窗式 ” 征收。 CB Richard Ellis | Page 25 時間 政策 內(nèi)容說明 影響 2022年 8月 《 關(guān)于征收土地增值稅問題的通知 》 從 05年 10月 1日起，對我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售的商品房，按照其取得的收入預(yù)征土地增值稅。同時，未來外環(huán)線將改造升級成快速環(huán)路，并實行全封閉運營，將周邊津濱、京滬等 7條高速公路串連成環(huán)城高速。 ?良好的外部通達性將加強與外部區(qū)域的融合，是保障中心城區(qū)向外擴張的基礎(chǔ)。 ?未來項目所在區(qū)域?qū)⒓懈嗟奈锪?、信息流、資金流、人流，具備形成城市次級商務(wù)商業(yè)中心的潛力。涵蓋商務(wù)、金融、展覽、會議、商業(yè)、娛樂、餐飲、休閑設(shè)施、高級公寓、高級酒店等業(yè)態(tài)，將成為信息化、高新技術(shù)、環(huán)保生態(tài)技術(shù)的集中體現(xiàn)和國際一流水準的、領(lǐng)先的辦公區(qū)。 自西向東為中央信息區(qū)、中央商業(yè)區(qū)和中央商務(wù)區(qū)。側(cè)重發(fā)展金融、保險、中介、信息、辦公等業(yè)態(tài)，規(guī)劃總建筑面積超過 335萬平米。 ?依托周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)，外圍居住者能就近就業(yè)，有效緩解中心城區(qū)交通及物業(yè)設(shè)施使用壓力，也有利于外圍區(qū)域新興商務(wù)區(qū)的形成。 宏觀經(jīng)濟和城市發(fā)展 中心城區(qū) 濱海新區(qū)核心區(qū) 天津城市總體規(guī)劃 城市發(fā)展 本項目 資料來源：天津市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（ 2022） 京濱綜合發(fā)展軸 西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶 東部城鎮(zhèn)發(fā)展帶 CB Richard Ellis | Page 19 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 ? 未來將引導中心城區(qū)的居住空間向外圍組團發(fā)展：西青、漢沽、津南、大港 4個新城以及“雙街”、“雙口 青光”、“小淀”、“新立”、“雙港”、“大寺”、“八里臺”、“小站”、“葛沽”、“東麗湖”等 10個組團將主要承擔居住功能。 ?中心城區(qū)人口基礎(chǔ)及先發(fā)優(yōu)勢、周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，都將成為項目所在區(qū)域升級、擴張的動力。新的交通網(wǎng)絡(luò)將核心城市與周邊各主要城市相互連通，使整個區(qū)域置身于以北京天津雙核為中心的兩小時經(jīng)濟圈內(nèi) ?有效推動整個京津冀區(qū)域的融合。 中心 中心 中心 極 極 極 極 東麗 濱海新區(qū) 西青 津南 北辰 石家莊 天津 其他 城市 北京 西青 津南 濱海新區(qū) 東麗 北辰 唐山 本項目 CB Richard Ellis | Page 16 資料來源：京津冀城鄉(xiāng)規(guī)劃 2，各地統(tǒng)計年鑒、世邦魏理仕 ? 京津冀一體化發(fā)展列入國家總體發(fā)展規(guī)劃?？焖俾沸藿?。 ?雖然受到全球經(jīng)濟危機影響，但房地產(chǎn)市場在調(diào)整中的走勢相對樂觀。 ?城市進程的加快導致商業(yè)和商務(wù)區(qū)格局發(fā)生變化，為本項目提供了發(fā)展?jié)摿Α? ? 天津人口的空間分布逐步向城區(qū)外圍擴散的趨勢明顯。 濱海新區(qū) G D P 發(fā)展情況（ 2 0 0 0 2 0 0 8 ）01 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 02022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022億元0%10%20%30%40%50%60%濱海新區(qū) G D P 新區(qū)占全市比重 環(huán)比增長速度CB Richard Ellis | Page 12 宏觀經(jīng)濟和城市發(fā)展 人口變化 經(jīng)濟環(huán)境 市內(nèi)六區(qū) 環(huán)城四區(qū) 和平 河東 河西 南開 河北 紅橋 東麗 西青 津南 北辰 戶籍人口 10% +8% +5% +3% +3% 2% +5% +3% +4% +4% 外來人口 6% +3% 2% +3% +1% +2% +6% +5% +6% +3% 天津人口變化（ 2 0 0 0 2 0 0 8 ）0300600900120015002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022萬人 1 0 %0%10%20%30%40%常住人口 戶籍人口 外來人口增長率? 外來人口主導城市人口增長。 ? 濱海新區(qū) GDP占全市產(chǎn)值比重由 2022年的%上升至 %，是全市經(jīng)濟增長的最大引擎。 數(shù)據(jù)來源： 天津統(tǒng)計局 宏觀經(jīng)濟和城市發(fā)展 經(jīng)濟環(huán)境 消費拉動 天津市社會消費品零售總額（ 2 0 0 0 2 0 0 8 ）05001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 02022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022億元 1 0 %0%10%20%30%全市社會消費品零售總額 增長率天津城市居民年可支配收入與消費性支出（ 2 0 0 0 2 0 0 8 ）05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022元0%5%10%15%20%天津城市居民人均年可支配收入 天津城市居民人均年消費性支出收入增長率（ % ） 支出增長率（ % ）? 20222022年天津城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費性支出持續(xù)增長，年均增長率分別為 %和 %左右。 ?大量外籍人員的進駐，也將增加對酒店、住宅等需求。 ? 外商投資企業(yè)數(shù)不斷上升。 ? 房地產(chǎn)是投資重點。 數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計局 經(jīng)濟環(huán)境 天津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比（ 2 0 0 0 2 0 0 8 ）05001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 03 , 5 0 04 , 0 0 02022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022億元第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)? 2022年，天津市第一、二、三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增長速度分別平均為 %、 %和 %。 ? 按可比價格計算， 20222022年期間年均增長率約為 14%，各年增長率明顯高于全國的同期增長水平。 ?固定資產(chǎn)投資和外商投資的急速增長是經(jīng)濟持續(xù)增長的動力。 ? GDP達到 9,