【正文】 層高 標準 層高 車位 數(shù)量 車位建面比 中央 空調(diào) 銷售 均價 元 /㎡ 租金 /㎡ /天 國際企業(yè)中心 1700 石幕 結(jié)合 單元 分割 10米 355 281:1 是 —— 金城國際廣場 2023 1500 石材 外墻 單元 分割 10米 3米 450 422： 1 否 7000 財富 廣場 1000 1500 石材 外墻 單元 分割 5米 3米 762 236： 1 否 —— 1元 省匯 中心 1500 石材 外墻 單元 分割 5米 240 283： 1 否 8000 招銀 大廈 2023 玻璃 幕墻 單元 分割 10米 3米 156 346： 1 是 9500 2元 思達數(shù)碼大廈 1800 石幕 結(jié)合 自由 分割 10米 175 163： 1 否 6500 1元 外立面多采用干掛石材，對于體現(xiàn)檔次的玻璃幕墻運用較少； 大堂挑高較低，標準層高普遍低于 ，降低了寫字樓的整體品質(zhì)和舒適度； 基本都未配備中央空調(diào)，缺乏甲級寫字樓應(yīng)具有的基本硬件要求。 寫字樓競爭市場 —— 隨鄭州市政規(guī)劃的發(fā)展，鄭州寫字樓的市場一直處于穩(wěn)步上升的狀態(tài)，供銷基本平衡，但成交價格提升緩慢，對棗莊項目而言，開發(fā)寫字樓的未來前景尚好，但面臨著品質(zhì)與價格直接的關(guān)系平衡問題。 多年來，鄭州市在售商業(yè)市場處于供大于求的狀態(tài)。商業(yè)用房的價格也保持穩(wěn)定上漲趨勢 ， 2023年全市商業(yè)用房成交均價 8036元 /平方米，同比上漲 1%。 商業(yè)市場掃描 鄭州商業(yè)市場格局 ——在鄭州市商業(yè)格局中，本項目位于花園路商圈的輻射區(qū)域，商業(yè)氛圍較為濃厚，為項目打造中高端商業(yè)物業(yè)提供了較好的支撐。 同時，鄭州市還將發(fā)展無數(shù)個社區(qū)級商業(yè)，以服務(wù)社區(qū)居民為主，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)?；▓@路商圈一出生便劍指高端，花園商廈定位精品百貨，大商新瑪特鄭州總店從上月起再次開始了全店招商，重點出擊鄭州目前尚沒有的頂級品牌，丹尼斯百貨人民店和花園店正在調(diào)整，將花園店定位在流行百貨，而人民店也將成為精品百貨。 410 良 世紀聯(lián)華 以購物為主大型商超 地上 2層 1層 180元 /㎡ /月 2層 120元 /㎡ /月 不售 1層餐飲、服裝、珠寶、化妝品； 2層超市、餐飲 52 良 華潤萬家 滿足日常需求的家居購物賣場 地上 3層 1層 150元 /㎡ /月 2層 90元 /㎡ /月 3層 60元 /㎡ /月 不售 1層家居、運動休閑、餐飲； 2層百貨、電器、家居； 3層超市 55 良 花園路商圈典型商業(yè)項目 商業(yè)市場掃描 同致行思考 隨著“花園路商圈”的規(guī)劃發(fā)展，未來商圈將更加趨向高端化、品牌化，棗莊項目將承擔一定的整合城市資源、提升商圈價值的功能。 花園路商圈匯聚了眾多知名零售百貨業(yè)進駐，知名品牌商家相繼簽約入駐，對棗莊項目來講，應(yīng)跟隨商圈整體的規(guī)劃發(fā)展，抓住良好的機遇，同時棗莊項目亦必將承擔一定的整合城市資源、提升商圈價值的功能。 啟示 —— 項目區(qū)位在金水區(qū)核心，此區(qū)域在土地市場已經(jīng)是 絕對稀缺資源 ，具有絕對的 唯一性 和 不可再生性 ， 片區(qū)對市內(nèi)及外部置業(yè)群體的吸引力是鄭州其他區(qū)域不可比擬的 . 碧沙崗 商圈 鄭東新區(qū) 紫荊商圈 二七商圈 國貿(mào)商圈 地鐵 2號線 本項目 城中村改造密集區(qū) 鄭州核心行政生活圈： 省委、省政府等行政事業(yè)單位云集，是河南省政治、經(jīng)濟、文化、金融、信息的中心地區(qū)，教育，醫(yī)療商業(yè)等生活配套齊全，動物園、東風渠濱河公園等絕版休閑配套，現(xiàn)居住環(huán)境優(yōu)越、是鄭州最成熟的核心行政居住生活圈。 曼哈頓 商圈 科技市場 商圈 規(guī)劃市場 板塊概況 啟示 —— 迎合北區(qū)板塊整體的規(guī)劃發(fā)展方向，棗莊項目對金水板塊發(fā)展將有可能起到引導作用 —— 借助生態(tài)人居和地理位置的特殊性，成為強調(diào)版塊稀缺高品質(zhì)生態(tài)人居的補缺者和領(lǐng)導者，成為區(qū)域的形象表率。 規(guī)劃市場 交通 核心城市級 核心： 二七商圈 西區(qū)城市級 核心 — 中原新城 西區(qū)輻射級 核心：碧沙崗商圈 本案 區(qū)域輻射級 核心 — 花園路商圈 東區(qū)城市極 核心： 曼哈頓商圈 鄭州向東發(fā)展 鄭東新區(qū) 大鄭州新區(qū) —— CBD 新鄭州 第 2城市組團 代言鄭州未來中央商務(wù)區(qū)形象 規(guī)劃市場 版塊屬性 金水路北，北環(huán)路南，南陽路東、中州大道西，扼守花園路，與老城區(qū)交融，毗鄰CBD； 鄭州未來最佳的核心生活居住版塊 …… 鄭州 CLD —中央生活區(qū) 代言鄭州未來高品質(zhì)中央生活區(qū)形象 核心城市級 核心： 升龍國際中心 CLD 、省政府行政所在地 2..城市的居住中心 配套 、商務(wù)配套 8. 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美 、高校聚集地 入 人群、精英階層主要聚集地 、休閑密集區(qū) 集區(qū) 本項目所在版塊屬性 —— CLD中央生活區(qū) 規(guī)劃市場 版塊屬性 CLD版塊位于城市居住中心地帶，擁有完善的城市生活體系和人文、生態(tài)的絕佳配套。 ?CLD是精英們理性的居住選擇，是都市生活高效便捷的驛站 。藍堡灣為代表，依托鄭州地標性的位臵，和其高端的物業(yè)組合形式直接分流市內(nèi)高端客戶及外部 高端客戶資源 二級競爭輻射圈 以銀基王朝為代表，同樣借助高端地產(chǎn)及區(qū)位優(yōu)勢，在城市發(fā)展極的 江湖地位 上對項目產(chǎn)生競爭 三級競爭輻射圈 以大觀、升龍鳳凰城為代表，占據(jù)鄭州舊城改造的高端形象，并借助其大規(guī)模優(yōu)勢，對大圈層客戶形成吸引，對本項目的部分圈層客戶群產(chǎn)生了分流 啟示 —— 棗莊項目位處 鄭州 CLD核心黃金板塊，土地資源稀缺，可開發(fā)用地越來越少， 但舊城改造版塊高檔次大盤云集、物業(yè)形態(tài)豐富，對項目造成分流客戶、壓迫形象高度的競爭。 競爭市場掃描 供應(yīng)量 一級競爭市場潛在競爭性樓盤價格一覽表 —— ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 項目名稱 推出量 （萬㎡） 銷售率 消化量 （萬㎡） 近期銷售均價 （元 /㎡ ） 開盤 時間 銷售 月 月均銷售量 （萬㎡ ） 藍堡灣 91% 7491 7 數(shù)碼公寓 100% 7372 15 圣菲城 84% 8384 9 金印現(xiàn)代城 13% 8484 24 非常 SOHO 83% 6500 15 嘉辰時代公寓 75% 6822 2 陽光新城 84% 7000 22 天驕華庭 —— —— 7000（預(yù)計） —— —— 未開盤 合計 80% —— —— —— 競爭市場掃描 價格 一級競爭市場在售樓盤銷售均價 7520元 /㎡ ,比全市平均水平較高，整體消化速度較快。 2023 7月 12月 2023 6月 12月 2023 12月 6月 瑞園 升龍鳳凰城 1期 銀基王朝 3期 羅馬假日 曼哈頓 3期 非常 soho 怡豐 新都匯 藍堡灣 金印 現(xiàn)代城 綠洲云頂 數(shù)碼公寓 大觀 1期 銀堤漫步 售價 元 /平米 4500 5000 6000 7500 7000 時間線 8000 未來競爭格局 —— 規(guī)模化大盤 高品質(zhì)人居 5500 6500 競爭市場掃描 推售時機與價格 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 天驕華庭 嘉辰時代公寓 潛在競爭性項目住宅地產(chǎn)以中高層、高層產(chǎn)品為，其中 18層以上的高層占總供給量的 93%，由于土地資源限制，本區(qū)域密度低、舒適性高的多層、小高層產(chǎn)品稀缺，供不應(yīng)求！ 啟示 —— 從產(chǎn)品物業(yè)類型來看，區(qū)域產(chǎn)品類同，中高層住宅產(chǎn)品壟斷市場。 啟示 —— “ 隨著 90/70政策的不斷加深，一房市場未來有潛在供大于求現(xiàn)象，現(xiàn)市場上居住功能性強、適用性高的兩房小三房戶型銷售最快。 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 版塊內(nèi)各項目產(chǎn)品設(shè)計整體偏重經(jīng)濟實用，基本都采取了平層、凸窗設(shè)計，少量頂層復(fù)式設(shè)計。 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 項目名稱 雙氣 地暖 新風 地暖 空調(diào) 會所 商業(yè)街 休閑 廣場。 項目名稱 平層 錯層 復(fù)式 凸窗 轉(zhuǎn)角 窗 步入 凸窗 入戶 花園 露臺 多陽 臺 空中 花園 挑高 陽臺 其他 藍堡灣 ★ ★ ★ ★ ★ 數(shù)碼公寓 ★ ★ 銀堤漫步 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 金印現(xiàn)代城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 非常 SOHO ★ 嘉辰時代公寓 ★ ★ 陽光新城 ★ ★ ★ ★ ★ 天驕華庭 ★ ★ ★ ★ ★ 競爭市場掃描 設(shè)計理念 從內(nèi)部環(huán)境發(fā)展角度來看，在售項目已呈現(xiàn)出 多元化的環(huán)境特色 ，尤其在新推項目上，引入了相對新穎的環(huán)境設(shè)計理念來制造差異化和提升物業(yè)價值，發(fā)展相對成熟。 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 房型 面積范圍（㎡） 藍堡灣 數(shù)碼公寓 銀堤漫步 金印現(xiàn)代城 非常 SOHO 嘉辰時代公 寓 陽光新城 天驕華庭 一房 3050 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 50以上 ★ ★ ★ ★ 兩房 70以下 ★ ★ ★ 7080 ★ ★ ★ ★ ★ 8090 ★ ★ ★ ★ 90100 ★ ★ 100120 ★ ★ 三房 100以下 100110 ★ ★ 110120 ★ ★ 120130 ★ ★ 120140 ★ ★ ★ 140160 ★ ★ ★ ★ ★ 160以上 ★ ★ 四房 150以下 150160 ★ ★ 160180 ★ ★ 180以上 ★ ★ ★ ★ 五房 180以上 ★ ★ 競爭市場掃描 戶型配比 一房戶型面積集中在 3050 ㎡，兩房戶型面積集中在 7090㎡，三房 120160 ㎡分布分散， “市場細分” 的發(fā)展過程已到達比較深入的階段。 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 項目名稱 別墅 花園洋房 /多層 小高層 711 中高層 1218 高層 ＞ 18 藍堡灣 — — — — 1147 數(shù)碼公寓 — — — — 3270 圣菲城 啟示 —— 版塊在售樓盤銷售均價在 7520元 /㎡ ,月均消化量為 ㎡；臨近本項目的知名大盤藍堡灣，初期由于定價體系、整體營銷策略、和市場環(huán)境把控的失誤等因素，開盤近三年，銷售狀況極差，但隨著正弘接手重新調(diào)整策略后，月均銷售量達到 ㎡ ；因此 基于宏觀政策及市場環(huán)境等諸多不確定因素，對于本項目未來的發(fā)展過程，應(yīng)提高定價體系、銷售控制、推售節(jié)奏的合理性，方有機會在發(fā)展過程中持續(xù)取勝！ 競爭市場掃描 價格 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 051015202530354065007000 70007500 75008500推出量 消化量 83％ 95％ 66％ 從潛在競爭性項目的交易時機與價格交叉分析來看，預(yù)計 2023年金水區(qū)幾個大型舊城改造項目會規(guī)?；笈胧?，將造成大量的供應(yīng)熱潮！ 啟示 —— 09年下半年到 10年上半年由于市場原因，本板塊新入市項目較少， 09年鄭州新一輪房地產(chǎn)需求高峰的到來，使大觀、升龍鳳凰城、銀基王朝 3期、藍堡灣等大項目都借機入市，競爭局勢的拉升將無可避免。但是隨著鄭州城市化進程的深化，越