【正文】 3 毛利 77506 84956 162462 毛利率 26% 26% 26% 4 銷售費(fèi)用 1900 7599 7599 1900 18999 5 所得稅前利潤(rùn) 1900 7599 69907 83056 143463 所得稅前利潤(rùn)率 23% 25% 23% 6 土地增值稅 6512 7138 12531 7 所得稅 15849 18979 31956 8 凈利潤(rùn) 1900 7599 47546 56938 95870 收入凈利率 16% 17% 15% 分產(chǎn)品收益情況表 序號(hào) 項(xiàng)目 類別墅 商業(yè)、會(huì) 所 地下室 幼兒園 合計(jì) 結(jié)轉(zhuǎn)面積 101,340 9,450 110,790 1 確認(rèn)銷售收入 586,036 47,250 633286 2 營(yíng)業(yè)成本總計(jì) 388372 31281 14925 1452 439100 土地成本 261,972 21,122 283093 前期工程費(fèi) 3,192 298 3490 建筑安裝費(fèi)用 68,309 5,214 14,925 1,452 89862 配套設(shè)施費(fèi) 16,143 1,505 17649 項(xiàng)目開發(fā)其他費(fèi)用 826 77 903 開發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用 32,166 2,593 34760 竣工交付費(fèi)用 557 52 609 管理費(fèi)用 5,206 420 5626 營(yíng)業(yè)稅及其附加 32232 2599 34831 3 毛利 165432 13370 14925 1452 162463 毛利率 28% 28% 26% 4 銷售費(fèi)用 17581 1418 18999 5 所得稅前利潤(rùn) 147851 11952 14925 1452 143465 所得稅前利潤(rùn)率 25% 25% 23% 6 土地增值稅 18064 1468 12531 7 所得稅 32447 2621 31956 8 凈利潤(rùn) 97340 7863 14925 1452 95870 收入凈利率 17% 17% 15% 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 全部投資現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目 年份 測(cè)算金額 （萬(wàn)元） 2023 2023 2023 2023 2023 2023 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 一 現(xiàn)金流出 付土 地款 開工 1 土地費(fèi)用支付 274,848 100% 274,848 5,772 2,474 2 前期開發(fā)費(fèi) 3,490 30% 30% 20% 20% 0% 1,047 1,047 698 698 3 建筑安裝工程費(fèi) 89,863 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 5% 10% 15% 5% 4,493 4,493 4,493 4,493 4,493 4,493 4,493 8,986 8,986 4,493 4,493 4,493 8,986 13,479 4493 4 配套設(shè)施 17,649 20% 20% 20% 10% 10% 10% 10% 3,530 3,530 3,530 1,765 1,765 1,765 1,765 5 項(xiàng)目開發(fā)其它費(fèi)用 903 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 6 竣工交付費(fèi)用 610 50% 50% 305 305 9 管理費(fèi)用 5,626 5% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 5% % % % % 5% 5% 5% 5% 281 281 281 563 563 281 281 281 422 422 422 422 281 281 281 281 7 營(yíng)業(yè)成本 （不含資金成本） 401,235 8 銷售費(fèi)用 18,999 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 0% 1,900 1,900 1,900 1,900 1,900 1,900 1,900 1,900 1,900 1,900 10 營(yíng)業(yè)稅 34,831 1,207 3,759 2,388 1,916 4,608 4,829 5,329 3,298 4,062 3,435 11 土地增值稅 12,6531 220 684 434 348 838 878 969 600 739 625 7317 12 所得稅 31,956 823 2563 1628 1306 3142 3292 3633 2249 2769 2342 8208 13 項(xiàng)目投資（季度）流出小計(jì) 503,541 274,848 979 7,744 7,046 6,765 8,192 11,207 13,257 12,699 20,679 24,551 14,827 10,527 9,880 33,415 13,479 30,789 14 項(xiàng)目投資（年度）流出小計(jì) 503,541 286,228 33,209 71,187 68,649 44,269 二 現(xiàn)金流入（季度） 633,286 21,954 68,350 43,414 34,830 83,784 87,795 96,885 59,963 73,852 62,459 三 現(xiàn)金流入（年度） 90,304 249,823 293,159 年 度 指 標(biāo) 凈現(xiàn)金流量（流入－流出） 286,228 57,095 178,636 224,510 44,269 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 286,228 229,133 50,497 174,013 129,745 資金成本 37,867 1,131 3,746 3,760 3,864 3,959 4,051 3,865 3,093 2,686 2,387 1,535 682 NPV（ I=10%) 43,553 內(nèi)部收益率IRR 19% 投資回收期（ 年 ） 資金峰值 300,038萬(wàn)元 峰值時(shí)間 2023年 2季度 由于建造成本變動(dòng)有限，選取土地成本、售價(jià)兩個(gè)變量，分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)土地成本、售價(jià)的雙變量敏感性并測(cè)算項(xiàng)目臨界點(diǎn)，并提出相應(yīng)的競(jìng)價(jià)策略。但是，如仁恒怡庭這種在 2023年上市的以小高層產(chǎn)品為主的項(xiàng)目可能會(huì)分流本項(xiàng)目疊加產(chǎn)品的客戶。 本項(xiàng)目是新江灣城板塊核心位臵最好的一塊居住用地，并且地塊條件優(yōu)越，具備較大的升值潛力。 項(xiàng)目劣勢(shì) 區(qū)域成熟度低，目前項(xiàng)目周邊主要是校區(qū)和公園，交通及生活配套尚不成熟； 區(qū)域價(jià)位提升速度過快，而交通條件卻尚未改善，配套設(shè)施建設(shè)也未完