【正文】 57,095 178,636 224,510 44,269 累計凈現(xiàn)金流量 286,228 229,133 50,497 174,013 129,745 資金成本 37,867 1,131 3,746 3,760 3,864 3,959 4,051 3,865 3,093 2,686 2,387 1,535 682 NPV（ I=10%) 43,553 內(nèi)部收益率IRR 19% 投資回收期（ 年 ） 資金峰值 300,038萬元 峰值時間 2023年 2季度 由于建造成本變動有限，選取土地成本、售價兩個變量，分析項目經(jīng)濟效益對土地成本、售價的雙變量敏感性并測算項目臨界點，并提出相應(yīng)的競價策略。后根據(jù)項目取得證件后替換公司委托貸款并適時進行償還。 e、規(guī)劃幼兒園及公共綠化建設(shè)費用已計算；代建公共綠化按 400元 /平米計算； F、地下車庫部分考慮通風(fēng)、消防強排煙、消防報警、停車智能化。 c、會所按照 3000元 /平米標準裝修，樣板房按實際交付標準裝修。地下室考慮全裝修，地下室和車庫為贈送面積。 D3地塊的容積率為 。 e、按照年利率 %計算資金成本。 d、土地增值稅按上海慣常做法，先按銷售額的 1%征收，項目結(jié)束后繳清。 各時間段售價計劃如下所示： 單位： 元 /平方米 2023年 2023年 2023年 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 一期 50000 52023 52500 53000 54000 56000 57000 58000 二期 66000 68000 71000 73000 74000 商業(yè) 50000 50000 50000 50000 50000 項目投資收益分析 測算假設(shè)條件 銷售結(jié)轉(zhuǎn)計劃 成本測算及投入計劃 項目融資計劃 項目經(jīng)濟效益分析 敏感性分析 本報告假設(shè)了如下條件： a、項目按照可售面積 110792平米考慮，其中類別墅 (排屋 )101340平米，商業(yè) 9452平米； b、銷售費用按銷售收入的 3%測算，折現(xiàn)率按 10%計算 NPV； c、會所 3000平米，銷售階段做為售樓中心，交房后由物業(yè)管理， 2023平米做經(jīng)營用房。 一期 二期 總體進度安排 具體工程進度節(jié)點安排見下表 : 建筑類型 一期 二期 前期節(jié)點 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 202301 202301 國有土地使用證 202302 202302 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 202306 202312 建設(shè)工程施工許可證 202309 202303 工程節(jié)點 開工 202310 202304 結(jié)構(gòu)177。 總體進度安排 總體進度安排 總體開發(fā)進度分為兩期，建設(shè)周期為 36個月，從 2023年 10月開始至 2023年 10月份。需重視核心景觀帶與組團庭院之間的呼應(yīng)，使園林景觀更具備完整性。 交通設(shè)計 社區(qū)實行人車徹底分流設(shè)計，整體開挖實現(xiàn)組團式地下車路，地下車庫設(shè)計為葉脈狀，車輛由社區(qū)車庫主入口進入，分別停到各家地下車庫，再由地下車庫進入地下室，到達各自住所。 總體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計 總體規(guī)劃 產(chǎn)品設(shè)計 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 產(chǎn)品設(shè)計布局 項目地塊被四條市政道路圍合成規(guī)整的矩形。經(jīng)過調(diào)查，目前新江灣城區(qū)域住宅底商二手售價約 26000元 /平米，如能做餐飲的獨立商業(yè)目前售價約為 35000— 40000元左右，預(yù)計兩年后本項目商業(yè)售價 50000元 /平米市場是能夠接受的價格。 說明：本地塊商業(yè)為獨立商業(yè)，可做餐飲。 5% 價格定位 根據(jù)市場分析，預(yù)計本項目開盤銷售時疊加官邸和聯(lián)排的平均售價為 50000元 /㎡左右；類雙拼和類獨棟產(chǎn)品開盤銷售時均價為 66000元 /㎡左右；商業(yè)價格銷售均價為50000元 /平米。 5% 類雙拼 270平米177。 5% 類別墅 聯(lián)排（?。? 220平米177。 為了進一步提升項目的檔次，本項目采用高檔次精裝修，疊加官邸和聯(lián)排別墅裝修標準為 4000元 /平米，類雙拼和類獨棟裝修標準為 6000元 / 平米。 為確保社區(qū)的整體品質(zhì)，區(qū)內(nèi)要徹底實現(xiàn)人車分流，所有車位全部設(shè)臵于地下，同時也保證了社區(qū)內(nèi)景觀的完整性。在戶型設(shè)計上注重空間舒適性、功能多樣性和動線合理性，體現(xiàn)別墅生活的質(zhì)感。 外立面和戶型設(shè)計將成為本項目的重要價值點，要加大成本投入力度，保證產(chǎn)品的新穎和舒適性。在產(chǎn)品打造方面走高舒適性、高品質(zhì)、特色化的路線，從產(chǎn)品的形象包裝，文化精神的賦予、附加值打造、景觀打造，物業(yè)服務(wù)等多個方面打造項目的品質(zhì)與特色。隨著區(qū)域規(guī)劃的不斷實施和配套設(shè)施的不斷完善，新江灣城板塊的房價還將出現(xiàn)更大的飛躍。經(jīng)過認真的研究分析，橡樹灣之所以銷售緩慢是因為其產(chǎn)品本身存在諸多缺憾。 潛在競爭項目分析 本區(qū)域內(nèi)仁恒怡庭、加州水郡二期、盛世新江灣二期、九龍倉項目、華潤橡樹灣后期公寓等有望在2023年上市，主要產(chǎn)品形式為高層公寓、小高層公寓，未來市場該類產(chǎn)品的競爭將日益激烈。 從上述數(shù)據(jù)可以看出，上述項目對疊加別墅的認可度不高。香溪瀾院 196 223 楓丹白露別墅 230 190 270 200 綠地藍灣 150 190 萬順水原墅 280 178 313 181 320 203 340 212 360 美蘭湖高爾夫別墅 215 176 泗涇頤景園 273 194 302 198 334 233 345 347 402 莫奈的花園 218 230 265 兩河流域 格林世界 302 291 262 269 華潤 御廷 196 203 217 210 合生 考慮到本區(qū)域目前缺少可參考的項目，我們調(diào)研了上海市部分具有代表性的具有低密度產(chǎn)品的項目，總結(jié)其戶型面積區(qū)間劃分的特點，以供本項目參考借鑒。加州水郡2023年 8月開盤，當(dāng)月基本消化掉一期房源的 90%，成交均價在 26000元 /㎡左右。 以本項目最為鄰近的華潤橡樹灣、新江灣城 1號作品和加州水郡 3個項目的消化速度來看，華潤橡樹灣由于先開了部分疊加產(chǎn)品，近期成交均價 43000元 /㎡左右，公寓產(chǎn)品近期成交均價為 32023元 /㎡左右。 項目名稱 開盤時間 入住時間 物業(yè)公司 物業(yè)費（元 /㎡ 大多數(shù)項目都聘請了專業(yè)的物業(yè)管理公司進行管理，公寓部分的物業(yè)費水平集中在 /㎡ 〃 月之間，華潤橡樹灣因為有疊加類別墅產(chǎn)品，故物業(yè)費較高，達到 元 /㎡ 〃 月。 2023年以后新入市的項目只有華潤橡樹灣和加州水郡。產(chǎn)品的綠化率大部分達到 40%以上，由于區(qū)域大環(huán)境較好，大多數(shù)樣本項目在園林景觀方面并不十分看重，多為常規(guī)設(shè)計路線，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為主，另外部分樣本項目項目的車位比可以滿足1： 1。容積率區(qū)間集中在 ，只要創(chuàng)智坊超過了 3，區(qū)域樣本項目公寓產(chǎn)品的市場報價集中在 2500030000元 /㎡之間。 從地塊所在區(qū)域?qū)用婵紤]，選取了華潤橡樹灣、新江灣城 1號作品、涵碧景苑、加州水郡、盛世新江灣、創(chuàng)智坊6個已開盤項目作為樣板項目進行基本情況分析。 如右圖所示，本項目周邊 07年以前面市的項目基本已售罄入住，如時代花園、雍景苑等都屬于中低檔次項目。隨著新江灣城規(guī)劃的實施進展、配套日益完善，以及得天獨厚的自然生態(tài)景觀資源，更多的高端消費群體看好該板塊的升值空間，如加州水郡這樣的高端公寓項目開盤即售罄，充分說明了區(qū)域高端產(chǎn)品的需求十分旺盛。 楊浦區(qū)歷來作為上海中低檔住宅市場的集聚地，缺乏高端供應(yīng)。在 07年，新江灣城板塊已經(jīng)在供應(yīng)量上占據(jù)了楊浦區(qū)的一半左右，并且去化迅速，成交量領(lǐng)先于楊浦其它區(qū)域的總和。 2023年 2023年 2023年 2023年前三季度 成交量 16692649 21500773 9679410 14315151成交均價 9540 10481 13467 1518602023400060008000100001202314000160000500000010000000150000002023000025000000上海房地產(chǎn)市場新房成交量和成交均價變化（ 2023 Q3 2023） （平方米） （元 /平米） 新江灣城板塊位于楊浦區(qū)北側(cè)，是迅速發(fā)展起來的生態(tài)居住區(qū)。 此外， 2023年上海二手房市場同樣火爆，二手房與新房的成交比例超過 1： 1。 受惠于 09年房地產(chǎn)市場的強勢反彈，尤其是 48月份通脹預(yù)期促進投資行為活躍，上海別墅市場表現(xiàn)十分搶眼； 09年 7月份，上海別墅成交量創(chuàng)歷史新高 ，共成交 1699套，其中 85%為聯(lián)排和疊加產(chǎn)品； 9月份聯(lián)體別墅成交量有所下滑，但價格繼續(xù)上揚。 09年 8月份，由于浦東星河灣、翠湖天地嘉苑、黃浦灣的集中放量成交，使上海公寓市場整體均價拉升至近 18000元 /平米，成為公寓市場本輪成交價格的新高度。 09年 3月以來房地產(chǎn)市場的銷售火爆，帶動了一手房的開工量，全年住宅投資金額有望創(chuàng)下歷史新高。 截止到 09年第三季度，上海全市房地產(chǎn)施工面積已經(jīng)超過竣工面積的 5倍，未來供應(yīng)量將會放大。新江灣城區(qū)域建設(shè)有 50萬平方米的生態(tài)走廊、新江灣城公園等集中綠地，及世界上最大、功能最全的滑板公園，同時規(guī)劃了安徒生兒童公園、游艇港灣等，可滿足不同年齡段、不同生活方式的居住人群、商務(wù)人群的生活需求。 本項目 規(guī)劃建設(shè)與發(fā)展前景 新江灣城以“綠色生態(tài)港、國際智慧城”為戰(zhàn)略定位。目前，新江灣城區(qū)域生活配套日趨完善，規(guī)劃中的交通配套也在建設(shè)之中。 本項目 現(xiàn)狀條件 現(xiàn)狀如下圖所示，從布局上看，新江灣城屬于楊浦區(qū)西片規(guī)劃。規(guī)劃通過生態(tài)環(huán)境、水系循環(huán)、道路交通、景觀架構(gòu)、生活服務(wù)和市政配套等六大體系的實施，創(chuàng)造出網(wǎng)絡(luò)狀的生態(tài)水系和滲透狀的綠化體系形成區(qū)域生態(tài)骨架，綠色空間與水系緊密結(jié)合并與人居空間相互滲透，大學(xué)校區(qū)與居住校區(qū)相互促進形成共生關(guān)系的人與自然和諧共生的生存環(huán)境。規(guī)劃總面積達 里，其中，由上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司實施綜合開發(fā)的為 6平方公里（含復(fù)旦江灣新校區(qū) 1平方公里）。 數(shù)據(jù)顯示，上海市城市居民家庭人均可支配收入逐年增長，居民具備較高的消費實力。外來常住人口數(shù)量增加較快，“新上海人”或外籍人士臵業(yè)增加會帶動房地產(chǎn)市