【正文】 274,848 979 7,744 7,046 6,765 8,192 11,207 13,257 12,699 20,679 24,551 14,827 10,527 9,880 33,415 13,479 30,789 14 項(xiàng)目投資（年度）流出小計(jì) 503,541 286,228 33,209 71,187 68,649 44,269 二 現(xiàn)金流入（季度） 633,286 21,954 68,350 43,414 34,830 83,784 87,795 96,885 59,963 73,852 62,459 三 現(xiàn)金流入（年度） 90,304 249,823 293,159 年 度 指 標(biāo) 凈現(xiàn)金流量（流入－流出） 286,228 57,095 178,636 224,510 44,269 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 286,228 229,133 50,497 174,013 129,745 資金成本 37,867 1,131 3,746 3,760 3,864 3,959 4,051 3,865 3,093 2,686 2,387 1,535 682 NPV（ I=10%) 43,553 內(nèi)部收益率IRR 19% 投資回收期（ 年 ） 資金峰值 300,038萬(wàn)元 峰值時(shí)間 2023年 2季度 由于建造成本變動(dòng)有限，選取土地成本、售價(jià)兩個(gè)變量，分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)土地成本、售價(jià)的雙變量敏感性并測(cè)算項(xiàng)目臨界點(diǎn)，并提出相應(yīng)的競(jìng)價(jià)策略。 項(xiàng)目毛利率對(duì)售價(jià)和土地成本的雙變量敏感分析： 22997 24274 25552 26830 28107 地價(jià)（元 /可銷(xiāo)平 米） 90% 95% 100% 105% 110% 地價(jià)變動(dòng)情況 51445 90% 23% 20% 17% 14% 12% 54303 95% 27% 24% 22% 19% 13% 57161 100% 30% 28% 26% 23% 20% 60019 105% 34% 31% 29% 26% 24% 62877 110% 36% 34% 32% 29% 27% 售價(jià)（元 /平米） 售價(jià)變動(dòng)情況 項(xiàng)目?jī)衾蕦?duì)售價(jià)和土地成本的雙變量敏感分析： 項(xiàng)目 IRR對(duì)售價(jià)和土地成本的雙變量敏感性分析： 22997 24274 25552 26830 28107 地價(jià)（元 /平米） 90% 95% 100% 105% 110% 地價(jià)變動(dòng)情況 51445 90% 14% 13% 11% 9% 6% 54303 95% 16% 15% 13% 12% 10% 57161 100% 18% 16% 15% 14% 13% 60019 105% 19% 18% 17% 16% 14% 62877 110% 21% 19% 18% 17% 16% 售價(jià)（元 /平米） 售價(jià)變動(dòng)情況 22997 24274 25552 26830 28107 地價(jià)（元 /可銷(xiāo)平米） 90% 95% 100% 105% 110% 地價(jià)變動(dòng)情況 51445 90% 16% 14% 12% 10% 8% 54303 95% 20% 18% 16% 14% 12% 57161 100% 23% 21% 19% 17% 16% 60019 105% 27% 24% 22% 20% 18% 62877 110% 30% 27% 25% 23% 21% 售價(jià)（元 /平米） 售價(jià)變動(dòng)情況 項(xiàng)目 NPV對(duì)售價(jià)和土地成本的雙變量敏感分析： 22997 24274 25552 26830 28107 地價(jià)（元 /可銷(xiāo)平米） 90% 95% 100% 105% 110% 地價(jià)變動(dòng)情況 51445 90% 25861 19118 9686 387 10460 54303 95% 41448 34701 27953 20231 10043 57161 100% 57046 50295 43553 36792 30041 60019 105% 72652 65898 59143 52389 45634 62877 110% 88267 81509 74751 67994 61236 售價(jià)（元 /平米） 售價(jià)變動(dòng)情 況 綜合分析與建議 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)策略 與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系 SWOT分析 結(jié)論及建議 周邊配套不足帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)：目前項(xiàng)目周邊主要是校區(qū)和公園，交通及生活配套尚不成熟。 應(yīng)對(duì)策略：在營(yíng)銷(xiāo)推廣方面著重描述區(qū)域未來(lái)前景，突出地塊升值空間，增強(qiáng)客戶(hù)信心。 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：由于產(chǎn)品產(chǎn)異化明顯，目前來(lái)看，項(xiàng)目周邊與本項(xiàng)目存在較大競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目并不存在。但是，如仁恒怡庭這種在 2023年上市的以小高層產(chǎn)品為主的項(xiàng)目可能會(huì)分流本項(xiàng)目疊加產(chǎn)品的客戶(hù)。 應(yīng)對(duì)策略：加強(qiáng)疊加官邸產(chǎn)品的研發(fā)、創(chuàng)新，提升其性?xún)r(jià)比，力求達(dá)到售價(jià)與銷(xiāo)售速度均好的目標(biāo)。 土地成本風(fēng)險(xiǎn)：據(jù)了解本項(xiàng)目已有多家大型開(kāi)發(fā)商意向明確，預(yù)計(jì)獲取成本會(huì)較高，而上海暗標(biāo)操作的方式，更加提升成本風(fēng)險(xiǎn)。 應(yīng)對(duì)策略：深刻分析地塊價(jià)值、在之后的規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中加強(qiáng)成本控制。 本項(xiàng)目是新江灣城板塊核心位臵最好的一塊居住用地，并且地塊條件優(yōu)越，具備較大的升值潛力。 項(xiàng)目地塊容積率要求為 ，適合開(kāi)發(fā)高端舒適型居住產(chǎn)品。目前我公司在上海市場(chǎng)的總體影響力還不夠，通過(guò)本項(xiàng)目的精心打造，同時(shí)借助我公司的品牌優(yōu)勢(shì)，能夠成功開(kāi)拓上海市場(chǎng)并造成較大影響，甚至引起轟動(dòng)效應(yīng)，對(duì)我公司樹(shù)立在上海的品牌形象，直接進(jìn)軍高端產(chǎn)品市場(chǎng)有重要的意義。 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于新江灣城板塊之內(nèi)，區(qū)域自然生態(tài)資源豐富，政府扶持，規(guī)劃完善，具有較大發(fā)展?jié)摿Γ? 人文資源優(yōu)勢(shì)：老江灣濃厚的歷史底韻和人文價(jià)值，是新江灣城崛起和騰飛的有力支撐； 教育資源優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目臨近幾大高校園區(qū)、人文氛圍濃郁，符合客群對(duì)高端居住環(huán)境的認(rèn)知，并為本項(xiàng)目提供了高校教師這部分核心客群； 交通優(yōu)勢(shì)：新江灣城共規(guī)劃了內(nèi)外公交服務(wù)線(xiàn)路十余條，其中含有 4條城市輕軌； 地塊優(yōu)勢(shì)：地塊容積率 ，可以打造高端舒適型產(chǎn)品，且具備優(yōu)越的自然景觀(guān)資源，價(jià)值空間較大； 周邊功能組團(tuán)優(yōu)勢(shì)：五角場(chǎng)城市副中心與本區(qū)域南北呼應(yīng)，互相帶動(dòng)，共同發(fā)展。 項(xiàng)目劣勢(shì) 區(qū)域成熟度低，目前項(xiàng)目周邊主要是校區(qū)和公園，交通及生活配套尚不成熟； 區(qū)域價(jià)位提升速度過(guò)快，而交通條件卻尚未改善，配套設(shè)施建設(shè)也未完成，勢(shì)必會(huì)造成一部分客戶(hù)對(duì)本區(qū)域的抗拒心理。 SWOT分析 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 區(qū)域內(nèi)居住用地稀缺，市場(chǎng)供小于求，價(jià)格仍有較大上升空間。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯、區(qū)域內(nèi)無(wú)同質(zhì)項(xiàng)目作為強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 新江灣城區(qū)域規(guī)劃的逐步實(shí)施將成為項(xiàng)目重要的升值要素； 市區(qū)密度日益增大，宜居性差，勢(shì)必會(huì)使一部分追求生活質(zhì)量的高端客群認(rèn)可本區(qū)域的生態(tài)環(huán)境和居住品質(zhì)。 項(xiàng)目威脅 受容積率影響，本項(xiàng)目無(wú)法避免要產(chǎn)生一批疊加產(chǎn)品，而據(jù)市場(chǎng)反映該類(lèi)產(chǎn)品的認(rèn)可度一般。那么，仁恒怡庭這種在 2023年上市的以小高層產(chǎn)品為主的項(xiàng)目，很可能會(huì)分流本項(xiàng)目疊加產(chǎn)品的客戶(hù)； 預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊將面臨非常激烈的競(jìng)爭(zhēng)，獲取成本將會(huì)很高。 總體建議 綜合上述分析可知，項(xiàng)目成長(zhǎng)潛力巨大，若成功競(jìng)得，必將提升遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的戰(zhàn)略格局，進(jìn)一步提高公司的品牌形象，增強(qiáng)市場(chǎng)影響力，同時(shí)為公司進(jìn)軍高端產(chǎn)品市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 建議董事會(huì)授權(quán)公司經(jīng)營(yíng)層根據(jù)公司戰(zhàn)略，在有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)因素的條件下，力爭(zhēng)獲取本項(xiàng)目。 結(jié)論及建議 項(xiàng)目競(jìng)價(jià)條件 由于該地塊角逐的主流開(kāi)發(fā)商較多，地塊較熱，本次出讓政府限定了一些條件，比較苛刻的有： 自 《 出讓合同 》 簽訂之日起一年內(nèi)達(dá)到預(yù)售條件，三年內(nèi)竣工。 競(jìng)得人須在三個(gè)月內(nèi)將總部型開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)地遷至楊浦區(qū)。 摘牌后十個(gè)工作日內(nèi)簽訂 《 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 》 。 自 《 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 》 簽訂之日起 15天內(nèi)付清土地出讓價(jià)款的 15％， 30天內(nèi)付清全部土地出讓價(jià)款。 保證金 ，掛牌底價(jià) 。 這些條件會(huì)將一些中小開(kāi)發(fā)商排除在外，對(duì)于現(xiàn)金比較充足、有成熟產(chǎn)品線(xiàn)以及尚未在上海設(shè)立地區(qū)總部的開(kāi)發(fā)商非常有利。 對(duì)于上述條件，除第 1項(xiàng)外，對(duì)于我司難度都不大。對(duì)于第 1項(xiàng)，目前本報(bào)告考慮的是社區(qū)實(shí)行人車(chē)徹底分流設(shè)計(jì)，整體開(kāi)挖實(shí)現(xiàn)組團(tuán)式地下車(chē)庫(kù)，故計(jì)劃 2023年 10月開(kāi)工， 2023年 4月結(jié)構(gòu)封頂達(dá)到預(yù)售條件，售樓處和樣板區(qū)具備條件后于 2023年 9月開(kāi)盤(pán)。為滿(mǎn)足土地出讓條件，壓縮施工周期是有余地的，關(guān)鍵是設(shè)計(jì)和前期審批。本報(bào)告的初步規(guī)劃