【正文】 中心 ? 地處豪宅片區(qū)，周邊眾多高端消費(fèi)人群 ? 中心路景觀好，商業(yè)氛圍濃 劣勢： ? 臨近區(qū)域最大型商業(yè)“太古城”，燈下黑，本項目商業(yè)必須有特色 ? 地鐵在后海濱路上，離中心路商業(yè)集中區(qū)遠(yuǎn)，需要將人流引入商業(yè)價值高的區(qū)域 項目名稱 商業(yè)面積（㎡） 商業(yè)形式 新天時代 非集中式商業(yè) 曦灣 2023 非集中式商業(yè) 三湘 3萬 非集中式商業(yè) 皇庭 1萬 非集中式商業(yè) 鴻威 1萬平米集中式商業(yè)， 7000平米非集中式商業(yè) 頤安閱海 3000 非集中式商業(yè) 維港 3萬 非集中式商業(yè) 太古城 大部分做集中商業(yè)，地上 、地上 ？規(guī)模的困惑 灣區(qū)商業(yè)點評： “一家獨(dú)大，其他借勢而為” 頤安閱海 集中商業(yè)是中檔百貨超市，街鋪以普通名店為主 零散商鋪，檔次不高 零散商鋪，檔次不高 體量小，商業(yè)檔次不高 零散商業(yè)，受寶能影響，商業(yè)檔次不高 重要競爭對手，以大體量集中商業(yè)和主力店鋪為主 零散商業(yè)，檔次不高 思考： 作為社區(qū)散鋪商業(yè)，除了足夠近，還有什么理由能吸引他們消費(fèi)？ 經(jīng)營情況不好帶來的必然是對住宅價值的貶低！ 沒有特色的商業(yè)在灣區(qū)很難經(jīng)營??！ 一種模式引發(fā)的思考 風(fēng)靡全球“ Lifestyle Shopping Center” 商業(yè)理念 強(qiáng)調(diào)休閑第一 說 〖 Lifestyle購物中心是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式，最創(chuàng)新的地方也就是將傳統(tǒng)的消費(fèi)模式向休閑的“生活方式”的傾斜和功能側(cè)重。 招商海月 學(xué)校 后海公館 卓越維港南區(qū) 皇庭港灣 卓越維港北區(qū) 招商路 ① ② ③ ④ 商業(yè)節(jié)點 人流線 商業(yè)節(jié)點價值排序： 節(jié)點 3節(jié)點 4節(jié)點 2節(jié)點 1 項目商業(yè)面積測算 北區(qū) 商鋪面積： 6490平米 集中商業(yè)： 214906490=15000㎡ 注： 以上面積均未考慮小區(qū)入口、車庫入口、地鐵入口等占用面積； 前提： ?假設(shè)商鋪進(jìn)深 15米； ?以下測算因數(shù)據(jù)缺失，或許存在與實際不符，僅作參考； ?以下方案經(jīng)面積測算和中原實際商業(yè)操作經(jīng)驗綜合得出。 Part 3 〉〉 決定未來走向 灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向 客戶需求決定未來走向 產(chǎn)品打造決定未來走向 商業(yè)打造決定未來走向 價值分類 資源環(huán)境 交通狀況 展示性 私密性 居住價值 商業(yè)價值 商務(wù)價值 旅游價值 土地根據(jù)其所占資源、交通情況、展示性、私密性環(huán)境等因素，具有不同的功能價值 地塊價值評價體系 依據(jù)地塊價值評價體系，可以分析得出各地塊所具有的開發(fā)價值和最匹配的物業(yè)功能。 越式布局 “別墅前庭 ” 可布臵在一層 可以解決： ? 內(nèi)部樓層多的問題 ? 景觀差的問題 ? 濕氣重的問題 ? 治安差的問題 ? 戶型狹長的問題 ? 空間尺度小的問題 ? 私密性差的問題 可以實現(xiàn)： ? 優(yōu)化別墅各空間布局的大尺度 ? 別墅式的前庭后院 ? 別墅式半室外的活動空間 無敵視野，一覽無余的王者氣概 豪宅本應(yīng)匹配的“大” 尺度在此實現(xiàn) 室內(nèi)，是陽光的容器 6米客廳挑高，給客戶大氣與尊貴感 局部躍式設(shè)計，凸顯居住空間的層次感 空間的 “躍” 升 前庭后院，讓您充分享受陽光和別墅的居住享受 Sky villa 她是地面的升華 ,來到空中你會忘記地面 無聚攀比的“空中別墅” ? 空間： 200平米為起步面積，延續(xù)別墅的大氣 ? 景觀： 一改別墅的高層景觀，體會一覽眾山小的王者氣概 ? 居住感受： 延續(xù)別墅的前庭后院，別墅般養(yǎng)花溜狗的感受 ? 密度： 雙向數(shù)百米超寬視野 ? 布局： 躍復(fù)式布局，保證私密性 ? 尺度： 大客廳開間，大臥室面寬，大廚房、大衛(wèi)生間，大樓梯尺度 ? 采光： 方正布局，體會讓讓陽光照進(jìn)室內(nèi)的感覺 ? 通風(fēng)： 感受穿堂風(fēng)把自己吹醒的感覺 ? 精裝： 把世界帶入您的生活 首屈一指的灣區(qū)，首屈一指的項目 N+1戶型 ——革命性扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)人居空間 N+1戶型說明 ：“ N”是指主要的居住空間，通常為舒適型 2房和 3房，“ 1”為獨(dú)立的一房，兩者之間通過空中花園連通，分別從獨(dú)立的如戶門入戶 解決多代空間居住模式的問題 南區(qū)樓體規(guī)劃建議（僅供參考） 花園 連廊 三房 二房 + + 一房 平層兩房和三房通過花園（入戶花園等）、連廊與另外一個單體一房連接，共同組成項目獨(dú)特的 2+1和 3+1戶型。 我從來不敢在家里聚會，我老婆也不敢?guī)笥鸦貋?，怕吵到他? 客戶語錄 兒子成年了，但很少在家里活動 ?地點：寶能太古城售樓處 ?受訪者：張先生 ?年齡： 48歲 客戶描述： 我兒子上大學(xué)了，在深圳，但很少在家里活動，叫也叫不回來，寧愿和朋友一起玩也不原意回家，我跟他說可以帶朋友回家來玩，但他不原意，跟在外地上學(xué)沒啥兩樣，現(xiàn)在管不了他了，回了家之后就一個人待在房間里，和家人的溝通也比較少，我是不是要給他個獨(dú)立的空間，難道要再給他買套房？但我想每天都能看到他，這樣我比較安心。對面不到 10米就是高層住宅，另外一面的對面就是疊加別墅的主臥，只要他們不拉窗簾，看得一清二楚，他們被人看，我們也在被人看，家里要爬 5層樓，現(xiàn)在后悔了，還不如買個復(fù)式，在這個社區(qū)，其實住高層比住別墅好，住高層比住別墅好，過段時間，我準(zhǔn)備在家里裝個電梯，不過這個戶型裝了電梯之后中庭花園就沒有了，會影響采光。 戶型進(jìn)深太長，采光差 客戶觀點 客戶語錄 我們家有 6層 ?地點：海怡灣售樓處 ?受訪者：賴小姐 ?年齡： 45歲左右 客戶描述： 該客戶原來住在蔚藍(lán)海岸的高層，對卓越的物業(yè)比較認(rèn)可，卓越集團(tuán)開發(fā)的卓越維港在市場上的名氣挺大，就去買了一套，那個戶型沒有電梯，因為贈送的面積比較大，性價比很高，就買了一套，好高的樓層，有 6樓，簡直就是一棟樓，負(fù) 2層是車庫，地下一層是影音室，一層是客廳加餐廳， 2層是次臥室， 3層是主臥，上面還有瑜伽房，再上去就是天臺花園，爬得我好累?。∽e墅也是要有代價的嗎？ 樓層太高 客戶觀點 客戶語錄 老媽的關(guān)節(jié)炎又犯了！ ?地點：圣莫麗斯售樓處 ?受訪者：戚先生 ?年齡： 45歲左右 客戶描述： 該客戶住在萬科東海岸，工作在羅湖，父母的身體不是很好，考慮到父母養(yǎng)老的問題，在東海岸四期買了一套聯(lián)排別墅，后來就把家搬了過去，剛開始住進(jìn)去的時候，一切都挺好的，周邊環(huán)境很好，配套也還可以，但住了幾個月之后，老媽的關(guān)節(jié)炎又犯了，后來去醫(yī)院檢查了一下，醫(yī)生說是周圍環(huán)境濕氣太重，我才恍然大悟。 后海灣片區(qū)，代表樓盤有三湘海尚、曦灣、鴻威海怡灣等。 鴻威海怡灣客戶需求戶型分析 啟示 ： ? 整個片區(qū)趨于國際化、全市化，外地來深臵業(yè)首站 ? 富人越來越集中 成為歷史必然 ? 傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的 “換房客” 涌入后海灣 ? 片區(qū)目前供應(yīng)尺度偏小， “ 200平米以上” 大戶型需求強(qiáng)勁 ? 高端物業(yè) 形態(tài)可實現(xiàn)高利潤： 1年的時間內(nèi)別墅漲幅 60100%，高層漲幅 3050% ? 高品質(zhì)、稀缺 產(chǎn)品利于實現(xiàn)高價 巔峰區(qū)域 巔峰項目 巔峰人群 這樣的人群現(xiàn)在住在哪里？ ——TH，傳統(tǒng)高層 他們目前的居住狀況是什么樣子的？ 為 “什么” 瘋狂買單？ Part 3 〉〉 決定未來走向 灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向 客戶需求決定未來走向 產(chǎn)品打造決定未來走向 商業(yè)打造決定未來走向 傾聽客戶的聲音 根據(jù)中原操作多個豪宅項目的經(jīng)驗，眾多的高端客戶 集中反映 了目前所謂的高端物業(yè)在打造上存在的不足，后文將對集中存在的問題進(jìn)行闡述，并尋求突破點。 沒有足夠大規(guī)模的體量，無法引領(lǐng)灣區(qū)的未來 規(guī)模，永遠(yuǎn)和影響力成正比 交通決定地段價值，地鐵，城市最暢行的交通工具，作為最高級別的交通形態(tài)，大力提升土地價值 我為 “圓心” 納灣區(qū)為半徑 —— 灣區(qū)中心地標(biāo) 地鐵無縫接駁對本項目意味著什么？ 地鐵輻射物業(yè) 地鐵沿線物業(yè) 地鐵上蓋物業(yè) 土地價值： ★ ★ ★ ★ ★ 城市物業(yè)價值的最高形態(tài)，發(fā)展方向為都市綜合體，頂級豪宅，深圳代表項目：萬象城、中信、怡景中心城，香港代表：太古廣場（位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點） 土地價值： ★ ★ ★ 城市物業(yè)的理想居住形態(tài)，物業(yè)價值高于非沿線物業(yè)，通常發(fā)展為中高端住宅，代表項目：都市名園、中海華庭、錦繡花園 土地價值： ★ ★ 城市物業(yè)的基本居住形態(tài)，隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的鋪排，城市中多數(shù)物業(yè)都屬于輻射物業(yè)，受到地鐵帶來的好處有限 占據(jù)城市最高土地價值，將深圳最精華城市資源一線相連成為本項目的私家交通工具 一個城市的 “終極” 珍藏 深圳關(guān)內(nèi)豪宅 后海灣豪宅 金龍 深圳灣近 20萬平米巔峰之作 正如撼世珍品，只與驚世偉業(yè)比肩而至 態(tài)度 在不曾不再的灣區(qū)，打造不曾不再的項目 目標(biāo) Never before ， Never again ！ Part 3 〉〉 決定未來走向 灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向 客戶需求決定未來走向 產(chǎn)品打造決定未來走向 商業(yè)打造決定未來走向 在操作灣區(qū)各項目（卓越維港、寶能太古城、鴻威海怡灣）的過程中，我們通過客戶來訪調(diào)查、客戶深訪、認(rèn)籌客戶分析、成交客戶分析等諸多沉淀，總結(jié)出了灣區(qū)客戶的演變規(guī)律，作為事業(yè)七部的專署沉淀。區(qū)域未來發(fā)展的價值無可比擬，含金量堪全城之首！ 南山商業(yè) 文化中心 金融 商務(wù) 區(qū) 體育 中心 區(qū) 住宅 區(qū) 口岸 區(qū) 東濱路 沿海 RBD發(fā)展中心 南山金融文化中心 規(guī)劃不低于中環(huán)的寫字樓群；保利劇院 、 超五星酒店 、深圳歌劇院 、 藝術(shù)館等文化設(shè)施 。 數(shù)據(jù)來源：中原 CCES系統(tǒng) 未來趨勢預(yù)判 未來市場兩極分化：普通住宅將進(jìn)入調(diào)整期，豪宅持續(xù)升溫。 ? 09年 4月，最后一批單位售罄，維港完美收官 部門簡介之經(jīng)典案例 “2023年經(jīng)典案例中央別墅區(qū)之 【 圣莫麗斯 】 ” ? 一個項目定義一個片區(qū) ? 0507年的別墅區(qū)領(lǐng)深圳風(fēng)騷 ? 09年，截至目前銷售額超過 20億 ? 中原最高業(yè)績項目、最佳銷售團(tuán)隊 …… 成了一大批優(yōu)秀的人才 部門簡介之經(jīng)典案例 “2023年經(jīng)典案例紅樹灣片區(qū)之 【 紅樹西岸 】 ” ? 紅樹西岸，永遠(yuǎn)自信的站立在豪宅前沿 從不隨波逐流 ,從不參照其他項目定價 20年不落伍的領(lǐng)先建筑規(guī)劃 領(lǐng)銜深圳臵業(yè)者的目光 上善生活，從不放棄的生活調(diào)性 將世界帶入紅樹西岸，不懼攀比的高度 紅樹西岸就是紅樹西岸 成就價格標(biāo)桿、成就形象標(biāo)桿是必然的 部門簡介之經(jīng)典案例 “ 2023年經(jīng)典案例后海灣之 【 寶能太古城 】 ” ? 深圳灣 43萬平米都市綜合體 ? 引領(lǐng)一灣進(jìn)入宜居時代 ? 2023年 9月 26日開盤， 當(dāng)天實現(xiàn) 15億銷售額，打破深圳銷售額記錄 ? 2個半月積累 10000批客戶，周均 500批以上 ? 10月份銷售套數(shù)、金額冠軍 部門簡介之經(jīng)典案例 “ 2023年經(jīng)典案例后海灣之 【 鴻威海怡灣 】 ” ? 全球貴重資產(chǎn) ? 深圳灣海景地標(biāo) ? 極晝海景大宅 ? 灣區(qū)最南端的頂級豪宅 ? 目前已經(jīng)引發(fā)無數(shù)高端臵業(yè)者的目光 部門簡介之經(jīng)典案例 “ 2023年經(jīng)典案例華僑城之 【 首地容御 】 ” ? 一句“華僑城，香山西街 18號”解決了營銷的核心問題，從白石洲滯銷項目，到如今備受追捧的熱銷項目，營銷起到了關(guān)鍵性的作用 ? 2023年 10月 31日，華僑城威尼斯酒店開盤， 當(dāng)天幾近售罄，銷售額 13個億 ，徹底扭轉(zhuǎn)形象 操作團(tuán)隊介紹 08年， 卓越維港崛起于逆市，后海灣一炮而紅，驚艷世人的目光 09年， 寶能太古城，厚積薄發(fā)，開盤 15億，深圳灣因我沸騰 09年， 鴻威海怡灣，全球貴重資產(chǎn)，深圳灣海景地標(biāo)，引起市場強(qiáng)大反響 …… 灣區(qū)崛起及發(fā)展的見證者和貢獻(xiàn)者 沒有比我們更了解后海灣 后海灣金龍項目定位報告 走向未來，并決定未來走向 …… 〉〉 探索未來走向 〉〉 決定未來走向 〉〉 發(fā)現(xiàn)“我”的未來 Part 1 Part 2 Part 3 Part 1 〉〉 探索未來走向 探索大勢未來走向 探索區(qū)域未來走向 發(fā)現(xiàn)： 未來住宅趨于高端化 市場供應(yīng)愈發(fā)稀缺 深圳 05年至今土地供應(yīng)情況：土地供應(yīng)面積少， 2023年至今，政府“招、拍、掛”出讓土地供應(yīng)