【正文】 水景，層疊水體由高至下蜿蜒流淌，弧形水系貫穿整個(gè)社區(qū)，整個(gè)園林布局以湖水為中心，房屋臨水而筑 ?物業(yè)類型以多層為主，另附有小高層，戶型有 68318平米疊式 /平層花園洋房 ,從 1房 1廳到 5房 2廳 ?采集邁阿密濱海建筑精華，借鑒巴厘島梯田建筑風(fēng)格， 49層的最佳板式結(jié)構(gòu)、通透健康的 Y型建筑、挑高 6米的空中花園 46米寬私家大道， 180米超寬樓間距 ,6米高空中花園 一期規(guī)劃 總體規(guī)劃 一期 二期 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ——李先生 海歸 來?？诙燃俚?，正好遇上長(zhǎng)信搞營(yíng)銷活動(dòng)，感覺長(zhǎng)信無論是從項(xiàng)目整體規(guī)劃、園林格調(diào)還是戶型的合理設(shè)計(jì)，都完美得無可挑剔。 40%20%20%15%3% 2%上海江浙客戶 新?？谌?北方人老客戶 海歸 高層宿舍長(zhǎng)信海岸水城 —— 客戶 ?客戶臵業(yè)目的：自住占 30%,投資 ,度假 ,養(yǎng)老占 70% ?客戶來源： 新?？谌?,包括?？诖笃髽I(yè)的老板 (力加啤酒 )及私營(yíng)業(yè)主等 ,占 20% 來?？诼糜味燃俚谋狈饺耸?,占 20% 來?？诠ぷ鞯暮w ,占 3% 外資企業(yè)提供給高管的宿舍，占 2％ 長(zhǎng)信海景花園的客戶及關(guān)系戶 ,占 15% 上海 ,江浙客戶 ,占 40％，各占 20% ?客戶偏好：熱帶濱海風(fēng)情小城的社區(qū)環(huán)境； 總價(jià)低，未來有升值潛力； 位于海口的熱點(diǎn)片區(qū)西海岸； 私密性好； ?一期 2023年 8月開盤至今已經(jīng)銷售完畢。 專業(yè)人士訪談顯示：多種物業(yè)類型、多元化生活配套、低價(jià)位是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵 ?海南盛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 章國(guó)文 副總 ?海南長(zhǎng)信投資控股有限公司 魏銘 執(zhí)行經(jīng)理 ?深圳市經(jīng)典陽光置業(yè)發(fā)展有限公司 蔡志喆 總經(jīng)理；孫正 策劃總監(jiān) ?中鐵二局集團(tuán)有限公司海南分公司 曾凡益副總經(jīng)理 ?………… ?各地塊之間要整合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，要形成以?shī)蕵?、景觀為主的大規(guī)模休閑度假社區(qū)。整體來看肯定是以島外人士居多，做島外市場(chǎng)的第二居所，要適當(dāng)作一些聯(lián)排等物業(yè)形式，必須要靠多種物業(yè)形式來提高人氣，價(jià)格要低。 本項(xiàng)目的客戶定位 核心客戶 重要客戶 游離客戶 偶得客戶 島外的（上海江浙和北方人）投資、度假、養(yǎng)老類客戶，比例占60％。 置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 社區(qū)配套、產(chǎn)品創(chuàng)新、總價(jià)低、高性價(jià)比 對(duì)配套的要求 會(huì)所、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、小型超市（能滿足日常生活需求）、診所 可承受的總價(jià) 類別墅控制在 50萬以下，別墅控制在 150萬以下 75 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?設(shè)計(jì)合理的物業(yè)類型比例以及戶型區(qū)間，通過有效 控制總價(jià)和產(chǎn)品創(chuàng)新 ，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高附加值，擴(kuò)大產(chǎn)品的購(gòu)買客戶群。Ecological 資料來源： 麥肯錫分析 如何實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，我們借鑒了國(guó)內(nèi)外類似成功案例的經(jīng)驗(yàn)，基于本項(xiàng)目的發(fā)展方向著重分析了其中的兩個(gè)案例 81 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?在經(jīng)歷老式小鎮(zhèn)生活的同時(shí)，又享受著未被破壞的海濱環(huán)境。 分散安置配套設(shè)施，融合入小鎮(zhèn)，提升周邊物業(yè)價(jià)值 網(wǎng)球場(chǎng) 海灘涼亭 旅館零售 郵局 中央廣場(chǎng) 餐食服務(wù) 郊野公園 自行車出租處 水塔公園 泳池 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 3 5 2 4 6 7 8 9 10 4 4 4 4 4 4 4 ?分散排布公園、涼亭、游泳池和小鎮(zhèn)廣場(chǎng)，提升周邊物業(yè)價(jià)值。 項(xiàng)目概況 大梅沙海濱公園 鹽壩高速 東海岸 80米 2023米 總占地 總建面 容積率 覆蓋率 16% 綠化率 50% 總戶數(shù) 1948戶 ?區(qū)域：深圳鹽田區(qū)的東部，距鹽田區(qū)政府約 10多公里 ?交通：與市內(nèi)的聯(lián)系相對(duì)不便，但交通狀況處在改善之中 ?鹽壩高速于 02年通車 ?深鹽快速線等三條線路未來 3年內(nèi)通車 ?資源：二線海景，緊鄰菠蘿山 ?地塊現(xiàn)狀：坡地，高差60余米，內(nèi)有少量山泉溪流 89 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 以擴(kuò)大濱海意象為主導(dǎo)，輔以生活配套來弱化陌生區(qū)域 ?以形象標(biāo)識(shí) 真正的海岸生活，來引導(dǎo)濱海度假生活 ?以商業(yè)街來克服大梅沙片區(qū)配套不足的現(xiàn)狀營(yíng)造生活氛圍 在規(guī)劃上展示海岸社區(qū)，景觀價(jià)值最大化 ?現(xiàn)有樓建筑錯(cuò)落排布，以最大可能的利用中央景觀和海景 ?通過藍(lán)色人工湖、沙灘泳池制造濱海的感覺 ?通過林蔭道打通與海的聯(lián)系 以多樣化的產(chǎn)品來擴(kuò)大客戶群，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提升人氣 ?聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、公寓的組合與與周圍單一的酒店式公寓競(jìng)爭(zhēng) 針對(duì)度假客戶，從度假氛圍上盡力營(yíng)造 ?整體的簡(jiǎn)約熱帶風(fēng)情，演繹濱海度假意象 ?加勒比風(fēng)情的商業(yè)街，體現(xiàn)度假感覺 ?類似海洋產(chǎn)品的建筑小品來渲染海的氣氛 針對(duì)投資客戶，從”升值、低總價(jià)”上做文章 ?公寓每套 25萬元左右的價(jià)格在所有物業(yè)中總價(jià)最低 ?平均每套 80余萬的價(jià)格在相當(dāng)于市內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域的價(jià)格，較豪宅的價(jià)格低 93 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廣場(chǎng)是小鎮(zhèn)重要的公共空間，部分公共配套集中于此 ?超市 ?基本商業(yè) ?餐飲服務(wù) ?藥店 ?彩擴(kuò) ?家政 舉措 1社區(qū)配套 96 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 舉措 1社區(qū)配套 98 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過分散于小鎮(zhèn)的觀海臺(tái)，雕塑，海濱泳池等設(shè)施強(qiáng)化海濱意象，提升物業(yè)價(jià)值 舉措 2社區(qū)配套 100 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 河道 明好 民生 鱷魚湖 通過資源再造將洼地改造為濕地公園，成為社區(qū)開放空間和重要景觀資源 ?改造后在濕地邊緣進(jìn)行適度修飾，引進(jìn)適量觀賞植物 ?內(nèi)部保持原生態(tài)風(fēng)貌，既保護(hù)環(huán)境又降低改造成本 ?建造簡(jiǎn)易棧橋，連接濕地，引導(dǎo)人們曲徑探幽 舉措 3資源整合 104 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 多元化的產(chǎn)品利于營(yíng)造小鎮(zhèn)氛圍，總價(jià)控制能有效增大客戶群，降低風(fēng)險(xiǎn) 占地面積 /萬 m2 占地比例 建筑面積 /萬 m2 面積比例 面積范圍/m2 均價(jià) /元 總價(jià) /萬元 套數(shù)比例 獨(dú)立別墅 54% 40％ 300～ 400 4000 140 26％ 聯(lián)排別墅 27% 30％ 180～ 250 3500 75 32％ 花園洋房 16% 25％ 120～ 150 2700 40 42％ 公共服務(wù)設(shè)施 3% 5％ —— —— — —— 合計(jì) 108. 8 100% 100％ —— —— — 100％ ?在保證社區(qū)高品質(zhì)的前提下，為營(yíng)造“小鎮(zhèn)”的氛圍、保持原生態(tài)、以及多元化產(chǎn)品擴(kuò)大客戶群，初步建議容積率范圍為 ～ ?此物業(yè)配比表乃初步建議，測(cè)算價(jià)格基于市場(chǎng)情況取偏 保守 值，項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)可根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況加以調(diào)整 舉措 5產(chǎn)品組合 108 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?強(qiáng)烈遷走墳地，暫時(shí)可采用園林、綠化帶和強(qiáng)體隔斷。 民生地塊的物業(yè)配比初步建議 占地面積 /萬 m2 占地比例 建筑面積 /萬m2 面積比例 面積范圍/m2 均價(jià) /元 總價(jià) /萬元 套數(shù) 套數(shù)比例 獨(dú)立。 項(xiàng)目分組團(tuán)設(shè)計(jì)及各組團(tuán)特色 ?項(xiàng)目各組團(tuán)分區(qū)原則 資源的利用 劣性的規(guī)避 區(qū)域的方正性 各地塊相對(duì)獨(dú)立性和協(xié)調(diào)性 ?BLOCK1特色：國(guó)際濱海社區(qū)，完全生活“靜”界 ?BLOCK2特色：山頂會(huì)所、國(guó)際商業(yè)街區(qū) ?BLOCK3特色：濕地公園、社區(qū)中心，選擇一種社區(qū)就選擇一種生活方式 ?BLOCK4特色：美墅生活 ?BLOCK5特色：濱海純靜生活 BLOCK4 BLOCK1 BLOCK5 BLOCK2 BLOCK3 110 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?資源相對(duì)弱勢(shì)且進(jìn)入性好的地塊建為小鎮(zhèn)中心，服務(wù)社區(qū)。 花園洋房產(chǎn)品增值創(chuàng)新 ?一樓送下沉式私家院落和半地下層 ?半地下層 ,可用作書房、 茶室、客房等 ,也可和客廳及入戶門廳一起 /形成半圍合的首層私家花園 … 下沉式私家院落 半地下層 舉措 4產(chǎn)品創(chuàng)新 106 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 坡地別墅 山頂會(huì)所 內(nèi)海 坡地別墅 依托自身資源，打造特色坡地別墅 ?非傳統(tǒng)坡地住宅，景觀不是靜止的空間而具有時(shí)間性 ?無論是北面面海，西面臨河還是南面濕地公園兩側(cè)，地塊特征都可用于打造小鎮(zhèn)的坡地特色 舉措 3資源整合 102 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?山頂會(huì)所及高檔商業(yè)是社區(qū)的標(biāo)志，是前期的重要展示，消費(fèi)者將透過它感受到社區(qū)的高品質(zhì)。 河道 明好 民生 鱷魚湖 高品質(zhì)的山頂會(huì)所及少量商業(yè)，風(fēng)景絕佳、俯瞰整個(gè)社區(qū) ?最高點(diǎn)處的山頂會(huì)所，北面觀海，南望濕地公園，整個(gè)社區(qū)盡收眼底。 規(guī)劃設(shè)置適當(dāng)集中的小鎮(zhèn)公共核心區(qū)域 ?根據(jù)案例借鑒，結(jié)合地塊特征，在所示位置建立小鎮(zhèn)中心，為整個(gè)社區(qū)服務(wù)，營(yíng)造小鎮(zhèn)氛圍。 多種物業(yè)類型擴(kuò)大客戶群，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，聚集社區(qū)人氣 項(xiàng)目定位： 休閑度假、投資為主的住宅社區(qū) 目標(biāo)客戶 ： ?度假客戶 ?預(yù)期有升值期望的投資客戶 ?部分周邊區(qū)域或深圳市東部的自住客戶 產(chǎn)品多樣化：以多種物業(yè)類型有效擴(kuò)大客戶群，提升社區(qū)人氣 91 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 整體布局上疏密相宜 使景觀價(jià)值最大化的規(guī)劃營(yíng)造小鎮(zhèn)氛圍 ?平面布局與交通規(guī)劃使更多物業(yè)能觀賞或接近海資源，提升物業(yè)價(jià)值 ?獨(dú)特的道路系統(tǒng)，使步行成為主流，創(chuàng)造生動(dòng)的海濱小鎮(zhèn)環(huán)境 配套設(shè)施融入社區(qū)，利用一些低成本的設(shè)施提升物業(yè)價(jià)值 ?配套設(shè)施適當(dāng)分布，價(jià)值均好 ?創(chuàng)造性地利用觀景休閑設(shè)施，提升周邊物業(yè)價(jià)值，營(yíng)造濱海度假小鎮(zhèn)氛圍 ?資源最好的地塊建造最高端的低密度物業(yè)，保護(hù)海灘生態(tài)環(huán)境 ?資源較差區(qū)域建造中高密度物業(yè)及公共服務(wù)配套，營(yíng)造小鎮(zhèn)生活 87 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一個(gè)讓最多物業(yè)可觀海景和都易走近海灘的規(guī)劃布局可使整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目升值 ?鎮(zhèn)的南北朝向提供了最寬廣的海濱景觀，各類建筑按地貌安置在階梯狀分布的道路和小徑系統(tǒng)上 ?街道系統(tǒng)：街道南北走向，終止于海邊，為更多的住房提供海景。 項(xiàng)目概況 ?區(qū)位：佛州西北部，臨墨西哥灣，距 W城 35公里， P城 40公里 ?規(guī)模：占地 80英畝 ?房地產(chǎn)： 350個(gè)獨(dú)立住宅， 300個(gè)公寓、旅館單位 ?資源：墨西哥灣， 800米海岸線 83 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。Town 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 借鑒陌生區(qū)域大盤開發(fā)的成功關(guān)鍵 KPI，結(jié)合自身資源條件打造本項(xiàng)目的差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力 西海岸成功案例的核心競(jìng)爭(zhēng)力 成功關(guān)鍵 KPI 本項(xiàng)目差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力 西海岸的區(qū)域價(jià)值已經(jīng)形成，島內(nèi)外人士對(duì)其認(rèn)知感較強(qiáng) 區(qū)域價(jià)值 通過規(guī)模優(yōu)勢(shì)建立新的區(qū)域價(jià)值，打造濱海小鎮(zhèn)社區(qū) 海景資源比本項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)，有一線海景 資源優(yōu)勢(shì) 生態(tài)的、坡地特色的小鎮(zhèn) 有多元化的生活配套 多功能的商務(wù)配套 社區(qū)配套 在控制成本的前提下完善社區(qū)的配套和社區(qū)氛圍 物業(yè)類型多樣化，通過控制戶型面積來控制總價(jià) 產(chǎn)品品質(zhì) 通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化、產(chǎn)品創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高附加值和高性價(jià)比 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過前面的對(duì)比分析得到了本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶特征 置業(yè)者來源地 上海江浙客戶占 40％，北方客戶占 20％，新?？谌苏?20％，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及關(guān)系戶占 10％ 置業(yè)者特征 40歲以上的占到 80％，以島外的成功人士為主力，其次是?？诒镜氐乃綘I(yíng)企業(yè)老板、政府要員為主 有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在戶型、設(shè)計(jì)等方面非常老道，他們所關(guān)心的是能得到的服務(wù)以及開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商實(shí)際經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域。 ?可以把別墅和公寓樓做在一起，這樣可以通過多種物業(yè)類型提升小區(qū)的人氣。要把四塊地整合起來，只有大社區(qū)才能把配套做起來并持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。 長(zhǎng)信海岸水城的成功因素 ?產(chǎn)品品質(zhì)好 ?建多元化的生活配套，滿足日常消費(fèi)需求 ?通過多種物業(yè)類別來滿足不同客戶的需