世聯(lián)-深圳市燕南路項目前期策劃報告120頁(文件)
【正文】 請了理查 B布朗和她的繼任者大衛(wèi) 誠如一名設(shè)計家在討論慢 雜志時所言，雜志在表現(xiàn)已有的生活方尚的同時，也是表 現(xiàn)抱負、夢想和補償它們沒有展示出來的生活方尚。結(jié)合二級市場對比法與三級市場租金返算法，中原預(yù)測：項目的均價可介于： 1400017100之間，具體價格視乎項目整體打造素質(zhì)而定。 酒店式管理物業(yè)管理的品牌比較重要，并且需提前加以充分展示，既是項目銷售期高價位的支撐，又是項目未來保值增值的關(guān)鍵，成為影響客戶購買決定的重要因素之一，必須引起足夠重視。巨大的中庭式門廳，顯示氣派與大度。深圳市酒店式公寓戶型分布特征說明 :作為本項目戶型定位的參考值 。公司購房216。區(qū)域內(nèi)的高收入階層216。 客戶分析 偶得客戶群 游離客戶群重點客戶群核心客戶群職業(yè)投資客戶福田高級白領(lǐng)區(qū)域內(nèi)個體商戶區(qū)域內(nèi)的多次置者區(qū)域內(nèi)公司老板區(qū)域內(nèi)的高收入階層區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士企業(yè)購房、政府公務(wù)員核心客戶群分類型本項目客戶定位投資：自住=8： 2客戶對戶型的需求比例客戶群類別 戶型需求單房 一房 兩房 三房核心客戶（約 70%）216。資料來源：深港研究中心市場調(diào)研客戶工作來源22%45%17%10% 7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%華強北 福田 其他 關(guān)外 外銷比例客戶分析資料來源：深港研究中心市場調(diào)研客戶分析資料來源：深港研究中心市場調(diào)研客戶分析資料來源：深港研究中心市場調(diào)研客戶分析資料來源：深港研究中心市場調(diào)研客戶分析總結(jié)： 購房客戶群絕大多數(shù)為來自福田區(qū)的成功人士，主要是從事貿(mào)易、服務(wù)、電子行業(yè)的成功生意人、高級白領(lǐng)，他們的年齡一般在2545歲之間，年收入在 50萬以上。酒店公寓更 易于包裝，且形象高檔，目前的價格走勢相當好，估計日后仍將有較大的上浮空間。由于本項目周邊寫字樓比較少 ,不屬于寫字樓聚集區(qū)同時華強北片區(qū)主要定位為商業(yè)商務(wù)區(qū) ,更強調(diào)的是商業(yè)功能 ,繁雜的商業(yè)環(huán)境對于寫字樓辦公沖擊力比較大，不易實現(xiàn)高的租金和售價同時華強北寫字樓市場受中心區(qū)的沖擊又比較大 ,進一步限制了其租金回報，因此 如果本項目定位為純商務(wù)公寓是存在一定市場風險的。酒店式公寓 銷 售均價（元 /㎡） 非酒店式公寓 銷 售均價（元 /㎡）東 方 時 代 （ ） 13000 燕南路 88號 （ ） 8800新亞洲中心 （ ） 19500 慶福園 （ ） 11500御景 華 城 9800 皇御苑二期 7500城市天地廣 場 13000置地逸 軒 9500 陽光新干 線 8500南方國 際 廣 場 11000 宏 軒 名庭 7200京基 東 方 華 都 9300 東門 天下 8500分析華強北已開盤的樓盤的均價，公寓的均價遠遠高于普通住宅的價格（數(shù)據(jù)來源于中原深港研究中心 ）公寓溢價能力更高，且適宜在都市中心區(qū)域開發(fā)，能較好的體現(xiàn)區(qū)位價值 !本項目發(fā)展方向的思考思考研判的角度 :1. 市場環(huán)境2. 投資回報率3. 溢價能力4. 未來競爭0708年福田區(qū)土地供應(yīng)情況2023 名居中心區(qū)項目 402023 荔林苑（二期） 82023 香蜜湖地鐵站附近 11萬2023 香梅路汽車大世界南 9萬2023 蒙古大廈 (成吉思汗大廈 ) 259302023 泰宏基科技大廈 2023 廣瑞大廈 3． 82023 福田南福濱大廈北 7萬2023 皇崗新村花園 7萬2023 皇城新洲項目 474602023 蓮花西路楓丹雅苑西側(cè) 2023 購物公園對面 ,中海華庭旁 60萬2023 集泰香蜜湖項目 00332023 嘉洲豪園四期2023 景田北財政局旁 4萬2023 美視電力項目 5萬多2023 桑達新村舊城改造項目 33萬2023 竹子林五路與六路之間 2023 祈年項目 8萬2023 鈺霖蓮花路項目 M22023 通億實業(yè)項目 6萬2023 集浩景田項目 16100M22023 深圳鵬廣達新洲項目 M22023 東海農(nóng)科項目 13600M22023 怡景投資福民中心商業(yè)項目 2023 新龍達實業(yè)竹子林項目 30332023 天健工業(yè)區(qū)舊城改造項目 約 100多萬2023 鐵塔投資（竹子林）項目 15萬 M22023 城投濱河路項目 M22023 聯(lián)合金豪竹子林項目 M22023 浩業(yè)車公廟項目 M22023 聯(lián)合金豪景田北項目 3萬 M22023 福田國泰基項目 12萬 M22023 福田中心區(qū)地下商場（晶島國際中心） 約 8萬2023 益永地產(chǎn)香蜜湖項目 6萬 M22023 中和新沙項目 5萬 M22023 八一大廈 10萬 M22023 興云誠實業(yè)有限公司車公廟項目 39200M22023 旭飛福田項目 4萬 M22023 景田北一路，景田西路 175000M22023 崗廈景軒酒店南 35000M22023 珠江福田項目2023 廣業(yè)成景田項目 2萬 M2未來競爭角度2023 香江時代廣場 15萬 M22023 興云誠實業(yè)香蜜湖項目 49萬 M22023 國都集團（東港實業(yè)發(fā)展有限公司） /君豪實業(yè) M22023 深圳市云南煙草中心廣場項目 128000M2（其中商業(yè) 21500M2）2023 銀宇香蜜湖項目 3萬 M22023 運發(fā)梅林項目 3萬 M22023 景田商報路路口 75000M22023 海辰保稅區(qū)項目 50萬2023 祥云實業(yè)福強路項目 2023 梅林三星電子拆遷 約 38萬2023 陽基地產(chǎn)梅林水庫項目 2023 永浩景田項目 2萬2023 桂強芳產(chǎn)業(yè)園博園項目（東方園博苑）2023 帝夢園梅林項目 30萬2023 特皓梅林項目 8萬2023 亨德來中心北區(qū)項目 2023 金眾竹子林東區(qū)舊改項目 20萬2023 上梅林文體中心 2023 雄江、環(huán)慶竹子林項 100000708年福田區(qū)土地供應(yīng)情況 (續(xù) )項目的定性研究一？ 土地稀缺：供應(yīng)的稀少與片區(qū)的商業(yè)發(fā)展，使更多需求只能以華強北主街為中心向周邊輻射?；谌A強北獨特的客戶需求特征，華強北的置業(yè)群體更多的來源于投資客戶，他們選擇投資物業(yè)時除關(guān)注升值前景外，對于投資回報率更為關(guān)注。公寓發(fā)展條件分析序號公寓開發(fā)依托的背景條件華強北市場環(huán)境 與項目擬合度1 濃厚的商務(wù)氛圍或休閑度假氛圍濃厚每天的客流量達 50萬人次，集中了數(shù)十家大型商場， 5000余間各類店鋪，目前是深圳市最大的商業(yè)圈√2 片區(qū)生活配套便捷度高 華強北道路縱橫交錯，交通路線四通八達生活配套堪稱深圳最為完善√3 品牌 /物管具有影響力 可
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