高新六路項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營銷推廣初步思路(文件)
【正文】 ? 裝飾板配合窗、臺的開放與封閉組合，完成立面造型； ? 構(gòu)件造型分割配合色彩搭配對比，形成豐富的視覺跳動(dòng)，消除壓迫感； Intelligence 英泰行 ?戶型創(chuàng)新 ? 在保持空間功能完整，使用舒適前提下，盡量控制面積； ? 降低公攤； ? 提高得房率； ? 走廊空間的充分利用； Intelligence 英泰行 主力戶型 A1: Intelligence 英泰行 其它戶型 B1: B2: B3: Intelligence 英泰行 1號樓標(biāo)準(zhǔn)層 Intelligence 英泰行 2號樓標(biāo)準(zhǔn)層 Intelligence 英泰行 戶型解讀：封閉式廚房、工作間 Intelligence 英泰行 同區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目戶型比較 五米魔方 本案 ㎡ Intelligence 英泰行 本案 ㎡ Intelligence 英泰行 銀河新坐標(biāo) 本案 ㎡ Intelligence 英泰行 銀河新坐標(biāo) 本案 ㎡ Intelligence 英泰行 ?主題景觀 三段階梯式主題景觀 Intelligence 英泰行 Intelligence 英泰行 Intelligence 英泰行 Intelligence 英泰行 與區(qū)域內(nèi)平層中小戶型項(xiàng)目相比，本案優(yōu)勢 A/ 一室總價(jià)，買兩室功能產(chǎn)品 24萬元總價(jià)下，其它項(xiàng)目僅買到一室，本案可買到 60㎡ 精裝兩室 B/ 品質(zhì)更高（精品酒店式大堂、酒店式物業(yè)） Intelligence 英泰行 與區(qū)域內(nèi)其它 LOFT及躍層項(xiàng)目相比，我方項(xiàng)目優(yōu)勢： A/ 同等使用功能下，總價(jià)、首付更低，主力戶型不超過 24萬元，首付不超過 10萬元； B/ 得房率更高，樓上面積高出樓下 15％； Intelligence 英泰行 本案產(chǎn)品核心競爭力： 總價(jià)優(yōu)勢兼功能優(yōu)勢。 Intelligence 英泰行 項(xiàng)目 名稱 比照類別 建筑特點(diǎn) 立面 功能 層高 （米） 面積 （ ㎡ ） 總價(jià) 元 / ㎡ ） 首付 物業(yè) 裝修 配套 銀河新 坐標(biāo) 現(xiàn)代 赭石黑 辦公 居住 52106 4085 16 常規(guī) 物業(yè) 精裝修 酒店 橡樹街區(qū) 現(xiàn)代 赭石 辦公 居住 3495 3065 12 常規(guī) 物業(yè) 精裝修 便利 超市 五米魔方 現(xiàn)代 黃白 居住 5 37117 1858 8 酒店 物業(yè) 毛坯 健身 設(shè)施 本案 居住 － 2438 10 酒店物業(yè) 精裝 商業(yè)街 Intelligence 英泰行 PART3 營銷通路 Intelligence 英泰行 項(xiàng)目的市場價(jià)值是多少？ 價(jià)格定位與整體銷售額測算 Intelligence 英泰行 銷售價(jià)格制訂方法之一 競爭導(dǎo)向法 項(xiàng)目 占地面積 建筑面積 社區(qū)形態(tài) 套數(shù) 面積區(qū) 間 在售均 價(jià) 銷售率 權(quán)重 銀河新座標(biāo) 12 43000 2棟 19層高層LOFT 315 52106 8010 25% 橡樹街區(qū) 9 30000 2棟高層 LOFT 300 3495 7480 未售 五米魔方 22529 1棟 5層多層LOFT 268 37117 5000 95% U2 10 25000 2棟 3050 7497 Intelligence 英泰行 競爭導(dǎo)向法得出該項(xiàng)目市場參考售價(jià)為： 8010元 / ㎡ *+7480元 /㎡ *+5000*=7391元 Intelligence 英泰行 5200 7980 8010 比準(zhǔn)價(jià)格（元 /平米） 1 1 1 1 房價(jià)指比 130/100 100/100 140/100 100/100 價(jià)格浮動(dòng)率 120/100 100/100 110/100 130/100 設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn) 140/100 140/100 100/100 100/100 物業(yè)管理 120/100 90/100 100/100 120/100 臨街條件 個(gè) 別 因 素 120/100 120/100 80/100 120/100 繁華程度 120/100 90/100 120/100 80/100 心理認(rèn)知 90/100 90/100 90/100 90/100 環(huán)境條件 140/100 100/100 120/100 90/100 規(guī)劃設(shè)計(jì) 80/100 80/100 80/100 80/100 離市中心距離 100/100 90/100 80/100 110/100 公共交通情況 100/100 90/100 110/100 90/100 基礎(chǔ)設(shè)施情況 區(qū) 域 因 素 5000 7480 8010 樓面價(jià)格（元 /平米） 本項(xiàng)目 五米魔方 橡樹街區(qū) 銀河新坐標(biāo) 類比項(xiàng)目 銷售價(jià)格制訂方法之二 價(jià)值加成法 Intelligence 英泰行 從兩項(xiàng)加權(quán)平均值最終修訂為 : 建議本項(xiàng)目平均售價(jià) :7551元 /平米 . 類比項(xiàng)目名稱 權(quán)重 β（ i） 比準(zhǔn)價(jià)格 (U) 類比性價(jià) 銀河新坐標(biāo) 8010 2403 橡樹街區(qū) 7980 4788 五米魔方 5200 520 本案 7711元 /平米 Intelligence 英泰行 總銷售額測算 : 收入項(xiàng)目 收入測算 合計(jì) 租金收取方式 住宅
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